Решение № 853 от 09.02.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 853 гр. София, 09.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-1 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Екатерина Стоева при участието на секретаря Весела Хр. Станчева като разгледа докладваното от Екатерина Стоева Гражданско дело № 20241100110053 по описа за 2024 година

Предмет на производството са предявени от П. В. С. против „Розетта Пропъртис“ ООД конститутивен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.12.2018г. и осъдителен иск с правно основание чл.92 ЗЗД за заплащане на сумата 9 511.80 евро, представляваща неустойка за забава по чл.18 от предварителния договор за периода от 23.01.2023г. до подаване на исковата молба на 02.09.2024г.

Твърденията на ищеца са за сключен с ответното дружество на 28.12.2018г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, а именно Апартамент № А301, находящ се в жилищна сграда в гр.София, ж.к. Малинова долина, построена в поземлен имот с идентификатор ***, на трети етаж, кота +8.55, с обща застроена площ от 92.60 кв.м., заедно с подземно паркомясто № 19 на ниво сутерен, кота -3.20м. с обща застроена площ 25.08 кв.м. и склад № 11 на ниво сутерен, кота3.20м. с обща застроена площ от 6.02 кв.м., срещу цена от 95 118 евро, която заплатил напълно по банкова сметка на дружеството. От своя страна ответникът-продавач се задължил да прехвърли правото на собственост не по-късно от 60 дни, считано от датата на влизане в сила на разрешение за въвеждане сградата в експлоатация. Това разрешение било издадено на 23.12.2022г., но в уговорения срок и към момента ответникът не е предприел действия по изпълнение задължението си да прехвърли собствеността, поради което счита, че са налице предпоставките на чл.19, ал.3 ЗЗД.

Наред с това поради забавата ищецът претендира предвидената в чл.18 от предварителния договор неустойка за забава в изпълнение на посоченото задължение, която е в рамките на максимално уговорените 10 % от цената по договора.

Препис от исковата молба и приложенията са връчени на ответника при условията на чл. 50, ал. 2 ГПК, който в законовия едномесечен срок по чл.131 ГПК не 1 е подал писмен отговор, в съдебно заседание не се явява или представлява и не изразява становище по исковете.

Съдът, въз основа събраните по делото доказателства, намира следното:

Представен е предварителен договор от 28.12.2018г. за покупко-продажба на недвижим имот и извършване на строително-монтажни работи, сключен между ответника „Розетта Пропъртис“ ООД, като продавач, и ищеца П. В. С., като купувач.

Предмет на договора са обекти в „Жилищна сграда с подземни гаражи“, съгласно разрешение за строеж № 2/09.01.2018г. на гл.архитект на Столична община, район Студентски“, която ще бъде построена в поземлен имот с идентификатор *** в гр.София, ж.к.Малинова долина, целият с площ 1417 кв.м., представляващ УПИ VII-2218 от кв. 55, по плана на гр. София, а именно: Апартамент № А301 на трети етаж, кота +8.55, със застроена площ 79.34 кв.м., заедно с прилежащите към него 13.26 кв.м. идеални части от общите части на сградата, или обща застроена площ от 92.60 кв.м., състоящ се от антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, две бани и балкон, при съседи: двор от три страни, стълбище-коридор, апартамент № А302 и асансьорна шахта, заедно със съответстващите на апартамента 28.48 кв.м. идеални части от правото на собственост върху поземления имот; заедно с подземно паркомясто № 19, на ниво сутерен, кота 3.20м. със застроена площ 12.68 кв.м., заедно с прилежащите към паркомястото 12.40 кв.м.идеални части от общите части на подземната част на сградата, или обща застроена площ 25 08 кв.м., както и заедно със съответстващите на паркомястото 3.65 кв.м.идеални части от правото на собственост върху поземления имот, при съседи: коридор към складови помещения, зона за маневриране, подземно паркомясто № 20, подземно паркомясто № 18, заедно със склад № 11, на ниво сутерен, кота - 3.20м. със застроена площ 4 46 кв.м., заедно прилежащите към склада 1.56 кв.м. идеални части от общите части на подземната част на сградата , или обща застроена площ на сграда 6.02 кв.м., както и заедно със съответстващите на склада 0.46 кв.м. идеални части от правото на собственост върху поземления имот, при съседи: двор, склад № 10, подземно паркомясто № 20, коридор към складови. Помещения, място за вертикално паркиране на велосипеди.

Уговорена е цена от 95 118 евро с ДДС, платима от купувача съгласно чл.8 от договора по следния начин: първо плащане в размер на 23 779.50 евро в срок до 7 работни дни, считано от подписване на договора, от която част 2000 евро е придадено значението на задатък по чл.93 ЗЗД; второ плащане от 19 023.60 евро, платимо в срок до 7 работни дни, считано от достигане кота „било“ на сградата и получаване на съответен акт за достигнато ниво; трето плащане от 19 023.60 евро в срок до 7 работни дни от издаване на Акт обр.14 за сградата и получаване на заверено копие от акта; четвърто плащане на 23 779.50 евро в срок до 7 работни дни от датата на издаване Акт обр.15 за сградата и получаване заверено копие от акта и пето плащане от 9 511.80 евро в срок до 7 работни дни от датата на издаване удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата и получаване заверено копие от акта. В чл.9 е предвидено плащанията да се осъществят по банков път с посочени две банкови сметка на продавача.

От своя страна с чл.2 и сл. от договора продавачът се задължил да извърши строителството в имота, включващо и изграждането на обектите, предмет на договора и да получи разрешение за ползване на същите в срок от 26 месеца, считано от датата на Акт обр.№ 2-протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, а с чл.13 се задължил да прехвърли на купувача 2 правото на собственост във формата на нотариален акт не по-късно от 60 дни, считано от датата на влизане в сила на разрешението за въвеждане в експлоатация /акт обр.16/, като владението се предава в деня на сключване на окончателния договор за покупкопродажба.

