Решение № 2754 от 20.12.2024, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 2754 гр. Бургас, 20.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIV ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ при участието на секретаря РАДОСТИНА В. ТАВИТЯН като разгледа докладваното от ЕВГЕНИ М. УЗУНОВ Гражданско дело № 20242120100319 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано по повод постъпила искова молба от: И. И. Б.

/***/, родена на ********** г. в гр. С., ***, с паспорт № ***, издаден от *** на *** г., валиден до 10.02.2025 г., с адрес: ***, ПРОТИВ: Решенията на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ /ЕС/ НА ВАКАНЦИОННО СЕЛИЩЕ „ПАНОРАМА БЕЙ“ /КОМПЛЕКС „ПАНОРАМА

БЕЙ“/, находяща се на адрес: гр. С., ***, с идентификатор ***, представлявана от управителя ***, взети по протокол за проведено общо събрание от 13.12.2023 г.

Ищецът обосновава своята активна процесуална легитимация с твърдението, че е собственик на самостоятелен обект в етажната собственост.

Иска се от съда да отмени като незаконосъбразни решенията на общото събрание на собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „Панорама бей", находящ се в гр. С., ***, а именно: по т.7, т.8, б.Б; т.8; т.8, б.Г, т.9 и т.10, т.10, б.А; т.10, б.С, вписани в Протокол от 13.12.2023 г., в частта, в която като собственик на имот - апартамент АА 1.2, находящ се в същия комплекс „Панорама бей" - гр. Созопол, И. Б., е посочена като адресат на същите.

Сочи се, че на 05.10.2022 г. ищцата закупила имот - апартамент № АА 1.2, находящ се в комплекс „Панорама бей" - гр. С., ***, с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 190, том VI, peг. № 13161, нот. дело № 1120, съставен от С. И. - нотариус с район на действие района на PC - гр. Бургас. Апартаментът закупила от „Нико - инвест" ЕООД - гр.

Бургас, представлявано от управителя ***. Като собственик на горепосочения имот апартамент № АА 1.2 в комплекс „Панорама бей", находящ се в гр. С., ***, от 05.10.2022 г. е изпълнявала задълженията към ЕС, но с горепосочените решения на общото събрание, и се вменява задължение да заплати дължимите към етажната собственост суми от предишния собственик на имота „Нико - инвест" ЕООД - гр. Бургас, са незаконосъобразни.

В срока за отговор е депозиран такъв с който се оспорва иска като неоснователен.

Възразява се срещу пасивната процесуална легитимация на ответника, като се твърди, че У.

М. няма качество да представява ЕС. Излагат се подборни съображения за това. Представят се писмени доказателства.

1

Постъпили са по делото писмени доказателствени средства от Община Созопол на 10.05.2024 г. във връзка с изпълнение на Разпореждане № 4138/10.04.2024 г.

По делото са приложени писмени доказателствени средства за проведена процедура по медиация между страните, от която е видно, че страните не са уредили спора помежду си доброволно.

В съдебно заседание ищцата, редовно призована, не се явява лично. Представлява се от адв. Ц., с представено по делото пълномощно, като поддържа исковата молба.

В съдебно заседание, за ответника Етажна собственост на Ваканционно селище „Панорама Бей“, редовно призован, се явява адв. Ш., с представено по делото пълномощно.

В предоставения 7-дневен срок от съда са представени писмени бележки от ищцовата страна.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Между страните не се спори, че ищцата е собственик на самостоятелен обект с идентификатор ***.1.2, находящ се в сграда № 1 с идентификатор ***.1, с адрес: гр. С., ***, с предназначение: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, с площ от 56.55 кв.м, ведно със 17,128 % ид. ч от общите части на сградата и от правото на строеж, ведно с 93,6968 кв.м ид. ч. от поземления имот, от които 35 кв.м обособени като тераса, при съседни самостоятелни обекти с идентификатори: на същия етаж: ***.1.1, под обекта – няма, над обекта: ***.1.3 и ***.1.4, който имот се намира в сграда в режим на Етажна собственост, находяща се на адрес: гр. С., ***. Ищцата е собственик на посочения недвижим имот, считано от 05.10.2022 г., като го е придобила от „Нико-инвест“ ЕООД по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 190, том VI, рег. № 13161, нот. дело № 1120/2020 г. на нотариус С. И., с район на действие РС – Бургас, рег. № 699 от НК.

