Решение № 16 от 22.01.2024, Районен съд - Тутракан

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 16 гр. Тутракан, 22.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТУТРАКАН в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Огнян К. Маладжиков при участието на секретаря Светлана Н. Генчева Гвоздейкова като разгледа докладваното от Огнян К. Маладжиков Гражданско дело № 20233430100494 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Делото е образувано по редовна и допустима искова молба с вх.№ 3790/08.09.2023 на С. С. М. с ЕГН ********** против В. Ю. М. с ЕГН ********** и Н. Н. Х. с ЕГН ********** за:

1. Обявяване за недействителни спрямо ищцата на сделките, които счита за увреждащи я, сключени между двамата ответници с Нотариален акт за дарение, вписан в СВ-Тутракан с вх.рег.№ 604/28.03.2023 под акт № 14, том 3, дело № 398/2023 и Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ-Тутракан с вх.рег.№ 605/28.03.2023 под акт № 15, том 3, дело № 399/2023, и двете сделки отнасящи се за по 1/4 ид.ч. от Дворно място, представляващо УПИ с ид.№ *** по КККР, одобрени със

Заповед № РД-18-6/04.02.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес на имота ***, целият с площ 430 кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), предишен идентификатор ***, номер по предходен план 501.903, квартал 98, парцел 4, ведно с построените в него сгради, сред които жилищна сграда еднофамилна с ид.№ ***, площ 75 кв.м., при съседи:

***; ***; ***; *** и

***.

2. Обявяване на предварителен договор от 04.08.2022 г. за окончателен, по силата на който ответницата В. Ю. М. се е задължила да продаде на ищцата своята 1/2 ид.ч. от гореописания недвижим имот за цената от 1

30000 лева.

3. Осъждане на ответницата В. Ю. М., в условията на евентуалност, ако бъдат отхвърлени първите два кумулативно съединени иска, да върне 14265,44 лева, която сума ищцата ѝ е платила по предварителния договор като цена за имота.

Предвид местоположението на недвижимата вещ и размера на данъчната оценка на спорната 1/2 ид.ч. от нея, която е 6107,20 лева, делото е местно и родово подсъдно на Тутраканския районен съд на основание чл. 109 и чл. 103 вр. чл. 104, т. 4 ГПК.

Платена е държавна такса за първите два иска по 122,14 лева, общо 244,28 лева, като съдът неправилно е указал този размер, пропускайки да забележи, че данъчната оценка от 12214,30 лева се отнася за целия имот. При 6107,20 лева, които се отнасят за спорната 1/2 ид.ч., държавната такса по първите два иска е 2 х 61,07 лева, или общо 122,14. Надплатените 122,14 лева подлежат на връщане от съда след нарочна молба за това.

Ищцата С. М. твърди, чрез своя процесуален представител, че ответницата В. М. ѝ е леля. Сключили са предварителен договор на 04.08.2022 г. за продажбата на 1/2 ид.ч. от недвижимата вещ, собственост на лелята, като цената от 30000 лева е подробно уговорена в самия договор на какви вноски и с какъв падеж да бъде платена. Ищцата признава, че не е успявала навреме и в пълен размер да изпълни уговорения падежен план, но твърди, че за промяната му се е разбрала с леля си устно. Настоява, че до завеждане на иска е платила 14265,44 лева; представя разписки за общо 14247,44 лева (- 18 лв). След частичното плащане на цената ищцата разбрала, че леля ѝ се е разпоредила със своята 1/2 ид.ч. от имота, като е прехвърлила идеалните части на сина си чрез двете сделки, описани по-горе. Моли съда да уважи първите два кумулативно съединен иска, под условие че ще доплати продажната цена, а евентуално, ако бъдат отхвърлени, да осъди ответницата В. М. да ѝ върне частично платената досега цена.

