Определение № 654 от 19.03.2024, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 654 гр. София, 18.03.2024 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

4-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ирина П.а

Членове:

Десислава Добрева

Мария Бойчева като разгледа докладваното от Ирина Петрова Касационно търговско дело № 20238002901216 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.288 във вр. с чл. 295 ГПК, образувано по касационна жалба на ищеца Д. Г. К. срещу решение № 422 от 04.04.2023г. по в.гр.д.№ 2929/2022г. на Апелативен съд София, с което е потвърдено решението по гр.д.№ 65/2022г. на ОС Благоевград . Отхвърлени са предявените срещу „УниКредит Булбанк“А Д обективно съединени искове с правно основание чл.167,ал.3 във вр. с чл.26,ал.1,пред.първо ЗЗД за признаване за установено по отношение на банката, че тя не е носител на ипотечното право върху 11 самостоятелни обекта в сграда - ПИ с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Банско. Несъществуването на ипотечното право е основано на твърдението за нищожност на сключения между банката, в качеството на ипотекарен кредитор, и „ГБ Британия Сейнт Д.с” ЕООД, в качеството на ипотекарен длъжник, договор за учредяване на ипотека от 10.10.2007г. на следните основания: противоречие със закона поради липса на съгласие на собственика към момента на учредяване на ипотеката (предвид липсата на идентичност между собственика на самостоятелните обекти при тяхното възникване и лицето, учредило ипотеката върху същите); невъзможен предмет (предвид учредяване на ипотека върху право на строеж, което не съществува към момента на съставянето на ипотечния акт и неопределеност 1 на частта от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират процесните самостоятелни обекти); и поради нарушаване на добрите нрави.

В касационната жалба са въведени доводи за неправилност. Поддържа се, че след като собственикът на вещта при нейното възникване е различен от лицето, сключило ипотечния договор, то ипотечното право спрямо самостоятелните обекти в сградата не може да възникне. Според касатора решението е постановено в разрез с разпоредбата на чл.167,ал.3 ЗЗД, тъй като в случая не е налице идентичност между собственика на 11-те самостоятелни обекта в сградата и лицето, сключило ипотечния договор. Поддържа и твърдение за основателност на предявения иск за нищожност на процесния договор поради невъзможен предмет и неправилност на изводите на съда по този предявен иск. Оспорва се и правилността на извода на апелативния съд за отсъствие на нарушение на законовото изискване за специалност на ипотеката. Възразява се, че въззивният съд не е изложил позицията си по иска за накърняване на добрите нрави. Искането е за отмяна на решението и уважаване на исковете.

В изложението по чл.284,ал.3,т.1 ГПК се иска допускане на касационното обжалване по въпросите:

1/ „Възниква ли ипотечно право върху новопостроен обект в имот, по отношение на който е учредена ипотека преди изграждане на обекта, при наличието на съгласие между собственика на земята и ипотекарния кредитор ипотеката да се разпростира и върху приращенията в този обект, когато собственикът на имота и ипотекарен длъжник е учредил след договарянето и вписването на ипотеката право на строеж на трето лице, като третото лице е упражнило учреденото му ограничено вещно право, изградило е за своя сметка, и е станало собственик на новопостроения обект?“ Посочва се, че въззивната инстанция е приела , че със сключването на договора за ипотека от 10.10.2007г., е възникнало ипотечно право върху все още непостроената сграда, включително и процесните обекти, което ипотечно право съставлява тежест върху вещното право на строеж за същия обект; че ипотечното право с възникването на вещта (сградата) се е трансформирало в ипотечно право върху вече съществуващата вещ и е противопоставимо на който и да е собственик на вещта, придобил я след сключването на ипотечния договор. Посочва се, че това становище на съда 2 съответства на решенията на ВКС, постановени по гр.д. №238/2022г. и по гр.д. № 370/2022г. и двете на 4 г.о. Според касатора даденото в тях разрешение е в противоречие с множество други решения на ВКС, постановени по реда на чл. 290 ГПК, в които аргументирано се застъпва обратната теза - че в хипотеза като процесната, ипотечното право възниква, проявява своето конститутивно действие от момента на възникването на вещта - сградата. Като израз на противоречива практика се сочат решенията на ВКС по: гр.д.№ 5059/13г. на 1 г.о.; гр.д.№ 4005/13г. на 3 г.о.; гр.д.№ 3424/14г. на 3 г.о.; гр.д. № 1069/14г. на 4 г.о.; гр.д. № 4514/13г. на 4 г.о.; гр.д.