Представена по делото е покана за провеждане на процесното Общо събрание на комплекс ***, ***, носеща подписа на ***, поставена на 28.11.2023 г., в която са посочени дата и час на провеждане на процесното събрание – 13.12.2023 г. в 08:00 ч., неговото местоположение: комплекс „Панорама бей“, ограда D, апартамент DA2.2, с посочен дневен ред от 21 точки, сред които и атакуваните т. 7 – списък на мерките срещу собственици, които не плащат, и изпълнението му; 8. Неплатена такса за поддръжка за 2021 г, с решения за изплащане на дължимата сума и мерки срещу неплащащите собственици; 9. Осчетоводяване на „групата на малцинството“ за 2022 г. и вземане на решение за приетата сума и сумата за изчисляване на собственик (без електричество) и 10, неплатена такса за поддръжка за 2022 г. с решения за изплащане на дължимата сума и мерки срещу неплащащите собственици. По делото е представен протокол за поставянето на покана, поставен на ЕВН станция „в близост до входа“ на комплекса и изпратена по електронен път до всички известни електронни адреси и публикувана във „Viber” група на собствениците,

Представен е по делото протокол от общото събрание, проведено присъствено на 13.12.2023 г., започнало в 9 часа (поради първоначална липса на кворум), на което са присъствали лично или чрез представители собственици на общите части на етажната 2 собственост в размер на 56,0683 %. За председател на събранието е избран ***, а за протоколчик – С. Д.. Дневният ред съвпада с посочения в поканата за свикването му.

Процесните решения т. 7, т. 8, б. „б“ и б. „г“, т. 9 и т. 10, б. „а“ и с“ от проведеното ОС са свързани с неплатени такси за поддръжка за 2021 г. и 2022 г., както и вземане на решение относно последиците за собствениците на самостоятелни обекти, които дължат сумите, сред които е включена и ищцата. Решението по т. 7 е относно естеството на санкцията срещу собствениците незаплатилите дължимите суми – пълно изключване от ползването на общите части, доколкото законът го позволява, които са включени в списък към протокола, за което решение са гласували „за“ – 89,18 % от присъстващите, 10,82 % - „въздържали се“ и против – няма. Решението по т. 8 от дневния ред, касаещо ищцата, е свързано с такси за поддръжка за 2021 г., дължими от предишния собственик на апартамент AA1.2, за които според етажната собственост отговарял новия собственик – в случая и ищцата И., което решение е прието с гласове „за“ – 89,18 % от присъстващите, 10,82 % - „въздържали се“ и против – няма. Следващото атакувано решение – по т. 8, б. „г“ от дневния ред, касателно водене на преговори и постигане на компромис с ищцата (И.), както и с други собственици на самостоятелни обекти, със съдействието на Т. К. за задълженията за 2021 г. е единодушно прието. Решението по т. 9 касае счетоводното отчитане на групата на малцинствата за 2022 г. и вземане на решение за приетата сума и сумата за изчисляване на собственик (без електричество) – единодушно прието. Решеният по т. 10 б. „а“ и „с“ са свързани: по б. „а“ с неплатена такса поддръжка за 2022 г., дължими от предишния собственик на апартамент AA1.2, за които според етажната собственост отговарял новия собственик – в случая и ищцата И., а това по т. „с“, касателно водене на преговори и постигане на компромис с ищцата (И.), както и с други собственици на самостоятелни обекти, със съдействието на Т.

К. за задълженията за 2022 г., и двете единодушно приети. Протоколът носи подписите на председателстващия събранието и на протоколчика. Представен е по делото списък с присъстващите лица, положили подпис срещу лицето явило се лично или като представител.

Липсват подписи срещу начина, по който лицата са гласували.

Представено е и съобщение за изготвяне на протокола от проведеното ОС, съставно на български и английски език, както и протокол за неговото поставяне, на 20.12.2023 г., подписано от У. П. М. като управител на Етажната собственост/председател на Общо събрание на ЕС и двата поставени на ЕВН станция.

