Решение № 327 от 07.10.2026, Окръжен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 327 гр. Р., 07.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – Р., ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Милен Петров

Членове:

Галина Магардичиян

Васил Петков при участието на секретаря Димана Стоянова като разгледа докладваното от Васил Петков Въззивно гражданско дело № 20264500500433 по описа за 2026 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по глава ХХ „Въззивно обжалване“ от ГПК.

Р.нският районен съд с Решение № 249/23.02.2026 г., постановено по гр.д.

№ 5661/2024 г., е признал за установено по иск с правно основание чл. 108 ЗС, предявен от С. С. Е., ЕГН **********, от гр. С.п., ул. „Р.“ **, против Б. Д. С., ЕГН **********, от гр. Р., ул. „Д.“ **, *, *, че ищцата е собственик на реална част, представляваща правоъгълник с дължина 1,20 м. откъм ул. „В.“, по протежение на фасадата на сграда с идентификатор *********, ширина 0,60 м., височина 3,60 м., с площ 0,72 кв.м. и обем 2,592 куб.м., прието от районния съд за част от собствения на ищцата самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***********, с адрес гр. Р., ул. „В.“ *, *, с предназначение за търговска дейност, с площ от 55,98 кв.м. и 0,777% идеални части от общите части на сградата, придобит с нотариален акт *66, **, дело № ************* г. на Службата по вписванията при РРС. Със същото решение Б. Д. С. е осъден да предаде на С. Е. владението върху така описаната реална част, както и да й заплати сумата 2550 лв. разноски, включваща 2000 лв. адвокатско възнаграждение, 500 лв. възнаграждение за вещо лице и 50 лв. държавна такса.

За да уважи иска, първоинстанционният съд е приел, че ищцата е доказала и трите предпоставки на ревандикационния иск – собствеността си върху спорната реална част, упражняването на фактическа власт върху нея от 1 ответника и липсата на правно основание за това владение.

Районният съд е приел за установено, че с нотариален акт *66, **, дело № ************* г. С. Е. е закупила от Р.Р.Н. самостоятелен обект с идентификатор ***********, площ по документ 55,98 кв.м., а праводателката й е придобила същия имот от В.Х.Н. с нотариален акт *65, том 8, дело ************* г. Като доказателство за очертанията на придобития от ищцата обект районният съд е кредитирал и Схема *************** г. на СГКК – Р., върху която обектът с идентификатор *********** е изобразен като правилен правоъгълник.

По отношение на имота на ответника съдът е установил, че с договор от 15.11.1996 г. Община Р. е продала на Б. С. чрез търг на изплащане магазин за промишлени стоки на ул. „В.“ *, бл. „Т.“, с разгъната застроена площ 91,33 кв.м., състоящ се от търговска зала, складова площ и санитарен възел, заедно с идеални части от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж.

Посоченият обект е бил обособен от по-голям общински обект – бивша сладкарница „Р.“, описана в Акт за общинска собственост № ********* г. със застроена площ 341,71 кв.м. Районният съд се е позовал и на намиращия се на лист 14 по делото чертеж, приет в хода на производството за скица към договора за продажба от 15.11.1996 г., като е счел, че на него спорната ниша не е отразена и границата между двата обекта е представена по права линия.

Съдът е обсъдил заключението на вещото лице инж. И.Л., според което при извършеното на място измерване помещението на ищцата е с размери около 12,10 м на 4,50 м., докато според кадастралната карта съответните размери са около 12,10 м на 3,60 м. В писменото заключение експертът е посочил, че процесната ниша е с размери 1,20 м на 0,60 м. откъм обекта с идентификатор *********** и с размери около 1,00 м на 0,40 м. откъм обекта с идентификатор *********.84, като между тях е изпълнена стена с дебелина приблизително 0,20 м.; достъпът до нишата е единствено от обекта на ответника. Експертът не е открил в архива на Община Р. архитектурни планове за сградата.

