Решение № 1383 от 28.03.2013, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№1383, 28.03.2013г., гр.Варна

В И М Е Т

О Н А

Н А Р О Д А

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, осми състав, в публично заседание на двадесет и осми февруари през две хиляди и тринадесета година, в следният състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН

АТАНАСОВ

Секретар: М.Д. като разгледа докладваното от районния съдия гражданско дело №2235 по описа за 2012г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството образувано по искова молба на П.Е.К., с ЕГН **********, с постоянен адрес:***, със съдебен адрес: гр.Варна, ул.”Ген.К.” №**, чрез адв.Р.Н.Ш., против К.П.К., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Варна, кв.”В.”, ул.”Св.Георги” №*, и Н.Д.П., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Варна, кв.”В.”, ул.”М.з.” №2а, със съдебен адрес: гр.Варна, бул.”Мария Луиза” №24, вх.А, ет.1, ап.Д, чрез адв.Соня Бъчварова и гр.Варна, ул.”Георги Бенковски” №41, ап.9 и адв.Н.Ч., с която е предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на Предварителен договор от 19.11.2003г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно новообразуван имот пл.№1395 по плана на новообразуваните имоти на с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата”, с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри ***. Претендират се деловодни разноски.

В исковата молба се твърди, че с

Решение №652 от 28.10.1999г. на Поземлена комисия-Варна за възстановяване правото на собственост, е признато правото на собственост на наследниците на Н.

Д. К. в съществуващи /възстановими/ стари реални граници на недвижими имоти, попадащи в землището на гр.Варна, кв.”В.”, в местността ”Паметника”. Твърди се, че законните наследници на Н. Д. К., починала на 21.10.1991г., са нейният син-К.П.К. и нейната внучка-Н.Д.П.. Твърди се, че на 19.11.2003г., ищецът сключил с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата, на който вторите се задължават да продадат на първия два съседни недвижими имота, собствеността върху които е призната с цитираното решение на ПК, а именно: Поземлен имот с площ от 573кв.м., представляващ част от имот пл.№1395 по КП ”Манастирски рид”, находящ се в землището на гр.Варна, кв.”В.”, местността ”Паметника”, и съответно включен също в имот пл.№1395 по новия кадастрален план за същия район /план на новообразуваните имоти/, който план към него момент е в процес на одобряване, при граници: юг и югоизток-гора, север-североизток-имот пл.№1397 и гора, север-северозапад-имот пл.№1396 и на юг-югозапад-път, както и Поземлен имот с площ от 303кв.м., представляващ към момента на сключване на договора югоизточната част от имот пл.№1396 по КП ”Манастирски рид”, находящ се в землището на гр.Варна, кв.”В.”, местността ”Паметника”, която част също е включена в имот пл.№1395 по новия кадастрален план за същия район /план на новообразуваните имоти/, който план към него момент е в процес на одобряване, при граници: юг-югоизток и изток-имот пл.№1395 и гора, на север-североизток-имот пл.№1397 и гора, на север-северозапад-останалата част от имот пл.№1396 /от 600кв.м./ и на юг-югозапад-път. Твърди се, че причината за договаряне за продажба на част /югоизточна част/ от имот №1396 се състои в това, че останалата част от имота се владее от ползвател и по новия кадастрален план /ПНИ/, като е предвидено този ползвател да получи северната част от 600кв.м. от стар имот №1396, а описаните два поземлени имота, предмет на предварителния договор, с площи от 573кв.м. и 303кв.м. да се обединят в един нов поземлен имот с номер №1395. Твърди се, че договорената между страните цена е по 5 щатски долара за 1кв.м. земя, като при сключване на предварителния договор, купувачът заплатил на продавачите капаро /задатък/ в размер от 2865 щатски долара, а останалата част е следвало да се плати в деня на сключване на окончателния договор. Твърди се, че подписаният предварителен договор удостоверява заплащането на посоченото капаро /задатък/.

Твърди се, че тъй като при сключване на предварителния договор, актуалния кадастрален план на местността /план на новообразуваните имоти/, в която се намират процесните имоти, не е бил влязъл в сила, страните се договорили сключването на окончателен договор да стане в едномесечен срок от влизане в сила на плана, или ако спазването на срока се това окаже невъзможно, сделката да изповяда по-късно, при ”първа възможност”.

