Решение № 100 от 05.02.2026, Районен съд - Перник

РЕШЕНИЕ

№ 100 гр. Перник, 05.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, III ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИГНАТ АС. ТИМОФЕЕВ при участието на секретаря Цветелина Ч. Малинова като разгледа докладваното от ИГНАТ АС. ТИМОФЕЕВ Гражданско дело № 20251720101317 по описа за 2025 година

Производството е във фазата за решаване на делото по същество по предявен иск за заплащане на разходи, извършени за ремонт на покрив в сграда в режим на етажна собственост.

Ищцата М. З. М. твърди, че във вход „*“ на бл. ** в кв. „Т. л.“ в гр. П. има единадесет самостоятелни обекта, като тя е собственик на два, а ответникът П. С. М. – на един (ап. **).

Покривът протекъл, което наложило извършването на ремонт. Получена била оферта за сумата от 26400 лв. от двама майстори, известни като „стъкларите“ с имена Е* и Ю*.

Ремонтът бил възложен именно на тях, като по общо споразумение на живущите сумата от 26400 лв. била разпределена поравно между всички 11 самостоятелни обекта – по 2400 лв.

Ремонтът бил извършен в периода от 08.07.2024 г. до 08.08.2024 г. Ответникът обаче заплатил само част от припадащата му се сума – 1700 лв. до 2400 лв., което наложило ищцата да доплати на изпълнителите на ремонта останалата негова част от 700 лв. При тези доводи ищцата моли ответникът да бъде осъден да й заплати посочената сума от 700 лв., ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 01.04.2025 г., до окончателното заплащане на вземането.

Ответникът П. С. М. оспорва предявения иск. Смята, че е изпълнил задължението си към изпълнителите на ремонта със заплатените от него 1700 лв. Поддържа, че за извършването на ремонта липсва решение на общото събрание на ЕС, а че след извършването му е взето решение на етажните собственици да заплатят на изпълнителите по 1700 лв. на самостоятелен обект предвид некачественото и неточно изпълнение.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа 1 страна следното:

Между страните не е спорно, че през 2024 г. поради течове е възникнала необходимост от ремонт на покрива на вход „*“ на бл. ** в кв. „Т. л.“ в гр. П., както и че през същата година е извършен такъв ремонт.

Спорът между страните е по следните въпроси:

- за извършването на какви ремонтни дейности са се съгласили собствениците на самостоятелни обекти във входа;

- за каква сума са се съгласили, че трябва всеки един от тях да заплати за ремонта;

- качествено и в пълен обем ли са били извършени ремонтните дейности.

За установяване на тези спорни обстоятелства по делото са изслушани четирима свидетели: двама на страната на ищеца - Р. А. Г., живуща във входа, и Е. М. Д., един от извършилите ремонта; както и двама на страната на ответника – Д. П. С. и Е. П. Т., и двете живущи във входа. Приложени като доказателства са протоколи от общи събрания на собствениците на самостоятелни обекти във входа от 27.03.2024 г. и от 11.09.2024 г., както и лист, който е бил представен на етажните собственици като оферта от извършилите ремонта (л. 53). Изслушано е заключение на съдебно-техническа експертиза относно обема и качеството на извършения ремонт, както и на неговата пазарна стойност (л. 99-102).

От съответстващите си в тази част показания на четиримата свидетели се установява, че собствениците на самостоятелни обекти във входа са възложили на ищцата М. З. М. договарянето на ремонтните дейности по покрива с трето лице изпълнител. Живущите във входа свидетели, от които един на страната на ищеца и двама на страната на ответника, заявяват еднопосочно, че преди започване на ремонта от страна на г-жа М. им е бил представен с претенции да бъде оферта листът, находящ се на л. 53 от делото. Видно е от протокола за проведено общо събрание на 27.03.2024 г., подписан от всички собственици на обекти във входа, че тази оферта е била приета единодушно (л. 4).

