Решение № 1349 от 07.03.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1349 гр. София, 07.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Георги Ст. Чехларов

Виктория Недева при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Георги Ст. Чехларов Въззивно гражданско дело № 20231100506856 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С решение № 3421/06.03.2023 г., постановено по гр. дело № 33855/2022 г. по описа на Софийския районен съд, ГО, 165 състав, е признато за установено по отношение на ответника „С. П“ ООД, ЕИК ****, че в полза на ищеца Т. В. В., ЕГН: **********, съществува вземане за следните суми: сума от 4000 лв., представляваща дадено възнаграждение по Договор за посредничество за покупко- продажба на недвижим имот от 04.04.2021г. и Договор за гаранция при покупка на недвижим имот от 04.04.2021г., ведно със законната лихва върху главницата от подаването на заявлението в съда27.10.2021г. до окончателното изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение по реда на чл.410 от ГПК по ч.гр.д.

№61563/2021г. по описа на СРС, 165 състав.

Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ответника в първоинстанционното производство „С. П“ ООД, в която се поддържа, че постановеното решение е неправилно и несъобразено със събраните доказателства по делото. Твърди се, че между страните били сключени договор за посредничество от 04.04.2021 г. и договор за гаранция от 04.04.2021 г. с предмет закупуване на предлагания от дружеството недвижим имот, като на купувача били предоставени всички нужни документи.

Поддържа се, че допълнителната пристройка била изградена към датата на извършения оглед /03.04.2021 г./ и ищецът е бил запознат и съгласен с това 1 обстоятелство. Отделно се твърди, че не може да се вмени във вина на посредника обстоятелството, че евентуално впоследствие продавачът по сделката е изявил желание за продажба на по-малка площ от свободната част от дворното място. Поддържа се, че няма доказателства продавачът по сделката да се е отказал от сключването на договора, като в представения проект за предварителен договор от 21.05.2021 г. било посочено, че се прехвърля ½ ид.ч. от дворното място., т.е. били са постигнати договорените параметри в договора за посредничество. Въззивникът сочи, че сключеният договор през м.10.2021 г., съгласно която купувачът е продал 289,67/1103 ид.ч. от дворното място, е различна сделка, осъществена от същия продавач, но с други купувачи и друг посредник, поради което е неотносима към конкретния казус. Отделно се навежда, че договорената продажна цена е 70 000 лв. и е значително по-ниска от договорената с ищеца /100 000 евро/.

Твърди се, че не са настъпили предпоставките за връщане на платената сума, тъй като срещу платената от ищеца сума от 4000 лв. ответникът се е задължил да не предлага имота на други лица, като страните са постигнали договореност за сключване на предварителен и окончателен договор за покупко – продажба на процесния имот, а от доказателствата по делото било видно, че ответникът е изпълнил в цялост задълженията си по договора.

Въззивникът сочи, че не са били налице пречки за сключване на окончателен договор, респ. няма основание за връщане на платената сума. Моли се за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде отхвърлен, като бъдат присъдени и строените разноски.

Въззиваемият Т. В. В. е депозирал отговор на въззивната жалба, в който излага доводи за правилност и законосъобразност на постановеното решение.

Поддържа се, че в т.4 от сключения договор за посредничество било предвидено, че се продават първият етаж от къщата заедно с ½ ид.ч. от дворното място, но волята на продавача била да се продаде по-малка част от двора, като това се установявало от събраните гласни доказателствени средства и от факта, че впоследствие продавачът продал етажа от къщата заедно с 289,67/1103 ид.ч. от дворното място. Въззиваемият сочи, че обявата на дружеството е била подвеждаща, доколкото не е било посочено коректно каква ид.ч. от дворното място се продава. Моли се за потвърждаване на обжалваното решение и присъждане на сторените разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната 2 му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо. Не са допуснати нарушения на императивни материални норми, за приложението на които въззивният съд е длъжен да следи служебно. По доводите за неправилност на решението въззивният съд намира следното:

Пред въззивната инстанция е безспорно обстоятелството, че между страните е бил сключен Договор за посредничество за покупко- продажба на недвижим имот от 04.04.2021г., по силата на който Т. В. В. е възложил на „С.

П“ ООД да посредничи срещу възнаграждение за закупуването на следния недвижим имот - първи етаж от къща, находяща се в гр. София, кв.

Враждебна, ул. ****, със застроена площ от 103,93 кв.м., състоящ се от дневна, две спални, кухня и други сервизни помещения, заедно с маземехана, с площ от 11,39 кв.м. и килер с площ от 2,06 кв.м., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, построена в парцел VII- 699, кв.105 по плана на гр.София, м. „Враждебна“, при съседи: от три страни улица и парцели VIII-698 и VI-697, с площ от 1103 кв.м., заедно с ½ ид.ч. от дворното място, съставляващо парцел VII-699, описани в НА №83/13.07.1994г., том LXXXI, н.д. №16132 на Нотариус С.М. и НА №91/13.07.1994г., том LVI, н.д. №11105 на Нотариус С.М., при следните условия: начална цена в размер от 100 000 евро, определена от продавача. По силата на сключения договор, „С. П“ ООД се е задължил да подпомага преговорите с продавача, да консултира купувача, да му предоставя реална и обективна информация за търсените на пазара имоти и техните цени, да съдейства на купувача при осъществяване на покупката и за избягване на всички рискове. В чл.4.2 от договора е предвидено, че купувачът се задължава да заплати на изпълнителя „С. П“ ООД възнаграждение в размер от 4000 евро в деня на подписване на предварителен договор за покупко – продажба на имота.