№ 646/14г. на 2 г.о.; гр.д. № 2900/21г. на 4г.о.

Поддържа се, че изводът на САС, че ипотечното право е възникнало от момента на сключване на ипотечния договор, което обуславя извода за неоснователност на предявения иск по чл.26 във вр. с чл.167,ал.2 и ал.3 ЗЗД, е неправилен и е очевидна необходимостта от иницииране на тълкувателно производство с оглед наличието на други решения на ВКС с противоречива трактовка при решаване на сходни казуси и е налице необходимост настоящото производство да бъде спряно и съставът на упражни правомощията си по чл.292 ГПК.

2/ „Съществува ли идентитет между предмета на договора за учредяване на ипотека от собственик на терен върху бъдеща сграда, която той предвижда да построи в имота си и да стане неин собственик по приращение, и предмета на договор за учредяване на ипотека от суперфициар върху сграда, реализирана по силата на придобито от суперфициара учредено право на строеж да построи сградата? Идентично ли е правото на собственика на ПИ да построи сграда и да придобие право на собственост върху нея по приращение, с това, когато суперфициар построи сграда в изпълнение на учредено му право на строеж и придобие правото на собственост върху нея?“ Според касатора въззивният съд не е провел разлика между тези две хипотези и е приел, че учредяването на ипотека върху правото на строеж от собственика на терена е идентично с учредяването на ипотека от собственик на терен върху постройки, които възнамерява да изгради в него. Касаторът цитира решението по гр.д.№ 4514/13г. на 3 г.о. на ВКС без да твърди противоречие на обжалвания акт с него.

3

Страната се позовава и н а очевидна неправилност по смисъла на чл.280,ал.2 ГПК поради нарушаване на материалния закон - необосновано смесване на две съвършено различни правни състояния: възможността за застрояване на собствена земя и реализиране на право на строеж върху чужд имот от трето лице.

3/ „Налице ли е нарушение на чл.170 ЗЗД - неопределеността на размера на сумата, за която се учредява ипотеката, респ. възниква ли ипотечното право върху обект, включен в обема на ипотекираната сграда заедно с други такива, когато в ипотечният акт не е посочена частта от общото задължение, за което е учредена ипотеката, която обезпечава този обект?“ Касаторът възразява срещу практиката, формирана в решението по гр.д.№ 702/99г. на ВКС. Счита, че разрешението, с което „специалността“ се признава и аргументира само по отношение на индивидуализацията на обекта, н о с е подминава „специалността“ по отношение на паричната обремененост на ипотекирания имот в общия размер на задължението към кредитиращата банка, се явява очевидно неправилно по смисъла на ал. 2 на чл. 280 ГПК.

В писмен отговор насрещната страна „Уникредит Булбанк“ АД оспорва наличието на предпоставките за допускане на обжалването. Оспорва се и основателността на касационната жалба.

С решение № 60169 от 09.03.2022г. по т.д.№ 1706/2020г. на 2 т.о. на ВКС е обезсилено поради произнасяне по непредявени искове предходното въззивно решение по спора и делото е върнато за повторно разглеждане от апелативния съд за разглеждане на предявения отрицателен установителен иск за установяване несъществуването на ипотечно право в полза на „УниКредит Булбанк” АД върху притежаваните от ищеца жилищни имоти.

По делото е безспорно, че с договор за учредяване на ипотека от 10.10.2007г., обективиран в нотариален акт, вписан на 10.10.2007г . в Службата по вписване, е обезпечен договор за банков кредит от 09.10.2007г. между „УниКредит Булбанк” АД и заемателя „ГБ - Британия Сент Д.с” ЕООД, собственик на целия поземлен имо т. Ипотеката е учредена върху поземления имот, ведно с правото на строеж върху имота, включващ правото да се построи жилищен комплекс за сезонно ползване в град Банско, съгласно одобрен архитектурен проект и разрешение за строеж . След учредяването на ипотеката, на 31.07.2007г., между ипотекарния длъжник „ГБ Британия Сейнт Д.с“ЕООД и ищеца Д. К. е сключен нотариален акт за покупко-продажба на правото на строеж върху обектите - 11 броя апартаменти. Трансформирането на правото на строеж в право на собственост е осъществено със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007г.

