Решение № 178 от 27.06.2024, Окръжен съд - Монтана

РЕШЕНИЕ

№ 178 гр. Монтана, 27.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – МОНТАНА в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Аделина Троева

Членове:

Аделина Тушева

Александра Нанова при участието на секретаря Даниела Мл. Макавеева като разгледа докладваното от Аделина Троева Въззивно гражданско дело № 20241600500184 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК, образувано по въззивна жалба на Г. Г.

Г. против решение № 5/08.01.2024 г. на Районен съд – Лом по гр. д. № 1714/2022 г.

Жалбоподателят Г. Г. Г. обжалва решението в частта, с която е отхвърлен предявеният от него иск за прогласяване нищожност поради накърняване на добрите нрави на Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 5167/28.08.2019 г., акт. № ххх, т ххв сила от 1.10.2022 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5168/ 28.08.2019 г., акт. № хтх ххв сила от 1.10.2025 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5169/ 28.08.2019 г., акт. № х, тхххх, в сила от 1.10.2028 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 1850/30.03.2021 г., акт. № ххххх т 3, в сила от 1.10.2031 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх. рег. № 1849/30.03.2021 г., акт.

№ххтхв хсила от 1.10.2036 г., и Договор за аренда, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5565/02.08.2022 г., акт № х тхх, хкакто и в частта, с която е оставен без разглеждане искът му за увеличаване на дължимото арендно плащане за стопанската 2021-2022 г. по договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 5166/28.08.2019 г., акт. № х, хтхсхключен с «Акрос - 2008“ ЕООД, като наемател, и К. М. С., като наемодател.

По исковете за нищожност изтъква, че сключването на няколко последователни договора за наем представлява заобикаляне на закона, а заобикалянето назакона всъщност съставлява нарушаване на добрите нрави по същия начин както и липсата на 1 съгласие. Изтъква, че липсва съгласие на жалбоподателя за използавне на имота, както липсва и съгласие от неговите праводатели. Съдът не е анализирал клаузите на договорите за наем, иначе би установил, че ответникът преотдава имотите под наем, какавата възможност на е договорена, т.е. не е налице съгласие.

Относно иска по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ навежда твърдения, че макар договорът да е озаглавен договор за наем, той по същността си е аренден договор, защото е сключен в изискуемата от ЗАЗ писмена форма с нотариална заверка на подписите и е вписан. Към него се прилагат правилата на ЗАЗ и той е бил изпълняван от съдоговорителите като аренден договор. От това следва, че за ищеца е налице правната възможност да поиска увеличаване на арендното плащане по съдебен ред. Като се позовава на съдебна практика от 2009 г. поддържа становище, че за земеделска земя може да се сключи единствено аренден договор, защото е налице специална уредба в ЗАЗ.

Решението е обжалвано и в частта за разноските, като изтъква, че съдът не е разграничил ответниците по отделните искове.

Моли решението да бъде отменено и вместо него МОС да постанови ново, с което да уважи исковете и присъди разноски за двете съдебни инстанции.

Ответникът по въззивната жалба К. М. С. оспорва същата и моли да бъде оставена без уважение, а решението на ЛРС – потвърдено като правилно и законосъобразно. Относно основанието за нищожност накърняване на добрите нрави подчертава, че нееквивалентността на престациите трябва да е толкова значителна, че едната от престациите да е близка до нулева стойност, за да се приеме договорът е нищожен. В случая дори да е налице наемна цена по-ниска от пазарната, то тя не е несправедливо ниска и не е налице накърняване на добрите нрави.

Изтъква, че ЛРС напълно обосновано е разграничил изначалната нищожност при съзнавана липса на съгласие и висящата недействителност при сключване на договор без представителна власт, поради което решението не страда от пороци в тази част.

Относно въведените с въззивната жалба основание заобикаляне на закона моли то да не бъде обсъждано, тъй катотакъв иск не ебил предявен с исковата молба, а позовававнето на това основание за първи път във въззивното производство е недопустимо.

Относно разноските посочва, че пред първата инстанция не е било въведено възражение за прекомерност на адвокатското възражение, поради което то е преклудирано.

