Решение № 181 от 16.04.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 181 гр. София, 16.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 6-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на трети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Иван Иванов

Членове:

Николай Метанов

Васил Василев при участието на секретаря РУСИАНА АН. ЯНКУЛОВА като разгледа докладваното от Николай Метанов Въззивно търговско дело № 20251001000812 по описа за 2025 година

Производството е по чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх.№78804 от 27.06.2025г. по описа на Софийски градски съд, подадена от „ЛЕВКОРП ГРУП“ АД, с ЕИК 121337947, чрез С. Н., адвокат от САК, против решение № 3393 от 03.06.2025г., постановено по гражданско дело № 20221100100200 по описа за 2022 година на Софийски градски съд, ГО, I-30 състав, с което „ЛЕВКОРП ГРУП“ АД, ЕИК 121337947, е осъдено да заплати на „ВЕСТ 2015“ ООД, ЕИК 203772322, следните суми: сумата от 36 873 лв., представляваща обезщетение за лишаване от ползването за периода 01.03.2021г. - 30.11.2021г. на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С., находящ се в гр. С., район „***“, ул. „***“ № *, ет.

*, обект *, с предназначение: за офис на едно ниво, с площ 236.43 кв.м., заедно с 3.728% ид.ч. от общите части на сградата, ведно със законната лихва, считано от 10.01.2022г. до окончателното изплащане; сумата от 4 976,34 лв. - разноски по настоящото дело и разноски в обезпечителното производство по ч.гр.д. №14972/2021г. по описа на СГС.

В жалбата се твърди, че обжалваното решение е неправилно и необосновано, по изложени съображения, поради което се иска същото да бъде отменено, а въззивният съд да постанови решение, с което да отхвърли изцяло предявените искове.

1

Оспорва се, като неправилен, неоснователен и необоснован извода на съда, че „ЛЕВКОРП ГРУП“ АД се е обогатило за сметка на собственика „ВЕСТ 2015“ ООД за процесния период и дължи на ищеца обезщетение в размер на средния пазарен наем на основание чл.59 ЗД, като за да уважи иска до размера от 36 873 лв. съдът е кредитирал изготвеното по делото заключение по съдебно-оценителна експертиза.

Поддържа се, че предявеният иск е изначално неоснователен до предявения размер, който ищецът не успял да докаже в развилото се производство. Уваженият размер на обезщетението е прекомерен и несъответстващ на реалните стойности на пазарните наеми, т.е. евентуалните пропуснати ползи и още по-малко със стойността на обогатяване, както се твърди, че е налице за „ЛЕВКОРП ГРУП“ АД.

За да уважи иска за сумата от 36 873 лв. съдът е кредитирал в цялост съдебно - оценителната експертиза, посочваща средният месечен наем за периода от 01.03.2021г. до 30.11.2021г. Според въззивника, така изготвеното заключение по съдебно-оценителната експертиза е неправилно и не отразява реалните стойности на средния месечен наем за недвижими имоти, сходни с процесния за същия период. Видно от заключението, вещото лице е изготвило същото на база оферти, предлагани в интернет пространството от агенции за недвижими имоти към датата на изготвяне на заключението, както са разгледани и други оценявания на други подобни имоти, които са били продадени или се предлагат за продан. В тази връзка, за да изчисли наемната цена към процесния имот, вещото лице е използвало публикуваните средни статистически цени в сайта imot.bg и представяните на този сайт графики за изменение на средните пазарни цени за периода от януари 2021г. до януари 2025 г.

Въззивникът счита, че за да е напълно обективно едно заключение, когато става въпрос за изчисляване на наем за определен период за недвижим имот, същия следва да бъде изчислен на база реално сключени сделки за наеми за недвижими имоти, подобни на процесния, както и сключени и действащи договори към процесния период.

Изчисляването на среден пазарен наем на база оферти, предлагани повече от четири години след процесния период и впоследствие прецизирането му на база статистика от интернет сайт, който не представя информация за реално сключени сделки, не може да бъде ползвано като обективен критерий за изчисляване на обезщетение за ползване без основание на имот. Подобни сайтове в общия случай не представят реална извадка на промените в средната пазарна наемна цена, доколкото не може да бъде идентифицирано доколко предлаганите на конкретния сайт оферти са реални, предвид свободния достъп и факта, че всяко едно лице може да публикува обява на подобен тип сайтове.

