Решение № 3038 от 09.08.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3038 гр. Варна, 09.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 12 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Десислава Йорданова при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова като разгледа докладваното от Десислава Йорданова Гражданско дело № 20233110107817 по описа за 2023 година

Съдът е сезиран с искова молба, подадена от Етажната собственост в жилищен комплекс „****“, с административен адрес: гр.***, жилищен комплекс ***, представлявано от управителя „*** срещу И. В. П., гражданин на *** родена на 31.07.1954 г. с която са предявени искове с правно основание чл.38, ал.1 вр. чл.51, ал.1 ЗУЕС и чл.86 ЗЗД за следните суми за главница за неплатени вноски за управление и поддържане на общите части на сградата етажна собственост, находяща се в гр. *** комплекс „*** и лихва за забава върху главниците, дължими от ищеца като собственик на самостоятелен обект на собственост в сградата в режим на ЕС – апартамент ***, находящ се в гр. Варна, к.к. „*** / латинско „В“/, *** с идентификатор по КККР ***въз основа на решение по т.3 на ОС на ЕС от 17.12.2018 г. / с което е определена такса за управление и поддръжка от 8 евро на квадрат на календарна година/ и решение по т.3 от ОС на ЕС от 20.11.2020 г./ с което е решено задължението за такса за управление и поддържа да се заплаща ежемесечно/ 330,29 евро- главница за периода 01.06.2021 г.-31.12.2021 г. / по 47,19 евро на месец за периода от м.06-м.11.2021 г. и 47,15 евро за м.12.2021г./, ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 16.06.2023 г. до окончателното плащане на главницата, както и 56,48 евро – лихва за забава върху всяка неплатена месечна вноска за периода 01.07.2021 г.- 08.06.2023 г.

566,24 евро- главница за периода 01.01.2022 г.-31.12.2022 г. / по 47,19 евро на месец за периода м.01-м.11.2022 г. и 47,15 евро за м.12.2022г./, ведно със законната лихва от датата на исковата молба – 16.06.2023 г. до окончателното плащане на главницата, както и 51,42 евро – лихва за забава върху всяка неплатена месечна вноска за периода 01.02.2022 г.- 08.06.2023 г.

В исковата молба се излага, че ответникът е собственик на ап.***в сградата в режим на ЕС- апартамент с площ от 58,73 кв.м. ведно с 12,05 кв.м. ид.ч. от общите части или общо 70,78 кв.м., въз основа на договор за покупка на имота от 03.11.2020 г. Сочи се, че на ОС на ЕС от 17.12.2018 г. е взето решение паричната вноска за управление и поддържане на общите части на сградата да е в размер на 8 евро на кв.м. вкл. на ид.ч. от общите части без ДДС годишно, дължима до 31.12. на всяка календарна година за 2019 г. и следващите години. Излага се, че на ОС на ЕС от 20.11.2020 г. е решено вноската за управление и 1 поддръжка да е в размер на 8 евро на кв.м. годишно като се заплаша на месечни вноски, дължими до последно число на всеки календарен месец. Въз основа на тези решения и съобразно големината на имота й се сочи, че ответницата дължи по 47,19 евро такса на месец / 70,78 кв.м.* 8= 566,24 евро / на година/ : 12 месеца= 47,19 евро на месец. По отношение на задължението за лихва се сочи- че въз основа на решението на ОС на ЕС от 20.11.2020 г. задължението е било месечно, като от първо число следващо месеца на задължението ответникът е бил в забава и дължи лихва. Излага се, че размер на претендираните лихви е фомиран върху задължението за главница за всеки месец, като е изчислен за период от първо число на месеца следващ задължението до 08.06.2023 г. Сочи се, че ответницата не е изпълнила решенията на ОС в предвидения в ЗУЕС срок и до момента, с оглед на което се иска уважаване на предявените осъдителни искове.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът чрез назначения му особен представител е подал отговор на исковата молба, в който е застъпено становище за допустимост, но неоснователност на така предявените претенции. Излага се, че на ОС на които са взети решенията на които се основава претенцията не е присъствала ответницата или нейн представител, счита се, че не е спазена процедурата по свикване на събранието / чл.13 от ЗУЕС/, поради решенията следва да бъдат отменени. Посочва се, че в решението по т. 3 от ОС от 17.12.2018 г. е посочено, че се касае за затворен жилищен комплекс, в който случай отношенията следва да са уредени с договори между инвеститора и всеки собственик, с нотариална заверка на подписите, които да са вписани в Аг. по вписванията, а доказателства за такъв договор не са представени от ищеца. Оспорва се да са извършвани услуги по поддръжка и управление на общите части. Сочи се, че не е ясен механизма на формиране на определената такса от 8 евро на кв.м. и зависи ли тя от това дали собственика пребивава в имота и извършвани ли са реално услуги.

