Определение № 1001 от 15.06.2026, Окръжен съд - Варна

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1001 гр. Варна, 15.06.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседание на петнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Ралица Ц. Райкова като разгледа докладваното от Ралица Ц. Райкова Търговско дело № 20253100900698 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Подадена е искова молба от:

ИЩЕЦ: М. Д. Т., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, *****, действаща чрез адв. П. Г. от АК – Варна със съдебен адрес: гр. Варна, бул. Владислав Варненчик 106, ет.1, офис 3, тел: *********, ел. адрес: **********; срещу

ОТВЕТНИЦИ:

1/ „Делта Хил 2020“ ООД, ЕИК 206123030, със седалище и адрес на управление: гр. София, жк. Бъкстон, ул. „Иван Сусанин“ 43, ет.6, ап.29, представлявано от Делян Алтимиров Николов – управител, и 2/ „Фрея Билд 2022“ ООД, ЕИК 207013130, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Ген. Щ. Атанасов“ No 5, офис 1, представлявано от Делян Алтимиров Николов – управител, действащи чрез адв. Д. Стойчева от АК – София, със съдебен адрес: гр. София, ул. „Ген. Щ. Атанасов“ No 5, ет.1, офис 1, тел: **********;

С разпореждане No 777 / 05.02.2026г., съдът е приел, че спорът подлежи на разглеждане по реда на глава XXXII от ГПК /Търговски спорове/. Страните не са направили възражение.

В рамките на предоставения срок по чл. 367, ал. 1 ГПК, ответниците са депозирали отговори на исковата молба.

След като съдът извърши проверка за редовността на разменените книжа, допустимостта на предявените искове, включително тяхната цена, съобрази 1 исканията и възраженията на страните, на основание чл. 374 ал.1 от ГПК, намира, че следва да се произнесе по предварителните въпроси и по допускане на доказателствата, като уважи всички допустими, относими и необходими доказателствени искания.

По предварителните въпроси:

Настоящият състав намира, че производството е допустимо. Страната по предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот има качеството на кредитор по смисъла на чл. 135 ЗЗД. Това е така, защото предварителният договор по чл. 19 ЗЗД поражда облигационно правоотношение, по силата на което за всяка от страните възниква задължение да сключи окончателен договор. Правото да се иска сключване на окончателен договор представлява непарично вземане. Съдебната практика, включително задължителната, установена с Тълкувателно решение № 2/2017г. от 09.07.2019г. по тълк. д. № 2/2017г. на ОСГТК на ВКС, константно приема, че защитата с Павловия иск е на разположение както на кредитори с парични, така и на такива с непарични вземания. Този принцип се прилага и при предварителни договори за строителство и продажба, които практиката определя като смесени договори, съчетаващи елементи на договор за изработка и предварителен договор за продажба / в този смисъл и Определение № 1228 от 16.04.2025 г. по к.тр.д. 2382/2024г. на ВКС, I ТО/.

Неоснователно е искането за спиране на настоящото производство до рарешаване с влязло в сила решение на спора по чл. 19 ал.3 от ЗЗД, висящ пред ВРС. За разлика от общия случай при парични вземания, тук производството по чл. 135 ЗЗД се явява преюдициално (обуславящо) спрямо производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Правният интерес от Павловия иск се състои в необходимостта да се изясни въпроса за действителността на прехвърлителната сделка спрямо кредитора, с което се създават предпоставките за уважаване на иска по чл. 19 ЗЗД. Ако длъжникът-продавач се е разпоредил с имота в полза на трето лице, съдът не може да обяви предварителния договор за окончателен, докато увреждащата сделка не бъде обявена за относително недействителна спрямо кредитора-ищец. Поради тази обусловеност, при едновременна висящност на двата иска, производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде спряно на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 от ГПК до приключване на делото по чл. 135 ЗЗД, а не обратното, кавото искане е 2 отправил ответникът.