Представени са по делото и пълномощни, изхождащи от собствениците на самостоятелни обекти: „БУЛВЕСТ“ ЕООД, ***, с които упълномощават лицето *** да ги представлява, лицето ***, което упълномощава Д. Л. и „КЛЪБ ФАЙФ“ ООД упълномощаващо адв. С. П. за представителство пред Общото събрание на ЕС.

Представени по делото са финансов преглед на комплекса за 2021 г., 2022 г. и 2023 г., в което са посочени дължими суми от ищцата като „нов собственик“ за 2021 и 2022 година.

По делото е представен „каталог на мерките срещу собственици, които не плащат, и изпълнение“, приет като решение по т. 7 от дневния ред, от които е видно, че санкциите при неплащане, вкл. и на задължения на предходен собственик на апартамента, се изразяват в 3 пълно изключване ползването на общата площ в съответствие с възможностите на закона; достъп до собствения си апартамент по най-краткия път, но без да се движи вътре в комплекса и без да използва другите общи части, включително плувния басейн, както и да паркира автомобила си в комплекса, което важи и за гостите или наемателите на собственика.

Приложени са по делото и писмени доказателствени средства, изходящи от Община Созопол, във връзка с разпореждане на съда по настоящото делото, от които е видно, че лицето ***, е заявявал различни обстоятелства, касателно етажната собственост, именно в качеството си на нейн управител. Това се потвърждава и от представения по делото протокол от проведеното на 20.06.2022 г решение на ОС, на което лицето М. е избран за управител на Етажната собственост на сграда В, С и D – на общи събрания, проведени на 20.06.2022 г.

Представени и неоспорени от ответника са доказателства за извършени банкови преводи от ищцата в полза на Етажната собственост за такса поддръжка – басейн и градина, датиращи от: 29.03.2023 г. размер на 369 евро, 26.05.2023 г. – 117 евро, 28.06.2023 г. – 90 евро за периода 01.07.2023 г. – 31.12.2023 г., 28.12.2023 г. – 85,81 евро и 21.03.2023 г. – 53,50 евро, или общо в размер на 716,21 евро.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.

Видно от представените по делото доказателства, ищцата легитимира правото си на етажен собственик чрез притежаването на право на собственост върху самостоятелен обект с идентификатор ***.1.2, находящ се в сграда в режим на етажна собственост към момента на провеждане на процесното общото събрание – 13.12.2023 г.

За ищеца е налице правен интерес от упражняване на потестативното право да иска отмяна по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, респ. прогласяване на нищожността им, поради което иска е допустим.

Съдът не споделя становището на ответната страна касателно процесуалната легитимацияна ответника, тъй като видно от приетите по делото писмени доказателствени средства както към датата на провеждане на Общото събрание – 13.12.2023 г., така и към датата на образуване на делото, лицето П. М., е бил управител на етажната собственост и като такъв по силата на приложимите законови разпоредби е осъществявал изпълнителни и представителни функции – чл. 23, ал. 4 ЗУЕС. Той е избран за управител на Етажната собственост, на сгради B, C и D , на общи събрания, проведени на 20.06.2022 г., като за другите сгради липсват данни по делото. Тъй като не е определена продължителността на мандата му, следва да се приложи разпоредбата на чл. 19, ал. 2 ЗУЕС, според която той избира за срок до две години. В случай, че не е избран нов управител, след изтичане на срока той продължава да изпълнява функциите си до избора на нов управителен съвет (управител), каквито данни по делото липсват, т.е. по силата на цитираната разпоредба М. продължава да изпълнява представителните функции на Етажната собственост – чл. 21, ал. 2 ЗУЕС. Несъстоятелни са и аргументите, че всяка сграда в комплекса се обособява като самостоятелна етажна собственост, тъй като именно на процесното Общо събрание, в което се вземат и атакуваните решения, се взема решения и по този въпрос, т.е. по аргумент от противното, до провеждането на събранието на 13.12.2023 г., собствениците на всички обекти във всички сгради, находящи се на територията комплекса, разположен в поземлен 4 имот с идентификатор ***, с адрес: гр. С., ***, са членове на Общото събрание.