Решение № 195 от 09.04.2025, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 195 гр. Благоевград, 09.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЕДИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Владимир Ковачев при участието на секретаря Лозена Д.а като разгледа докладваното от Владимир Ковачев Гражданско дело № 20241200100414 по описа за 2024 година взе предвид следното:

Ищец в настоящия съдебен процес е М. П. В., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. С..

Ответник е Ф. В. С., ЕГН **********, адрес гр. С., ул. Н.

Ищецът твърди, че на 24.11.2023 г., в гр. София, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, между него, като купувач, и Б.К.Р., ЕГН **********, за апартамент В-5-4, намиращ се в гр. Б., м. М., в сграда от апартаментен жилищен комплекс "Ч", състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, санитарен възел и тераса, с площ от 41,91 кв. м., обзаведен. В чл. 2 от предварителния договор било уговорено, че купувачът следва да заплати на продавача продажна цена за имота в размер на 25 000 лева, 5000 лева от които били изплатени от купувача на продавача още в деня на сделката, която сума представлявала капаро /задатък/. Уговорено било също, че останалата сума, в размер на 20 000 лева, ще бъде преведена по банков път на купувача в деня на сключване на окончателния договор, като страните се споразумели окончателният договор за покупко-продажба на имота да бъде сключен до 31.12.2023 г.

Непосредствено след сключване на предварителния договор били предприети действия по снабдяване с необходимите документи за извършване на окончателна сделка, както и били предприети действия за заличаване на вписаната договорна ипотека върху имота, съгласно уговореното в чл. 2.2 от предварителния договор.

1

Заличаването на договорната ипотека не било поставено като условие от страните за сключване на окончателния договор. Междувременно обаче, на 02.12.2023 г., продавачът Б.К.Р. починала и до сключване на окончателен договор не се стигнало.

Същата не оставила деца или други низходящи, предвид което и на основание чл. 6 от ЗН, наследявали поравно родителите или оня от тях, който е жив. В настоящия случай, ответницата била майка на продавачката, била жива и на основание чл. 60, ал. 1 от ЗН, който гласял, че наследниците, които са приели наследството, отговарят за задълженията, с които то е обременено, съобразно дяловете, които получават, същата била носител и на облигационното задължение за сключване на окончателен договор. Оттук се извеждала и пасивната процесуална легитимация на ответницата. След смъртта на продавачката, били правени опити от страна на ищеца за сключване на окончателен договор без съдебна намеса, но до сключване на такъв така и не се стигнало. Това го мотивирало да предяви настоящия иск за обявяване на предварителния договор за окончателен досежно следния недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда, заснет с идентификатор *** по КККР на гр. Банско, одобрени със заповед № РД-1881/10.12.2009 г., с последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект, от 05.04.2017 г., адрес на имота: гр. Б. м.М, който обект се намира на ет. 5 в сграда с идентификатор ***, с предназначение: апартаментен хотел, която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ от 41,91 кв. м. и 6,29 кв. м. идеални части от общите части на сградата, при съседи по скица - на същия етаж: имот с идентификатор *** и имот с идентификатор ***, под обекта: имот с идентификатор ***, и над обекта: имот с идентификатор *** и имот с идентификатор

***, който имот по документ за собственост представлява апартамент В-5-4, състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс, санитарен възел и тераса, при съседи: север - апартамент В-5-2, юг - апартамент В-5-6, изток коридор, запад - външни стени, намиращ се на пети жилищен етаж, на кота +10,80 м., в сграда В, представляваща сграда с идентификатор ***, въведена в експлоатация с удостоверение № **2/14.08.2007 г. на главния архитект на община Банско, сграда от апартаментен жилищен комплекс "Ч", построен в поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Банско, одобрени със заповед № РД18-81/10.12.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота: гр. Б., м.

М., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от 2 правото на строеж върху поземления имот, равняващи се на 6,29 кв. м., или с обща площ от 48,20 кв.м., както и за присъждане на всички разноски по делото.

