Решение № 1248 от 02.12.2021, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1248 гр. София, 29.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Красимира Г. Георгиева като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско дело № 20201000503754 по описа за 2020 година

С решение № 3869 от 1.07.2020 г., по гр.д. № 8439/17 г., СГС, І-1 с-в, отхвърля предявените от „Урбано БГ“ ЕООД срещу М. М. Ф. и Б. М. Г., искове по чл. 72 ЗС за заплащане на сумата от 15 000 лв. от всяка една, съставляваща стойността на извършени подобрения в недвижим имот УПИ ІХ-711, кв. 7, м. ***, гр. София, с площ от 756 кв.м., с идентификатор ***.

С решението се отхвърля и искът предявен срещу „Стилконсулт 2012“ ООД с правно основание чл. 72 ЗС за заплащане на сумата от 30 000 лв., съставляваща стойността на извършени подобрения в недвижим имот УПИ ІХ-711, кв. 7, м. ***, гр. София, с площ от 756 кв.м., с идентификатор ***.

Срещу решението е депозирана жалба от „Урбано БГ“ ЕООД.

Поддържа, че дружеството е платило суми, които са вложени при изграждане на обект в процесния имот и така се е увеличила неговата стойност. Позовава се на съдебна практика, според която ако се установи, че ищецът не е бил добросъвестен владелец по чл. 72 ЗС, следва да се разгледа искане за заплащане подобренията в по-малък обем на друго основание – чл. 74, ал. 1 1 или 2 ЗС, чл. 60 ЗЗД или чл. 59 ЗЗД. Твърди, че ищецът е държал имота като свой, тъй като е подпомагал процеса на изготвяне на строителната документация като е бил архитект на проекта. Сочи, че упражняваното владение е било посредством строителя. Подчертава, че собствениците (след като „Плана Билд“ ЕООД се е отказало от учреденото в негова полза право на строеж) са преговаряли обекта да продължи да се изгражда от ищецажалбоподател, т.е. те не са се противопоставяли на осъщественото строителство. Намира, че няма пречка незавършена сграда в имота да съставлява подобрение на същия и да е предмет на владение. Като се позовава на хипотезата на свързани лица по § 1 от ДР на ТЗ сочи, че ответникът „Стилконсулт 2012“ ЕООД е бил недобросъвестен и е знаел, че подобренията в процесния имот са направени от строителя „Плана Билд“ ЕООД преди отказа от право на строеж, както и че между „Плана Билд“ ЕООД и „Урбано БГ“ ЕООД е имало сключен договор, в изпълнение на който ищецът е платил сумата от 417 790, 73 лв., но срещу това плащане ищецът не получил обекти в бъдещата сграда. Намира, че искът по чл. 72 ЗС може да се насочи не само към собственика по време на извършване на подобренията, но и към приобретателя, който е знаел, че придобива имота, подобрен от друго лице.

Възразява срещу изводите на първоинстанционния съд, че следва да бъде установена причинна връзка между обедняването на ищеца и обогатяването на ответника, като подчертава, че е необходимо само да се установи наличие на общи факти, които са довели до тези две последици. Моли да се отмени решението и да се уважи иска.

Ответникът „Стилконсулт 2012“ ООД оспорва въззивната жалба, в писмен отговор. Твърди, че „Урбано БГ“ ЕООД не е имало нито качеството владелец, нито на държател, като подчертава, че обективният елемент на фактическо държане на вещта не е бил осъществяван. Изтъква, че жалбоподателят е имал облигационни отношения с „Плана Билд“ ЕООД, насочени към придобиване на обекти на четвърти и пети етаж, каквито не са били построени изобщо. Сочи, че договорни отношения между „Урбано БГ“ ЕООД и собствениците на терена не са възниквали, а своите права жалбоподателя може да защити, като насочи претенцията си към „Плана Билд“ ЕООД за неизпълнение на договора между двете дружества, респ. да иска връщане на платеното по него от ищеца „Урбано БГ“ ЕООД.

Подчертава, че според чл. 1 от договора между двете дружества строителят е 2 имал задължение на свой риск, със свои проект и със свои материали да построи сграда, което изключва възможността вложенията да са на ищеца. В тази връзка намира, че вложенията на ищеца съставляват предварително платено възнаграждение като цена с оглед обещанието за продажба на изградени обекти. Счита, че не могат да се приложат и правилата на чл. 60 и сл. ЗЗД. Сочи, че обедняването на ищеца и обогатяването на ответниците не са в причинна връзка, обуславяща прилагане на чл. 59 ЗЗД, вкл. в хипотеза на спестени разходи. Твърди се, че тезата за недобросъвестност на „Стилконсулт 2012“ ООД е несъстоятелна.

