Решение № 4917 от 15.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4917 гр. София, 15.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Г. Ст. Чехларов

ДОРА З. ИЛИЕВА при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Силвана Гълъбова Въззивно гражданско дело № 20251100513459 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивни жалби на ответниците П. Т. Х. и А. Д. Х. срещу решение от 20.06.2025 г. по гр.д. №14892/2024 г. по описа на СРС, 28 състав, с което: е обявен за окончателен на основание чл.19 ал.3 ЗЗД сключения на 20.10.2023 г. между от една страна П.

Т. Х. и А. Д. Х. като продавачи, и П. П. Е. като купувач, предварителен договор за покупкопродажба на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда, представляващ гараж с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на район „Красно село“ в гр. София, одобрени със заповед №РД-18-50 от 20.06.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес на имота: гр. София, район „Красно село”, бул. „********, етаж -1, гараж №4, който се намира на етаж -1 в сграда с идентификатор ***, с предназначение: жилищна сграда – многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с площ според кадастъра 17,48 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти с идентификатори *** и ***, под обекта и над обекта – няма, който съгласно документ за собственост – нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №95/31.03.2005 г., том I, рег. №1485, дело №70/2005 г. на нотариус К.А., представлява гараж №4, с адрес: гр. София, район „Красно село”, бул. „********, в сутерена на шестетажна жилищна сграда, със застроена площ от 17,48 кв.м., при граници: гараж №3, гараж №5, подземна улица /маневрено хале/, и урегулиран поземлен имот /УПИ/ XVI-178, заедно с 9,45% ид.ч. от общите части на сградата и заедно със съответните ид.ч. от правото 1 на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващо УПИ XIV-176 в кв.306 по плана на гр. София, м. „Красно село – център“, с административен адрес: бул. „********, при съседи на поземления имот: ул. „Княгиня Клементина“, УПИ XV177, УПИ XVI-178, УПИ XII-174, и УПИ XIII-175, признато е за установено по предявения от П. П. Е. иск с правно основание чл.108 ЗС, че П. П. Е. е собственик на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда, представляващ гараж с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на район „Красно село“ в гр. София, одобрени със заповед №РД-18-50 от 20.06.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес на имота: гр. София, район „Красно село”, бул.

„********, етаж -1, гараж №4, който се намира на етаж -1 в сграда с идентификатор ***, с предназначение: жилищна сграда – многофамилна, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с площ според кадастъра 17,48 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – самостоятелни обекти с идентификатори *** и ***, под обекта и над обекта – няма, който съгласно документ за собственост – нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №95/31.03.2005 г., том I, рег. №1485, дело №70/2005 г. на нотариус К.А., представлява гараж №4, с адрес: гр. София, район „Красно село”, бул. „********, в сутерена на шестетажна жилищна сграда, със застроена площ от 17,48 кв.м., при граници: гараж №3, гараж №5, подземна улица /маневрено хале/, и урегулиран поземлен имот /УПИ/ XVI-178, заедно с 9,45% ид.ч. от общите части на сградата и заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващо УПИ XIV-176 в кв.306 по плана на гр. София, м. „Красно село – център“, като жалбоподателите са осъдени да предадат на П. П. Е. владението върху този имот, както и да заплатят на ищеца разноски по делото, и да заплатят по сметка на СРС такса за извършени от съда нотариалния действия, за която сума да се впише служебно възбрана върху имота.

В жалбите се твърди, че решението е неправилно поради противоречие с материалния закон, нарушение на процесуалните правила и необоснованост. Поддържат, че изводът на съда за липса на споразумение между пълномощника и третото лице във вреда на представляваните е необоснован, тъй като продажната цена на имота е несъразмерно ниска, а пълномощникът е третото лице недобросъвестно са уговорили по-ниска цена. Сочат, че първоинстанционният съд не е взел предвид твърденията им за оттегляне на пълномощното, респ. за прекратената представителна власт на пълномощника. Твърдят още, че не са били налице предпоставките за уважаване на ревандикационния иск, тъй като ищецът към датата на предявяване на иска не е бил нито собственик на имота, нито е бил лишен от фактическата власт върху него. Предвид изложеното, жалбоподателите молят въззивния съд да отмени решението и да отхвърли предявените искове. Претендират разноски.

Въззиваемата страна П. П. Е. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК оспорва жалбите и моли първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.

Третото лице-помагач О. Д. Х. в срока за отговор по чл.263 ал.1 ГПК не взема становище по въззивните жалби, в о.с.з. – оспорва същите.

2

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Жалбите са подадени в срок и са допустими, а разгледани по същество са неоснователни.

Съгласно разпоредбата на чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т.1 от ТР №1/09.12.2013 г. по тълк.д. №1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Процесното първоинстанционно решение е валидно, допустимо и правилно поради следното:

При иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД в тежест на ищеца е да установи валидно възникнало между страните правоотношение от сключен предварителен договор за продажба на описания недвижим имот, елемент от съдържанието на което е задължението на ответника да обективира волеизявление за сключване на договор за продажба в изискуемата форма, настъпила изискуемост на задължението, като процесуално условие за уважаване на иска е и правото на собственост, с обект процесния недвижим имот, да е елемент от правната сфера на продавача към приключване на устните състезания. Съгласно трайната практика на ВКС, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, а когато предварителният договор е за продажба, съществените условия са относно вещта и цената.