Предвид изложеното, кредитирането в цялост на заключението по допуснатата по делото съдебно-оценителна експертиза се явявало неоснователно и необосновано, доколкото не е изготвено на база критерии, отговарящи на процесния имот и за процесния период, и така предявената претенция на „ВЕСТ 2015“ ООД е изначално неоснователна, както по основания, така и по размер.

2

В срока по чл.263, ал.1 ГПК „ВЕСТ 2015“ ООД, ЕИК 203772322, чрез адвокат М. Д.

К. от СмАК, е представило отговор, в който поддържа становището за неоснователност на жалбата, съответно за правилност и законосъобразност на постановеното решение, в обжалваната му част, по подробно изложени съображения, като направените разноски в настоящето производство.

Софийският апелативен съд, след като обсъди посоченото в жалбата във връзка с атакувания съдебен акт, намира следното:

С искова молба вх. № 895 от 10.01.2022г. по описа на СГС „ВЕСТ 2015“ ООД, ЕИК 203772322, е предявило против „ЛЕВ КОРПОРАЦИЯ“ АД, ЕИК 121337947/ с актуално наименование „ЛЕВКОРП ГРУП“ АД/ иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД за сумата от 40 133,70 лв., представляваща обезщетение за лишаване от ползването на следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. С., находящ се в гр. С., район „***“, ул. „***“ № *, ет. *, обект *, с предназначение: за офис на едно ниво, с площ 236.43 кв.м., заедно с 3.728% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата, за периода от 01.03.2021г. до 30.11.2021г., както и законната лихва върху претендираното обезщетение, считано от датата на подаване на исковата молба до изплащане на присъденото обезщетение /съгласно молба по делото от 12.05.2022г./.

С протоколно определение от 16.05.2025г. на основание чл.214 от ГПК е допуснато увеличение на размера на предявения иск до сумата от 45 067 лв.

Ищецът е основа иска си на твърдения, че на 28.11.2016г. е придобил собствеността върху процесния имот, като последица от апортирането му в капитала на дружеството. Към тази дата имотът се ползвал безвъзмездно от ответника по силата на сключен с праводателя на ищеца и предишен собственик на имота - „ЕСТ“ АД, неформален договор за заем за послужване.

С нотариална покана от 18.04.2019г., получена от ответника на 25.04.2019г., „ЕСТ“ АД прекратило договора за послужване, считано от 01.06.2019г. и поканило ответника да предаде владението на 03.06.2019г., което не било изпълнено.

Въпреки прекратяване на договора, „ЛЕВ КОРПОРАЦИЯ“ АД продължило да ползва имота без правно основание и без да заплаща каквато и да било насрещна престация за това, поради което на 05.12.2019г. „ВЕСТ 2015“ ООД подало искова молба срещу „ЛЕВ КОРПОРАЦИЯ“ АД, с правно основание чл. 108 ЗС и чл. 59, ал. 1 от ЗЗД, въз основа на която било образувано гр. дело № l5972/2019 г. по описа на СГС, I-1-ви състав.

Към датата на постъпване на настоящата исковата молба в съда няма постановено решение по горепосоченото гражданско дело, а ответникът продължава да ползва процесния офис № 6 без основание, което обосновава правния интерес на ищеца от предявяването на настоящия иск с правно основание чл.59, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответника „ЛЕВ КОРПОРАЦИЯ“ АД да му заплати обезщетение за неоснователно ползване на процесния имот за последващ период от 01.03.2021г. до 30.11.2021г., ведно със законната лихва върху 3 претендираното обезщетение, считано от датата на подаване на исковата молба до изплащане на присъденото обезщетение /съгласно молба по делото от 12.05.2022г./.

Ответникът „ЛЕВ КОРПОРАЦИЯ“ АД, ЕИК 121337947/ с актуално наименование „ЛЕВКОРП ГРУП“ АД/ не е подал отговор на исковата молба в срока по чл.131 ГПК.