Ответникът по въззивната жалба „ххххххЕООД, представлявано от управителя К. М., в писмен отговор оспорва доводите на жалбоподателя и моли решението на ЛРС да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно. Твърди, че ЛРС се е произнесъл по предявените искове, като основание за нищожност на договорите „заобикаляне на закона“ не е било въведено с исковата молба, затова и не еобсъждано от ЛРС.

2

Принципът на диспозитивното начало отрича възможността съдът да излезе извън очертания с исковата молба предмет, затова и е недопустимо допълнително въведеното основание да се обсъжда от въззивния съд.

При въззивното разглеждане на делото не са събрани нови доказателства. МОС провери обжалвания съдебен акт като обсъди събраните в производството доказателства във връзка с доводите на страните и приема за установено следното:

Въззивната жалба е подадена от легитимирано да обжалва лице в срока по чл.

259, ал. 1 от ГПК, поради което е процесуално допустима.

Пред Ломския районен съд Г. Г. е предявил искове против К. М. С. и ххххх“ ЕООД по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността поради накърняване на добрите нрави и по чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД за прогласяване нищожността поради липса на съгласие на: Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 5167/28.08.2019 г., акт. № ххх т ххв сила от 1.10.2022 г., Договор за наем, вписан в CB[1]Лом с дв. вх.рег. № 5168/ 28.08.2019 г., акт. № ххт 7, в сила от 1.10.2025 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 5169/ 28.08.2019 г., акт. № х, тх хх в сила от 1.10.2028 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. № 1850/30.03.2021 г., акт. № 229, т 3, в сила от 1.10.2031 г., Договор за наем, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № 1849/30.03.2021 г., акт. № 228, т 3, в сила от 1.10.2036 г. и Договор за аренда, вписан в CB-Лом с дв. вх.рег. № ххх/02.08.2022 г., акт №ххх тхв сххила от 01.10.2023 г., а също и иск по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ против К. М. С. и „хххх ЕООД за изменение на Договор за наем, вписан в CB[1]Л , дв. вх.рег. № ххххх/28.08.2019 г., акт. №х т хххх, сключен с хххх“ ЕООД като наемател и К. М. С. като наемодател, в частта относно размера на уговореното арендно плащане, като се увеличи дължимото арендно плащане за стопанската 2021-2022 г. за имота, предмет на договора, на 85 лв./дка предоставена площ.

По иска с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. ІІ от ЗЗД – нищожност поради липса на съгласие, ЛРС е изложил мотиви, че че с иска по чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД съдебна защита може да търси само лице, което е сключило договора лично и което твърди, че неговото волеизявление за сключването на договора е направено при т. нар.

„съзнавана липса на съгласие“ (изтръгнато е с насилие, направено е без намерение за обвързване – на шега, като учебен пример и др. подобни). Когато обаче договорът е сключен чрез представител на ищеца, правна квалификация на иска по чл. 26, ал. 2, пр.

2 от ЗЗД е невъзможна – именно поради това, че при сключването на договора ищецът не е действал лично, а чрез (мним) представител, който от негово име е направил волеизявлението (формирал е и е изявил воля) за сключването на договора, но без да е разполагал с представителна власт за това (или последната е отпаднала впоследствие).

В тези случаи правната квалификация на иска е винаги по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД.

Доводите на ищеца са били за липса на представителна власт на пълномощника К. С..

3

Като е приел, че оспорените от Г. договори са сключени от пълномощник, ЛРС е стигнал до извода, че ищецът не е активно легитимиран да предяви иска по чл. 26, ал.

2, предл. 2 от ЗД и го е оставил без разглеждане като недопустим.

По иска с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД – за прогласяване нищожност поради противоречие с добрите нрави, ЛРС е приел, че нееквивалентността на престациите, когато има за резултат нарушаването на добрите нрави, обуславя нищожност на договора, като не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави, а само значителната и явна нееквивалентност, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност. В процесния Договор за аренда, вписан в CB-Лом с вх. рег. № 5565ххх. е уговорено годишно рентно плащане от 60 лева/декар земеделска земя. Според справка от ОД Земеделие – М размерът на средното рентно плащане за землището на с. Д за 2022 г. за ниви е 57 лв/дка. Според информация на НСИ средната пазарна цена за наем/аренда на ниви през 2022 г. за Община Я е 81,00 лева/дка. Договореното рентно плащане в атакувания договор е по-високо от това съгласно справката от ОДЗ – Монтана и по-ниско спрямо това от данните на НСИ. От това съдът е извел, че не е налице значително неравновесие в интересите на страните, поради което липсва и основание за прогласяване нищожност поради накърняване на добрите нрави.