Не следва да се разглежда направеното към съда искане за проверка на действителността на сделката, обективирано в допълнителната искова молба.

Твърдения за нищожност и подобно искане не е отправено с исковата молба.

Производството по делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание с призоваване на страните, на които да се съобщи проект за доклад по делото, на основание чл.374, ал.2 ГПК.

Предвид изложеното, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за спиране на производството до приключване на влязло в сила решение на гр.д. No 526 / 2026г. по описа на ВРС, 49 с/в.

ПОСТАНОВЯВА разглеждането на делото по реда на на глава XXXII от ГПК /Търговски спорове/.

НАСРОЧВА производството по делото за разглеждане в открито съдебно заседание н а 13.07.2026г. от 10:00 часа, за която дата и час да се уведомят страните.

СЪОБЩАВА НА СТРАНИТЕ СЛЕДНИЯ ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД НА

ДЕЛОТО, на основание чл.374, ал.2 ГПК:

I.ОБСТОЯТЕЛСТВА, ОТ КОИТО ПРОИЗТИЧАТ ПРЕТЕНДИРАНИТЕ

ПРАВА И ВЪЗРАЖЕНИЯ:

ИЩЦАТА твърди, че по силата на сключен на 14.05.2021г. Предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот и строителство и Анекс към него от 15.05.2021г., е кредитор по отношение на „Делта Хил 2020" ООД по отношение на вземането за получаване на собственост на АПАРТАМЕНТ № 3, находящ се на ет. 2 / първи жилищен/ на сградата, със застроена площ 59,91 кв.м., състоящ се от коридор, дневна с кухненски бокс, спалня, килер, баня 3 тоалет, ведно с идеални части от общите части на сградата и идеални части от правото на строеж върху поземления имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *********, находящ се в гр. Варна, Община Варна, Област Варна, по кадастралната карта и кадастралните регистри , одобрени със Заповед РД-18-64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма, адрес на поземления имот: град Варна, район Младост, ж.к. Възраждане I, целият с площ 2454 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Високо застрояване (над 15 м.), стар идентификатор: ***********, номер по предходен план: 1418, квартал 27, парцел I, при граници, съседни поземлени имоти с идентификатори, както следват: ******** . В изпълнение на задължението си като страна по гореописания предварителен договор, М. Т. изпълнила изцяло поетите ангажименти, като заплатила на ответното дружество парична сума, представляваща левовата равностойност на 23 000 /двадесет и три хиляди/ евро.

Посочената сума представлявала уговорената продажна цена включително за строително- монтажните работи, включително всички дейности по изграждането, довършителните работи и предаването на обекта в завършен вид съгласно условията на договора. Към настоящия момент „Делта Хил 2020" ООД не било изпълнило задълженията си, предвидени в сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строителство. Пояснява, че съгласно предварителния договор за покупко - продажба на недвижим имот и строителство от 14.05.2021г. , страните се задължили в срок до 31.12.2021г. да бъде прехвърлено правото на строеж върху ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *********, находящ се в гр. Варна, Община Варна, Област Варна, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма, адрес на поземления имот: град Варна, район Младост, ж.к. Възраждане I, целият с площ 2454 кв.м., трайно предназначение на територията:

Урбанизирана, начин на трайно ползване: Високо застрояване (над 15 м.), стар идентификатор: ***********, номер по предходен план: 1418, квартал 27, парцел I, при граници, съседни поземлени имоти с идентификатори, както следват: ********. Така, срокът за сключване на окончателен договор изтекъл на 01.01.2022г., но такъв не бил сключен по вина на ответното дружество, а 4 същевременно М. Т. платила цялата цена.

Сочи, че строителната услуга по цитирания договор била индивидуализирана чрез разрешително за строеж № 37/22.02.2021г., издадено от главния архитект на Община Варна. Съгласно същия договор „Делта Хил 2020" ООД се задължили да завършат окончателно строителството и да предадат работата на ищцата, в срок от 24 месеца, считано от датата на подписване на протокол образец 2 за даване на строителна линия и ниво. Още към момента на подписване на предварителния договор между М. Т. и „Делта Хил 2020" ООД бил подписан протокол образец 2 за даване на строителна линия и ниво, предвид което и срокът за завършване на строителството бил изтекъл без да има пълно изпълнение.

