Решение № 65 от 21.02.2026, Районен съд - Бяла Слатина

РЕШЕНИЕ

№ 65 гр. Бяла Слатина, 21.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БЯЛА СЛАТИНА, I-ВИ ГР. СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЛЮБОМИР ХР. ВЪРБЕВ при участието на секретаря Соня Анд. Ралчева като разгледа докладваното от ЛЮБОМИР ХР. ВЪРБЕВ Гражданско дело № 20231410100736 по описа за 2023 година

Съдът е сезиран с конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен от И. В. М., ЕГН **********, с адрес: с.Т., обл.Враца, ул.“ А.С.„ №85, със съдебен адрес: гр.Бяла Слатина, ул.Д.Б. №83, чрез адв.Ц. Й. от АК-Враца, срещу П. В. И., ЕГН **********, с адрес: гр.Варна, общ.Варна, обл.Варна, ул.“З.С.„ №2, ет.2, ап.22, със съдебен адрес: гр.Варна, ул.А.Д. №45, вх.В, оф.8, чрез адв. В. Ц. от АК-Враца, с който се иска да бъде обявен за окончателен, сключен между страните Предварителен договор от 09.03.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ дворно място УПИ XXIII-548 в кв.68 по плана на с.Т., одобрен със Заповед №112/29.07.1986г., с площ от 1000 кв.м., ведно с находящите се в него жилищна сграда на дървен гредоред, със застроена площ от 92 кв.м., масивна лятна кухня на дървен гредоред, със застроена площ от 33 кв.м., масивен гараж, със застроена площ от 15 кв.м. и паянтова стопанска сграда, със застроена площ от 57 кв.м., при съседи: УПИ XXIV-549, УПИ III-541, УПИ IV-542, УПИ XXII-548.

Ищцата твърди, че при подписване на процесния договор е платила на ответника сумата в размер на 9000,00лв., като следвало да заплати останалата част в размер на 3000,00лв. до 30.08.2022г., след което продавачът следвало да прехвърли собствеността върху имота.

Ищцата поддържа, че при подписване на предварителния договор продавачът не представил нотариален акт за собственост. Същият бил предоставен на следващия ден, като М. установила, че ответникът е собственик на 5/6 ид.ч. от процесния имот. Разбрали се, че към момента на плащане на остатъчната част от продажната цена, ответникът щял да представи документи за собственост и върху останалата 1/6 ид.ч.

1

Ищцата твърди, че заплатила още 300,00лв., тъй като имала съмнения, че ответницата ще й прехвърли правото на собственост, като допълва, че към момента на депозиране на исковата молба не е изплатила останалите 2700,00лв.

Поддържа, че е правила много опити за сключване на окончателен договор, но ответницата постоянно отлагала и искала първо да й бъдат заплатени останалите 2700,00лв.

Предвид изложеното за ищцата се породил интерес от предявения иск. Претендира разноски.

В срока за отговор по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорва предявеният иск като неоснователен.

Ответникът сочи, че продажната цена не е заплатена. Твърди, че на 01.09.2022г. ищцата следвало да се яви в кантората на нотариус А.К. в гр.Бяла Слатина за сключване на окончателен договор, но М. не се явила. Ответникът излага, че многократно е правил опити за сключване на окончателен договор, но ищцата отлагала с различно доводи.

Настоящата съдебна инстанция, като прецени събраните по делото доказателства и доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

Представен е по делото Предварителен договор от 09.03.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот, сключен между П. В. И. /продавач/ и И. В. М. /купувач/, с който продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост върху процесния имот срещу цена в размер на 12 000,00лв. В чл.2 от Договора било уговорено продавачът да предаде на купувача владението на процесния имот при подписване на договора. Съгласно чл.3 от Договора купувачът следвало да заплати сумата в размер на 9000,00лв. при подписване на договора, а останалата част в размер на 3000,00лв. до 30.08.2022г. Било уговорено, че окончателният договор ще бъде сключен след заплащане на цялата сума.