Ответниците М. М. Ф. и Б. М. Г. не са подали писмен отговор, но оспорват жалбата в хода на процеса.

Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.

Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и доказателствата по делото намира следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 59 ЗЗД.

Ищецът „Урбано БГ“ ЕООД твърди, че Л. А. С., заедно с ответниците М. М. Ф. и Б. М. Г., учредили право на строеж с н.а. № 182 от 17.07.2007 г. в УПИ ІХ-711 от кв. 7 в гр. София, м. ***, ул. *** № 3, с площ от 756 кв.м., представляващ имот с идентификационен номер ***, за изграждане на 6 етажна жилищна сграда в полза на „Плана Билд“ ЕООД.

Последното дружество следвало да изгради обект, в който конкретни апартаменти, избени помещения и гаражи, щели да останат в изключителна собственост на учредителите на правото на строеж, а останалите дружеството щяло да придобие. За финансиране на проекта бил сключен предварителен договор от 24.10.2007 г. между „Плана Билд“ ЕООД и Р. К. П., за прехвърляне на собствеността върху три апартамента (с прилежащи обслужващи помещения), като П. в последствие е заменена в договора от ищецът „Урбано БГ“ ЕООД с анекс от 15.09.2008 г., като са избрани други апартаменти и нова цена. Във връзка с тези договорни отношения ищецът заплатил на „Плана Билд“ ЕООД сумата от 417 790, 73 лв., но последното дружество извършило едностранен отказ от правото на строеж с нотариално заверена декларация от 6.07.2012 г., като е заявено, че „Плана Билд“ ЕООД няма никакви претенции към собствениците на терена, вкл. и за извършените до момента строително3 монтажни работи и подобрения (в това число груб строеж на подземно ниво на кота – 2,68 м, с площ от 550,05 кв.м., представляващо 17 бр. паркоместа, 21 бр. мазета, стълбищна клетка с асансьор, две плочи - партерен (магазинен етаж) и на първи жилищен етаж над магазини). На 12.11.2014 г. физическите лица учредили с н.а. № 85 от 2014 г. право на строеж на ответника „Стилконсулт 2012“ ООД, като прехвърлили безвъзмездно и собствеността върху намиращите се в имота подобрения, съставляващи груб строеж на сграда до кота 3,48 м., които понастоящем са инкорпорирани в завършената от новия строител сграда. Твърди, че ответниците са се обогатили със сумата от 30 000 лв., съставляваща стойността на подобренията, платени от „Урбано БГ“ ЕООД, с които се е увеличила стойността на процесния имот. Поддържа се, че средствата заплатени от ищеца са вложени от „Плана Билд“ ЕООД в изграждането на сградата. Счита, че ищецът е добросъвестен владелец (упражняващ фактическата власт върху имота чрез „Плана Билд“ ЕООД със знанието и без противопоставянето на собствениците). Намира, че „Стилконсулт 2012“ ООД е било недобросъвестно, като се позовава на обстоятелството, че едно и също лице - Р. Й. П., е била управител и съдружник в „Стилконсулт 2012“ ООД и в дружеството „Интермекс Ин“ ООД. В полза на последното „Плана Билд“ ЕООД прехвърлило с н.а. № 6 от 2012 г. право на строеж за изграждане на два магазина в процесната сграда, а „Интермекс Ин“ ООД следвало да предостави консултантски услуги за всички обекти в нея. За изпълнение на поетото задължение, според ищеца, е било необходимо проучване, вкл. на сделките, които „Плана Билд“ ЕООД има с трети лица (в това число и „Урбано БГ“ ЕООД), което налага извода, че се касае до класически случай на „свързани лица“ и Р. П., а от там и „Стилконсулт 2012“ ООД са знаели, че подобренията са извършени от „Плана Билд“ ЕООД и са намалили имуществото на „Урбано БГ“ ЕООД. Последното претендира ответниците – физически лица (като собственици на терена към момента на увеличаване на стойността) да заплатят сумата от 30 000 лв.