Варненският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното:

Предмет на разглеждане са искове с правна квалификация чл.38, ал.1 вр. чл.51, ал.1 ЗУЕС и чл.86 ЗЗД

Съгласно чл. 154, ал. 1 ГПК доказателствената тежест е разпределена както следва: в тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и главно доказване следното: че общото събрание на етажните собственици е взело сочените в исковата молба решения от 17.12.2018 г. и 20.11.2020г. за заплащане на вноски за поддържане на общите части на сградата-етажната собственост в твърдения размер и в твърдения срок; че ответникът е собственик на самостоятелен обект от сграда;

По иска по чл.86 ЗЗД – в тежест на ищеца е да докаже наличието на главен дълг, изпадане на ответника в забава и размера на лихвата.

На ответника във връзка с възражение по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС (в редакцията Изм. и доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) за недължимост на разходи за управление и поддържане на общи части на ЕС, поради това че етажният собственик не е пребивавал в имота си повече от 30 дни в рамките на една календарна година, е указано, че в него доказателствената тежест е да установи фактите, на които се основава това възражение.

С определението по чл. 140 от 17.11.2020 г. за безспорни между страните са отделени следните обстоятелства - ответникът е собственик на самостоятелен обект апартамент 31, находящ се в гр. *** с идентификатор по КККР ***, който имот е с площ от 58,73 кв.м. ведно с 0,990% равняващи се на 12,05 кв.м. ид.ч. от общите части.

От представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 03.11.2020 г., в който е обективиран договора, въз основа на който ответникът е придобил права, е посочено, че сграда 1, в която е разположен апартамента е с предназначение „апартаментен хотел“.

Към исковата молба е приложен протокол от ОС на ЕС от 17.12.2018 г., видно от който по т.3 от дневния ред е прието решение за парични вноски от 8 евро без ДДС на всеки квадратен метър площ на обект / включваща площта на апартамента/студиото и прилежащите общи части/ за покриване разходите за управление и поддръжка.

Съобразно представено решение на ОС на ЕС, обективирано в протокол от 20.11.2020г., дължимите такси следва да се плащат всеки месец.

Видно от справка от ****“ преминаване чрез аерогара Варна на ответницата е регистрирано на 02.05.2021 г. /влизане/, 31.05.2022 г. / излизане/, 13.08.2022 г./ влизане/, 2

11.10.2022 г./ излизане/.

От район *** по делото е постъпила информация, че в района няма копие от писмен договор между инвеститор и собствениците на имоти, съгласно изискванията на чл.2 от ЗУЕС.

От правна страна:

В съответствие с разпоредбите на чл. 38 и чл. 39 ЗС, етажна собственост е налице при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици. При определяне дяловете на отделните собственици в общите части се взема предвид съотношението между стойностите на отделните помещения, притежавани от всеки от собствениците, изчислени при учредяването на етажната собственост.

По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост.

Съобразно разпоредбите на чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, по отношение на всеки един от собствениците на обекти в режим на етажна собственост е налице задължение за заплащане на разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. Правомощие по определяне размера им е предоставено на Общото събрание на ЕС, като чл. 51 ЗУЕС и чл.

