Решение № 4006 от 06.03.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 4006 гр. ****, 06.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на първи февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА

ТОШЕВА при участието на секретаря ГЕРГАНА З. ЛЕОНТИЕВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА

Гражданско дело № 20231110100197 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на Т. И. С. срещу Г. З. А. , с която е предявен конститутивен иск за обявяване за окончателен на Предварителен договор от 24.04.2022 г. за покупко-продажба на идеални части от недвижими имоти – за 1/6 ид. ч. от следните недвижими имоти:

1. поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на ****, одобрени със Заповед № ****/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 08.09.2017 г.; адрес на поземления имот: ****; площ: 3 099 кв. м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: ****; при съседи: имоти с идентификатори ****, *****, ****, *****;

2. поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на ****, одобрени със Заповед № ****/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 08.09.2017 г.; адрес на поземления имот: гр. ****, район „****“, кв. „****”, местност „****“; площ: 8 407 кв. м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: ****; при съседи: имоти с идентификатори ****

3. поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на Район „****“ – *****, одобрени със Заповед № РД-18-14/23.01.2012 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 08.09.2017 г.; адрес на поземления имот: гр. ****, район „****“, местност „****“; площ: 1 710 кв.м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план:

****; при съседи: имоти с идентификатори ****

4. поземлен имот с идентификатор № **** по КККР на ****, одобрени със Заповед № ****/27.09.2010 г. на ИД на АГКК; последно изменение на КККР, засягащо имота: от 08.09.2017 г.; адрес на поземления имот: гр. ****, район „****“, кв. „****”, местност „****“; площ: 840 кв. м.; трайно предназначение на територията: земеделска; начин на трайно ползване: нива; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: ****; при 1 съседи: имоти с идентификатори ****

Ищецът твърди, че ответникът е собственик на процесните идеални части от недвижими имоти по наследство от *****, починал на 21.12.1981 г. Излага, че с предварителния договор ответникът в качеството си на продавач се е задължил в срок до 29.06.2022 г. да му прехвърли собствеността върху процесните идеални части от имотите срещу заплащане от ищеца в качеството му на купувач на обща цена в размер на 5 000 лв.

Посочва, че при подписване на предварителния договор е заплатил на ответника сумата от 1 000 лв., а за останалата част от продажната цена страните са се договорили да я заплати при сключване на окончателния договор за покупко-продажба. Излага, че ответникът се снабдил с всички необходими за сключване на сделката документи и му ги предоставил за извършване на проверка на собствеността, но въпреки това не изпълнил задължението си да сключи окончателен договор, като не се явил при нотариус на уговорения краен срок. Сочи, че предварителният договор съдържа всички съществени елементи, което от своя страна обуславя възможността да бъде обявен за окончателен.

В законоустановения срок е подаден отговор на исковата молба, с който ответникът оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че на 06.04.2022 г. и на 28.04.2022 г. е упълномощил ищеца да го представлява във връзка с недвижимите му имоти, както и че след това между тях е сключен предварителен договор за покупко-продажба на идеални части от други имоти, от който не му бил предоставен екземпляр. Излага, че след сключването на този договор поведението на ищеца станало съмнително, включително отказал да му предостави екземпляр от него, поради което ответникът заподозрял, че е станал обект на измама. Сочи, че на 06.06.2022 г. нотариалната сделка била сключена, но заради загубеното доверие ответникът оттеглил дадените пълномощия на ищеца. Релевира възражение за нищожност на процесния предварителен договор поради липса на съгласие.

Твърди, че положеният подпис не е негов, а се касае за техническо пренасяне на подписа му от друг подписан от него документ. Счита, че ищецът е използвал предходния предварителен договор, от който не му предоставил екземпляр, и в него е дописал процесните недвижими имоти, като обръща внимание, че в представения предварителен договор са налице поправки, зачерквания и допълвания, които не са приподписани от страните. Изтъква, че единият от имотите – нивата в м. „****“, е бил отчужден от държавата още през 2014 г., което според него също сочи на липса на съгласие, при положение че той като продавач е знаел, че не е собственик на този имот. Възразява, че договорът е нищожен поради противоречие на закона, тъй като недвижимите имоти не са надлежно индивидуализирани с идентификатор, площ и съседи. Навежда възражение за нищожност на договора поради липса на форма, защото не са спазени изискванията за шрифт. Възразява, че договорът е нищожен и поради невъзможен предмет, защото касае разпореждане с идеални части от недвижими имоти без съгласието на другите съсобственици по чл. 33 ЗС.

Навежда доводи, че процесният предварителен договор е сключен при явно неизгодни условия, защото не е уговорена отделна цена за всеки имот, а сумата от 5 000 лв. е уговорена като обща цена, която при това е прекалено ниска спрямо средните пазарни цени на имотите в този район. Оспорва плащането на капаро. Щом не е сключвал процесния предварителен договор, оспорва да е бил уведомен, че трябва да се яви на 29.06.2022 г. при нотариус, поради което оспорва съставения констативен протокол.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на Предварителен договор от 24.04.2022 г. за покупко-продажба на 1/6 ид. ч. от четири недвижими имота.