Ответната страна застъпва позицията, че искът е допустим, но се явява неоснователен. Б.Р. не била подписала предварителния договор. Оспорват се твърденията на ищеца, че на Биляна са били изплатени 5000 лева по сключения договор, както и това, че той е правил опити да сключи окончателен договор с майка й Ф.. М. В. не се бил срещал с ответницата, нито бил осъществявал някаква друга комуникация с нея по телефон, поща, електронна поща или по друг начин.

По повод на процесния имот, Ф. С. била посетена от пълномощника на вече покойната Б.Р.-Й.М., която настоявала същата да прехвърли лично на нея или да й завещае имота, защото, по един или друг начин, тя щяла да го придобие. Покойната Б.Р. била неомъжена, безработна и живеела заедно с майка си Ф. С. /на 93 години/ в апартамент № **, намиращ се в гр. С., ул. Н. От около година преди сключването на предварителния договор, Б.Р. осезаемо не се чувствала добре, била отпаднала и замаяна, често страдала от липса на равновесие, с времето отслабнала до неузнаваемост, като при нея се появили и постоянно стомашно разстройство и болки в корема. Тя била неуравновесена, объркана и безпомощна поради загуба на физически и психически сили. Ограничила до минимум социалните си контакти и се изолирала. Потърсила помощ от психиатър. В дните преди смъртта си била в състояние, което не й позволявало да излиза от своя дом. За да не тревожи майка си допълнително, тя не споделяла с нея много за състоянието си, но в един от разговорите заявила, че вероятно скоро ще умре, споделила също, че от доста време страда от липса на парични средства и се самообвинява, че е стигнала до това състояние и ще остави майка си сама и без никаква подкрепа. Нямала социална среда и подкрепа, а само няколко приятели. Едно от лицата, от които потърсила помощ и на което смятала, че може изцяло да се довери, и то дотолкова, че му предоставила и ключ от дома си, била Й. М., с която се познавали от години.

По тази причина, в търсене на решение на безизходицата, в която попаднала, и на финансовите си проблеми, изразяващи се в липса на налични парични средства за покриване на ежедневни нужди и лечение, Б.Р. упълномощила М. да продаде имота, който тя притежавала в гр. Банско, тъй като това било единственото имущество, от което сравнително бързо можела да получи парични средства. Към онзи момент Б.Р. вече не била в състояние да излиза от вкъщи, поради което на 23.11.2023 г. била посетена от нотариус, който удостоверил нейния подпис и съдържанието на предварително изготвено пълномощно, с което тя оправомощила М. да я представлява при продажбата. На същата дата - 24.11.2023 г., М. успяла да 3 подаде заявление за издаване схема на имота и удостоверение за данъчната му оценка. М., която често посещавала Б.Р., била напълно запозната с психическото и здравословното й състояние, като в момента на упълномощаването много добре разбирала, че вече животът на Б.Р. е към своя край и тя със сина си, ищец по делото, бързали да се възползват от правата, които М. придобила като пълномощник. На 01.12.2023 г. Б.Р. починала. При преглед на предварителния договор се установявало, че той е изцяло в интерес на В.. Уговорената в договора продажна цена на имота била в пъти по-ниска от пазарната. В договора нямало посочен адрес на купувача или негов телефон за връзка или ел. адрес, като по този начин Б.Р. била лишена от всякакъв пряк контакт с купувача. Уговорено било, че цената се плаща в деня на сключване на окончателния договор, но при представяне от продавача на сина й на вписан нотариален акт за продажбата и удостоверение за липса на вписани тежести върху имота, изпълнението на които условия в деня на сключване на окончателния договор било невъзможно, а от това следвало, че и плащането на цената щяло да е след деня, в който купувачът вече е придобил собствеността върху имота. Уговорено било, че Б.Р. се задължава да предаде владението на имота на сина на М. в срок до 31.12.2023 г., без да е поставено като условие към датата на предаване на владението да е изповядана сделката за покупко-продажба и Б.Р. да е получила продажната цена за имота. Очевидно било, че дори имотът да не е продаден и Б.Р. да не е получила договорената цена до 31.12.2023 г., било предвидено най-късно до тази дата синът на М. да влезе във владение на имота. В договора също така било предвидено, че капарото, което така и не било получено от Б.Р., ще се плати в брой, въпреки наличието на изрично ограничение по чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗОПБ. При така изложената фактическа обстановка и състоянието, в което Б.Р. се намирала при вземане на решението си да продаде процесния имот, както и от съдържанието на самия договор, се установявало, че ищецът по делото се възползвал от безпомощното й състояние и се опитвал неправомерно да се облагодетелства от така стеклите се обстоятелства.

