Решение № 117 от 05.02.2018, Районен съд - Пазарджик

Р Е Ш Е Н И Е гр. Пазарджик, 05.02.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РС

Пазарджик, XXVI граждански състав, в публично заседание на шестнадесети януари две хиляди и осемнадесета година, в състав:

СЪДИЯ:

РАДИНА ХАДЖИКИРЕВА при участието на секретаря Елена Пенова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 467 по описа за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск от С.И.А. срещу С.М.Б. с правно основание чл. 422, вр. чл. 415 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 13 129,33 лв., платена на отпаднало основание по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.10.2014 г., заедно със законната лихва от 15.11.2016 г., за която сума е издадена Заповед № 2316 от 18.11.2016 г. за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 4028/2016 г. по описа на РС Пазарджик.

Ищецът твърди, че на 30.10.2014 г. сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – поземлен имот № 138091, находящ се в землището на с. Мало Конаре, общ. Пазарджик. Съгласно чл. 3 от договора сключването на окончателен договор следвало да стане най-късно до 05.06.2015 г. Поддържа, че уговорили цена в размер на 42 270 евро, като в деня на подписване на предварителния договор ищецът заплатил сумата от 10 000 лв. Впоследствие ищецът заплатил още 1600 евро, равняващи се на 3129,33 лв. Твърди, че ответникът не изпълнил задължението си до 05.06.2015 г. да прехвърли собствеността върху имота. Поради това през 2016 г. ищецът развалил договора и поискал от ответника да му върне дадената сума, но последният отказал. Посочил е, че по тази причина подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК, по което било образувано ч. гр. д. № 4028/2016 г. по описа на РС Пазарджик. В срока по чл. 414 ГПК ответникът подал възражение, поради което за него бил налице интерес да предяви иск за установяване на вземането си. По изложените съображения моли да бъде уважен така предявеният иск.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който излага съображения за неоснователност на исковата претенция. Поддържа, че действително между страните бил сключен предварителен договор, а платената от ищеца сума при подписването му представлявала капаро. Твърди, че ищецът бил неизправна страна по договора. Още при сключването му той бил наясно, че процесният имот бил ипотекиран във връзка с банков кредит към „Райфайзенбанк” ЕАД. Ищецът пожелал ответникът да го изчака със заплащането на парите и прехвърлянето на собствеността, защото бил в процес на развод със съпругата си. Също така твърди, че ищецът не разполагал с цялата сума и трябвало да вземе банков кредит, поради което му трябвали около 6 месеца.

Според ответника на 05.06.2015 г. ищецът заявил, че не разполага с паричната сума, необходима за закупуване на имота и помолил ответника да го изчака още малко. По тази причина ищецът започнал да търси друга банка, която да му предостави кредит, и се насочил към „Банка ДСК” ЕАД. Ответникът го чакал да сключат окончателен договор до м. септември 2015 г. Поддържа, че тогава двамата отишли до „Райфайзенбанк” ЕАД, за да подаде ищецът молба, че е готов да купи имота, като внесе 10 % от стойността му, а остатъкът да бъде преведен чрез банков кредит от друга банка. Служителите на „Райфайзенбанк” ЕАД изчакали ищеца да внесе 10 % от стойността на имота, но тъй като той не сторил това, банката обявила имота за продан. По тези съображения моли да бъде отхвърлен предявеният иск.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното:

Не е налице спор, а и от представения договор се установява, че страните по делото сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.10.2014 г., съгласно който ответникът, в качеството му на продавач, се задължавал да продаде на ищеца, в качеството му на купувач, следния недвижим имот, собственост на ответника, а именно: поземлен имот № 138091, находящ се в землището на с. Мало

Конаре, общ. Пазарджик, с площ: 4 227 дка, за сумата от 42 270 евро.

