Решение № 147 от 23.12.2022, Окръжен съд - Търговище

РЕШЕНИЕ

№ 147 гр. Търговище, 23.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ в публично заседание на деветнадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ТАТЯНА Д. ДАСКАЛОВА

Членове:

БИСЕРА Б. МАКСИМОВА

БОРЯНА СТ. ПЕТРОВА при участието на секретаря ЖОРЖЕТА СТ. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от БИСЕРА Б. МАКСИМОВА Въззивно гражданско дело № 20223500500267 по описа за 2022 година Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 444 от 12.10.2022 година, постановено по гр. дело № 546/2022 година, Търговищкият районен съд е осъдил на осн. чл. 310, т. 2 от ГПК „КИК ИНС” ЕООД, ЕИК 205646710, със седалище и адрес на управление гр.Търговище, ул.”П.Р.Славейков”, № 30, ет. 1, ап. 1, представлявано от Б. Б., да освободи и предаде на „НИКОЛА СИМОВ97”ООД, ЕИК 125028147, със седалище и адрес на управление гр.Търговище, пл. ”Възраждане” № 4, представлявано от В. П., заемания имот, а именно първи етаж от сграда с площ от 215 кв.м., находящ се в гр.Търговище, ул.”Славянска” № 10, на осн. чл. 233, ал. 1 от ЗЗД. Присъдени са разноски в производството.

Постъпила е въззивна жалба от „КИК ИНС“ ЕООД ЕИК 205646710, със седалище и адрес на управление: гр.Търговище, ул.“П.Р.Славейков“ №30, ет.

1, ап. 1, представлявано от управителя Б. К. Б., чрез пълномощника му адвокат Т. Т. - ВАК съдебен адрес: гр.*******, ул.“*******“ ****-партер, против така постановеното съдебно решение с искане за неговата отмяна. Във 1 въззивната жалба се излагат следните съображения: Ответното дружество е заплатило задължението си в размер на 7418.34 лв. в срока по погасителния план, предложен от наемодателя. Счита, че са неправилни изводите на съда, че що се касае до т.нар. „погасителен план“, то той касае изплащане на вече възникнали задължения по договора, които са дължими и след развалянето му. Отделно от това, според него, забава в плащанията е имало, но поради причина, че парите за наема са давани от управителя на „КИК ИНС“ ЕООД в брой на управителя на дружеството-наемодател, като последният не ги е предавал веднага за внасяне по сметката на дружеството, а ги е оставял в касата.

С оглед гореизложеното, според въззивника, съдът неправилно е приел, че в полза на ищеца е възникнало правото да претендира освобождаване на процесния имот с оглед валидно разваляне на наемния договор, считано от 15.12.2021 г. Неправилни са според него и изводите на решаващия съд за неоснователност на възражението на ответното дружество с правна квалификация чл. 306, ал. 1 и ал. 2 от ТЗ. Помещението, предмет на договора за наем, е отдадено от наемодателя и наето от наемателя да се ползва за детски център и е функционирало от 15.10.2019 г. като кафе и детски център „Слайди“. По силата на Заповед № РД-01-973/26.11.2021 г. на Министъра на здравеопазването са въведени протИ.епидемични мерки, поради което са преустановени посещенията в наетия обект, считано от 01.12.2022 г. до 31.03.2022 г. Според въззивника, видно е от събраните по делото доказателства, че длъжникът, в случая ответното дружество, е направил всичко възможно, но въпреки това не е могъл да предотврати последствията от събитията, свързани с извънредния му характер, които не могат да бъдат преодолени и при полагане на дължимата грижа за изпълнение на задължението. Независимо от форсмажорните обстоятелства, ответното дружество е заплатило сумите от 7 000 лв. на 23.03.2022 г.; 1 550 лв. на 13.05.2022 г.; 1 950 лв. на 11.05.2022 г. и 3 850 лв. на 21.09.2022 г., с които е погасило изцяло задълженията си по издадените фактури.

Излагат се съображения, че не е изтекъл шестмесечния срок за освобождаване на имота съгласно чл. 5 от договора от датата на нотариалната покана, а именно от 14.04.2022 г. до съдебното заседание на 29.09.2022 г.