Обема на дейностите, които е следвало да бъде извършен, съдът намира, че се установява въз основа на приетата от собствениците оферта на л. 53 от делото, както и на показанията на изпълнителя Е. Д., а именно – поставяне на подпокривно фолио, изграждане на двойна дървена скара и пренареждане на керемидите. Въпреки възраженията на част от живущите във входа, че майсторите е следвало да отремонтират и улуците, това не следва от офертата, която всички единодушно са приели на събранието от 27.03.2024 г. Всички посочени там материали касаят основната част на покрива, но не и улуците, за което на съда не са му необходими специални знания. Предвид това съдът изрично не кредитира показанията на свидетелката Д. С. в частта, с в която същата заявява, че на общото събрание от 27.03.2024 г. всички се били съгласили ремонтът на покрива да включва и смяна на улуците. В тази част свидетелските показания противоречат на протокола от общото събрание, когато страните приемат отправената им оферта, в която ако имаше уговорка за улуци, щяха да бъдат включени като материали именно и улуци.

По въпроса, какво възнаграждение са приели да заплатят собствениците на обекти във входа на изпълнителите на ремонта, са налице противоречия в показанията на свидетелите, живущи там. С. Р. Г. (на страната на ищеца) и Д. С. (на страната на ответницата) заявяват, че всички единодушно са се съгласили да заплатят по 2400 лв. От своя страна, свидетелката Е.

2

Т. дава показания, че съгласуваната сума възлиза на 1700 лв. Съдът кредитира показанията на Г. и С. по две причини. Показанията на свидетелката С. се припокриват с тези на четвъртия свидетел, изпълнителя на ремонта, относно това, че определената само за труд цена е възлизала на 60 лв. на квадратен метър. Тази сума отговаря впрочем и на посочената в отговора на исковата молба офертна цена (вж. л. 23). Площта на покрива по оферта е 342 кв.м, тоест стойността само на труда е в размер на 20520 лв. От друга страна, С., също както ищцата, сочи, че на общото събрание са приели сумата от 2400 лв. общо за труд и материали на обект да бъде платена на четири вноски, от които една по 300 лв. и три по 700 лв. Тоест налице е конкретика от свидетел на ответника, която съответства на тази в исковата молба, съвпада с показанията на още един свидетел и не оставя съмнение, че всички собственици са се съгласили предварително да заплатят по 2400 лв. на обект за ремонта.

Установява се от СТЕ, че ремонтът изпълнява основната си функция да няма течове от покрива, тоест същият е извършен качествено като краен резултат. Забележка към ремонтните дейности може да бъде отправена въз основа на отговора на вещото лице на служебно поставения въпрос № 5 от СТЕ, а именно – че майсторите е трябвало да почистят старата хидроизолация (черна хартия) и да премахнат старите летви за керемиди. Като не са го направили, изпълнителите са си спестили част от труда. Въпреки това неизвършването на тези дейности не компрометира новата хидроизолация на покрива.

От СТЕ се установява още, че средната пазарна стойност на извършените СМР по цени към момента на ремонта (юли-август 2024 г.) е 16935,87 с ДДС (14113,23 лв. без ДДС).

Не е спорно между страните, като в тази част изявленията им изцяло съвпадат, че ответникът е заплатил чрез ищцата за извършения ремонт сума в размер на 1700 лв. и не желае да заплаща претендираната му разлика от още 700 лв.

В същото време се установява от приетите по делото разписки и не е било предмет на възражения от страна на ответника, че ищцата е заплатила на изпълнителите за труд сума в общ размер на 20500 лв., като е покрила с лични средства разликата над събраната сума от другите етажни собственици до пълната цена на ремонта.

На проведено събрание на 11.09.2024 г. етажните собственици, със 7 гласа „за“ и 3 „въздържал се“, са решили, че нямат да извършват повече плащания за ремонта, тъй като имат възражения за качеството и обема на изпълнението.

При установената фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна:

Отношенията, възникнали между етажните собственици и ищцата, следва да бъдат квалифицирани като договор за поръчка по смисъла на чл. 280 и сл. ЗЗД.