Между страните не се спори, като същото се установява от приложените писмени доказателства – нотариален акт от 29.12.2004г., данъчна оценка и скица, че ответникът е собственик на процесния недвижим имот.

По делото не се спори, като се установява от приложената разписка, че на 30.09.2022г. ищцата е заплатила на ответника сумата в размер на 300,00лв. чрез банков превод с основание „вноска за имот“.

В хода на процеса по искане на страните са разпитани свидетелите В.М.П. – братовчедка на ищцата, и Ю.Г.Й. – приятел на ответницата.

Свидетелят П. сочи, че научила за сделката от ищцата. Имало проблеми с документите за собственост, предвид което не е сключен окончателен договор. Свидетелят допълва, че е присъствала на телефонни разговори между страните, в които ищцата е канила ответницата да прехвърлят собствеността върху имота, но И. отказвала, тъй като не била готова с документите. П. сочи, че владението върху имота е предадено на ищцата. Допълва, че И. е извършвала ремонтни дейности в имота.

2

Свидетелят Й. сочи, че знае за процесния договор от ответницата. Ищцата била заплатила във връзка с договора сумата в размер на 300-500лв., като не бил сключен окончателен договор, тъй като ищцата нямала финансови средства, за да заплати дължимата продажна цена. Твърди, че през есента на 2022г. дошъл заедно с ответницата в гр.Бяла Слатина за сключване на окончателен договор. По пътя страните по делото провели телефонен разговор, като въпреки че се уговорили да се чакат пред нотариална кантора в града, ищцата не се появила. Свидетелят сочи, че заедно с ответницата отишли до процесния имот в с.Т., като макар да имало видими признаци, че имотът се обитава, не открили никого.

От ответницата знае, че тя е правила опити да се свърже с купувача.

От гореизложената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен договор, по силата на който едно лице, наричано обещател /продавач/, поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач, да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок.

Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на нотариален акт. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.

За основателността на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД в тежест на ищеца да докаже при условията на пълно и главно доказване, че между страните е сключен валиден предварителен договор, по силата на който ответникът се е задължил да му прехвърли правото на собственост върху имота, съдържащ всички съществени клаузи на окончателния договор, както и че ответникът е собственик на процесния имот, предмет на предварителния договор.

Между страните не се спори, като от събраните в хода на производството доказателства се установява, че страните са сключили Предварителен договор от 09.03.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ дворно място от УПИ XXIII-548 в кв.68 по плана на с.Т., одобрен със Заповед №112/29.07.1986г., с площ от 1000 кв.м., ведно с находящите се в него жилищна сграда на дървен гредоред, със застроена площ от 92 кв.м., масивна лятна кухня на дървен гредоред, със застроена площ от 33 кв.м., масивен гараж, със застроена площ от 15 кв.м. и паянтова стопанска сграда, със застроена площ от 57 кв.м., при съседи: УПИ XXIV-549, УПИ III-541, УПИ IV-542, УПИ XXII-548. В чл.2 от Договора било уговорено продавачът да предаде на купувача владението на процесния имот при подписване на договора. Съгласно чл.3 от Договора купувачът следвало да заплати сумата в 3 размер на 9000,00лв. при подписване на договора, а останалата част в размер на 3000,00лв. до 30.08.2022г. Било уговорено, че окончателният договор ще бъде сключен след заплащане на цялата сума.

По делото не се спори, като същото се доказва и от събрания доказателствен материал,че ответникът е собственик на процесния имот.

Относно основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е без значение неизправността на някоя от двете страни. Неизпълнението на задължението по предварителния договор и неизправността на ищеца не е пречка за упражняване на преобразуващото му право чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, щом предварителният договор, съдържащ уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен. В този смисъл е и трайната съдебна практика, обективирана в Решение № 28 от 1.07.2011 г. на ВКС по т. д. № 207/2010 г., II т. о., Решение № 1241 от 12.01.2000 г. на ВКС по гр. д. № 366/98 г., II г. о., Решение № 195 от 28.05.2019 г. на ВКС по т. д. № 2393/2017 г., I т. о. Действието на предварителния договор не се прекратява с изтичането на уговорения срок за сключване на окончателен договор. За да прекрати действието си, договорът трябва да бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната страна отговаря.