Според чл.18 от предварителния договор в случай на забава на продавача за сключването на окончателен договор с повече от 30 дни съобразно чл.13, той дължи неустойка в размер на 0.1 % на ден върху размера на направените от купувача вноски, но не повече от 10% от цената на договора.

На 05.12.2019г. страните подписали анекс към договора, с който изменят банковите сметки, по които купувачът следва да извърши плащането на цената.

От представеното споразумение за гаранционен депозит от 15.11.2018г. се установява, че сключването на предварителния договор е било осъществено чрез посредничеството на агенция за недвижими имот „Бългериан Пропертис“ ООД, на която ищецът-купувач превел по банков път 4000 евро, представляващи гаранция за закупуване на апартамента, с паркомястото и склада и спиране предлагането им на трети лица. Посочено е, че тази сума съставлява част от уговорената с последващо сключения предварителен договор продажна цена, която посредникът се задължил да предаде на продавача.

На 16.09.2021г. купувачът П. С. и продавача „Розетта Пропъртис“ ООД сключили споразумение към предварителния договор. В него е отразено, че към тази дата купувачът е платил на продавача 61 826.70 евро от продажната цена, а купувачът е в забава, считано от 12.10.2020г. в изпълнение задължението по въвеждане обектите в експлоатация и снабдяването с удостоверение за това, за която забава е предвидена неустойка в чл.20 от договора в размер на 5% годишно върху размера на платените от купувача вноски, но не повече от 20 % от цената по договора. Затова е постигнато съгласие в чл.1 начислената в съответствие с договора неустойка по чл.20, изчислена към датата на издаване акта за приемане на конструкцията на сградата, да бъде приспадната от следващата се дължима от купувача вноска по чл.8.4, като точният размер на неустойката, която ще бъде приспадната ще бъде окончателно определен към датата на издаване на акта за установяване годността за приемане на строежа /чл.2/ и с този размер ще се намали посочената вноска от цената на купувача без необходимостта от нарочно волеизявление.

Като доказателства по делото са приети платежни нареждания и два броя фактури, издадени от ответника /стр.41-47/, от които се установява плащане от ищеца по банкова сметка на ответника в изпълнение на уговореното в договора досежно цената, а именно: на 02.01.2019г. сумата 42 596.99лв. с посочено основание първа вноска по договора; на 14.10.2019г. сумата 37 206.93лв. с посочено основание вноска по договора „кота било“; на 10.04.2020г. сумата 37 206.93лв. с посочено основание вноска по договора Акт 14; на 20.12.2021г. сумата 39 966.76лв. с посочено основание четвърта вноска по издаден акт обр.15 и на 20.11.2023г. сумата от 18 603.46лв. с посочено основание пета последна вноска, или общо 175 581.07лв. в равностойност 89 733.18 евро.

Относно принадлежността на правото на собственост на продавача по делото са представени НА № 100/15.06.2017г., том I, рег.№ 6275, дело № 61/2017г. на нотариус с район на действие СРС, с който ответникът „Розетта Пропъртис“ ООД е придобил правото на собственост чрез покупко-продажба на поземления имот с идентификатор ***. В негова полза е издадено разрешение за строеж № 2/09.01.2018г. за 3 построяването на жилищната сграда с подземни гаражи в този имот, който строеж е реализиран, в тази част обектите по предварителния договор с издадено удостоверение № 1255/23.12.2022г. за въвеждане в експлоатация на сградата.

При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна следното:

С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна по сключен предварителен договор упражнява потестативното си право да бъде обявен за окончателен по съдебен ред.

Предпоставките за уважаването на този иск са предварителният договор да е валидно сключен, в установената от закона форма и да съдържа съществените условия на окончателния договор. В случаите на предварителен договор с предмет недвижим имот на основание чл.363 ГПК съдът дължи проверка дали отчуждителят е собственик на имота и дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред.

Сключеният между страните на 28.12.2018г. предварителен договор е двустранно подписан, в предвидената в чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма и съдържа съществените условия на покупко-продажбата - имотът е надлежно индивидуализиран и уговорена цена, като съдържа съгласие относно насрещното изпълнение на поетите задължения за прехвърляне правото на собственост и плащане на цената. Предвид това е валиден и произвел правно действие между страните.

Събраните по делото доказателства установяват, че ответникът е собственик на поземления имот, върху който впоследствие реализиран строежа и в този смисъл придобил собствеността върху продаваемите апартамент с паркомясто и склад. Според уговореното срокът за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред на ищеца е бил не по-късно от 60 дни от влизане в сила на разрешението за въвеждане в експлоатация на сградата, издадено на 23.12.2022г., т. е. до 21.02.2023г., което задължение не е било изпълнено.

Налице са предпоставките на чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.

Съгласно чл.362, ал.1 ГПК при иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие, че ищецът изпълни задължението си.

От посочената в договора продажна цена 95 118 евро ищецът е заплатил 89 733.18 евро, която сума съответства на постигнатото съгласие за плащане на вноски и последващо обективираното в сключеното на 16.09.2021г. между страните споразумение за прихващане на дължимата от продачава неустойка за забава по чл.20 от договора с дължимата от купувача вноска по чл.8.4. По делото няма данни с каква точно сума е било извършено прихващането, но при липса на наведени от ответника възражения и съобразно събраните писмени доказателства съдът приема, че фактически платеното от ищеца покрива цялото му задължение за цената. Поради това няма основание за приложение на чл.362, ал.1 ГПК.