Твърди се, че ответниците упълномощили ищеца, с нотариално заверени пълномощни рег.№№ 5629 и 5630 от 17.07.2006г., двете на Нотариус с рег.№192 в РНК, да извършва множество правни действия, свързани с възстановяването на собствеността и снабдяването с документи за продажбата на процесния имот/и, които действия били извършени и довели до приключване на процедурата възстановяването на собствеността. Твърди се, че Планът на новообразуваните имоти на с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата” е одобрен със Заповед №РД-08-7706/178/05.06.2008г. на Областен управител Варна, която заповед не е обжалвана по отношение на процесните имоти, съответно е влязла в сила след изтичане на срока за обжалване. Твърди се, че на 14.10.2008г. е издадена Заповед №РД-18-92 на Изп.директор на АГКК, с която са одобрени кадастралната карта и кадастралните регистри за част от територията на административен район ”Приморски”-Варна, в която територията попада и процесните недвижими имоти. Твърди се, че според влязлата в сила по отношение на процесните имоти, кадастрална карта и кадастрален регистър, е новообразуван Поземлен имот №1395, с идентификатор ***, с площ от 925кв.м. и като негов собственик е записана наследодателката на ответниците-Н.

Д. К.. Твърди се, че на 12.10.2009г. със Заповед №973 на Община Варна, на основание §4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, е възстановена собствеността на ответниците при условията на §4б, ал.1 от ПЗР на ЗСПЗЗ ”върху поземлен имот, представляващ ид.№1395 по ПНИ на с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата”, при граници: имоти №1735, №9661, №1396 и №1397, с площ от 925кв.м.”, която заповед е влязла в сила на 12.01.2010г. Твърди се, че новообразуваният имот №1395 е с 49кв.м. по-голям по площ от договорените за продажба площи от 573 и от 303, общо 876кв.м., което се дължи на обстоятелството, че в новообразуван имот №1395, освен договорените поземлени имоти се включват и по няколко кв.м. от съседни имоти, принадлежащи на Общината и на Лесничейство. Твърди се, че на 15.12.2011г. с Протокол №119 е извършено трасиране, означаване и координиране на границите на новообразуван поземлен имот №1395 по ПНИ. Твърди се, че съгласно §4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, и чл.28а, ал.1 от ЗСПЗЗ, за възстановяването, съответно за придобиването на правото на собственост върху всеки от новообразуваните имоти се издава заповед от Кмета на Общината с точно индивидуализиране на имота въз основа на влязъл в сила ПНИ, поради което с влизане в сила на Заповед №973, правото на собственост е придобито от ответниците. Твърди се, че въпреки, че ответниците са придобили окончателно собствеността, същите отлагат сключването на окончателен договор и с поведението си показват, че не желаят да го сключат, което поведение е мотивирало ищеца да предяви настоящия иск.

С отговора на исковата молба, от ответниците се поддържа становище за неоснователност на иска и се моли за отхвърлянето му. Твърди се, че Предварителният договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 19.11.2003г. е нищожен на основание чл.26, ал.2 от ЗЗД поради невъзможен предмет. Твърди се, че страните са договорили невъзможен резултат, тъй като онова, към което те са насочили усилията си е невъзможно. Твърди се, че процесният предварителен договор е сключен при начална невъзможност на предмета, тъй като към момента на подписването му, описаните в чл.1 от същия поземлени имоти не са съществували като самостоятелно обособени обекти, съответно не е било възможно същите да бъдат предмет на прехвърлителна сделка.

Твърди се, че описаните в договора имоти не съществуват и към настоящия момент.