По иска по чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ против К. М. С. и „ хххх ЕООД за изменение на Договор за наем, вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № 5166/28.08.2019 г. в мотивите си ЛРС приема, че договорът е за наем, не отговаря на изискванията за задължително съдържание на договора за аренда по ЗАЗ, сключен е за срок от три стопански години, докато минималният срок на арендния договор е пет стопански години, затова спрямо него не намират приложение правилата на ЗАЗ, следователно недопустимо еда се иска увеличаване на годишното рентно плащане на основание чл. 16 от ЗАЗ. Този иск е приет за недопустим и също е оставен без разглеждане.

Въззивният съд намира, че по делото е установено, че с договор за наем, вписан в CB-Лом дв. вх.рег. №хххх8.08.2019 г., акт. № хт хххх в сила от 1.10.2022 г., К. М. С., Е А Д Й Василева А , Б Ат Б С Тимова, М А Б , Б И П Т а Г.р Т и П Е А като наемодатели, са отдали на хххххЕООД, като наемател, за срок от три стопански години, считано от 01.10.2025 г., имот, съставляващ „нива“, в м. „ххххх“, втора категория земя, с ид. №ххпо КККР за землището на с. Д обл. М , с площ отххххкв.м., при наемно плащане 30 лева за декар. С Договор за наем, вписан в CB-Лом с вх.рег. № хххх/28.08.2019 г., акт. № хххх тххх, сключен за срок от три стопански години, в сила от 1.10.2025 г., същите наемодатели са отдали на същия наемател същия описан имот, при наемно плащане отново 30 лева за декар. С договор за наем, вписан в CB[1]Лом с вх.рег. № хххх28.08.2019 г., сключен за срок от три стопански години, в сила от 1.10.2028 г., същите наемодатели са отдали на същия наемател същия описан имот, при наемно плащане също 30 лева за декар.

4

Г. Г. е придобил идеални части от имот с ид. № ххххчрез правни сделки, обективирани в: Нотариален акт вх. рег. № хххх/28.03.2022 г., акт. № хххх т ххх, дело 562/2022 г. на СВ - Лом; Нотариален акт вх.рег. № хххх/ 23.08.2022 г., акт. № ххх, т хххх дело 1983/2021 г. на СВ-Лом; Нотариален акт вх.рег. № ххххх/14.07.2022 г., акт.

№ ххх тххх, дело 1580/2021 г. на СВ- Лом; Нотариален акт вх. рег. №ххх/ 09.12.2021 г., акт. №хххх т 22, дело 2975/2021 г. на СВ- Лом; и Нотариален акт вх. рег. № хххх/08.12.2021 г., акт. № ххх т ххх, дело 2974/2021 г.

По иска за нищожност на наемните договори поради липса на съгласие МОС намира, че ЛРС е следвало да се произнесе по съществото на спора. В исковата молба ищецът твърди, че е страна по договорите, тъй като е заместил първоначалните собственици, от които е придобил права върху земеделските имоти. Оттова негоовтвърдениесе извлича правният му интерес от търсенена съдебна защита. Въпрос по същество е да се изследва дали той е бил страна по договора към момента на сключването му (релевантния момент за установяване липсата на съгласие) и то е станало без той да изяви валидна воля за това или е извършено действие от трето лице без да е имало представителна власт, но чието волеизявление е обвързало ищеца. При преценка наличието на правен интерес съдът изхожда от изложеното в обстоятелствената част на исковата молба – след като Г. изтъква в исковата молба, че търси защита като страна по договорите, то съдът трябва да изследва въпроса дали той е имал това качество, когато са сключени договорите, т.е. да събере доказателства и да изложи мотиви за наличието на материално правоотношение. Решението в тази част (имаща характера на определение) следва да бъде отменено и делото върнато на ЛРС за разглеждане на иска по същество.