Според чл. 2 от договора уговорената цена следвало да бъде изплатена на части: при подписване на предварителния договор: 10 000 лв. – капаро, в брой, а остатъкът до пълния размер на продажната цена – 37 170 евро, в деня на сключване на окончателния договор. Изрично е отбелязано, че предварителният договор служел като разписка за платената сума. В чл. 3 е посочено, че прехвърлянето на имота с нотариален акт следвало да се извърши в срок до 05.06.2015 г. Съгласно чл. 5 продавачът се задължавал да прехвърли правото на собственост върху имота в посочения по-горе срок, да предаде владението на имота в деня на сключване на окончателния договор, да осигури и представи всички документи, необходими за извършване на нотариалния акт и за вписването му, да не прехвърля на други лица имота, да не учредява ограничени вещни права върху имота, ипотеки, тежести, както и каквито и да било други вещни или облигационни права за трети лица. От своя страна, купувачът се е задължил да заплати цената при условията и в сроковете, уговорени в договора, както и да сключи окончателен договор за покупко-продажба в посочения срок.

От приложената по делото разписка се установява, че ищецът заплатил на ответника сумата от 1600 евро, част от остатъка от 37 170 евро по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот – поземлен имот № 138091 в землището на с. Мало Конаре, общ. Пазарджик.

Представено е удостоверение от ЧСИ

Георги Самарджиев, рег. № 885, с район на действие ОС Пазарджик, от което се установява, че изп. д. № 572/2015 г. е образувано на

28.10.2015 г. въз основа на изпълнителен лист, издаден на 09.09.2015 г. от РС Пазарджик на основание заповед за незабавно изпълнение по ч. гр. д. № 2700/2015 г. и изпълнителен лист, издаден на 09.09.2015 г. от РС Пазарджик на основание заповед за незабавно изпълнение по ч. гр. д. № 2698/2015 г., със страни: взискатели – НАП, „Райфайзенбанк България” ЕАД и Община Пазарджик, и длъжници: ЕТ „СИМ-91-С.Б.”, В.Н.Б. и С.М.Б..

Видно от обявление за публична продан № 1975/30.06.2016 г. на ЧСИ Георги Самарджиев по изп. д. № 572/2015 г. от 01.08.2016 г. до 01.09.2016 г. била насрочена публична продан на поземлен имот № 138091 в землището на с. Мало Конаре, общ. Пазарджик, при начална цена от 38 745 лв. Посочено е, че имотът е съпружеска общност на длъжниците С.М.Б. и В.Н.Б.. Също така от обявлението се установява, че върху гореописания недвижим имот е вписана възбрана в СВ – Пазарджик под вх. рег. № 10969/03.11.2015 г. по изп. д № 572/2015 г. на ЧСИ Георги Самарджиев, както и че върху имота са учредени три договорни ипотеки, вписани в СВ – Пазарджик под вх. рег. № 35/26.11.2009 г., вх. рег. № 33/26.11.2009 г., вх. рег. № 75479/11.09.2007 г. в полза на „Райфайзенбанк България” ЕАД.

От показанията на свидетеля В.Б.– съпруга на ответника, се установява, че двамата със съпруга ѝ били изтеглили кредит от „Райфайзенбанк” и всички техни имоти били ипотекирани в полза на банката, за да обезпечат изпълнението на кредита. Разказва, че имало случаи, когато появилите се купувачи заплащали част от стойността на имота и банката освобождавала ипотеката. Според показанията ѝ ищецът бил уведомен, че имотът е ипотекиран, като той помолил да изчакат с окончателната сделка, тъй като бил в процес на развод. Впоследствие станало ясно, че ищецът не разполагал с парични средства, поради което трябвало да изтегли кредит. Свидетелката е изяснила, че тъй като тя и съпругът ѝ не могли да погасяват кредита, банката обявила кредита за изискуем и имотът бил изнесен на публична продан.

Твърди, че ако били внесли 15 000 евро, банката щяла да освободи имота от ипотеката.

При така установените фактически обстоятелства по делото, съдът приема от правна страна следното:

За да възникне претендираното спорно материално право, следва да са се осъществили следните материални предпоставки: 1. наличието на действително облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между ищеца и ответника; 2. ищецът да е заплатил на ответника исковата сума; 3. предварителният договор, въз основа на който е дадена претендираната сума, да е развален.

