Решение № 2687 от 08.05.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2687 гр. София, 08.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-24 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Любка Голакова при участието на секретаря Александрина Ж. Пашова като разгледа докладваното от Любка Голакова Гражданско дело № 20211100109993 по описа за 2021 година

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/.

Ищците – М. А. Я. и В. Н. П. твърдят, че на 31.05.2021г. са сключили с ответника предварителен договор за покупка на следния недвижим имот: апартамент №18, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** съгласно кадастрална карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед №РД — 18 - 38/10.07.2012г. на изпълнителния директор на АГКК, находящ се на адрес: гр. София, ж. к.

*******, състоящ се от: една стая, дневна, кухня - бокс и сервизни помещения, с площ от 60, 46 кв. м, заедно е прилежащото таванско помещение №18 е полезна площ от 5, 80 кв. м., ведно е 0, 998% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи на апартамента: изток - зелена площ, запад - стълбище, север апартамент №19, юг - апартамент №17 и съседи на таванското помещение: изток - таван №17, запад - зелена площ, север - коридор, юг - таван №19, имота представлява жилище на пети етаж в сграда с идентификатор ***, която е разположена в имот с идентификатор

***, апартамента е на едно ниво при съседи: на същия етаж имоти с идентификатори *** и ***, под обекта имот с идентификатор *** и над обекта имот с идентификатор ***. Посочват, че съгласно уговореното в чл. 1.3. от предварителния договор, сключен между страните, в деня на подписването му, са заплатили задатък в размер на сумата от 7 500 евро.

1

Твърдят, че тъй като продавачът не е могъл в уговорения в договора срок да осигури всички изискуеми документи, по взаимно устно съгласие на страните, е прието сделката да се осъществи на 30.06.2021г. На посочената дата и час 09.00 часа ответникът не се е явил в нотариалната кантора. Молят да бъде постановено съдебно решение, с което да бъде обявен сключения между страните предварителен договор за прехвърляне на недвижими имоти от 31.05.2021г. за окончателен. Претендират направените по делото разноски, за което е представен списък в последното съдебно заседание съгласно чл. 80 от ГПК /страница 62 от делото/. В определения от съда срок процесуалният представител на ищците е депозирал писмена защита по делото. В нея е признат фактът, че на уговорената в предварителния договор дата не са се явили ищците за сключване на окончателен договор.

Ответникът – В. К. Г. в определения то закона срок не е депозирала писмен отговор. В открито съдебно заседание ответникът поддържа, че неизправна страна по процесния договор са ищците, тъ като не са се явили на уговорената в договора дата пред нотариус за сключване на окончателната сделка, както и не са представили към същата дата удостоверение за поет кредитен ангажимент от банката, съгласно чл. 1.4 от предварителния договор.

Посочва, че не е договаряна нова дата за сключване на окончателен договор.

Твърди, че на 02.07.2022г. е получила нотариална покана, съгласно която ищците на основание чл.3.6 от процесния договор са поискали връщане на задатъка в двоен размер, като счита, че ищците са предпочели да се откажат от договора, отколкото да искат сключване на окончателен. Моли да се постанови съдебно решение, с което да бъде отхвърлен предявения иск.

Претендира направените по делото разноски, за което е представен списък съгласно чл. 80 от ГПК на страница 63 от делото. В определения от съда срок процесуалният представител на ответника е депозирал писмени бележки по делото.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид доводите, и възраженията на страните, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото на страници 8-9 е представен договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти, сключен на 07.04.1987г. между Председателя на ИК на РНС – район „.Христо Ботев“ в качеството му на продавач и М.С. К. в качеството й на купувач относно описани яв исковата молба недвижим имот.

На страница 11 е представено удостоверение за наследници изх.

№РСТ21 – УГО1-2826 от 22.04.2021г., издадено от Столична община, район Студентски, от което се установява, че В. К. Г. /ответника/ е единствен наследник на М.С. К. - починала на 13.04.2021г.

На л. 1 от делото е представен протокол от 30.06.2021г., изготвен от Ц.К. – помощник нотариус по заместване на Г.Й. – Д. Нотариус с рег. № 343 2 на НК /рег. №3200/, от който се установява, че на посочената в същия дата, в нотариалната кантора се явили ищците във връзка с насрочен за същата дата, от 9:00 час за покупко-продажба на процесния недвижим имот. Посочено е, че в графика на кантората има записан час за сделка за 30.06.2021г., от 9:00 часа между тези страни. Отразено е още, че са представени всички документи, необходими за удостоверяване на сделката, но продавачът В. Г. или упълномощен представител не се е явил до 10.00 часа.

На страница 13 е представена нотариално заверена декларация по чл. 26 от СК /с рег. №4603 от 11.06.2021г. по описа на нотариус с рег. №367 на НК/, от която се установява, че Д.И.Г., съпруг на В. Г. е дал съгласие, процесният имот да бъде продаден, като е декларирал и че същият не представлява семейно жилище.

Представено е удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца изх. №РСТ21-УГО1-4716 от 28.06.2021г., издадено от Столична община, район Студентски, от което се установява, че ответницата е омъжена за Д.Г..

/страница 14 от делото/.

На страница 16 е представено платежно нареждане от 31.05.2021г., видно от което на същата дата, по сметка на В. Г. е преведена сума в размер на 14 669, 73 лева от ищцата В. П., като основание е посочено – капаро за покупка на процесния имот.