(всяко по ½), съставляваща увеличената стойност на имота, като в първото по делото заседание е заявено (л. 155), че овъзмездяването може да стане по реда на чл. 72 ЗС, чл. 60 ЗЗД или чл. 59 ЗЗД. Претендира законната лихва от датата на исковата молба. Евентуално (л. 78) претендира сумата от „Стилконсулт 2012“ ООД, което е недобросъвестно и се е обогатило за сметка на ищеца, като е придобило от физическите лица безвъзмездно 4 построеното от „Плана Билд“ ЕООД.

Ответниците М. М. Ф. и Б. М. Г. оспорват иска, като сочат, че сключения с ищеца договор не касае финансиране на строежа, а е свързан с продажба на обекти в сградата, и за неизпълнението му страните са предвидили възможности за защита в самия договор. Твърди, че изоставения строеж на „Плана Билд“ ЕООД не е бил подобрение на имота, а затруднение за „Стилконсулт 2012“ ЕООД, тъй като практически е следвало да се повтори изграждането. Изтъкват, че към датата на предявяване на иска вече не са собственици на имота, както и че искът е погасен по давност, тъй като срокът започва да тече от спиране на строителството през май-юни 2009 г.

Ответникът „Стилконсулт 2012“ ЕООД оспорва качеството на владелец на ищеца. Подчертава, че той не е сключил договор със собствениците на имота, нито владението му е било предавано. Изтъква, че имотите, по предварителния договор, отредени за „Урбано БГ“ ЕООД са на непостроени етажи.

От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на страните във въззивното производство, се установява следната фактическа обстановка:

Няма спор, че ответниците М.Ф. и Б.Г. са наследници на починалата преди завеждане на иска Л. А. С.. Посочените три физически лица, учредили с н.а. № 182 от 17.07.2007 г. в полза на „Плана Билд“ ЕООД право на строеж върху процесния имот - УПИ ІХ-711, от кв. 7, с площ от 756 кв.м., в гр.

София, кв. ***, за строеж на жилищна сграда срещу получаване в собственост на имоти в същата. На свой ред „Плана Билд“ ЕООД сключило с Р. К. П. предварителен договор от 24.10.2007 г. (л. 23), по силата на който тя имала право да получи обекти в бъдещата сграда срещу заплащане, като страните не спорят, че на мястото на Р. П. в договора встъпил ищецът „Урбано БГ“ ЕООД (считано от 15.09.2008 г. – л. 31). В предварителния договор е посочено, че „Плана Билд“ ЕООД се задължава на свой риск, със свои проект и материали да изгради и продаде на купувача, конкретно описани три апартамента на 4 етаж и три гаража, в бъдещата сграда, за определена цена, платима на вноски.

Договорена била нова цена с ищеца „Урбано БГ“ ЕООД и различни обекти, които „Урбано БГ“ ЕООД следвало да получи. Няма спор, че ищецът заплатил 400 579,44 лв. и 8800 евро.

5

С договор за прехвърляне на право на строеж върху недвижим имот, (н.а. № 6, том І, рег. № 388, н.д. № 5/2012 г. – л. 56) строителят „Плана Билд“ ЕООД прехвърлил на „Интермекс Ин“ ООД правото на строеж върху два магазина в процесния обект, срещу насрещно задължение за осигуряване на консултантски услуги за обекти на „Плана Билд“ ЕООД. Няма спор, че управител на дружествата „Интермекс Ин“ ООД и „Стилконсулт 2012“ ООД е Р. Й. П..

Във връзка с изпълнението на строежа е издадено Разрешение за строеж № 193 от 28.08.2008 г., а на 6.11.2008 г. е издаден протокол за откриване на строителна площадка, определяне на строителна линия и ниво, като според констативен акт от 25.06.2009 г., изградената до този момент сграда отговаря на издадените строителни книжа. Сградата не е издигната до етап „груб строеж“ (съгласно удостоверение № АБ-92-00-783 от 23/10/2014 г. на главния архитект на СО район Овча купел), а е достигнала кота +3.40.

Няма спор, че „Плана Билд“ ЕООД се е отказало от учреденото му право на строеж с нотариално заверена декларация № 55, том І, рег. № 2316 от 6.07.2012 г. (л. 23), като дружеството е заявило, че няма никакви имуществени претенции към собствениците на имота за извършените до момента на подаване на декларацията строително монтажни работи, а именно строеж на кота + 3.48 метра и за направените подобрения в имота.