Решение № 151 от 22.05.2025, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 151 гр. Варна, 22.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Георги Йовчев

Членове:

Николина П. Дамянова

Даниела Ил. Писарова при участието на секретаря Дарина Б. Баева като разгледа докладваното от Георги Йовчев Въззивно търговско дело № 20253001000099 по описа за 2025 година

Производството е образувано след отмяна на решение №240/17.07.2023 г. по в.т.д.

№132/2023 г. на Варненски апелативен съд и делото е върнато на същия съд за ново разглеждане от друг състав. В отменителното решение на ВКС са дадени указания, които съобразно разпоредбата на чл.294, ал.1 от ГПК, са задължителни за съда, на който е върнато делото.

Производството е образувано по въззивна жалба на „ДАРИ 007“ ЕООД, със седалище гр.Варна срещу решение №600/29.12.2022 г., постановено по т.д. №329/2022 г. по описа на ВОС в частта, с която съдът е отхвърлил предявения от въззивника срещу Т. университет – Варна, иск с правно основание чл.92 от ЗЗД за заплащане на сумата от 26 413.20 лева, представляваща уговорена в чл.18, ал.5 от сключения между страните договор за наем №62 от 16.05.2017 г. неустойка в размер на месечните наеми за периода от 16.05.2022 г. до 16.05.2027 г.

Въззивникът оспорва изводите на съда, че не е налице самоволно изземване на имота от страна на наемодателя, по смисъла на чл.18, ал.5 от договора за наем, тъй като прекратяването на наемното правоотношение е по причина на държавата като собственик на имота, която е прекратила договора за безвъзмездно управление, сключен с ТУ-Варна и по този начин е лишила наемодателя от права по отношение на процесния имот. Излага, че след като наемодателя се е задължил да обезпечи на наемателя ползването на даден имот за определен срок, то той дължи изпълнение през целия срок на действие на договора, като при неизпълнение следва да отговаря съобразно уговореното в договора и закона.

Насрещната страна Т. университет – Варна е подала писмен отговор, в който оспорва жалбата и моли съда да потвърди обжалваното решение.

Третото лице помагач Държавата, представлявана от министъра на финансите е подала писмен отговор, в който оспорва жалбата. Поддържа заявеното в първоинстанционното производство възражение за нищожност на договор за наем №62/16.05.2017 г., като сключен в нарушение на закона и с 1 невъзможен, тъй като ответникът не разполага с право на управление по отношение на процесния паркинг частна държавна собственост. Излага доводи за нищожност на неустоечната клауза на чл.18, ал.5 като противоречаща на добрите нрави. В условие на евентуалност се излагат доводи за неоснователност претенцията, тъй като договорът за наем е бил надлежно развален, поради което не е налице основание за заплащане на неустойка от наемодателя.

За да се произнесе, съдът съобрази следното:

Пред ВОС е предявен иск с правно основание чл.92 от ЗЗД от „ДАРИ 007" ЕООД, със седалище гр.Варна срещу Т. университет-Варна, за заплащане на сумата от 26 413.20 лева, претендирана като неустойка, представляваща сбор от месечните наеми за период от 16.05.2022 г. до 16.05.2027 г., общо 60 месеца, уговорена в чл. 18, ал.5 от договор за наем №62 от 16.05.2017 г. Твърди се, че след проведен търг с тайно наддаване, на 16.05.2017 г. между страните е сключен договор за наем, по силата на който Т. университет-Варна, в качеството на наемодател е отдал под наем на „ДАРИ 007" ЕООД, поземлен имот, находящ се в гр. Варна, ***, с площ от 576 кв.м.за срок от 10 години, при месечен наем от 400 лева с вкл. ДДС, подлежащ ежегодно на актуализация, който е следвало да се използва като паркинг. Излага, че имотът предмет на договора за наем е частна държавна собственост, съгласно Акт №7766 за частна държавна собственост, който е предоставен за безвъзмездно управление на ТУ Варна. Твърди, че на 16.06.2017 г., наемодателят чрез представляващия го ректор е дал съгласие на наемателя „ДАРИ 007" ЕООД за поставяне на временна конструкция за автомивка, състояща се от 5 клетки и два модула за вътрешно почистване, в резултат на което ищецът след провеждане на редица административни процедури е изградил съоръжението. Излага, че на 23.11.2021 г. е получил от ТУ Варна уведомление, изх. №5045/23.11.2021 г., че договорът следва да се счита за развален със задна дата, считано от 20.11.2021 г., като в срок до 30.11.2021 г. следва да се премахне преместваемия обект и имотът да се възстанови в първоначалния му вид, но след отправено възражение от негова страна, ответникът е приел, че не е налице нарушение на договора за наем и е изпратил писмо до Областния управител на гр.Варна, изх.