Неоснователни са възраженията на ответника, че неизпълнението на задължението на ищеца за заплащане на покупната цена преди прехвърляне правото на собственост върху процесния имот е основание за отхвърляне на иска. Съгласно задължителната съдебна практика, обективирана в Тълкувателно решение №4/2020г. по т.д. №4/2020г. на ОСГТК на ВКС, заплащането на уговорената цена от купувача, дори и когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията. Дори и в производството по иска с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да се установи, че ищецът – купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. При виновно неизпълнение от страна на купувача по предварителния договор в полза на ответника - продавач се е породило правото да го развали. В настоящия случай в преклузивния срок по чл.131 от ГПК ответникът не инвокирал доводи в тази насока, нито е направил подобно възражение. Не може да се направи извод в обратната посока и от събраните по делото гласни доказателства, като последователно и двамата свидетели в показанията си не сочат, че някоя от страните направила волеизявление в посока разваляне на процесния договор. След като ответникът не е упражнил това право с изявление до купувача преди предявяването иска или в хода на производството, то и за двете страни е налице интерес от запазването на облигационната връзка и осъществяването на крайния резултат, към който е насочена – сключване на окончателния договор.

Оттук и настоящият съдебен състав намира, че неявяването на купувача за сключване 4 на окончателен договор на уговорената дата и място в съответната нотариална кантора не е пречка процесният договор да бъде обявен за окончателен по иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, предявен от купувача срещу продавача, който се е явил на уговорената дата и място за сключване на окончателен договор, тъй като липсващото съгласие ще бъде заместено от съдебното решение.

Липсват пречки за прехвърлянето на процесния имот. Предварителният договор съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор /чл. 19, ал. 2 ЗЗД/, като обема на задължението на ответника е определяемо, което е достатъчно за неговата валидност.

Между страните не е налице спор относно факта, че ищецът не е заплатил цялата продажна цена по договора в размер на 12000,00лв. съгласно чл.1. Спорен е размерът на заплатената сума, като ищцата твърди, че е заплатила сумата в общ размер на 9300,00лв., докато ответникът сочи, че е получил единствено сума в размер на 300,00лв. Безспорно в предварителния договор не е налице клауза, според която договорът следва да служи за разписка за получената сума в размер на 9000,00лв. съгласно чл.3. За изясняване на действителната воля на страните следва да се тълкуват разпоредбите на договора във връзка една с друга и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед на целта му, обичаите в практиката и добросъвестността- чл. 20 от ЗЗД. От друга страна, договорът има силата на закон за тези, които са го сключи и уговорките в него ги обвързват – чл. 20а от ЗЗД. При тълкуване на чл. 2, ал. 1 от предварителния договор заедно с чл. 3 от същия може да се направи извод, че ищцата е заплатила на ответника сумата в размер на 9000,00лв. при подписване на предварителния договор. От събраните в хода на производството гласни доказателства, които съдът кредитира изцяло в тази част, тъй като същите са последователни, непротиворечиви и в унисон със заявеното от страните по делото, се установява, че ответницата е предала на ищцата владението върху процесния имот с подписване на предварителния договор. В този смисъл, житейски нелогично би било да се приеме, че купувачът не е заплатил сумата в размер на 9000,00лв. съгласно уговореното в чл.3 от Договора, но същевременно продавачът е изпълнил задължението си по чл.2 от Договора. В подкрепа на този извод е и фактът, че ответникът за относително продължителен период от време не е предприел действия за възстановяване владението върху процесния имот. Ерго – купувачът е заплатил сумата в общ размер на 9300,00лв., като е останал остатък от продажната цена в размер на 2700,00 лева.