Ответниците В. М. и Н. Х. се представляват от общо упълномощен адвокат, който счита иска за нередовен, повдигайки съмнение за липса на представителна власт у адв. С. Б.. Настоява да приложи пълномощното от нейната доверителка в оригинал. Извън възражението за нередовност на исковата молба, счита същата за допустима, но неоснователна. Ответницата В. М. отрича да има устни уговорки с ищцата за промяна на падежния план по предварителния договор. Позовава се на виновното неизпълнение на задължението за цена от страна на купувача, като твърди, че с писмено уведомление, изпратено на адреса на ищцата, но неполучено от нея поради промяна на адреса ѝ, е развалила предварителния договор. Отговорът на исковата молба съдържа признание, че ответницата е получила 14265,44 лева, като след връчване на исковата молба е предложила на ищцата да ѝ върне 12265,44 лева, задържайки 2000 лева, платени като задатък при подписването на предварителния договор. Тъй като не последвал отговор на предложението, сумата от 12265,44 лева е наредена чрез три пощенски записа на името на ищцата. Липсват твърдения същата да ги е получила.

Ответниците молят за отхвърляне на исковете, претендират разноски.

2

В откритото съдебно заседание порокът с представителната власт на адв. Б. е отстранен чрез представяне на оригинално пълномощно за процесуално представителство.

Ищцовата страна поддържа исковата молба.

Процесуалният представител на ответниците поддържа отговора и допълва със следното становище за изключението по чл. 87, ал. 2 от ЗЗД, с което аргументира недаването на подходящ срок на другата страна да изпълни задължението за цената. Предварителният договор за покупкопродажба на процесната 1/2 ид.ч. от имота в гр. Тутракан бил сключен от ответницата В. М., защото парите ѝ трябвали за покупка на друг имот в с.

Старо село. След като ищцата не изпълнила в сроковете и размерите, както са уговорени в предварителния договор, ответницата М. се обърнала към „Банка ДСК“ за заем, с който да финансира купуването на желан от нея имот в с.

Старо село, където да се премести да живее. В къщата в гр. Тутракан, която е съсобствена и е предмет на предварителния договор, идеята ѝ била да остане да живее нейната дъщеря, за която това жилище се явява единствено и в момента живеела там; там е и адресът ѝ по лична карта (***).

Предварителният договор станал безпредметен, тъй като къщата, която г-жа М. купила в с. Старо село, се нуждаел от доста сериозен ремонт. В него тя инвестирала над 30 хил.лв. и продължавала да инвестира още. В тази връзка, за нея не бил нужен и нямало смисъл от предварителния договор за продажба на нейната 1/2 ид.ч. от имота в ***. Обобщено, становището на ответната страна е, че е отпаднала необходимостта от финансовите средства, които В.

М. е следвало да получи като покупна цена за нейната 1/2 ид.ч. от съсобствената недвижима вещ, предмет на предварителния договор за продажба.

Съдът, след преценка на събраните доказателства, наведените твърдения и признатите от страните неизгодни за тях факти, намира от фактическа страна следното:

Ответницата В. М. е леля на ищцата и майка на ответника Н. Х. – по съвпадащи твърдения на страните.

На 04.08.2022 г. с Нотариален акт за дарение, вписан под № 145, том VI, дело № 1104/2022 на СВ-Тутракан, ищцата С. М. придобива от баба си Р.

Ю. М. 1/2 ид.ч. от Дворно място, представляващо УПИ с ид.№ *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-6/04.02.2008 г. на изпълнителния директор на АГКК, с административен адрес на имота ***.

Същият ден, 04.08.2022 г., ищцата сключва с ответницата В. М., която е собственица на другата 1/2 ид.ч. от същата недвижима вещ, предварителен договор за прокупко-продажба на нейната 1/2 ид.ч. за цена 30 хил.лева.

Договорът е с нотариална заверка на подписите – с рег.№ 4516 на заверката от Нотариус А. Н.-Р., рег.№ 315 на НК. В него е посочено, че в деня на сключването му купувачът е платил на продавача 2 хил. лева като капаро, а останалите 28 хил.лв. са разсрочени на четири вноски по 7 хил.лв. с падежи: края на ноември 2022, края на февруари 2023, края на май 2023 и в деня на подписване на окончателния договор, но не по-късно от 31.08.2023 г., когато 3 страните са уговорили да се явят пред нотариус за изповядване на сделката и съставяне на нотариален акт, освен ако се разберат за по-ранна дата.

