Решение № 2460 от 22.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2460 гр. София, 22.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Албена Александрова

Членове:

Нели Маринова

БИЛЯНА СИМЧЕВА при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Нели Маринова Въззивно гражданско дело № 20231100510906 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 20260872/25.11.2020 г., постановено по гр. д. № 22688/19 г. по описа на СРС, 120 състав, поправено с решение № 20096844/10.07.2023 г. и с решение № 20108404/15.11.2023 г., е обявен за окончателен сключения на 04.04.2019 г. между С. К. К. и Р. К. М., като продавачи, и Т. В. Р.а, като купувач, предварителен договор за покупко – продажба на следния недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД – 18 – 50/02.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот в гр. София, район „Красна поляна“, кв.

Факултета, ул. „*********, с площ от 307 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, до 10 метра, номер по предходен план: 164, кв. 67, при съседи: ***, ***, ***, 10168134.1109.78, 10168134.1109.91, заедно с построената в този поземлен имот едноетажна еднофамилна жилищна сграда, със застроена площ, съгласно акт за собственост от 45 кв. м., представляваща 1 съгласно КККР сграда с идентификатор ***, с площ по скица: 54 кв. м., състояща се от входно антре, кухня и две стаи, с външна баня и тоалетна, заедно с всички подобрения и приращения в поземления имот, при условие, че купувачът Т. В. Р. заплати на продавачите С. К. К. и Р. К. М. сумата от 19 800 евро, представляваща неизплатена част от продажната цена, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

С решението Т. В. Р. е осъден да заплати по сметка на Столична община местен данък за прехвърляне на имота в размер на 1078 лв., както и по сметка на СРС такса по прехвърляне на имота в размер на 425,46 лв. и такса в размер на 43,12 лв. за вписване на решението в Агенция по вписванията. С решението е разпоредено да се впише на основание чл. 364, ал. 1 ГПК възбрана върху описания недвижим имот до изплащане на следващите се разноски по прехвърлянето. С решението С. К. К. и Р. К. М. са осъдени да заплатят на Т. В.

Р. сумата в размер на 2353,70 лв., представляваща сторени от последния съдебно – деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

Подадена е въззивна жалба от С. К. К. и Р. К. М. срещу решение № 20260872/25.11.2020 г., постановено по гр. д. № 22688/19 г. по описа на СРС, 120 състав. Твърдят, че решението е неправилно, тъй като е постановено в нарушение на материалния и процесуалния закон. Поддържат, че са били измамени, като са били въведени умишлено в заблуда от ищеца. Твърдят, че в действителност предложението на ищеца е било даде заем на ответниците в размер на 2200 евро, но всъщност са подписали договор за покупко – продажба на имота, а не – договор за заем, каквато е била уговорката. Иска се от съда да постанови решение, с което да отмени обжалваното решение като неправилно и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли иска.

Претендират разноски. Правят възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.

Въззиваемата страна – Т. В. Р. е подал отговор на въззивната жалба в срока по чл. 263, ал. 1 ГПК, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Твърди, че от събраните по делото доказателства се установява, че е налице валидно сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот. Поддържа, че по делото не е доказано нито едно от възраженията на ответниците за нищожност, респ. унищожаемост на договора. Посочва, че дали е налице издадено удостоверение за търпимост по 2 отношение на процесния имот е ирелевантно за основателността на иска.

Моли за потвърждаване на решението. Претендира разноски.

Съдът, след като взе предвид доводите на въззивниците, становището на въззиваемата страна и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Ищецът Т. В. Р. твърди, че на 04.04.2019 г. е сключил с ответниците С. К.

К. и Р. К. М. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот.

Посочва, че съгласно уговореното в предварителния договор ответниците се задължили да продадат, а ищецът да закупи недвижим имот, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД – 18 – 50/02.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот в гр. София, район „Красна поляна“, кв. Факултета, ул. „*********, с площ от 307 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, до 10 метра, номер по предходен план: 164, кв. 67, при съседи: ***, ***, ***, 10168134.1109.78, 10168134.1109.91, заедно с построената в този поземлен имот едноетажна еднофамилна жилищна сграда, със застроена площ, съгласно акт за собственост от 45 кв. м., представляваща съгласно КККР сграда с идентификатор ***, с площ по скица: 54 кв. м., състояща се от входно антре, кухня и две стаи, с външна баня и тоалетна, заедно с всички подобрения и приращения в поземления имот.

Посочва, че уговорената цена на сделката била в размер на 22 000 евро, от която било уговорено заплащането на капаро в размер на 2 200 евро по банков път на

04.04.2019 г., след подписването на договора, а остатъкът в размер на 19 800 евро е следвало да бъде платен по банков път в деня на нотариалното изповядване на сделката, след подписване на нотариалния акт и преди вписването му в Агенцията по вписванията. Твърди, че в договора е било уговорено, че заплащането на цената по договора по банковата сметка, описана в него, с титуляр С. К. К., представлява пълно изпълнение на задълженията по договора. Поддържа, че е внесъл по посочената банкова сметка капаро в размер на 2 200 евро. Твърди, че уговореният срок за сключване на окончателен договор е бил 05.04.2019 г., като страните се задължили да се явят на посочената дата в 11,00 ч. пред нотариус В.Г. с рег. № 3

340 на НК. Посочва, че на уговорената дата и час пред нотариус В.Г. се явил само купувачът с готовност да заплати остатъка от продажната цена, като попълнил и заверил декларациите по ЗННД, а продавачите не се явили. Иска се от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен процесния предварителен договор от 04.04.2019 г., като бъде определен срок за внасяне на остатъка от цената по сделката в размер на 19 800 евро. Претендира разноски.