Съгласно чл. 280 ЗЗД с договора за поръчка довереникът се задължава да извърши за сметка на доверителя възложените му от последния действия.

В контекста на процесния случай, основно задължение на довереника е да изпълни поръчката като добър стопанин, без да се отклонява от нея (чл. 281-282 ЗЗД), а основно задължение на доверителя е да достави на довереника средствата, които са необходими за изпълнение на поръчката, и да му заплати направените разноски заедно с лихвите и вредите, които е претърпял във връзка с изпълнението на поръчката (чл. 285 ЗЗД).

Всички етажни собственици, без изключение, са се съгласили с предложената им от 3 майсторите оферта за извършване на СМР по покрива на входа, като са възложили на ищцата М. З. М. да ги представлява в отношенията с майсторите, като се занимава лично с организацията на ремонта. Налице е косвено представителство - довереникът действа от свое име, като правата и задълженията от сделката с третите лица възникват за него (чл. 292, ал. 2 ЗЗД). Етажните собственици са сключили с ищцата неформален договор за поръчка, като по силата на тази поръчка тя е сключила също неформален договор за изработка (СМР по покрива) с майсторите.

Правилата на ЗУЕС не намират приложение към казуса. От една страна, по делото не е изяснено дали управлението във входа е самостоятелно (вж. чл. 8, ал. 2 ЗУЕС). От друга, единодушието на всички собственици е от естество да дерогира относимите норми на ЗУЕС.

На трето място, правилата на ЗУЕС не препятстват отделни етажни собственици да организират и извършат ремонт на обща част от входа/сградата, като поемат конкретно лично задължение за заплащане на част от цената, без да ангажират неучаствалите в едно такова събрание собственици. Във връзка с това е без значение дали са спазени правилата за провеждане на общото събрание от 27.03.2024 г., както и за протоколирането му.

Изискването към довереника да изпълни поръчката с грижата на добър стопанин има следните две измерения в случаи като процесния – довереникът трябва да намери оферта, доближаваща се до средните пазарни цени, а след това да направи вместо доверителите пред изпълнителя на ремонта възраженията за некачествено и непълно изпълнение. В настоящата хипотеза обаче за ищцата не се е породило задължение да търси средна пазарна цена, тъй като мандатът й е бил ограничен изначало – поръчката за сключване на договор за изработка й е била възложена по конкретна оферта. Тоест за нея е съществувало единствено задължение да надзирава ремонта с грижата на добър стопанин (чл. 262, ал. 1 ЗЗД) и след края на ремонта, при наличие на явни недостатъци, да направи възражение за неправилно изпълнение (некачествено или в непълен обем – чл. 264, ал. 2 ЗЗД). Установи се въз основа на заключението по СТЕ, че ремонтът е извършен качествено, без съществени недостатъци и в договорения обем. Следователно за М. М. като довереник по договора за поръчка с останалите етажни собственици не се е наложило да прави конкретни възражения спрямо изпълнителите. Затова тя добросъвестно както в отношенията спрямо етажните собственици по договора за поръчка, така и в отношенията спрямо изпълнителите по договора за изработка, е доплатила възнаграждението за ремонта. Неоснователни възражения на другите етажни собственици за качеството и обема на ремонта не могат да наложат на М. М. да не изпълнява възникналото за нея задължение да доплащане на възнаграждението на майсторите. След извършеното доплащане за нея се е породило правото да получи от останалите етажни собственици припадащите им се неплатени вноски от общото съгласуваната сума по 2400 лв. на обект. Това е така, защото етажните собственици като доверители по договора за поръчка са длъжни да заплатят разходваните лични средства на грижилия се за ремонта като добър стопанин техен довереник (чл. 285 ЗЗД). Последващото общо събрание от 11.09.2024 г., на което етажните собственици са решили, че няма да извършват повече плащания за този ремонт, не отменят вече възникналите им задължения, резултат от собствените им валидни волеизявления от общото събрание на 27.03.2024 г. и от качествено и в пълен обем извършения ремонт.