Единственият адрес, който е посочен за такъв на ищцата М. като купувач, е в уводната част на договора и е пояснен, че е постоянният ѝ в ***. Адресът на продавача – ответницата М., е посочен като постоянен в ***, където се намира имотът, предмет на сделката. В чл. 3, ал. 3 от договора е уговорено задължението на всяка от страните по него да уведоми писмено другата, в случай на промяна на адреса си, като посочи новия си адрес. В чл. 4, ал. 4 продавачът се е задължил да не обещава на други лица същия имот и да не сключва други предварителни договори с предмет продажбата му. Съдът приема, от аргумент за по-голямото основание, че тази клауза забранява на продавача да сключва окончателни прехвърлителни договори във формата на нотариален акт с трети лица.

Ищцата не твърди, че е уведомила ответницата М. за някаква промяна в своя адрес.

Съдът приема за процесуално признати факти, че в къщата на *** живее дъщерята на ответницата М. и там е адресът ѝ по лична карта, а от това, че къщата в с. Старо село, където предстои да се премести ответницата М., се ремонтира, съдът стига до извода, че тя все още живее на постоянния си адрес, или поне към 18.04.2023 г. е било така.

На същия адрес – *** е постоянният такъв на Р. М. – бабата на ищцата, видно от текста на пълномощното, с което е упълномощена да представлява внучка си в нотариалното производство при придобиване на недвижимата вещ.

От представените платежни документи се установява, че на 04.08.2022 ищцата е платила на ответницата М. 2000 лева по банков път; на 01.12.2022 г. чрез Изипей е направила два превода – един за 3000 лева и друг за 4000 лева; на 07.03.2023 отново чрез Изипей два превода за по 2623,72 лева. Общо 14247,44 лева. Страните не оспорват тези плащания, както и че други не са последвали.

Изпълнение е неточно, защото липсва писмено съгласие на продавача по предварителния договор за промяна в платежния план като дати и размери на вноските. Първото плащане от 7000 лева, което е уговорено да се случи до края на ноември 2023 г., а това, на осн. чл. 72, ал. 5 от ЗЗД, означава последният ден от месеца, е извършено със закъснение от един ден. Второто е частично – за 5247,44 лева, което е с 1752,56 лева по-малко от договорените 7000 лева, при това със забава от 7 дни. Третото плащане, което е следвало да е до 31.05.2023 г., не е извършено изобщо, както и последното четвърто.

С Нотариален акт за дарение, вписан в СВ-Тутракан с вх.рег.№ 604/28.03.2023 под акт № 14, том 3, дело № 398/2023 (за 1/4 ид.ч.) и с Нотариален акт за покупко-продажба, вписан в СВ-Тутракан с вх.рег.№ 605/28.03.2023 под акт № 15, том 3, дело № 399/2023 (за другата 1/4 ид.ч.), ответницата М. се разпорежда в полза на сина си със своята 1/2 ид.ч. от процесната недвижима вещ. Към датата на тези разпоредителни сделки – 28.03.2023 г., ищцата е в забава само по втората вноска от платежния план по 4 предварителния договор с 28 дни, като неизпълнението е за 1752,56 лева.

С писмо, датирано на 24.03.2023, но реално предадено в пощенската станция на 11.04.2023 г., видно от пощенското клеймо за приемане на лицевата страна на плика, което означава, че е след двете прехвърлителнопридобивни сделки между ответниците, г-жа М. уведомява ищцата, че разваля предварителния договор поради виновно неизпълнение на задължението за плащане на цената. В писмото не е даден предупредителен срок по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, в който г-жа М. да изпълни дължимите по втората вноска и единствено изискуеми към онзи момент 1752,56 лева. Същото е адресирано до адреса ѝ на ***, но също и до ***, а като подател е посочена В.

М. от ***. Писмото не е доставено на получателя, а в разписката от 18.04.2023 г. за невръчената пратка пощенският служите е удостоверил, че получателят се е преместил на друг адрес.

С три пощенски записа от 24.11.2023 г. ответницата М. прави неуспешен опит да върне на ищцата парите, които е получила до този момент като цена по предварителния договор, но с 2000 лева по-малко.

При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

Правната квалификация на исковете са: по чл. 135 от ЗЗД – с ответници В. М. и Н. Х. – за обявяване спрямо ищцата за недействителни сключените между ответниците два прехвърлителни договора, и по чл. 19, ал.