Решение № 13765 от 09.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13765 гр. София, 09.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 60 СЪСТАВ, в публично заседание на пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: АНГЕЛИНА К. БОЕВА при участието на секретаря В. Т. Е. като разгледа докладваното от АНГЕЛИНА К. БОЕВА Гражданско дело № 20221110147731 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от В. Т. А., представлявана от нейния настойник и законен представител Р. В. П., чрез адв. И. М., срещу В. Т. П., с която са предявени кумулативно обективно съединени искове, както следва: иск с правно основание чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236, ал. 2, предл. 1 ЗЗД за признаване за установено спрямо ответника съществуването на вземане на ищцата за сумата в общ размер на 4800 лева, представляваща обезщетение за ползването на процесния имот, а именно: апартамент № 43, находящ се в АДРЕС, през периода от 05.01.2018 г. до 04.05.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение в съда до окончателното изплащане на дължимата сума; и иск с правно основание чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. чл. 236, ал. 2, предл. 2 ЗЗД за признаване за установено спрямо ответника съществуването на вземане на ищцата за сумата в общ размер на 3273,09 лева, представляваща дължими разноски за ел. енергия, питейна вода и топлинна енергия, свързани с ползването на имота през периода от 05.01.2018 г. до 04.05.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение в съда до окончателното изплащане на дължимата сума.

В исковата молба се твърди, че на 22.05.2003 г. между страните бил сключен договор за наем по отношение на собствения на ищцата апартамент № 43, находящ се в АДРЕС, срещу което ответникът се задължил да заплаща месечна наемна цена в размер на 300 лева, както и всички разходи, свързани с ползването на имота. Първоначално договорът бил сключен за срок от една година, като след изтичането му ответникът продължи да ползва имота със знанието и съгласието на наемодателя, поради което договорът се превърнал в безсрочен. В последствие ответникът отказал да заплаща дължимия наем, поради което ищцата прекратила договора с едномесечно предизвестие, считано от 05.01.2018 г. Наемателят 1 продължил да ползва жилището и след това въпреки противопоставянето на ищцата, която била принудена да се снабди с изпълнителен лист за предаване на имота. Последният бил върнат на наемодателя едва на 04.05.2019 г., като наемателят дължал обезщетение за ползването му през исковия период, както и натрупаните до този момент задължения за ел. енергия, питейна вода и топлинна енергия. За вземанията си ищцата депозирала заявление за издаване на заповед за изпълнение, което било уважено и била издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 14.12.2021 г. по ч. гр. д. № 62944 по описа за 2021 г. на Софийски районен съд, Второ гражданско отделение, 60 състав.

Ответникът възразил в срока по чл. 414 ГПК, което наложило предявяването на настоящите искове от ищцата. Ето защо моли съда да постанови решение, с което да уважи изцяло предявените искове. Претендира направените по делото разноски.

Исковата молба и приложенията към нея са изпратени на ответника В. Т. П. за отговор, като в срока по чл. 131 ГПК е постъпило становище по същата. Ответникът оспорва предявените искове като изцяло неоснователни и недоказани. Твърди, че през срока на договора бил направил значителни подобрения в имота и в общите части на сградата, в която се намира жилището. Затова при предаване на ключовете от апартамента двете страни се съгласили, че не си дължат нищо и нямат претенции една към друга. Освен това прави възражение за изтекла погасителна давност. Ето защо моли съда да отхвърли изцяло предявените искове. Претендира направените по делото разноски.

В съдебно заседание ищцата В. Т. А., редовно призована, не се явява лично, представлява се от адв. М.. Процесуалният представител поддържа исковата молба, както и уточнението, направено с допълнителна молба от 17.04.2024 г. В хода на устните състезания моли съда да уважи изцяло исковата претенция като основателна и доказана. Претендира направените по делото разноски, за което представя списък по чл. 80 ГПК. Депозира писмена защита, в която развива подробни доводи и съображения в подкрепа на направените искания.

В съдебно заседание ответникът В. Т. П., редовно призован, не се явява и не се представлява.

Съдът, след като прецени по вътрешно убеждение събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и становищата на страните, приема за установено следното.