41 ЗС определят начина, по който това следва да бъде извършено. Предвидено е разходите да бъдат разпределени поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства или съразмерно с дел на всеки в общите части.

От представения по делото Протокол от проведено на 17.12.2018 г. ОС е видно, че с оглед обявеното в т. 3 от дневния ред, е разгледан и гласуван начина на събиране на предвидените в чл. 48, 49 и 50 ЗУЕС такси и разходи. Прието вноските за разноските, необходими за поддържането и управление на общите части, да бъдат определяни съразмерно площта на имота на всеки собственик и площта на ид.ч. от общите части прилежащи към него.

С доклада по делото по чл. 140 ГПК е прието за безспорно, че ответната страна е собственик на апартамент с площ от 58,73 кв.м. ведно с 0,990% равняващи се на 12,05 кв.м. ид.ч. от общите части, т.е. общо дължи такса за 70,78 кв.м. При умножаването на 70,78 кв.м. по 8евро се получава дължима година сума от 566,24 евро. При съобразяване с решението на ОС от 20.11.2020 г. общо дължимата сума следва да се заплаща всеки месец, т.е на месец се дължи 47,19 евро. Претендираните от ищеца суми за главница точно отговарят на тези числа.

Във връзка с наведените доводи на ответника за недействителност на решенията на които ищецът се позовава за да основе претенцията си, съдът счита същите за несъстоятелни, доколкото по делото няма данни, нито твърдения същото да е оспорено в законовия срок. Следва да бъде отбелязано, че предвидения в чл. 40, ал. 2 ЗУЕС 30-дневен срок за предявяване иск за отмяна на незаконосъобразно решение на ОС е преклузивен. Като такъв, с неговото изтичане и неупражняването в неговите рамки на правото на иск, приетите решения се стабилизират и подлежат на изпълнение и не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните актове на ОС /Определение № 25/25.01.2019 г. на ВКС по ч.гр.д. № 4119/2018 г.; Решение № 1845 от 9.12.2021 г. на ВОС по в. гр. д. № 2310/2021 г./. При този правен извод настоящият съдебен състав счита изготвената СГЕ за ирелевантна за правилното решаване на спора.

По отношение на довода на ответника, че исковете са неоснователни, тъй като имотът попада в комплекс от затворен тип и отношенията във връзка с поддържането му следва да се уреждат с индивидуални договори между собствениците и инвеститора, съдът намира същото за неоснователно по следните съображения:

Според пар. 1 т. 3 от ЗУЕС, жилищният комплекс от затворен тип е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Именно и тази редакция /преди изм. от 2023 г./ е приложима в процесния случай. С цитираната нормативна уредба, законодателят е въвел изискване за съществуване на четири кумулативни признака, за да бъде определен един комплекс за такъв от "затворен тип". Това са съществуване на отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване; съществуване на две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост / в приложимата редакция/; наличие на други обекти, обслужващи собствениците; осигурен контролиран достъп за 3 външни лица.

От представения по делото нотариален акт, обективиращ договора, с който ответника е закупил имота си се установява, че сградата не е със жилище характер, а е с предназначение „апартаментен хотел“, с оглед на което не са налице предпоставките, за да е налице комплекс от затворен тип.

В смисъл, че изградените сгради, като апартаментни хотели не отговарят на квалификацията "жилищен комплекс от затворен тип", както поради обстоятелството, че съдържат обекти с хотелско предназначение / не е за жилищни нужди/, така и поради обстоятелството, че достъпът на гости на хотелските обекти не може да бъде възприето като възможност за осигуряване на контролиран достъп до обекта е налице и съдебна практика- в този смисъл и Определение 37 / 20.01.2021 г. по т. д. 606 / 2020 г. на ВКС, I ТО и Решение 122/ 06.11.2019 г. по т. д. 1830 / 2018 г. на ВКС, I TO, Решение № 1278 от 03.11.2023 г. по в. гр. д. № 1508 / 2023 г. на Окръжен съд – Варна/.