Твърди, че на 15.07.2022г. ответното дружество се разпоредило с недвижимия имот, като сключило договор за покупко - продажба с „Фрея Билд 2022" ООД, ЕИК 207013130, обективирана в Нотариален акт ************., а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *********, по кадастралната карта и кадастралните регистри, находящ се в *************** стар идентификатор ***********, номер по предходен план *********** административен адрес: област Варна, Община Варна, град Варна, *************.

След справка в Търговския регистър към Агенция по вписванията, ищцата установила, че съдружниците в „Делта Хил 2020" ООД - Златка Д. Д. и Янко Демирев Демирев учредили дружеството „Фрея Билд 2022" ООД. Така, двете дружества се явявали свързани лица по смисъла на §1 от ДР на ТЗ.

Няколко дни след вписването на „Фрея Билд 2022" ООД била реализирана гореописаната сделка за покупко-продажба на недвижим имот. Твърди, че учредяването на търговското дружество „Фрея Билд 2022" ООД било с цел прехвърляне на правото на собственост на единствения недвижим имот, притежаван от „Делта Хил 2020" ООД, а оттам и умишлено увреждане на правата на кредиторите му.

Длъжникът „Делта Хил 2020" ООД бил намалил своето имущество и осуетил възможността за удовлетворяване на кредитора по задълженията, произтичащи от предварителния договор. Налице било и знание за увреждане както у длъжника, така и у лицата, с които е договарял, с оглед на съществуващата между тях свързаност.

5

В срока по чл. 367 от ГПК , по делото от ОТВЕТНИКА „Фрея Билд 2022“ ООД е постъпил отговор на исковата молба, в който изразява становище за недопустимост, евент. неоснователност на предявения иск. Излага, че Павловият иск е средство за запазване на общото обезпечение на кредитора, а не за реализиране на права по предварителни договори. В случая ищецът разполагал със специален иск – за обявяване на предварителния договор за окончателен, който бил единственият релевантен способ за защита на твърдяното право. Използването на чл. 135 ЗЗД в тази хипотеза представлявал неправилен избор на правно средство, което не можело да доведе до търсения резултат или т.к искът не можел да доведе до резултат следователно бил неприложим – недопустим.

В условията на евентуалност сочи, че за уважаване на иска по чл.135 от ЗЗД е необходимо да е налице увреждане на кредитора, изразяващо се в намаляване на имуществото на длъжника, от което кредиторът може да се удовлетвори. В случая ищцата не търси парично удовлетворяване и не е насочила претенции към осребряване на имущество, като претендира вещноправен резултат, а не удовлетворяване от цена.

Продажбата на поземления имот не намалява възможността за удовлетворяване, тъй като ищцата не е кредитор с вземане, насочено към принудително изпълнение върху това имущество. Следователно липсва съществен елемент от фактическия състав на чл. 135 ЗЗД – реално увреждане.

Липсвала и причинна връзка между сделката и твърдяното увреждане. Дори да се приеме, че било налице някакво вземане, атакуваната сделка не препятствала реализирането му по начин, който да обосновава защитата с предявения иск. Обявяването на сделката за относително недействителна не водела до възстановяване на възможността за учредяване на право на строеж, не създавала задължение за прехвърляне на вещно право, по същество той не замествал и не подпомагал иска за обявяване на предварителния договор за окончателен. В този смисъл липсвала необходимата причинна връзка между разпоредителната сделка и твърдяното увреждане. Сочи и че „Фрея Бил 2022“ ООД, като купувач на имота по атакуваната продажба, не е имал знание за задълженията на продавача „Делта Хил 2020“ ООД.