Решение № 4566 от 23.10.2025, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 4566 гр. Пловдив, 23.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Костадин Б. Иванов при участието на секретаря Виктория В. Георгиева като разгледа докладваното от Костадин Б. Иванов Гражданско дело № 20255330106940 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Съдът е сезиран с искова молба от Г. Л. Т., с ЕГН: **********, с постоянен адрес ******, против Кооперация „Инвестиционен Алианс“ с ЕИК:

204383338, със седалище и адрес на управление гр. Пловдив, ул. „Райко Даскалов“ № 68, ет. 6, оф. 5, представляван от Х. Е. Б., с която е предявен осъдителен иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 7 374,50 лв., представляваща договорна неустойка, предвидена в чл. 48, ал.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 02.08.2019г., както и сумата от 7 374,50 лв., представляваща договорна неустойка, предвидена в чл. 51, ал. 1 от Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 02.08.2019г.

С исковата молба се твърди, че на 23.03.2018г. ответникът Кооперация „Инвестиционен Алианс“ сключил договор за учредяване на право на строеж, обективиран в НА, вписан в Службата по вписванията гр. Пловдив с № ******, том ******, с вх. рег. на 23.03.2018г., по силата на който придобива право на строеж на множество обекти в предвидена да се построи сграда в поземлен имот с идентификатор ******, с адрес на поземления имот : ****** На 02.08.2019г. между страните в процеса бил сключен Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот с предмет бъдещо прехвърляне на един от придобитите чрез суперфицията от ответника - продавач самостоятелни обекти, а именно:

Апартамент № ****** от предвидената да се построи сграда „******“, която 1 да се изгради в поземлен имот № ******, срещу заплащане от купувачите на обща цена в размер на 73 745 лв. с ДДС. Съгласно чл.4, ал. 2 от договора прехвърлянето на правото на строеж на самостоятелните обекти следвало да се извърши в нотариална форма след заплащане на уговорената цена, а прехвърлянето на идеални части от поземления имот следвало да се извърши в 30-дневен срок от издаване на Акт 16. Според договора продавачът се задължавал да изгради и да предаде на ищеца ведно с Разрешение за ползване, респ. „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“ и самостоятелния обект, предмет на договора, в срок до две години, считано от датата на снабдяване с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа. Владението върху имота щяло да се предаде от продавача на купувача, след като самостоятелния обект бъде построен и завършен и бъде издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация за сметка на продавача, както и Разрешение за ползване в срок най-късно до две години от датата на издаване на „Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа“. В чл. 48, ал.1 от договора било уговорено, че при виновно неизпълнение на задължение от продавача, последният дължал на изправния купувач неустойка в размер на 10% от продажната цена. В чл. 51, ал. 1 била уговорена неустойка за забава при неспазване срока за подписване на нотариалния акт или непредаване на владението върху имотите – предмет на договора в предвидените срокове и условия от продавача в размер на 0,3% на ден за всеки ден забава, изчислена върху платените от купувача към момента на изпадане на Продавача в забава суми, но не повече от 10%.

На 11.12.2018г. бил съставен Акт № ******, от която дата започвал да тече 2-годишният срок за продавача да изпълни задължението си за снабдяване сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация. Доколкото задължението не било изпълнено до изтичането на срока, към датата на депозирането на исковата молба продавачът бил в забава повече от 4 години.

По отношение процесната многофамилна жилищна сграда бил издаден Акт 14, съставен на 05.12.2019г. Ищецът твърди, че цялата дължима сума в размер на 73 745 лв. с ДДС е изплатена на продавача, но последният не изпълнил задължението си да предаде владението върху процесния апартамент, като същият бил в забава повече от 4 години. Счита, че неизпълнените изцяло задължения от ответника, обективирани в чл. 5, ал. 1 и чл. 12, ал.1 от предварителния договор и на основание чл. 48, ал.1 от същия пораждат правния интерес на ищеца – купувач от съдебното производство с цел претендиране на дължимите неустойки. По изложените съображения се моли за уважаване на исковете. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131 ГПК не е постъпил отговор от ответното дружество Кооперация „Инвестиционен Алианс“. С представено становище за първото по делото открито съдебно заседание се оспорва иска.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

2

Съгласно Нот.акт от ****** за учредяване на право на строеж срещу задължение за строителство № ******, том ****** рег. № ******, дело № ****** на ******, копие от които е наличен към исковата молба, съсобствениците в поземления имот, са учредели на Кооперация „Инвестиционен Алианс“ правото на строеж на обекти от предвидена да се построи сграда „******“ в ПИ № ******. Единият от обектите е апартамент № ******.

С исковата молба е представен сключен между страните – Г. Т., като купувач, и Кооперация „Инвестиционен Алианс“, като продавач, Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж и изграждане на недвижим имот от 02.08.2019 г. Предмет на този договор е бъдещото прехвърляне и предаване на владение на новостроящ се обект – апартамент № ******, ведно с прилежащите му части, в предвидена да се построи сграда „******“ в ПИ № ******. В чл. 4, ал. 2 от предварителния договор е уговорено, че прехвърлянето на правото на строеж на посочения по-горе самостоятелен обект ще се извърши в нотариална форма след заплащане от купувача на уговорената в чл. 6, ал. 1, т. 1 и т. 2 цена, която е в общ размер на 73 745 лв., а прехвърлянето на идеални части от поземления имот – в 30дневен срок от издаване на Акт образец 16. С исковата молба са представени доказателства – платежно нареждане от дата 02.08.2019 г., удостоверяващи, че ищецът Г. Т. е заплатил дължимата от него сума по договора от 73 745 за апартамента.