При изслушването си в съдебното заседание на 12.03.2025 г. обаче вещото лице Л. е направило допълнителни съществени констатации относно достоверността на кадастралната карта. То изрично е заявило, че както представената скица, така и фактическото положение не съответстват на отразеното в кадастралната карта, че имотът на ищцата на място е по-голям от отразеното в кадастъра и че констатираните различия представляват явна фактическа грешка в кадастралната карта. Вещото лице е обяснило, че ако имотите бъдат нанесени така, както са отразени от Агенцията по кадастъра, би трябвало да има три обекта, докато при нанасяне на действителната големина на имота на ищцата в съответното пространство могат да се поберат само „два имота и половина, а не три“. Посочило е още, че „има грешка в кадастъра и ширината на имотите не отговаря“ и че след ** нататък всички имоти не отговарят по ширина, при еднаква дължина.

2

Районният съд е кредитирал и заключението на вещото лице инж. А.М., според което в процесната ниша не преминават тръби, обслужващи жилищните етажи на блока, а липсва документация за жилищен блок „Т.“.

Експертът е установил, че конструкцията е монолитна, че във вътрешната част на обекта с идентификатор *********** има две колони и че най-вероятно късата страна на нишата представлява носеща стоманобетонова колона, която не може да бъде премахната, докато за преградния зид не може да се даде категоричен отговор дали е носещ. На лист 14 от делото е показана преградна стена с дебелина 25 см., която с мазилките достига около 30 см.

Въпреки тези констатации районният съд е приел, че наличието на носеща колона не препятства изграждането на нова преградна стена между съседните имоти, че общият зид следва да бъде разделен по средата между двата обекта и че процесната ниша следва да бъде включена към имота на ищцата така, както е отразено в кадастралната схема.

Въз основа на нотариалния акт на ищцата, кадастралната схема, чертежа на лист 14 и част от констатациите на вещите лица първата инстанция е приела, че С. Е. е доказала в условията на пълно и главно доказване собствеността си върху спорните 0,72 кв.м. Съдът е отхвърлил и възражението за придобивна давност, приемайки, че реална част от самостоятелен обект не би могла да бъде придобита по давност в нарушение на специалните правила за разделяне и преустройство на самостоятелни обекти.

Недоволен от решението е останал ответникът Б. Д. С., който чрез пълномощника си адв. Е. К. го обжалва изцяло.

Във въззивната жалба се поддържа, че решението е неправилно поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила, нарушение на материалния закон и необоснованост. Жалбоподателят поддържа, че съдът е възпроизвел извадени от контекста части от отговорите на вещите лица инж.

Л. и инж. М. и на места не може да се установи дали изложеното в мотивите представлява експертен извод или собствена фактическа преценка на съда.

Оспорва се изводът, че независимо от наличието на носеща колона можело да се изгради преградна стена по друго местоположение и спорната ниша да бъде включена към имота на ищцата. Поддържа се, че вещото лице М. не е давало такова заключение. Според жалбоподателя носещата колона не може да бъде премахвана, а и отоплителните тръби, обслужващи обекта с идентификатор *********.84, не могат да бъдат оставени в чужд недвижим имот. Преместване на границата и на преградния зид би изисквало строителна документация и инвестиционни проекти по части „Архитектура“, ВиК, електро и ОВ, каквито не са установени.

Основно оплакване във въззивната жалба е отправено срещу използването на действащата кадастрална карта като доказателство за действителната граница между обектите. Жалбоподателят се позовава на изявленията на вещото лице Л. за явна фактическа грешка в кадастралната 3 карта и за несъответствие на ширините на всички обекти след самостоятелен обект *********.83. С жалбата са представени обяснителна записка, кадастрална схема и схема-проект, изготвени във връзка с процедура за корекция на кадастралното отразяване.

