Решение № 1013 от 12.07.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1013 гр. София, 12.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-10, в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цвета Желязкова при участието на секретаря Анелия Й. Груева като разгледа докладваното от Цвета Желязкова Търговско дело № 20231100901440 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по искова молба на В. Л. Б., синдик на „АСС.“ ООД (н) срещу В. С. А. и „АС-С.“ ООД (н). Ищецът В. Л. Б., синдик на „АС- С.“ ООД - в несъстоятелност, твърди, че с решение 260513/02.08.2022 г. по т. дело 2475/2022 г. по описа на СГС е открито производството по несъстоятелност на „АС-С.“ ООД и е определена началната дата на несъстоятелността - 31.12.2017 година. В. Б. бил назначен за служебен синдик. Сочи се, че на 21.06.2019 г. между ответниците В. С. А. и „АС-С.“ ООД (н) е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който правото на собственост върху Склад № 5със застроена площ от 14,15 кв. метра, намиращ се в шестетажна сграда - търговско-хотелски комплекс, ресторант и подземен гараж, административен адрес: гр. София, ул. проф. д-р *******, собственост на дружеството и върху правото на строеж за посочения обект, е прехвърлено на В. С. А., като продажната цена е в размер на 6 846,00 лева. Сочи, че получената от дружеството сума е значително пониска от описаната в нотариалния акт данъчна оценка на имота, която възлиза на 11 621,00 лв., и от пазарната цена на продадения имот. По тези съображения се иска от съда да бъде обявена за недействителна по отношение на масата на несъстоятелността посочената сделка, като извършени в срока по чл. 647, ал.1, т.3 от ТЗ преди датата на подаване на молбата по чл. 625 от ТЗ.

Ответниците В. С. А. и „АС-С.“ ООД (н), в представени идентични отговори на ИМ, считат предявените искове за допустими, но по същество неоснователни и недоказани.

Поддържа се тезата, че данъчната оценка има друга функция, а не да посочва пазарната цена на имота, поради което не е достатъчно сделката да е сключена на цена, по-ниска от данъчната оценка, за да се счита, че е увреждаща кредиторите. Сочат, че имотът е бил продаден на по-ниска цена, тъй като върху него е била учредена договорна ипотека. Покъсно ипотеката е била частично заличена с нотариално заверена молба-съгласие от 06.08.2019 г. на „Търговска банка Д“ АД след сключване на договора за покупко-продажба и плащане на цената по него. Приемат, че банката като кредитор има интерес да се удовлетвори чрез имуществото на длъжника, т.е. има интерес имуществото му да бъде продадено при най-добрите и изгодни цени и условия. Като причина за по- ниската цена на имота посочват и характера на имота на склад - принадлежност, която може да бъде 1 придобита от ограничен кръг купувачи - собственици на самостоятелни обекти в сградата.

В допълнителна искова молба назначената за постоянен синдик на „АС- С.“ ООД А.

В. М. поддържа твърдения за основателност на предявеняи иск. Сочи се, че в практиката е общоизвестно, че данъчната оценка е винаги по-ниска от пазарната цена, и, че освен това при принудително изпълнение първата е минимален показател относно продажната цена на имота например по чл. 717а ТЗ. Оспорва възраженията на ответниците, че складът е принадлежност, както и че вписаната по отношение на имота ипотека намалява пазарната му цена. Посочва, че в производството по несъстоятелност се съблюдават интересите на всички кредитори, а не само на отделен кредитор.

В отговори на допълнителната искова молба ответниците приемат, че не може да бъде въведен един критерий относно това кое надхвърляне на даденото по стойност спрямо полученото е значително, като нееквивалентността на престациите следва да се прецени чрез съпоставяне на реалната пазарна стойност на имота към момента на сключване на договора със стойността на насрещната престация на приобретателя. Данъчната оценка според ответниците е ирелевантна в тези хипотези. Поддържат, че складът е принадлежност, като такъв може да се продава само заедно с главната вещ и това обуславя по-ниската му продажна цена, тъй като купувач може да е само лице, което вече притежава жилищен обект в сградата. Съгласно техните становища продажната цена е послужила за удовлетворяване на банката, която е и първи по ред кредитор, следователно тя е защитила интереса си и не е била ощетена масата на несъстоятелността.

Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

От представеният по делото nотариален акт № 136, т.III, рег. № 9200, НД № 466/2019 г. на nотариус С.Т. № 065 в НК, с район на действие PC София се установява, че на 21.06.2019 г. между „АС- С.“ ООД и В. С. А., с ЕГН **********, е сключен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот, находящ се в гр. София, СО, р. „Студентски”, в шестетажна сграда- тьрговско - хотелски комплекс, ресторант и подземен гараж, изградени в УПИ VI-1502,, от кв. 162, мест. „Студентски град, ул. „Проф. *******, целият с площ от 2 187 кв. м., при граници по НА, УПИ VII-1502 и УПИ V-2021, а по скица според цитираният по горе НА, улица, УПИ-1502, УПИ VIII общ., УПИ Х-4118, УПИ XI-2380 и УПИ V-2021, а именно: СКЛАД № 5, с идентификатор: ***, находящ се на сутеренният етаж, на кота - 2,60метра, в блок „А”, сграда/ А, на погоре описаната сграда, със застроена площ от 14,15 кв.. м., при съседи: обслужващ коридор № 2, преддверие и обслужващ коридор № 1, заедно с 0,29 %, ид. части от общите части на бл. А на сградата и от правото на строеж върху ПИ, където е построена сградата, описана по - горе, за цена в размер на 6 846,00 лева. В нотариалният акт е посочено, че данъчната оценка на имота възлиза на 11 621,00 лева.

С решение от 02.08.2022 г. постановено по т.д. № 2475/2020 г. по описа на СГС, ТО VI-1 състав е открито производство по несъстоятелност спрямо „АС-С.“ ООД, обявена е неплатежоспособността на дружеството, определена е начална дата на неплатежоспособността – 31.12.2017 г., а за синдик е назначен В. Л. Б..

След служебно извършено от съда справка се установи, че производството по т.д. № 2475/2020 г. е образувано по молба на „Търговска банка Д“ АД на 15.12.2020 година.

От представената по делото актуална данъчна оценка на процесния имот се установява, че към 28.08.2023 г. данъчната му оценка възлиза на 11382, 60 лева.

С молба – съгласие, вх. рег. № 50434/ 06.08.2019 г. на Служба по вписванията – гр.

София“„ Търговска Банка Д“ АД дава съгласие договорната ипотека, учредена с Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти № 100, том I, рег. № 1597, дело № 84 от 2011, по описа на нотариус В.К., рег. № 066 на НК, с район на действие СРС, 2 вписана в Служба по вписванията при СРС като акт № 48, том XV, дело № 14777/2011 да бъде заличена, по отношение на процесния склад, поради постъпване по сметка на банката на сума в размер на 6845 лева.

По делото е била изслушана съдебно- оценителна експертиза, изготвена от вещото лице Б. Т.. Вещото лице Т. е посочило, че за оценка на имота използва метода на сравнимите неконтролирани цени, при който стойността на даден имот се определя при прякото сравняване на оценявания имот с други подобни, които са били продадени или се предлагат за продан в период, близък до датата на оценката. Посочено е, че при този метод се отчитат отклоненията в качествата на оценявания недвижим имот спрямо сходните/подобни такива, като се сравняват само факторите, оказващи най-съществено влияние върху цената, а именно: местоположение на имота спрямо сравняваните обект; предназначение на сравняваните обекти; възраст на сравняваните обекти; начин на строителство и строителни недостатъци на сравняваните обекти, като разликите в сравняваните еталонни обекти спрямо оценявания имот се коригират съответно в „плюс“ и „минус“ според по-добрите и по-слаби характеристики на обектите с експертни коефициенти, отразяващи степента на качествените и количествени отклонения от сравнявания обект. Разяснено е, че са анализирани данните за извършените продажби на складови помещения в сравнима околност в ж.к. Студентски град на гр. София, в близост до процесния имот. Допълнено е, че сравнимите цени на пазарни аналози са коригирани със следните коефициенти: коефициент за местоположение, който отчита разликите в местоположението на сравнимите имоти; коефициент за съпоставимост, който отчита разликите в площта със сравняваните имоти, разположението в сградата и площите; коефициент за предназначение, който отчита разликите в предназначението на обектите. Анализирани са четири склада, въз основа на които е определена средната пазарна цена на кв.м. за процесния имот, а именно: 859,49 лева за 2019 г., след приспадане на срока за реализацията на сделката в месеци и дисконтовия процент.

