Решение № 6830 от 12.11.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 6830 гр. София, 12.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Петър Люб. Сантиров

Членове:

Ивета Антонова

Йоана Кр. Кацарска при участието на секретаря Елеонора Анг. Георгиева като разгледа докладваното от Ивета Антонова Въззивно гражданско дело № 20241100505495 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба подадена от АДМИНИСТРАЦИЯ НА МИНИСТЕРСКИ СЪВЕТ срещу решение № 20114088/24.01.2024г. постановено по гр.д. № 23599/2019г. по описа на Софийски районен съд, I г.о., 30 състав, с което е отхвърлен предявения по реда на чл.422 от ГПК иск срещу В. Б. Т. и с правно основание чл.236 ал.2 от ЗЗД за сумата от 15 899,21 лв., от които 15834,42 лв. – неплатена наемна цена за ползване на държавно жилище след прекратяване на договора за наем за периода 18.03.2015г. – 31.089.2018г. и 64,79 лв. – неплатен такса битови отпадъци за 2017г. и 2018г.

В жалбата се твърди, че е решението е постановено при нарушение на материалния закон, при съществени процесуални нарушения и небоснованост. Поддържа, че иска е доказан по основание, а относно размера – съдът не е изпълнил задълженията си за даване на точни указания и назначаване на СТЕ, а и същата не е била необходима предвид представените писмени доказателства – справка за пазарния наем на имоти и в какъвто размер следва да бъде определено претендираното обезщетение. Моли решението да бъде отменено и постановено друго, с предявения иск бъде уважен в цялост.

В срока по чл.263 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ответника в първоинстанционното производство чрез особения му представител, в който поддържа че исковата претенция е неоснователна, тъй като ищецът е материално нелегитимиран да претендира процесните суми, както и поддържа направеното възражение за погасяване по давност на вземанията. Моли решението да бъде потвърдено.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

1

С оглед разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за правилността му единствено на въведените в жалбата основания.

При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

Досежно правилността обжалваното решение съдът намира следното:

Първоинстанционният съд е сезиран от АДМИНИСТРАЦИЯ НА МИНИСТЕРСКИ СЪВЕТ с иск предявен по реда на чл.422 от ГПК с правно основание §4 ал.3 от ПЗР на ЗДС вр.чл.236 ал.2 от ЗЗД за сумата от 15899,21 лв. и от които 15834,42 лв. - обезщетение вместо наем за ползването на ведомствен жилищен имот след прекратяване на договора за наем за периода 18.03.2015г. – 31.08.2018г. и 64,79 лв. - консумативни разходи ТБО за 2017г. и 2018г. по ЗМДТ, за която сумa е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК по ч.гр.д. № 65374/2018г. по описа на СРС, 30 състав.

Съгласно цитираната разпоредба на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася по правилността на фактическите и правни констатации само въз основа на въведените във въззивната жалба оплаквания, съответно проверява законосъобразността само на посочените процесуални действия и обосноваността само на посочените фактически констатации на първоинстанционния съд, а относно правилността на първоинстанционното решение той е обвързан от посочените в жалбата пороци.

Предявеният е иск с правно основание §4 ал.3 от ПЗР на ЗДС вр.чл.236 ал.2 от ЗЗД при заявени в исковата молба твърдения, че сключеният между договор за наем на ведомствено жилище – частна държавна собственост, е бил прекратен, но ответникът /наемателят/ е продължил да го ползва през исковия период.