Счита, че съдът неправилно приема за начална дата на този шестмесечен срок 2 датата 15.12.2021 г. Неправилни са изводите на съда и че спазването на шестмесечния срок по аргумент от противното не е необходимо при съдебна намеса.

Предвид изложеното, въззивникът моли съдът да отмени атакуваното решение като неправилно и да отхвърли предявения иск. Счита, че в полза на ищцовото дружество не се е породило правото да иска връщане на вещта от ответното дружество, нито към момента на поканата, нито към момента на предявяване на иска, нито към настоящия момент.

По така подадената въззивна жалба е постъпил отговор от ищеца чрез неговия процесуален представител адвокат И. И. от ТАК, в който се изразява следното становище:

Твърди, че длъжникът не е спазил алтернативно дадения срок за плащане на разсрочено плащане. Съгласно таблицата в началото на стр. 3 от заключението на вещото лице, е видно, че към 15.11.2021 година наемателят е имал задължение в размер на 7418.37 лева, а към 15.12.2021 година това задължение не само не е погасено, то се е увеличило и е в размер на 9223.65 лева. Това е така, защото освен старите задължения наемателят е натрупал нови задължения за наем и консумативи. Освен това за периода 15.12.2021 година до 15.01.2022 година няма платено нищо. Във всички случаи наемателят не е заплатил своите задължения в дадения му срок, като този срок безспорно е бил подходящ. При това положение договорът е бил развален и наемателят дължи освобождаване на наетото помещение.

Излагат се съображения, че клаузата в договора за наем относно предвидения в договора шестмесечен срок за възстановяване на владението върху имота в полза на наемодателя, подлежи на тълкуване. Но така или иначе този срок е изтекъл в хода на процеса и следва да се вземе предвид при постановяването на решението.

По отношение на оплакването за непреодолима сила въззиваемата страна излага съображения, че по делото е установено, че въпреки протИ.епидемичните мерки обектът е работел на практика без прекъсване.

Това е доказано от разпитаните свидетели, а и е видно от натрупаните през този период консумативни разноски за ток и вода, които нямаше да са направени ако обектът не работеше.

Предвид изложените съображения ищецът в качеството си на въззиваема 3 страна моли съда да потвърди обжалваното решение.

В насроченото пред въззивния съд открито съдебно заседание въззивникът не изпраща представител. Постъпило е писмено становище по хода на делото и по същество, с което се моли да се уважи въззивната жалба. Претендират се разноски в производството.

В съдебно заседание ответната страна чрез адвокат И. И. моли за потвърждаване на съдебното решение.

Съдът, след като констатира, че въззивната жалба е подадена в срок и е ДОПУСТИМА, провери изложените в нея оплаквания, обсъди представените доказателства и приема следното:

Пред Търговищкия районен съд ищец е предявил иск за опразване на наето помещение като е поискал делото да се разгледа в условията на бързо производство. Ищецът твърди, че е развалил наемния договор поради неизпълнение от страна на наемателя, поради което предявява иск за опразване на наетото помещение.

По фактите съдът съобрази следното:

На 15.10.2019 г. страните са сключили писмен договор за наем на недвижим имот, представляващ първи етаж от сграда с площ от 215 кв.м., находящ се в гр.Търговище, ул.”Славянска”, № 10, която ответникът да използва като детски център, при наем от на 1200 лв. месечно и срок на договора пет години, считано от 15.10.2019 г. На 01.04.2020 година е сключен Анекс № 1, с който се намалява наемната цена по повод решение на Народното събрание от 13.03.2020 година за обявяване на извънредно положение. С Анекс № 2 от 01.11.2020 година във връзка с епидемиологичната обстановка в страната страните са постигнали договореност за периода от 11.2020 година до март 2021 година – т.е. за период от 5 месеца наемната цена, дължима от наемателя да е в размер на 30% от цената на досега дължимия наем. С анекс от 28.08.2021 година наемната цена е намалена от 1 200 лева на 800 лева без ДДС за периода от 01.09.2021 година до 31.12.2021 година /посочена е 2019 година, но съдът приема, че става дума за печатна грешка и реалната година е 2021/. На 08.10.2021 година наемодателят отправя предизвестие до наемателя, че е необходимо в срок от един месец, считано от 15.11.2021 година да изпълни задължението си към него в общ размер на 7 418.34 лева като е дадена и 4 възможност това задължение да се плати разсрочено на 4 вноски от по 400 лева месечно. Посочено е, че при неизпълнение от страна на наемателя за заплащане на това задължение, договорът за наем следва да се счита прекратен и да бъде опразнен наетия обект. На 14.04.2022 година на наемателя е връчена нотариална покана, с която наемателят желае в 10-дневен срок имотът да бъде опразнен доброволно. Не се спори, че наетият обект все още се ползва от наемателя и не е предаден на наемодателя.