От горепосоченото съдържание на договора и предвид поетите насрещни престации на страните по него – за фактическо съдействие за осъществяването на покупко-продажба на недвижим имот между ищеца и трети лица, се налага изводът, че се касае за договор за посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ. Този договор се различава съществено от договора за 3 поръчка, тъй като посредничеството представлява фактическа дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно други необходими за сделката-предмет на договора данни, в зависимост от спецификата й, изготвяне (фактическо) на необходимите за продажбата документи като предварителен договор, както и извършване на необходимите (фактически) справки за нотариалното изповядване на сделката. Договорът цели постигане на определен резултат, който е свързване на страните и подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран в чл. 49-51 ТЗ.

Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за сключването на сделки, съобразно чл. 49, ал. 1 ТЗ, се финализира със сключването на договора за продажба на съответния продукт между възложителя и трето лице, като посредникът не участва в самата сделка. В този смисъл са Определение № 177/21.03.2018 г. на ВКС по т. д. № 2227/2017 г., II т. о., Решение № 236 от 27.02.2012 г. по т. д. № 1048/2009 г. на ІІ ТО на ВКС, Решение № 54 от 10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г. на ІІ ТО на ВКС и Решение № 37 от 27.04.2012 г. по т. д. № 1143/2010 г., І ТО на ВКС.

По делото е представен и договор за гаранция от 04.04.2021г., сключен между страните, по силата на който купувачът Т. В. В. заплаща на изпълнителя „С. П“ ООД сумата от 4000 лв. като гаранция за своите намерения за закупуване процесния недвижим имот. Уговорен е и краен срок за сключване на предварителния договор за покупко - продажба 18.04.2021 г., като отново е посочена продажната цена и обектът на продажба. В чл.7 от договора е предвидено, че при подписване на предварителен или окончателен договор за покупко - продажба на имота, изпълнителят /„С. П“ ООД/ се задължава да върне на купувача сумата по гаранцията в деня на подписването му, като настоящият договор се прекратява. В чл.5 е предвидено, че купувачът ще загуби гаранцията, ако не изпълни условията по договора и в този случай сумата остава в полза на изпълнителя като възнаграждение за организиране на процедурата по договора за гаранция и с това договорът се прекратява. В чл.6 е предвидено, че при непостигане на горепосочените условия като параметри на сделката или неподписването на предварителен или окончателен договор от страна на собственика на имота, изпълнителят се задължава да върне сумата по гаранцията в срок до три работни дни след изтичане на крайния срок, за 4 който е предоставена и настоящият договор се прекратява.

Не е спорно между страните, че сумата от 4000 лв. е платена от ищеца на ответника в изпълнение на сключения договор за гаранция. Двата договора /за посредничество и гаранция/ са сключени на една и съща дата и са функционално свързани, като касаят система от правоотношения, възникнали във вр. с обезпечаване закупуването на недвижим имот от страна на ищеца и извършваната услуга по посредничество от ответника. Каква ще бъде функцията на предварително платената сума решават страните.

Свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД предоставя правото на страните по договора да уговорят специални правила относно неизпълнението на постигнатите договорки. Задатъкът има обезщетителна функция и доказва сключването на договора. При неизпълнение на задължението даденият задатък може да се задържи или претендира в двоен размер, след като изправната страна се откаже от договора. Отметнината по чл. 308 ТЗ се губи или заплаща от отказалата се страна, но това право е предоставено и на неизправната страна по договора страна до започване на изпълнението.

Задатъкът засилва облигационната връзка между страните, а отметнината я разхлабва. И двата института обаче са приложими при налично облигационно отношение. Доколкото по делото не е спорно, че преговорите не са довели до окончателен договор, а не се установи наличието на предварителен, то няма как да е налице уговорка за същински задатък или отметнина. Няма никакви пречки в преддоговорните отношения страните да сключат и съглашения с организационен и подготвителен характер, както и тези съглашения да бъдат обезпечени с уговорени между страните клаузи. Автономията на волята дава възможност на страните да придадат на авансово платената сума функциите, характерни за задатъка, като подобна клауза би представлявала капаро – част от цената, платима предварително, при воденето на преговорите, която ще подлежи на приспадане при изпълнението, а при неизпълнение – ще се задържи или върне в двоен размер – т. нар. стоп-капаро. Подобно „стопкапаро“, освен обезпечителната и обезщетителна функция, стимулира страните към добросъвестност при преговорите и постигането на крайната им цел, а именно –обвързването на страните в облигационна договорна връзка. В случая обаче сумата е предоставена не на продавача, а на посредника по сделката. Продавачът има качеството единствено на трето лице относно уговорките в договора за гаранция /в нея са включени, както договорни 5 клаузи в полза на това трето лице – чл. 22 ЗЗД, така и обещано задължението на продавача да сключи предварителен договор – чл. 23 ЗЗД/. Ето защо, съдът намира, че предоставената сума на посредника няма характеристиките на аванс или задатък, същата представлява депозит, гаранция за добрите намерения при воденето на преговори между страните.