№5218/01.12.2021 г., че преустановява предприетите мерки по разваляне на договора за наем.

Твърди се, че на 07.02.2022 г. е бил уведомен от ТУ Варна, че договорът за предоставяне за безвъзмездно управление на недвижими имоти - частна държавна собственост №161-Н/29.09.2011 г. е бил прекратен, по силата на едномесечно предизвестие, в резултат на което на 10.05.2022 г. имотът е бил предаден на Областна администрация.

Твърди, че договорът не е бил прекратен по реда предвиден в него, а имотът е иззет самоволно от наемодателя, поради което последният дължи уговорената в чл.18, ал.5 неустойка в размер на наемните възнаграждения за периода от деня следващ деня на самоволното изземване до крайния срок, за който е сключен договорът за наем, а именно сумата от 26 413.20 лева, представляваща сбор от месечните наеми за 60 месеца за периода от 16.05.2022 г. до 16.05.2027 г.

Ответникът Т. У. – ВАРНА е оспорил иска с твърдение, че прекратяването на договора за наем, сключен на 16.05.2017 г. от наемодателя е законосъобразно, тъй като са налице основанията за прекратяването му по чл.18, ал.1, т.2, предл. първо от договора, доколкото имотът не е използван по предназначение – за паркинг, а наемателят е изградил в него обект, представляващ автомивка. Твърди се, че изграждането на автомивката е станало без съгласието на ТУ, като писмото до помощник ректор инж. И.Р. има харакртер на уведомление, че наемателят желае да постави временна конструкция за автомивка, а помощник-ректорът е положил върху писмото резолюция, че това следва да стане съгласно договора за наем. Излага, че в чл.8 от договора за наем са посочени условията, при които наемателят може да извършва за своя сметка преустройства и подобрения на имота, които в случая не са спазени. Излага още, че договорът за наем е бил 2 прекратен от ТУ- Варна, в резултат на искане на собственика на имота - Държавата, която не се е съгласила в имота да бъде изградена автомивка. Наред с това сочи, че договорът за предоставяне безвъзмездно за управление на поземления имот, с начин на трайно ползване: за паркинг в полза на ТУ- Варна също е бил прекратен от държавата като с писмо peг. № РД21-9400296/15/01.02.2022 г.,в резултата на което на 10.05.2022 г., ТУ- Варна е върнал имота на Държавата, като за връщането е бил съставен приемо- предавателен протокол.

Третото лице помагач - Държавата, представлявана от министъра на финансите оспорва иска с твърдения, че договорът за наем е прекратен с писмено уведомление от 23.11.2021 г. поради виновно неизпълнение на договорно задължение от наемателя да използва наетия държавен имот по предназначение, а от друга страна е прекратен и договорът за предоставяне безвъзмездно за управление на имоти - частна държавна собственост № 161Н/29.09.2011 г. или с № 161-И/29.09.2011 г. (Договор № 161Н(И)/29.09.2011 г.), сключен между ответника и държавата в по-късен момент на 03.02.2022 г., като Държавата се е противопоставиля на ползването на имота от страна на ищеца.

Твърди се, че договорът за наем е с невъзможен предмет и е сключен в нарушение на закона, тъй като имотът е частна държавна собственост и е предоставен за задоволяване на жилищни нужди на академичния състав на университета, поради което не може да бъде отдаван под наем на трети лица. Оспорва клаузата на чл.18, ал.5 от договора като нищожна поради противоречие с добрите нрави. Твърди се, че за двете страни е предварително известно, че сключвайки въпросния договор с предмет чужд недвижим имот, който е подчинен на особен режим на управление, без разрешението на собственика държавата, нарушават императивни материалноправни норми. Излага, че уговорката за неустойка излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В условията на евентуалност сочи, че дори договорът или клаузата на чл.18, ал.5 да не са нищожни, в полза на ищеца не се е осъществил правопораждащият факт за вземането за неустойката.