В доказателствена тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно 2 доказване следните обстоятелства: че между страните е възникнало валидно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на 1/6 ид. ч. от процесните недвижими имоти, който съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор и по който страните са поели обещание за неговото сключване; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; наличието на предпоставките за прехвърляне на собствеността върху процесните идеални части от недвижими имоти по нотариален ред, включително че ответникът е техен собственик.

По делото е представен в заверен препис и в оригинал Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 24.04.2022 г., сключен между Г. З. А. – продавач, и Т. И. С. – купувач, чието обявяване за окончателен ищецът цели с предявения иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Съгласно чл. 1 от договора продавачът се задължава да продаде на купувача по нотариален ред, а купувачът се задължава да купи от продавача по същия ред собствен на продавача недвижим имот, а именно: собствената му 1/6, придобита по наследство и с Решение № 110/21.06.1999 г., от 4 броя ниви с идентификатори ****, ****, ****, ****. В чл.

2 е уговорена цена в размер на 5 000 лв., платима от купувача, както следва: капаро в размер на 1 000 лв., платени при подписване на договора, за което той служи за разписка за платена и получена сума; 4 000 лв., които ще бъдат платени в деня на сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имота след неговото подписване в нотариалната кантора и преди вписването му в Агенцията по вписвания. Според чл. 3 и чл. 4 продавачът се задължава да прехвърли правото на собственост по предвидения в закона ред в срок 1 месец в кантората на нотариус ****, като датата и точният час за изповядване на сделката се определят от страните допълнително, а ако нотариалният акт не бъде сключен по-рано, на 29.06.2022 г., в 12:00 ч., те се задължават да се явяват в кантората на нотариуса за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт, съответно подготвени за изпълнение на всичките си задължения по договора. Съгласно чл. 11 купувачът се задължава да купи недвижимите имоти, предмет на договора, в срока по чл. 3 и при цена, посочена в чл. 2.

Възражението на ответника за нищожност на договора поради противоречие на закона, обосновано с твърдения, че недвижимите имоти не са надлежно индивидуализирани с идентификатор, площ и съседи, е неоснователно, защото определяемостта на обекта е достатъчна като степен на индивидуализация, за да бъде валиден предварителният договор, респ. искът по чл. 19, ал. З ЗЗД да бъде основателен, а в случая в договора недвижимите имоти са описани еднозначно – с посочване на техните идентификатори по действащите КККР.

На следващо място, ответникът релевира възражение за нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие за неговото сключване, във връзка с което оспорва автентичността на документа – в частта относно неговия подпис и в частта относно авторството на изявленията, обективирани с ръкописен текст в договора. В тази връзка е открито производство за проверка автентичността на документа в оспорените части. От заключението на съдебно-почерковата експертиза, което е прието без оспорвания на страните и което съдът кредитира изцяло като обективно, компетентно и обосновано, се установява, на първо място, че подписите, положени в долния ляв ъгъл на стр. 1 в мястото за „продавач“ и на стр. 2 в мястото за „продавач“, са изпълнени от Г. А. със синя химикална паста в оригинал на предварителния договор. Следователно възражението му, че не е подписал документа, а се касае за техническо пренасяне на подписа му от друг подписан от него документ, е напълно неоснователно. Изяснява се, на следващо място, от заключението на вещото лице Ц., че ръкописно изписаните буквени и цифрови текстове в съответните графи, вкл. и поправките в документа, са изпълнени от Т. С., както и че ръкописно изписаните текстове в съответните графи, имената и подписите, положени в долния ляв и 3 десен ъгъл на стр. 1 в мястото за „продавач“ и „купувач“ и на стр. 2 в мястото за „продавач“ и „купувач“, включително и поправките в предварителния договор, са изпълнени със сходна по цвят, нюанс и оптични свойства синя химикална паста. Фактът, че целият ръкописен текст и подписите в договора са изпълнени със сходна по цвят, нюанс и оптични свойства синя химикална паста, не позволява формиране на извод, че ръкописният текст е изпълнен в по-късен момент от подписа на продавача, т.е. че той не е част от обективираната в документа воля на А.. Това мотивира съда да счете за недоказано, а още по-малко – при условията на пълно доказване, възражението на ответника, че С. е използвал предходен сключен между тях предварителен договор, от който не му предоставил екземпляр, и в него е дописал процесните недвижими имоти. При това положение не може да се приеме, че процесният предварителен договор съдържа поправки, зачерквания и допълвания, които да се нуждаят от допълнително приподписване от страните. Всъщност се касае за предварително отпечатан с техническо средство образец на предварителен договор, в който по време на сключването му са попълнени – в случая от купувача, необходимите реквизити.

В обобщение съдът намира, че ответникът не е доказал неавтентичност на документа и следва да понесе неблагоприятните последици от неизпълнение на указаната му доказателствена тежест, като оспорването на предварителния договор като документ по реда на чл. 193 ГПК бъде прието за неоснователно. От това следва извод, че А. е изразил съгласие за неговото сключване със съдържанието, обективирано в документа, поради което възражението за нищожност на договора на основание чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД също е неоснователно.