По конкретно наведените във въззивната жалба оплаквания, които определят предмета на проверка от въззивния съд, настоящият състав на съда намира следното:

Не е спорно между страните, а и се установява от доказателствата по делото вкл. и заверен препис от договор за наем от 03.11.1997г /който не следва да се счита изключен от доказателствата по делото, доколкото на първо място е представен в заверен от страната препис, който има доказателствената сила на оригинала, поради което не подлежи на изключване от доказателствата по делото -решение от 20.01.2004 г. на ВКС по гр. д. № 898/2002 г ., III г. о. ВКС, а и изискването и представянето на оригинал по чл.183 ал.1 от ГПК не е самоцелно вкл. и прилагане на последиците по чл.183 ал.2 от ГПК, а оспорването по чл.193 от ГПК освен, че е неконкретизирано, то съгл.чл.193 ал.3 от ГПК е в тежест именно на ответника, който не е направил съответните доказателствени искания/, както и обстоятелството, че е същия е описан в нотариална покана № 0224-85/20.02.2015г., следната фактическа обстановка, а именно: ответникът В. Т. е страна по договор за наем на ап.68, находящ се на арес гр. София, ж.к. ******** сключен със Столична община на 03.11.1997г., като след възникване на наемното правоотношение е настъпила промяна в собствеността на недвижимия имот, отдаден под наем в полза на Държавата, за промяна на собствеността съставен акт за държавна собственост № 03422/30.06.2003г., който има и формална доказателствена сила за удостоверените в него факти, необорена по съответния ред, включително и липсват възражения, че държавата се легитимира като собственик на същия считано от 2003г.; ап.68, ведно с останалите описани жилищни обекти описани в АДС № 03422/30.06.2003г. е предоставен за ползване и оперативното управление на Министерски съвет на Република България; за процесния период В. Т. е ползвал описания по – горе ап.68; на 18.03.2015г. ответника е получил нотариална покана № 02.24-85/20.02.2015г. от Администрацията на МС, в която е обективирано изявления за прекратяване на договор за наем от 03.11.1997г. на основание чл.24 ал.3 от ЗДС – поради отпадане на условията за настаняване под наем във ведомствено жилище, вкл. и при липса 2 на основания по §65 от ПЗР към ЗИДЗДС; след получаване на поканата ответникът продължава до ползва ап.68, като на 01.08.2018г. е получил нова покана от ищеца за освобождаване на имота и заплащане на дължимо обезщетение за ползване на имота без основание и след прекратяване на договора за наем – л.10-11 от делото на СРС.

В отговора на исковата молба, а и в отговора на въззивната жалба ответникът чрез процесуалния си представител поддържа възражението, че ищеца не е материално легитимиран да претендира обезщетение по реда на §4 ал.3 от ПЗР на ЗДС вр.чл.236 ал.2 от ЗЗД, тъй като не е страна по договора за наем /въпреки оспорването, което прави за неистинност на документ, се позовава на същия и твърди съществуването му, но с наемодател Столична община, което не е оспорено от страна на ищеца и същия не е правил твърдения ,че е сключил договора за наем от 03.11.1997 с ответника/. Тук е необходимо да се отбележи, че сключването на договор за наем на недвижим имот от лице-наемодател, което не е собственик на същия, не влияе на действителността на договора. В случая обаче, както се посочи по – горе следва да се приеме, че е налице промяна на титуляра на правото на собственост по отношение на недвижимия имот, след възникване на наемното правоотношение, като същия става собственост на Държавата, чийто права се упражняват от АМС и в който случай приложение следва да намери разпоредбата на чл.237 от ЗЗД. /не е предмет на оспорване, а и не са ангажирани надлежни доказателства относно твърдението на ищеца, че имота винаги е бил държавна собственост, а и самия ищец прави противоречиви твърдения за принадлежността на правото на собственост в периода преди влизане в сила и към датата на влизане в сила на ЗОС и ЗДС, като представениуя приемо-предавателен протокол от 1999г. е индиция, че собствеността от общинска такава - по силата на §7 ал.1 от ЗМСМА вр. ЗОС /1996г./. Тъй като договорното правоотношение възникнало между Столична община и ответника е безсрочно, то след като правото на собственост върху апартамента е станало част от патримониума на Държавата, то следва да се счита, че е налице хипотезата на чл.237 ал.1 изр.2 от ЗЗД и договор за наем е задължителен за Държавата като такъв за неопределен срок, поради което и на основание чл.238 ал.1 изр.1 от ЗЗД може да бъде прекратен с едномесечно едностранно предизвестие по всяко време, а в случая са приложими и законоустановените специални основания за прекратяване на наемното правоотношение -чл.24 ал.3 от ЗДС.