Не се спори между страните, че на 22.05.2003 г. сключили договор за наем по отношение на собствения на ищцата апартамент № 43, находящ се в АДРЕС, като срещу ползването на имота ответникът се задължил да заплаща месечна наемна цена в размер на 300 лева, както и всички разходи, свързани с това; както и че след изтичане на първоначално договорения едногодишен срок ответникът продължи да ползва имота със знанието и съгласието на наемодателя, поради което договорът се превърнал в безсрочен.

С Решение № 382659 от 12.04.2018 г., постановено по гр. д. № 1692 по описа за 2018 г. на Софийски районен съд, І гражданско отделение, 166 състав, било прието, че процесният 2 договор за наем бил прекратен от ищцата с едномесечно писмено предизвестие, връчено на ответника на 04.12.2017 г., поради което и на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД В. Т. П. бил осъден да предаде на В. Т. А. държането върху наетия по прекратения вече договор за наем процесен недвижим имот. Решението влязло в сила и в полза на ищцата бил издаден изпълнителен лист от 28.01.2019 г. Не се спори между страните, че ответникът предал процесното жилище на представител на ищцата на 04.05.2019 г.

От представена по делото разписка – протокол от 10.04.2019 г., подписана от свидетеля Т. Г. П. в качеството си на упълномощен представител на наемодателката, се установява, че ответникът му предал комплект ключове от процесното жилище, като страните декларирали, че нямат никакви претенции една към друга, включително и парични или материални, по състоянието на горепосочения апартамент. Жилището било предадено санирано и в добро състояние.

Видно от разписка № 0400009187021008 от 13.06.2019 г., издадена от „Изипей“ АД, ищцата заплатила сумата в общ размер на 38,55 лева, представляваща потребена ел. енергия в процесното жилище през периода от 06.03.2019 г. до 03.05.2019 г.

От писмо с изх. № ЗИ – 494 от 05.06.2019 г., изпратено от „Софийска вода“ АД до пълномощника на ищцата, се установява, че за периода от 15.01.2018 г. до 16.05.2019 г. за процесното жилище имало натрупани неплатени сметки за потребени ВиК – услуги в общ размер на 427,36 лева.

А видно от писмо от 03.06.2019 г., изпратено от „Топлофикация София“ ЕАД до В. Т.

А., непогасените задължения за топлинна енергия, потребена в процесното жилище през периода от м. 01.2018 г. до м. 04.2019 г., вкл., възлизали общо на 3090,04 лева.

По делото са допуснати и събрани гласни доказателствени средства. По искане на ищцата е разпитан свидетелят Т. Г. П. – назначен за неин съветник след поставянето й под пълно запрещение. От думите му се установява, че ответникът бил наемател на процесното жилище за дълъг период от време и не искал да го напусне. През 2019 г. предал на свидетеля ключовете от апартамента, за което П. подписал разписка. След това се оказало, че има неплатени сметки за ел. енергия и вода, които свидетелят заплатил лично с пари, дадени му от Р. П., назначена за настойник на ищцата. Ответникът обещал да погаси всички задължения, но по-късно спрял да си вдига телефона и напълно изчезнал. Съдът кредитира показанията на свидетеля като обективни, последователни, подробни и логични.

Обстоятелството, че Т. П. е включен в настойническия съвет на ищцата не е основание само по себе си за дискредитиране на неговите показания. Съгласно чл. 172 ГПК показанията на свидетели, които са заинтересовани в полза или във вреда на една от страните, се преценяват от съда с оглед на всички други данни по делото, като се има предвид възможната тяхна заинтересованост. Показанията на свидетеля напълно кореспондират с останалия събран по делото доказателствен материал. Обстоятелството, че П. е назначен за съветник на ищцата, му е дало възможност да придобие преки впечатления както относно възникването и изпълнението на облигационните отношения между страните, така и по отношение на прекратяването на договора за наем и предаване на процесното жилище, като съдът няма 3 основание да смята, че при свидетеля липсват способността и желанието вярно да възприеме фактите и добросъвестно да ги възпроизведе в показанията си.

Допусната е по искане на ищцата съдебно-оценителна експертиза. Заключението на вещото лице е прието от съда и не е оспорено от страните. Същото е изготвено след запознаване с материалите по делото и извършен оглед на място на процесния обект. От заключението се установява, че размерът на обезщетението за ползване на процесното жилище през периода от 05.01.2018 г. до 04.05.2019 г. по средно-пазарни цени възлизал на 8036 лева. Съдът намира, че заключението на вещото лице е пълно, ясно, обосновано и не възниква съмнение относно неговата правилност, поради което го възприема изцяло.