Предявеният иск бил неоснователен, тъй като предварителният договор за покупко-продажба на процесния имот е недействителен. С предварителния договор били поети в съвкупност задължения за продавача, нетипични за такъв тип договори, а договорената продажна цена за имота била в пъти по-ниска от пазарната такава. Предварителният договор за покупко-продажба на процесния имот бил нищожен и в хипотезата на нарушаване на добрите нрави - чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗДог. Добрите нрави били нарушени не просто поради липсата на договорена еквивалентност на дължимите престации от страните по 4 предварителния договор, а защото едновременно с това било налице и поведение на купувача по договора, с което били нарушени неписаните общовалидни морални норми, които съществували като общи принципи или произтичали от тях и били критерии за оценка на действителността на сделката. Подписването на договора било извършено при крайна нужда. Б.Р. била в състояние на крайна нужда от парични средства за задоволяване на основни потребности, когато подписала договора, а последният бил сключен при явно неизгодни за нея условия, изразяващи се в договорена продажна цена, която била в пъти по-ниска от пазарната такава, като Б.Р. взела решението да продаде имота именно защото се намирала в това състояние на крайна нужда. В случай че съдът все пак приемел предварителния договор за покупко-продажба на процесния имот за действителен, с отговора се отправя покана до ищеца за плащане на уговорения от страните задатък от 5000 лева по посочената от ответницата банкова сметка, в 3-дневен срок от датата на запознаването му със споменатия отговор на исковата молба, като в противен случай ответната страна ще смята договора за развален. Моли се за отхвърляне на предявения иск.

Правната квалификация на претенцията се съдържа в нормите на чл. 19, ал. 3 от ЗЗДог и чл. 362-364 от ГПК, а на възраженията - в разпоредбите на чл. 26, ал. 1, предл. 3 и чл. 33, ал. 1 от ЗЗДог.

Исковата молба е редовна и допустима, поради което трябва да бъде разгледана по същество.

Събраха се писмени и гласни доказателства. Приеха се експертни заключения.

Анализът на приобщения доказателствен материал налага извода за основателност на предявения иск.

Безспорно се доказа наличието на всички елементи от фактическия състав на института на предварителния договор.

Контрактът носи подписите на страните по него и същите са придобили права и са поели задължения съобразно съдържанието му. Подписът на В. не беше оспорен.

Оспорена беше автентичността на този, положен за Б.К.Р., но по несъмнен за съда начин се установи, че парафът е неин. В тази връзка се приобщиха категорични заключения /основно и допълнително/ на вещо лице графолог, които бяха оспорени от ответната страна, но тя не поиска назначаване на повторна експертиза, чрез заключението на която да ги обори. Съдебната практика е трайна и непротиворечива, че при оспорване на заключението на вещото лице съдът може /а не е длъжен/ да назначи друго или повече вещи лица. Допускането на повторна или 5 разширена експертиза е предоставено на преценката на съда. Критериите за тази преценка са ясно и точно посочени в чл. 201 от ГПК. В случая настоящият съдебен състав счита, че заключенията на В. С. са пълни, ясни и обосновани и не възниква съмнение относно тяхната правилност.