Твърди се, че посочените в договора имоти, не са били част от патримониума на ответниците към датата на подписване на същия. Твърди се, че понастоящем ответниците не са собственици на имоти с индивидуализиращи белези съвпадащи с тези описани в процесния договор. Твърди се, че при сключване на процесния договор не е била приключила реституционната процедурата, съответно ответниците не са били носители на вещното право на собственост и не са били въведени във владение на имотите предмет на Решение №652 от 28.10.1999г. на Поземлена комисия Варна. На следващо място се твърди, че дори да се приеме, че договорили бъдеща продажба на новообразуван имот, то и този договор е нищожен, поради невъзможен предмет, тъй като ”новообразувани имоти с нови планоснимачни номера, върху описаните пространства при описани граници съгласно одобрения и влязъл в законна сила КП ”Бялата чешма и Дъбравата” никога не са съществувал и не биха могъл да съществуват. Твърди се, че процесното решение на ПК Варна е постановено след изменението на чл.14, ал.1, т.3 ЗСПЗЗ /обн. ДВ, бр. 68/1999г., в сила от 30.07.1999г./ , и има само установително действие, респективно не легитимира ответниците като собственици, тъй като не е завършено двуфазното административно производство по реда на чл.14, ал.1, т.3 от ЗСПЗЗ с влязъл в сила план на новообразуваните имоти и влязла в сила заповед на кмета по §4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ и чл.28 от ППЗСПЗЗ. Твърди се, че страните са договорили сключването на окончателен договор да се извърши в едномесечен срок от влизане в сила на КП ”Бялата чешма и дъбравата”, чието влизане в сила не би довело до възникване на самостоятелни обекти, които да е възможно да бъдат предмет на валидни разпоредителни сделки. Твърди се, че за да се легитимират ответниците като собственици на недвижимите имоти, на които им е признато правото на възстановяване, е необходимо да има влязъл в сила не КП, план на новообразуваните имоти и влязла в сила заповед на кмета по §4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ и чл.28 от ППЗСПЗЗ. Твърди се, че кадастралният план и плана на новообразуваните имоти имат различна правна природа и същите не са синонимни, или тъждествени понятия. Твърди се, че волята на страните, обективирана в процесния договор е сключването на окончателен такъв да стане, след влизане в сила на кадастрален план, но дори да се приеме, че предварителната уговорка е касаела влизане в сила на ПНИ, то договорът пак би бил нищожен, тъй като влизането в сила на такъв план не е достатъчно, за да се осъществи транслативния ефект на сделката. Твърди се, че поради това обещано с предварителния договор не може да бъде дадено, т.е. налице е невъзможен предмет-липса на обект, като тази невъзможност е била налице както към момента на сключване на договора, така и към настоящия момент и същата е непреодолима. Твърди се още, че предварителният договор е нищожен и поради противоречие с императивните норми на закона, тъй като не отговаря на изискванията на чл.19, ал.2 ЗЗД, защото не съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Твърди се, че в случая липсват надлежни уговорки относно конкретната вещ, предмет на договора за покупко-продажба и срока за сключване на окончателния договор, както и че същественото съдържание на окончателния договор не е уточнено и е невъзможно съдът да го замести по пътя на тълкуване на волята на страните. Твърди се, че не са налице условия за валидно прехвърляне на процесния имот, тъй като окончателният договор би бил нищожен на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, поради нарушение на добрите нрави с оглед липсата на еквивалентност на насрещните престации по договора. Твърди се, че цена на недвижимите имоти е уговорената преди 9 години, като ответниците са очаквали сключването на окончателния договор, респективно получаването на пълния размер на продажната цена да настъпи в кратък срок след подписване на предв.договор. Твърди се, че понастоящем, 9 години по късно, с оглед настъпилите инфлационни процеси и процеси на обезценяване на щатската валута, предвидената цена от 5 долара на квадратен метър не отговаря на действителната воля и намерение на страните. Твърди се, че към момента действителната пазарната стойността на имота е над десет пъти по-висока от цената договорената през 2003г., поради което последната е значително занижена спрямо реалните цени към момента на финализиране на сделката. Твърди се, че изложеното сочи на липсва еквивалентност на престациите, водещо до нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави. Твърди се още, че процесният предварителният договор е нищожен поради липса на основание, защото със същия е договорена продажбата на реални част от парцел, които реални части не биха могли да се обособят в самостоятелни парцели. На следващо място се твърди, че ищецът е неизправна страна, тъй като не е изпълнил надлежно задълженията си по предварителния договор, а именно задължението си да подготви изискуемите документи в срока, уговорен между страните, както и да поканени ответниците за сключване на окончателна сделка. Твърди се, че не е налице идентичност на имота предмет на сключения между страните предварителен договор и имот с идентификатор ***, както и че страните са договорили сключване на окончателен договор при влизане в сила на ПНИ. И на последно място се твърди, че предварителният договор е прекратен, тъй като ответниците са направили отказ от същия, което е станало с оттегляне на дадените на ищеца пълномощия, чрез Молба за оттегляне на пълномощия, рег.№510 от 14.02.2012г. и рег.№709 от 05.03.2012г. на нотариус Д.Стоянова. Твърди се, че с тази молба и с конклудентни действия ответници надлежно са упражнили правото си да се откажат от договора, произтичащо от уговорката за задатък, което обстоятелство е доведено до знанието на ищеца. Навежда се възражение за погасяване на претенцията на ищеца по давност, тъй като е изтекъл законоустановеният пет годишен давностен срок. Претендират разноски.

Разпечатката съдържа 19 от 73 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/80d2e02e-3903-4618-aad9-1336923d025f