Решението на първоинстанционния съд съдържа реквизитите по чл.236 ГПК и е действително, произнасянето съответства на предявеното искане и правото на иск е надлежно упражнено, поради което производството и решението са допустими.

Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По отношение на неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.

Не се спори, а и от представените по делото писмени доказателства се установява, че на 16.05.2017 г. между ТУ - Варна, в качеството на наемодател и „Дари 007“ ЕООД, в качеството на наемател, след проведен по реда на чл.19, ал.1 във вр.чл.16, ал.2 от ЗДС, търг с тайно наддаване по и Заповед №211/27.04.2017 г., е сключен договор за наем на поземлен имот – паркинг с обща площ от 576 кв.м., находящ се в гр.Варна, ул.“Мир“ 40, ПИ с идентификатор № ***, за срок от десет години, при уговорена месечна наемна в размер на 400 лева с ДДС. В 1, ал.2 от договора, страните изрично са уговорили, че наетият имот следва да се ползва само по предназначение като паркинг. В чл.8 от договора, са посочени условията, при настъпване на които, наемателят има право да извършва за своя сметка преустройства и подобрения в имота, както следва: заплащане на депозит в размер, равен на остойностения проект на исканите преустройства и изменения като гаранция, че ще върне имота в първоначалния вид; представяне на предпроектни проучвания на планираното преустройство, които да отговарят на действащите нормативни актове, становище за съответствие с противопожарните изисквания, както и всякакви други изисквания от публичен характер; получаване на писмено нотариално заверено съгласие от наемодателя за предстоящото преустройство.

Няма спор, че отдаденият под наем недвижим имот е частна държавна собственост 3 като същият е бил предоставен от държавата чрез Областен управител – Варна на ответното висше учебно заведение за безвъзмездно за управление - договор № 161-Н от 29.09.2011 г., както и че това обсоятелство е било извествно на страните преди сключване на договора.

Не е спорно, че месец след сключването на наемния договор, с молба вх. №3482 от 16.06.2017 г., наемателят „Дари 007” ЕООД е отправил искане пред наемодателя за даване на разрешение за поставяне в имота на временна конструкция за автомивка, състояща се от 5 клетки и два модула за вътрешно почистване. Върху молбата е поставена резолюция „Да!

Съгласно договора за наем“ от помощник ректора на ТУ Варна - инж. И.Р., след което наемателят в периода м. юли 2017 – м. август 2018 г. е реализирал проекта, снабдявайки се с разрешение за строеж, сключил е договори за електрифицирането и водоснабдяването на имота и е получил разрешение за ползване.

С писмо изх. № РД-21-9400-296 /10/ от 16.11.2021 г., получено от ТУ на 19.11.2021 г., областният управител на област Варна е разпоредил на ТУ - Варна да прекрати договора за наем с „Дари 007“ ЕООД, да премахне поставения преместваем обект и възстанови имота в първоначалния му вид.

С писмо изх.№ 5045 от 23.11.2021 г., получено от въззивника преди 01.12.2021 г., въззиваемият е направил изявление за разваляне на договора за наем, на осн. чл.18, ал.1, т.2 от договора, поради ползване на имота не по предназначение. С писмо изх.№ 5218 от 01.12.2021 г., ректорът на ТУ Варна е уведомил Областния управител и „Дари 007“ ЕООД, че преустановява предприетите мерки по разваляне на договора за наем и възстановяване на имота в първоначален вид до изясняване на казуса. С писмо изх. № РД-21-9400-296 /15/ от 01.02.2022 г., получено от ТУ Варна на 03.02.2022 г., Областният управител на Област Варна е уведомил ректора на ТУ Варна, че прекратява договор № 161-Н от 29.09.2011 г. относно недвижим имот – частна държавна собственост, съставляващ ПИ с идентификатор ***, кв. Изгрев, ул.“Мир“ 40 с едномесечно предизвестие, в резултат на което с приемо-предавателен протокол от 10.05.2022 г. комисия, определена със заповед на ректора на ТУ Варна е предала на представител на Областна администрация обект Парцел 576 кв.м., ведно с изградени от наемателя „Дари 007“ ЕООД - 4 броя преместваеми клетки за автомобили.