По делото са представени и други писмени доказателства, неотносими към настоящия спор.

От така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи.

В съдебната практика се приема, че с разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД законодателят е въвел възможност за продължаване на облигационната връзка по договор за наем след изтичането на срока, за който е сключен. Тази хипотеза не урежда продължаване действието на наемен договор, което е преустановено по друга причина – разваляне или предсрочно прекратяване. В тези случаи, ако държането на наетата вещ продължи със съгласието на бившия наемодател, то това държане може да се основава или на нова облигационна връзка (възмездна или безвъзмездна), или да е без основание. Ако обаче държането на вещта продължи въпреки противопоставянето на бившия наемодател, то в този случай е без значение дали действието на договора е прекратено поради изтичането на срока, разваляне или автоматично прекратяване – във всички случаи действието на договора е преустановено и само последиците от държането са съизмерими със задълженията, поети с наемния договор – да пази вещта, да си служи с нея според предназначението й, да заплаща необходимите разходи и пр. Дължи се и обезщетение, съизмеримо с наемната цена, която би могла да бъде получена за периода на продължилото държане – чл. 236, ал. 2 ЗЗД (вж.

Решение № 227 от 07.01.2015 г. по т. д. № 2482/2013 г., І Т.О., ВКС).

При наличие на посочените в чл. 236, ал. 2 ЗЗД предпоставки по силата на закона възниква едно последващо ново правоотношение между бившия наемодател и бившия наемател, което замества прекратеното наемно правоотношение. Правопораждащият юридически факт е прекратяването на наемния договор и ползването на имота от наемателя въпреки противопоставянето на наемодателя. Това правоотношение е различно от наемното и възниква както се посочи по силата на закона, против волята на наемодателя.

Съдържанието на правоотношението е определено в закона – чл. 236, ал. 2 ЗЗД, който предвижда, че наемателят дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор (вж. Решение № 60292 от 02.09.2022 г. по гр. д. № 4050/2020 г., IV г. о., ВКС). В този случай по силата на закона между страните възниква „квазинаемно” правоотношение, поради което задължението за заплащане на наемна цена 4 има обезщетителен, а не престационен характер. Това задължение не лишава наемодателя от правото да иска овъзмездяване на действително претърпените вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от уговорения наем. Обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем и същото ще бъде съизмеримо със средно пазарната цена, ако ищецът докаже, че в периода, в който е бил лишен от ползването, тази цена е надвишавала по размер уговорения наем. Следователно, средният пазарен наем на имота – предмет на прекратения наемен договор подлежи на изследване, когато обезщетението по чл. 236, ал. 2 ЗЗД се претендира в размер на средния пазарен наем, но не и когато заявената претенция за плащане на обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем е в размер на договорената наемна цена. Във всички случаи разпоредбата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД определя минимума на дължимото от дотогавашния наемател обезщетение, което е в размер на средния пазарен наем, но не може да бъде по-ниско от уговорения наем (вж. Решение № 220 от 15.02.2016 г. по т. д. № 2334/2014 г., I т. о., ВКС, Решение № 54 от 11.07.2011 г. по т. д. № 377/2010 г., ІІ Т.О., ВКС, Решение № 146 от 01.12.2010 г. по т. д. № 934/2009 г, ІІ т. о., ВКС, Решение № 88 от 09.06.2015 г. по т. д. № 264/2014 г., ІІ Т.О., ВКС, Решение № 769 от 17.06.2011 г. по гр. д. № 1332/2010 г., ІІІ Г.О., ВКС, Решение № 230 от 18.06.2014 г. по гр. д. № 6874/2013 г., ІV Г.О., ВКС, Решение № 173 от 22.03.2013 г. по т. д. № 939/2011 г., І Т.О., ВКС, Решение № 701 от 22.11.2010 г. по гр. д. № 219/2010 г., ІV Г.О., ВКС, Решение № 54 от 11.07.2011 г. по т. д. № 377/2010 г., II т. о., ВКС и други).