4

В обжалваното решение е прието, че учредяването на договорната ипотека е еднократен акт и е извършено с вписването й в имотния регистър на 10.10.2007г., съгласно изричната разпоредба на чл.166 ал. 1 ЗЗД , към който момент следва се преценява наличието на предпоставките по чл.167 ЗЗД за действителност на ипотеката. Счетено е, че тези предпоставки са налице ипотеката е учредена от собственика на поземления имот и на правото на строеж върху строящата се в същия сграда с индивидуално определени обекти по одобрения инвестиционен проект съгласно чл. 166, ал. 2 ЗЗД .

Обсъдено е, че придобиването от ищеца на правото на строеж върху процесните апартаменти е след вписването на ипотеката и преди завършването на същите в „груб строеж”, във вида, в който апартаментите се намират към този момент - обременени с ипотечното право в полза на банката и към този момент ищецът е придобил качеството на ипотекарен длъжник, който отговаря с процесните имоти за задължението на своя праводател към банката. Даден е отговор, че последващото завършване на обектите в „груб строеж” с Акт образец 14 от 03.12.2007г. не заличава ипотечното право, а напротив дава възможност на банката да изпълнява върху построените обекти; че след като в полза на банката е вписана ипотека върху правото на строеж за процесните обекти съгласно чл.167 ЗЗД вр.чл.113 ЗС, то приобретателят придобива правото на строеж, обременено с ипотека и следва да търпи изпълнението; че с вписването на ипотеката в Имотния регистър тя е противопоставима на всеки следващ приобретател на правото на строеж.

При формиране на правните си изводи, съставът на САС се е позовал на решения на ВКС, постановени по идентични спорове - № 50221/19.12.2022г. по гр.д.№ 238/22г. и № 50222/16.12.2022г. по гр.д.№ 370/22г. и двете на 4 г.о. на ВКС, в които е изведено, че к огато правото на строеж е предмет на ипотека, а отделни части /обекти/ от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части и самостоятелни обекти не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако тяхното отчуждаване не предхожда вписването на ипотеката.

Съставът на САС е обсъдил, че в конкретния случай договорната ипотека е учредена при валидно изразено съгласие на страните, породила е действие от нейното вписване в имотния регистър и неин предмет е поземлен 5 имот, ведно с правото на строеж върху мястото, т.е. самостоятелно обособен имот, принадлежащ на лицето, учредило ипотеката, заедно с правото да построи сграда, въз основа на надлежно издаденото му разрешение за строеж № 384/24.11.2006г. Обсъдено е, че по аргумент от чл.166, ал.1 ЗЗД, следва, че договорната ипотека има действие от деня когато завършва фактическият състав на нейното учредяване чрез вписване в имотния регистър; тя обхваща не само имота в състоянието, в което се намира, но се разпростира върху всички последващи приращения и подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане. Даден е отговор, че като самостоятелен обект на разпореждане, правото на строеж може да се ипотекира още с учредяването или по-късно, както е в случая, когато преди завършване на сградата в груб строеж и трансформирането му в отделен обект на собственост, правото на строеж е било предмет на продажба; че ипотеката обхваща всички подобрения и приращения в ипотекирания имот и преминава върху постройката, след като грубият строеж на сградата е завършен (т.1 от ТР №1/04.05.2011г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС). Мотивирано е, че ипотечното право е неделимо и следва всички части от първоначално ипотекирания имот, независимо дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в собственост на трети лица; когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части (самостоятелни обекти) не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда учредяването на ипотеката. Крайният извод е, че след като договорната ипотека е учредена собственика на поземления имот с нотариален акт от 10.10.2007г., а ищецът е придобил правото на строеж за 11 -те обекта след тази дата, т.е. отчуждаването на правото на строеж не предхожда вписването на ипотеката и трансформирането му в право на собственост със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007г., ипотечното право следва всички части от първоначално ипотекирания имот и независимо от прехвърлянето на правото на строеж за процесните 11 бр. апартаменти, тези вече самостоятелни обекти не са освободени от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, съответно учредената договорна ипотека в полза на „УниКредит Булбанк“ върху имота, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищен комплекс, въз основа на разрешение за строеж, не е недействителна, тъй като 6 е изпълнено изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД.

Разпечатката съдържа 26 от 46 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/7f8c2e28-c753-4da0-aadc-7ca40cf61f96