Защитата на ответното дружество е в няколко насоки. На първо място се твърди, че не са налице предпоставките за прекратяване на наемния договор.

Излагат се съображения, че наемната цена се е предавала на ръка от управителя на ответното дружество на управителя на ищцовото дружество.

Последният ги е слагал в каса и не ги е внасял веднага по банковата сметка на ищцовото дружество, поради което е налице забава в някои плащания, но не по вина на наемателя.

Основният въпрос по спора е дали е преустановено действието на сключения между страните наемен договор – т.е. налице ли са били предпоставките за отправяне на предизвестието от 08.10.2021 година и дали наемателят се е съобразил с изискванията на наемодателя в едномесечен срок да изпълни задълженията си към него.

Не е спорно по делото, че към 01.10.2021 година наемателят е имал неизпълнени задължения по договора за наем за заплащане на наемната цена и консумативи. Съгласно заключението на вещото лице-икономист към 01.10.2021 година наемателят не е заплатил 4 фактури на обща стойност с ДДС 6 976.41 лева. С оглед така установените факти, следва да се приеме, че наемателят е бил неизправна страна по договора за наем и за наемодателя е съществувала правна възможност да поиска разваляне на договора като отправи искане до наемателят в настоящия случай, отправяйки до наемателя своето предизвестие от 08.10.2021 година.

На следващо място съдът следва да прецени дали наемателят се е издължил в рамките на дадения му срок. В случая е даден срок от един месец за изпълнение на просрочените задължения и то считано от по-късен момент, отколкото датата на предизвестието, което е в полза на наемателя. На 08.10.2021 година той е уведомен че до 15.12.2021 година следва да погаси старите си задължения по договора за наем. Ясно е, че освен старите 5 задължения, наемателят трябва да бъде изправен и по отношение на текущите му задължения.

Съдът държи да подчертае, че за да прецени дали е развален от страна на наемодателя наемния договор, необходимо е да изследва какви погасявания е извършил наемателя именно до 15.12.2021 година. Всички последващи плащания, които е направил наемателя след тази дата, а че такива има, е безспорно, са ирелевантни към настоящия спор. По делото се установява, че след получаване на предизвестието от страна на наемателя, същият е направил три плащания – на 29.11.2021 година е заплатил 700 лева; на 15.12.2021 година – 800 лева или общо 1 500 лева. Направените плащания не покриват минималната сума, която е следвало да заплати наемателя в рамките на дадения му едномесечен срок. Ако се приеме, че наемателят се е възползвал от предложението на наемодателя да плаща разсрочено старите си задължения на 4 вноски по 400 лева, то минималната сума, за да не се породи ефектът за разваляне на наемния договор е 2 400 лева – 1 600 лева за стари задължения и 800 лева текуща наемна цена. Дори и да се вземе предвид посоченото в писмените бележки на въззивника плащане от 500 лева на 27.10.2021 година, то наемателят отново не е изпълнил изискванията на наемодателя, тъй като освен старите си задължения, дължи и плащане на наемната цена в размер на 800 лева за м. октомври, поради което отново е в неизпълнение спрямо наемодателя.

С оглед изложеното съдът приема, че в рамките на дадения му едномесечен срок наемателят не е изпълнил изискванията да се избави от своята неизправност, поради което предизвестието е породило своя ефект и договорът е бил развален едностранно от страна на наемателя. Всички последващи плащания от страна на наемателя след 15.12.2021 година не могат да санират настъпването на последиците от даденото предизвестие за разваляне /прекратяване/ на договора, след като наемателят не е изпълнил условията да погаси старите си задължения в указания срок.