По делото е установено сключването на процесния предварителен договор от 20.10.2023 г. за покупко-продажба на процесния недвижим имот, като ответниците в качеството им на продавачи са действали чрез пълномощника им О. Д. Х., съгласно пълномощно с нот. заверка на подписите и съдържанието, рег. №15029/18.08.2023 г. и рег.

№15030/18.08.2023 г., акт №95, т.ІV на нот. К.Б..

От представеното по делото пълномощно, цитирано в описания по-горе предварителен договор, се установява, че ответниците са упълномощили О. Д. Х. да продаде при цена и условия, каквито договори, на лица, които намери за добре, процесния недвижим имот, както и да получи от купувача продажната цена по банков път на открита на тяхно или на негово име банкова сметка, като пълномощното е безсрочно.

Представеният предварителен договор от 20.10.2023 г. е сключен в установената в чл.19 ал.3 ЗЗД писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектирания окончателен договор за продажба - индивидуализиран е обект на правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на цена в размер на 20 000,00 лв.

От представените по делото удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца, изх. №УГ01-6810/27.07.2023 г., издадено от СО, район „Красно село“, и нот. акт за покупко3 продажба на недвижим имот №95, т.І, н.д. №70/31.05.2005 г. на нот. К.А. се установява, че ответниците са собственици на процесния недвижим имот в режим на СИО.

По делото не е спорно и е установено, че плащането по договора е извършено на 27.11.2023 г. по банков път по сметка на пълномощника на ответниците – третото лице – помагач по делото.

Спорни по делото са датата на сключване на предварителния договор, респ. дали е сключен след оттегляне пълномощията на третото лице-помагач.

Видно от представената по делото декларация за оттегляне на пълномощно, нот. заверена от нот. К.Б., рег. №19117 от 25.10.2023 г. и рег. №19118 от 25.10.2023 г., акт №75, т.V, ответникът А. Д. Х. е оттеглил пълномощно с рег. №15029/18.08.2023 г. и рег.

№15030/18.08.2023 г., акт №95, т.ІV на нот. К.Б., с което е упълномощил О. Д. Х. да го представлява във връзка с процесния недвижим имот.

Неоснователни са доводите на ответниците, че процесният предварителен договор не е проявил действие поради оттегляне на пълномощията на пълномощника О. Х. Д.. Предвид нормата на чл.38 ал.2 ЗЗД, упълномощителят има право винаги да оттегли пълномощията си, като при спазване нормата на чл.41 ЗЗД пълномощието се прекратява с оттеглянето му.

Упражняването на потестативното право по чл.38 ал.2 ЗЗД за оттегляне на пълномощия от пълномощник следва да бъде извършено с едностранно изявление от упълномощителя, което да достигне до пълномощника, за да се прояви преобразувателния ефект по чл.41 ЗЗД прекратяване на пълномощията.

На първо място, по делото са представени доказателства /описаната по-горе декларация/, касаещи оттегляне на пълномощията от страна на ответника А. Д. Х., а за ответника П. Т. Х. няма представени такива. На следващо място, ответниците не са ангажирали никакви доказателства, че изявления за оттегляне на пълномощията на пълномощника О. Д. Х. са достигнали до него преди сключване на предварителни договор.

Процесният предварителен договор е сключен в обикновена писмена форма, поради което и съставлява частен документ и се ползва с доказателствена сила само по отношение на авторството му. Такъв документ не доказва нито фактите, които са предмет на направеното изявление, нито датата и мястото на съставянето на документа /решение №748/17.02.2011г. по гр.д. №801/2009 г. на ВКС, IV ГО, решение №197/23.12.2014 г. по гр.д.

№7364/2013 г. на ВКС, ІІІ ГО/. Тъй като частните документи не се ползват с обвързваща материална доказателствена сила, ако бъдат оспорени удостоверените от тях факти, последните подлежат на доказване по общите правила на ГПК /решение №50/21.07.2017 г. по гр.д. №4880/2014 г. на ВКС, ІV ГО, решение №270/19.02.2015 г. по гр.д. №7175/2014 г. на ВКС, ІV ГО/. Конкретно за хипотезата на сключения писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот документът не доказва нито датата, нито мястото на сключването на договора. Когато се поставя въпрос за времето, когато е бил сключен същият, датата на договора следва да се докаже от купувача, тъй като от това доказване той ще извлече изгодни за себе си правни последици.

4

Действително по делото купувачът-ищец не е ангажирал никакви доказателства, че процесният предварителен договор е сключен на посочената в него дата – 20.10.2023 г., но това обстоятелство е ирелевантно за изхода на спора, с оглед извода за неоснователност на възражението за оттегляне пълномощията на третото лице-помагач и с оглед разпоредбата на чл.41 ал.2 ЗЗД, според която прекратяването на пълномощно не може да се противопостави на ищеца като трето лице, което добросъвестно е договаряло с пълномощника.

Неоснователни се явяват и възраженията, че договорът за покупко-продажба е нищожен на основание чл.40 вр. чл.26 ал.1 пр.2 ЗЗД, тъй като за имота е сключен предварителен договор за цена, многократно по-ниска от пазарната му стойност, с оглед на което пълномощникът на ответниците се е сговорил с купувача във вреда на упълномощителите. От приетото в първоинстанционното производство заключение на СТЕ се установи, че уговорената от пълномощника продажна цена на имота е по-ниска, но не и съществено, от действителната цена на имота към момента на сключване на договора.

Разпечатката съдържа 38 от 62 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/7f650d42-7660-4e3a-9117-6ba1fbb28391