В разглеждания случай страните не спорят, че са сключили предварителен-договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и че в изпълнение на договора ищецът-купувач е заплатил на ответника-продавач сумата от 13 129,33 лв. От изявленията на страните става ясно, че ищецът е щял да изплати остатъка от цената посредством банков кредит, какъвто не му бил отпуснат. Предвид всичко изложено спорен се явява въпросът дали ищецът надлежно е упражнил правото си да развали предварителния договор за покупко-продажба.

Според

Решение № 85 от 24.07.2015 г., постановено по гр. д. № 1207/2014 г., ВКС, III г. о., съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните, тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. С оглед конкретиката на отделния казус, съдът тълкува договора, изследвайки доколко буквалният смисъл на текста изразява действителната обща воля на страните; как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното ѝ място в договора и общия му смисъл; може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент за противното или за по-силното основание; каква е обичайно възприетата практика в отношенията между страните по договора. При изясняване на действителната обща воля на страните съдът може да изследва и обстоятелствата, при които е сключен договорът; поведението на страните преди и след сключването му – характера на преговорите за сключване на договора; разменената кореспонденция във връзка с това и как са изпълнявани задълженията по него след сключването му. Ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В този случай, когато договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била действителната обща воля на страните.

Поради това, съдът, като съобрази уговорките на чл. 5, т. 1 и т. 5 от договора, съгласно които продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост върху имота в срок до 05.06.2015 г. и да не учредява ограничени вещни права върху имота, ипотеки, тежести, както и каквито и да било други вещни или облигационни права за трети лица, и показанията на свидетелката Б., съгласно които при внасяне на определени суми банката давала съгласие за заличаване на учредените ипотеки върху други техни имоти и продавали същите, достигна до извода, че и в настоящия случай страните са уговорили купувачът-ищец да придобие имота чист от ипотеки. В подкрепа на всичко това е и уговорената продажна цена от 42 270 евро, надвишаваща повече от два пъти началната цена при публичната продан – 38 745 лв. Поради това се явява нелогично купувачът да се е задължил да заплати такава цена за ипотекиран имот. Съдебната практика и теория приема, че надлежно изпълнение на едно от основните задължения на продавача – да прехвърли на купувача правото на собственост върху вещта, предмет на договора за покупко-продажба, ще е налице, когато купувачът придобива имота в чист вид – необременен с права на трети лица, противопоставими на купувача. Ето защо съдът намира, че задължение на продавача-ответник е било имотът да бъде освободен от всички тежести към момента на сключване на окончателния договор.

Безспорно е, че към датата, на която е следвало да се сключи окончателният договор – 05.06.2015 г., върху имота са били учредени три договорни ипотеки в полза на „Райфайзенбанк” ЕАД. Недоказани се явяват твърденията на ответника, че ищецът подавал молби до „Райфайзенбанк” ЕАД, с които изразявал готовност да внесе 10 % от стойността на имота. В тази връзка ответникът не представи доказателства, че ответникът се е задължил да внесе определена сума в банката, за да даде съгласие последната за заличаване на възбраната. Действително ищецът не е разполагал с възможност да заплати остатъка от цената, тъй като не му бил отпуснат кредит, но задължението на ищеца за заплащане на цената е обусловено от поетото от ответника задължение да прехвърли собствеността върху имота. В тази връзка следва да се отбележи, че ищецът е изпълнил задължението си да заплати уговореното капаро в размер на 10 000 лв., а остатъкът е трябвало да изплати в деня на изповядване на сделката пред нотариус. В договора страните не са уговорили изрично при кой нотариус и на коя дата следва да се явят за сключване на окончателния договор – посочен е единствено краен срок. А както бе посочено по-горе, към 05.06.2015 г., такъв не е могло да бъде сключен, тъй като не са били заличени учредените ипотеки. Следователно едва след изпълнение от страна на продавача на задължението му да бъдат заличени учредените ипотеки, би възникнало основание за купувача за явяване пред нотариус за сключване на окончателен договор.

Разпечатката съдържа 28 от 49 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/80dee407-549f-4750-ac14-30262e71f7e3