Съгласно чл. 24 ал. 3 т. 1 ЗДС договорите за наем на жилища - държавна собственост, се прекратяват освен при условията и по реда на ал. 1 /при условията, предвидени в договора, и по реда на Закона за задълженията и договорите / и поради прекратяване на трудовото или служебното правоотношение на работник или служител, настанен във ведомствено жилище. С оглед използването в ал. 3 на чл. 24 на израза "освен при условията и по реда на ал. 1 и на следните основания", при прекратяване на трудовото или служебното правоотношение на работник или служител автоматично се прекратява и договорът му за наем и имотът, ако не бъде освободен се държи/владее без правно основание. При прекратяване на трудовото правоотношение на соченото основание не е необходимо спазване на реда по ЗЗД за прекратяването на наемния договор – в сулчая е налице специална хипотеза – по ал.3 на чл.24 от ЗДС т.е. към датата на получаване на нотариалната покана от ответника – 18.03.20215г. договорът за наем вече е бил прекратен - по право и автоматично с настъпване на обстоятелството по т.1 ал.1 от чл.24 от ЗДС и при липса на предпоставки за запазване на наемното правоотношение по § 65 от ПЗР към ЗИДЗДС /ответникът нито твърди, нито установява наличие на такива/, поради което и дадения едномесечен срок в поканата е не предизвестие за прекратяване на договора с изтичането на който настъпва новия юридически факт на прекратяване на правоотношението, а предоставен от ищеца срок за фактическо освобождаване на имота.

Предвид изложеното, Държавата чрез съответния орган, на когото е възложено оперативното управление на процесния жилищен апартамент, е легитимирана като страна да прекрати наемното правоотношение. Както правилно е посочил първоинстанционният съд, липсват наведени твърдения и представени доказателства, че прекратяването на договора за наем е оспорено по административен или съдебен ред от В. Т., поради което следва да се приеме, че към датата на получаване от ответника на нотариалната покана – 18.03.215г. наемното правоотношение е прекратено ex lege, като ползването на апартамента до края на процесния период е без основание.

Предвид изложеното, настоящият съдебен състав приема, че са налице всички елементи 3 от фактическия състав, установен в разпоредбата на чл. 236 ал. 2 ЗЗД , вр. § 4, ал. 3 от ПЗР на ЗДС .

Според нормата на § 4 ал. 3 от ПЗР на ЗДС , лицата, с които договорът за наем е прекратен, плащат обезщетение в размер пазарна наемна цена, докато опразнят жилището.

За установяване размера на дължимото обезщетение в във въззивното производство е прието заключение на съдебно-оценителна експертиза, съобразно което е дадена стойност на наемна цена за наем на процесното жилище като са използвани методите на средна пазарна цена на предлагане и метод на пазарните аналози и което заключение не е оспорено от страните и преценено по реда на чл. 202 от ГПК следва да се кредитира като пълно и обосновано. В заключението са посочени реални оферти за подобни имоти, като при прилагане на съответния корекционен коефицент вещото лице е направило извод, че средната пазарна наемна цена за исковия период възлиза на 19963,30 лв. От експертното заключение се установява, че и ТБО за процесния период е именно в размер на 64,79 лв., в какъвто размер е и претенцията на ищеца.

Вещото лице – част ССчЕ установява, че от ответника за периода 18.03.2015г. – 31.08.2018г. са постъпили плащания за наем в общ размер 798,00 лв. т.е. остатъка от дължимото обезщетение за ползване на имота без основание е в размер на 19 165,30 лв.