В заключение вещото лице е определило, че средната пазарна на процесния недвижим имот възлиза на 12 162 лева към 21.06.2019 г. (14,15 кв.м. X 859,49 лева).

Представената по делото експертиза е оспорена от ответника, с аргумента че са анализирани само четири имота, което налагало по- задълбочено проучване на средните пазарни цени.

Независимо от дадената възможност, ответниците не внесоха определения депозит за тройната съдебно-оценителна експертиза, с довода, че се касае за значителни разходи, както и, че за определяне на стойността на имота не са необходими специални знания.

Представени за заключения по друго дело относно оценка на сходни, според ответниците имоти.

Съдът намира, че направеното възражение относно заключението на съдебнооценителната експертиза остана недоказано и е необосновано. Вещото лице Т. е дало обстойна обосновка за направеното заключение, като ясно е посочен методът, по който е извършена оценката, съобразено са фактори като местоположение на имота, предназначение на сравняваните имоти, година на строителство. Не са налице и съмнения в квалификацията на вещото лице, поради което съдът намира, че представената експертиза следва да бъде кредитирано като обективна, всестранна и безпристрастна.

Представеното заключение по изготвена съдебно оценителна експертиза по друго дело, не е годно доказателствено средство по настоящото дело.

Въз основа на така установената фактическа страна Съдът прави следните правни изводи:

Предявен е главен иск с правно основание чл.647,ал.1, т.3 ТЗ, както и обусловен иск по чл. 649, ал. 2 ТЗ, вр. чл. 108 ЗС за предаване от страна на ответника В. С. А. на владението върху процесния недвижим имот.

По главният иск:

3

В чл.647, ал.1 от ТЗ са уредени шест групи сделки, извършени от длъжника, които могат да бъдат обявени за недействителни. Тези сделки са атакуеми, защото с тяхното сключване се увреждат кредиторите. Те имат за резултат реално (чл.647, ал.1, т.1-3 и т.6 от ТЗ) или фактическо (чл.647, ал.1, т.4 и 5 от ТЗ) намаляване на чистото имущество от масата на несъстоятелността. Техният вредоносен характер обаче не е елемент от фактическия състав на недействителността по чл.647 (с изключение на сделките по т.6) и не следва да се доказва.

С уважаването на исковете по чл. 647 ТЗ не се установява абсолютна, с действие по отношение на всички и изначална нищожност на атакуваните сделки и/или действия, а се предизвиква правна промяна, изразяваща се в обявяване от съда на относителната недействителност на разпоредителната сделка или действие, спрямо посочени в разпоредбата на чл.649, ал.5 от ТЗ лица – синдика, длъжника и всички кредитори в производството по несъстоятелност) включително кредитори с прието по смисъла на чл.693 от ТЗ вземане, както и кредитори с предявени в сроковете по ТЗ, но оспорени вземания, за които се разглеждат искове по чл.637 от ТЗ или са предявени искове по чл.694 от ТЗ, като е без значение дали предявяването на вземанията е преди или след влизане в сила на решението по чл.647 от ТЗ (така решение № 67 от 18.08.2020 г. по т. д. № 465/2019 г. на ВКС, II TO).

Уважаването на отменителния иск с правно основание чл.647,ал.1, т.3 от ТЗ включва установяването на следните правопораждащи юридически факти:

1) сключване на възмездна сделка, при която даденото значително надхвърля стойността на полученото;