Съгласно чл. 5, ал. 1 от предварителния договор продавачът се е задължил да изгради и да предаде на ищеца с Разрешение за ползване, респ.

„Удостоверение за въвеждане в експлоатация”, самостоятелните обекти, предмет на договора, в срок до 2 (две) години, считано от датата на снабдяване с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа. По делото е представен такъв Протокол от дата 11.12.2018 г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, досежно предстоящата да се изгради многофамилна жилищна сграда в ПИ № ******. Следователно срокът за изпълнение на задълженията по чл. 5, ал. 1 от предварителния договор започва да тече от 11.12.2018 г. и изтича на 11.12.2020 г. Според чл. 5, ал. 2 от предварителния договор, обектът се счита за окончателно предаден на купувача с подписването на протокол за установяване годността за ползване на строежа от съответната приемателна комисия и получаване на разрешение за ползване. Такъв протокол няма данни по делото да е бил съставян.

Както се изтъква в исковата молба, съгласно чл. 12, ал. 1 от договора владението върху имота следва да бъде предадено от продавача на купувача, след като самостоятелните обекти бъдат построени и завършени и бъде издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт образец 16), което, по силата на чл. 21 от договора, следва да бъде сторено за сметка на продавача. Предаването на имота следва да стане в 30-дневен срок от издаването на Акт образец 16 и се удостоверява с подписването на двустранно разписан приемо-предавателен протокол. Подобен протокол също не е наличен в материалите по делото, нито има данни да е бил съставян.

3

Към исковата молба са приложени Разрешение за строеж № ****** г. досежно процесната сграда „******“ в ПИ № ******, което е било надлежно съобщено на заинтересованите лица и влязло в сила на 25.10.2018 г., както и съставен акт за приемане на конструкцията (Акт образец 14) от дата 05.12.2019 г. отново спрямо същата сграда. Липсват обаче данни сградата да е била въведена в експлоатация, респ. да бил съставен Акт образец 16.

При това положение съдът намира, че ответното дружество не е изпълнило задълженията си по чл. 5, ал. 1 и чл. 12, ал. 1 от предварителния договор от 02.08.2019 г., независимо, че ищецът – купувач е заплатил дължимата от него цена, според уговореното в предварителния договор.

Налице е също така забава в изпълнението на задълженията на Кооперация „Инвестиционен Алианс“, продължаваща вече повече от три години.

Съгласно чл. 48, ал. 1 от предварителния договор, при виновно неизпълнение на кое да е от задълженията на продавача, последният дължи на изправния купувач неустойка в размер на 10% от продажната цена, което e 7 374,50 лв. Доколкото ответникът Кооперация „Инвестиционен Алианс“ не е изпълнил понастоящем задълженията си по чл. 5, ал. 1 и чл. 12, ал. 1 от предварителния договор от 02.08.2019 г., като липсват индиции, че същите могат все още да бъдат изпълнени, предвид продължителната забава от издаването на Акт образец 14 до настоящия момент – почти пет години, то съдът намира, че се е породило правото на ищеца – купувач по договора, да търси компенсаторната неустойка по чл. 48, ал. 1 от предварителния договор.

Съгласно пък чл. 51, ал. 1 от договора, в случай, че продавачът, поради причина, която не може да бъде определена като обективна или непреодолима сила, не спази срока за подписване на нотариалния акт или не предаде владението върху имотите – предмет на договора, в сроковете и условията на същия, то продавачът дължи на купувача неустойка за забава в размер на 0,3% на ден за всеки ден забава, изчислена върху платените от купувача към момента на изпадане на продавача в забава суми, но не повече от 10% (десет процента). Не се доказа да е било осъществено предаване на владението върху имотите по уговорения в договора начин. Установи се по делото, че е налице забава при изпълнението на това задължения, продължила повече от три години и траеща и понастоящем. В случая Кооперация „Инвестиционен Алианс“ е следвало до дата 11.12.2020 г. за своя сметка да снабди новостроящата се сграда „******“ с Удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт образец 16) и в 30-дневен срок от издаването на Акт образец 16, да предаде владението върху изградените и годни за експлоатация самостоятелни обекти. И двете задължения не са изпълнени, като няма данни това да се дължи на обективни причини или непреодолима сила. Следователно на ищецът се дължи предвидената в чл. 51, ал. 1 от договора мораторна неустойка в пълен размер, а именно 7 374,50 лв.

Неоснователно се възразява от ответната страна в становището й, че двете неустойки обезпечавали едни и същи вреди – от забавеното изпълнение, както и че специалната неустойка по чл. 51, ал. 1 дерогирала общата по чл. 48, ал. 1. Първо, съдът намира, че вредите, които се обезпечават с отделните 4 неустойка са различни. Тази по чл. 48, ал. 1 е компенсаторна неустойка и цели да обезщети купувача за причинените му вреди от неизпълнение на поети от продавача задължения. В случая тези по чл. 5, ал. 1 и чл. 12, ал. 1 от предварителния договор. Неустойката пък по чл. 51, ал. 1 е мораторна и цели да обезпечи срочното изпълнение на въпросните задължения. Второ, видно е от текста на договора – чл. 48, ал. 2 и чл. 52 съответно чл. 51, ал. 2, че страните са уговорили изрични хипотези, при които може да се претендират и двете неустойки едновременно. Следователно, тълкувайки волята на страните по реда на чл. 20 ЗЗД се стига до извод, че няма поглъщане или дерогация на едната процесна неустойка за сметка на другата, а двете могат да бъдат претендирани, респ. дължими независимо една от друга, и съответно могат да се търсят едновременно от правоимащата страна, която е изпълнила своите задължения по правоотношението.