Излагат се съображения, че кадастралната карта и кадастралните регистри имат декларативно действие и не пораждат, изменят или прекратяват вещни права. Позовавайки се на Тълкувателно решение № 8/23.02.2016 г. по тълк.д. № 8/2014 г. на ОСГК на ВКС, жалбоподателят поддържа, че първата инстанция неправилно е придала вещноправно значение на схемата на самостоятелен обект ***********.

Отделно се атакува доказателственото значение на намиращия се на лист 14 чертеж, послужил като основание на районния съд да приеме, че първоначално границата между обектите е била права. Твърди се, че чертежът няма дата, подпис, издател и отбелязване за одобряване от компетентен административен орган, не представлява инвестиционен или архитектурен проект, не е „строителни книжа“ по смисъла на § 5, т. 36 ДР на ЗУТ и не може да установи действителните проектни граници на самостоятелните обекти.

Според жалбоподателя не е установен изобщо одобрен инвестиционен проект за разделянето на някогашната сладкарница „Р.“ на отделни магазини.

Поддържа се още, че събраните доказателства установяват съществуването на сегашната физическа граница в непроменен вид още от придобиването на магазина от ответника през 1996 г. Посочват се показанията на свидетеля И. Д. И., работил в обекта от 1997 г. до 2012 г., който е заявил, че нишата и облицованият с ламперия зид са съществували при постъпването му в магазина, че в нишата не е извършвано преустройство и че единствената извършена промяна е била смяната на външната метална дограма с PVC.

Действително свидетелят е заявил, че „границата представлява един зид“, че нишата е била там още когато е започнал работа, че е била облицована със стара дървена ламперия и че „там я заварих, нищо не е местено“.

В жалбата се сочи още, че по кадастралната карта обектът на Б. С. е бил вписан с площ 127,45 кв.м. и с друг собственик – „Д. И.а“ ЕООД, при положение че документът му за собственост е за 91,33 кв.м., което според въззивника представлява допълнителна илюстрация на ненадеждността на кадастралните данни. Поддържа се и тезата, че ищцата не може да придобие повече права от своя праводател, че предишният собственик не е оспорвал фактическата граница и че самата ищца е извършила оглед преди придобиването на имота и го е закупила при съществуващото фактическо положение.

Жалбоподателят оспорва и извода на районния съд относно придобивната давност. Според него възражението му по същество е било, че е придобил от Община Р. целия магазин в съществуващите физически граници, а не че впоследствие е завладял самостоятелно спорната ниша като реална част от чужд обект. Във въззивното съдебно заседание представителят на 4 жалбоподателя изрично е уточнила, че обектът е получен от Общината в този фактически вид и така се владее в продължение на близо три десетилетия, а не че нишата е била присъединена впоследствие чрез давностно владение.

Иска се отмяна на Решение № 249/23.02.2026 г. и постановяване на ново решение, с което предявеният по чл. 108 ЗС иск бъде отхвърлен, както и присъждане на разноските за двете инстанции.

Във въззивното производство са приети като доказателства Обяснителна записка на „Гео-Чонов“ ООД относно изменение на КК и корекция на самостоятелен обект с идентификатор *********.84, схема от 21.02.2025 г. за този обект и схема-проект от 14.04.2026 г., изготвена от инж. Д. Д..

Ответницата по въззивната жалба С. С. Е., не се явява и не изпраща представител в проведеното на 29.09.2026 г. открито съдебно заседание.

Въззивната жалба е подадена от процесуално легитимирана страна, в законоустановения срок и срещу подлежащ на въззивен контрол съдебен акт, поради което е допустима.

Разгледана по същество, жалбата е основателна.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото във въззивната жалба.

Обжалваното решение е валидно и допустимо, но е неправилно.

Основният въпрос по спора е дали ищцата е доказала, при условията на пълно и главно доказване, че процесната реална част с площ 0,72 кв.м. се включва в придобития от нея самостоятелен обект с идентификатор ***********, т.е. дали действителната имотна граница между нейния обект и обекта, владян от ответника, преминава не по съществуващия на място зид, а по линията, поддържана в исковата молба.