По делото на страници 17-19 е представен предварителен договор за покупко – продажба на недвижими имоти сключен на 31.05.2021г. между ответника, в качеството му на продавач и ищците, в качеството им на купувачи относно описания в исковата молба имот. Съгласно чл. 1.3 от договора уговорената продажна цена в размер на 75 000 евро, която е платима: - при подписване на предварителния договор - 7 500 евро, останалата част от договорената продажна цена в размер на 67 500 евро ще бъде заплатена с лични и заемни средства на купувачите. В чл. 2.1 от договора страните са постигнали съгласие да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните имоти до 25.06.2021г. В същия член на договора е уговорено, че този срок може да бъде променян с писмено споразумение между страните по този договор. В разпоредбата на чл. 2.2 от процесния договор е уговорен и конкретен нотариус за сключване на окончателния договор. Съгласно чл. 3.1. от договора продавачът се е задължил да представи до 22.06.2021г. екземпляр на документи подробно посочени за сключване на окончателен договор.

На страница 51 от делото е представена нотариална покана с рег.

№16782 от 02.07.2021г., том 5, акт №150 по описа на нотариус с рег. №039 на НК, от ищцата адресирана до ответника, видно от която на основание чл. 3.6 от подписания между страните договор първата е поискала втората да й заплати платения задатък в двоен размер, равняващ се на 29 337, 46 лева по посочена бА.а сметка.

При така установените факти съдът прави следните изводи:

3

Относно предявения иск

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В направения по делото доклад по чл. 146, ал. 1, т. 4 от ГПК съдът е указал на ищците, че в тяхна доказателствена тежест е да установи настъпването на следните факти:

1. сключване на предварителен договор между страните относно описания в исковата молба имот - права и задължения по договора, 2. правото на собственост на ответника по отношение на недвижимия имот, описан в предварителния договор,

3. изпълнение на задълженията си по предварителния договор, 4.постигане на уговорка между страните за сключване на окончателен договор на 30.06.2021г. от 09, 00 часа в кантората на нотариус с Г.Й. - Д. и 5. изготвяне на протокол от нотариуса, в който е вписано, че ответникът не се е явил на посочената по-горе дата, място и час.

С предявяването на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД страната по един предварителен договор упражнява потестативното си право да иска сключването на окончателен договор. В такъв случай влязлото в сила съдебно решение, с което се уважава иска, замества обещания договор.Предпоставка за обявяването на предварителен договор за окончателен е наличието на всички законови условия за действителност на договора, включително изискванията на чл. 19, ал. 1 и 2 от ЗЗДпредварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор, както и да се сключи в определена форма, която при прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде писмена. Страната, поискала обявяването на предварителен договор за окончателен следва да е изправна, т. е. да е изпълнила всички свои задължения с настъпил падеж по договора. Съгласно разпоредбата на чл. 363 от ГПК, когато се касае до прехвърляне право на собственост върху имот, следва да са налице и всички предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително да е установено правото на собственост на отчуждителя.

Съдът намира, че в настоящото производство е доказано съществуването на облигационно правоотношение между страните по 4 предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.05.2021г., който съдържа всички съществени елементи, необходими за сключването на окончателен договор. Установява се, че в деня на подписването на предварителния договор В. П. е заплатила определения в чл.

1.3.1 от същия задатък в размер на 7 500 евро. Следователно ищците са изпълнили задълженията си по сключения предварителен договор. На посочената дата в предварителния договор ищците признават, че не са се явили, като твърдят, че причина за това е у ответника и поради това страните са уговорили друга дата за сключване на окончателния договор. Съгласно сключения договор е допустима възможността да бъде удължен срока за сключване на окончателен договор, но това следва да бъде извършено по взаимно съгласие и оформено чрез изричен анекс – чл. 2.2, изр. 2. По делото такъв документ не е представен. От събраните по делото доказателства не се установява и описаното по-горе твърдение на ищците, че страните са постигнали взаимно съгласие за друга дата и час за сключване на окончателен договор и при друг нотариус. С оглед на това и на основание чл.

154, ал. 1 от ГПК съдът приема, че недоказаният факт не е настъпил, поради което без правно значение е обстоятелството дали на твърдяната от ищците дата ответницата се е явила или не.

От друга страна ответника не е ангажирал доказателства, от които да се установи, че същата е изпълнила задълженията си по сключения между страните предварителен договор до 25.06.2021г. – предоставяне на документите по чл. 3.1 на нотариуса или съответната банка и явяване за сключване на окончателен договор на посочения ден, час и нотариална кантора. С оглед на това съдът приема, че ответникът също не е изправна страна по договора.

След като и двете страни са неизправни, тогава и за двете възниква правото да искат неговото разваляне. Установява се от представената от ответника нотариална покана, че ищците са упражнили това свое право на 02.07.2021г., като с достигането на нотариалната покана до продавача е настъпила и правната последица. Предвид посоченото съдът приема, че към датата на подаване на исковата молба предварителният договор е развален, поради което ищците не притежават право по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да искат същият да бъде обявен за окончателен и на това основание предявеният иск следва да бъде отхвърлен.

5

Относно направените по делото разноски

С оглед изхода от спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК ищците следва да заплатят на ответника направените по делото разноски от тази страна, които съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК са в размер на 1 300 лв.