С определение на съда от 22.02.2022г. производството по делото е спряно до приключването с влязло в сила решение на гр.д. №15972/2019г. по описа на СГС, I ГО, 1 с-в, и е възобновено с определение от 07.08.2024г.

В първото по делото открито съдебно заседание на 19.02.2025г. ответникът оспорва исковата молба по основание и размер. Потвърждава, че имотът е предаден съобразно приемо - предавателни протоколи.

В обжалваното решение, първоинстанционният съд, след като е описал доказателствата по делото и установената въз основа на тях фактическа обстановка, е приел, че е предявен допустим иск с правно основание чл.59 ЗЗД за сумата от 45 067лв. - обезщетение за лишаване от ползването на описания в исковата молба недвижим имот за периода 01.03.2021г. до 30.11.2021г., ведно със законната лихва върху претендираното обезщетение, считано от датата на подаване на искова молба 10.01.2022г. до окончателното изплащане, който разгледан по същество е основателен в уважения размер, по следните съображения:

В тежест на ищеца е да докаже: 1/ собствеността си по отношение на процесния имот за посочения в исковата молба период; 2/ че ответникът е ползвал имота през процесния период, без основание; 3/ размера на обедняването си поради лишаването от възможността да ползва имота - което съобразно трайната съдебна практика по въпроса се изчислява на база средния пазарен наем на процесния имот за исковия период.

В тежест на ответника е да докаже, при доказване на ползването, че същото се е осъществявало на правно основание.

С влязло в сила решение на СГС, I - 1 с-в по гр.д. №15972 по описа за 2019г. е признато за установено между страните, че ищецът „ВЕСТ 2015“ ООД е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.С., находящ се в гр.С., район ***, ул.“ ***“ №*, ет.*, обект *, с предназначение: за офис на едно ниво, с площ от 236.43 кв. м, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:

***;

***; под обекта:

***; над обекта

***, заедно с 3.728% ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата и е осъдил на основание чл.108 ЗС „Лев Корпорация“ АД да предаде на „Вест 2015“ ООД владението върху описания имот.

Със същото решение ответникът „Лев Корпорация“ АД е осъден да заплати на „Вест 2015“ ООД сумата 26 755,75 лв. на основание чл. 59 ЗЗД, представляваща обезщетение за ползване в периода 01.06.2019г. - 30.11.2019г. на същия имот.

Съдът е приел, че решението има сила на пресъдено нещо между страните, поради 4 което въпросът за принадлежността правото на собственост по отношение на процесния офис не подлежи на пререшаване.

Между страните не е спорен фактът, че за процесния период имота се е ползвал от ответника. Не са ангажирани доказателства фактическата власт да е упражнявана на валидно правно основание, поради което съдът е приел искът за доказан по основание.

За установяването му по размер, по делото са изслушани заключенията на първоначална и повторна съдебно - оценителни експертизи. Съгласно заключението на първоначалната СОцЕ средната наемна стойност за процесния период за целия обект възлиза на 2 164,11 лв. месечно. От заключението е видно, а се потвърждава и от вещото лице при изслушването му в о.с.з., че са ползвани като пазарни аналози обяви за наеми на търговски обекти - магазини, а не офиси, не са взети предвид като площ общите части на имота и крайната стойност на пазарния наем е изчислена без ДДС. Съгласно заключението на повторната СОцЕ средната месечна пазарна наемна цена за процесния офис възлиза на 4 097 лв. или общо за периода 45 067 лв. с ДДС. Заключението в пълнота е съобразило данните по делото, извършен е оглед на място, ползваните пазарни аналози са именно за офиси, изчисленията са с включен ДДС, а и заключението не е оспорено от страните, поради което съдът го кредитира напълно в частта му, в която е определена стойността на месечния пазарен наем за процесния имот. Същевременно, съдът е констатирал, че вещото лице е допуснало техническа грешка при изчисляването на общата стойност на пазарния наем за процесния период, като е сумирало месечните наеми за 11 месеца - от м.01.2021г. до м.11.2021г. вкл. Искът е предявен за периода от м.03 до м.11.2021г. вкл., поради което пазарният наем за 9 месеца възлиза на 4 097лв. х 9 = 36 873 лв.