Ответниците С. К. К. и Р. К. М. оспорват иска като неоснователен.

Твърдят, че поради финансови затруднения през м. март 2019 г. били принудени да потърсят заем на парична сума, като чрез общ познат – О. от кв.

Факултета се свързали с ищеца, който давал заеми срещу залог или при лихва.

Поискали от ищеца да им предостави в заем сумата в размер на 22 000 евро, а ищецът се съгласил с уговорката лихвата върху тази сума да бъде в размер на 1000 евро месечно. Твърдят, че второто условие било за обезпечаване на задължението за връщане на сумата да послужи собствеността върху имота.

Твърдят, че за целта трябвало да подпишат договор. Посочват, че за изготвянето на договора за заем и залог върху имота предварително предали документите за собственост на имота на ищеца. Твърдят, че в кантората на адвоката на ищеца сключили предварителния договор. Признават, че са получили сумата от 2200 евро по сметката на ответницата С. К., а не – както била първоначалната уговорка - сумата от 22 000 евро, което ги накарало да се усъмнят, че има нещо нередно. След разговори с близки и адвокат разбрали същността на договора, който били подписали, свързали се с ищеца и заявили, че не са съгласни с продажбата на имота, като поискали разваляне на договора, както и че желаят да върнат сумата от 2200 евро, която депозирали на името на ищеца в „Уестърн Юнион“, но той отказал да я получи. Твърдят, че никога не са искали и давали съгласие за прехвърляне на собствеността върху имота на ищеца чрез предварителен договор за покупко – продажба, както и че действителната им воля била да бъде сключен договор за заем на парична сума, а сделката била сключена в резултат на измамни действия на ищеца, тъй като същият въпреки че знаел какви са намеренията им, се възползвал от неопитността, полуграмотността и затрудненото им положение и умишлено ги въвел в заблуждение, премълчавайки факти и обстоятелства относно вида на договора, характера му и правните му последици, поддържайки у тях грешно впечатление, че сключват договор за заем, а не – 4 предварителен договор за покупко – продажба на имот. Правят възражение за нищожност на предварителния договор за продажба на имот поради липса на съгласие, а при евентуалност – за унищожаемост поради измама, респ. поради грешка. Претендират разноски.

От представения като доказателство по делото предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 04.04.2019 г., сключен между С. К.

К. и Р. К. М., като продавачи, и Т. В. Р., като купувач, се установява, че продавачите са се задължили да прехвърлят на купувача процесния недвижим имот срещу цена в размер на 22 000 евро. Уговорено било купувачът да заплати предварително сумата от 2 200 евро /10 % от цената на договора/ чрез банков превод по посочената от продавачите сметка, а остатъкът от продажната цена в размер на 19 800 евро да бъде изплатена по посочената от продавачите сметка в деня на нотариалното изповядване на сделката, след подписване на нотариалния акт и преди вписването му в Агенцията по вписванията. Съгласно уговореното в р. III oт договора окончателният договор трябвало да бъде подписан на 05.04.2019 г. в кантората на нотариус В.С.Г. с рег. № 340 и с адрес: гр. София, ул. „********* I” №******. В р. VII, т. 7.4. от договора било уговорено, че при неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор в срока по предварителния договор, всяка от страните има право да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

От представената по делото вносна бележка от 04.04.2019 г. се установява, че ищецът е превел по банков път сумата в размер на 2 200 евро по банковата сметка на ответницата С. К. К., а именно: BG********* като основание за превода е посочено „капаро за къща“.

По делото е представена декларация по чл. 25, ал. 8 ЗННД, попълнена от ищеца при явяването му пред нотариус В.Г. с рег. № 340 на НК.

От констативен протокол от 05.04.2019 г., съставен от нотариус В.Г. с рег.

№ 340 на НК, с нотариална заверка на подписа на ищеца, се установява, че на 05.04.2019 г. в 11,00 ч. продавачите С. К. К. и Р. К. М. не са се явили в нотариалната кантора на нотариус В.Г. за изповядване на сделката за покупко – продажба на недвижимия имот, находящ се в гр. София, район Красна поляна, кв. „Факултета“, ул. „*********, нито са изпратили представител.

От представения като доказателство по делото нотариален акт за покупко 5

– продажба на недвижим имот № 83, том II, рег. № 15328, дело № 261/13 г. на нотариус с рег. № 104 на НК, се установява, че С. К. М.а /след развода й през 2017 г. – С. К. К./ е закупила от продавачите М.И П.Н. застроено дворно място, представляващо поземлен имот с идентификатор № *** по КККР, одобрени със заповед № РД – 18 – 50/02.11.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Красна поляна“, кв.

„Факултета“, ул. „*********, с площ от 307 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване, до 10 метра, номер по предходен план: 164, кв. 67, при съседи: ***, ***, ***, 10168134.1109.78, 10168134.1109.91, заедно с построената в този поземлен имот едноетажна еднофамилна жилищна сграда, със застроена площ съгласно акт за собственост от 45,00 кв. м., представляваща съгласно КККР сграда с идентификатор ***, с площ по скица: 54 кв. м., състояща се от входна антре, кухня и две стаи, с външна баня и тоалетна, заедно с всички подобрения и приращения в поземления имот.