Решение № 285 от 20.06.2024, Районен съд - Търговище

РЕШЕНИЕ

№ 285 гр. Търговище, 20.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, VI СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Вяра М. Панайотова при участието на секретаря Янита Т. Тончева като разгледа докладваното от Вяра М. Панайотова Гражданско дело № 20233530101539 по описа за 2023 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са обективно съединени искове, с правно осн. чл.236, ал.2 от ЗЗД във вр. с чл.79 и сл. от от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за сумата от 4 813,82 лв.

Ищецът е предявил иск за заплащане на обезщетение в размер на 4495,00 лв., с правно осн. чл.236, ал.2 от ЗЗД във вр. с чл.79 от ЗЗД и лихва за забава в размер на 318,82 лв., като в молбата твърди, че между страните е имало сключен договор за наем, по силата на който ищеца е отдал на ответника за временно и възмездно ползване общински терен, находящо се в с.Дългач, общ.Търговище, подробно описан в договора, за срок от десет години, считано от 01.01.2013 год. до 31.12.2022 год., срещу задължение на ответника да заплащат наемна цена в размер на 36,25 лв. месечно, в сроковете и по начина, посочени в договора. Твърди се в исковата молба, че ответникът продължил да ползва имота и след изтичане срока на договора, в периода 01.01.2023 год. до 04.05.2023 год., предвид което ищецът счита, че същият му дължи обезщетение по чл.20 от договора в размер на уговорения месечен наем за всеки ден просрочие. С писмо от 07.04.2023 год. ищеца писмено уведомил ответника, че следва да освободи имота, както и да заплати обезщетение по чл.20 от договора за наем и тъй като не последвало доброволно изпълнение ищеца пристъпил към процедура по изземване, съобразно чл.65, ал.1 от ЗОбС, а на 07.06.2023 год. ищецът повторно поканил ответника доброволно да заплати обезщетението за ползване на имота, след прекратяване на договора. Ищецът твърди, че ответника не е заплатил доброволно дължимото обезщетение, въпреки поканите, които са му 1 отправяни и поради това моли съда да постанови решение, с което да го осъди да заплати обезщетение за ползване на имота, след изтичане срока на наемния договор в размер на 4495,00 лв., както и обезщетение за забава в размер на 318,82 лв. върху главницата, считано от 05.05.2023 год. до завеждане на иска.

Претендира разноски. В съдебно заседание поддържа иска си, чрез процесуален представител.

В дадения месечен срок по чл.131 от ГПК ответникът, чрез пълномощник е упражнили правото си на писмен отговор на исковата молба.

В отговора е изразено становище за допустимост, но неоснователност на молбата. Ответникът твърди, че не са на лице основанията на чл.20 от договора за наем и не дължи обезщетение на ищеца, тъй като след изтичане на срока на договора последния не се е противопоставил на ползването на обекта от ответника и дори е приел извършено от ответника плащане на наем за месеците януари, февруари и март 2023 год., а служител на ищеца е уверил ответника, че договора ще бъде продължен. Поизложените съображения ответникът счита, че договора за наем е станал безсрочен и поради това не е на лице хипотезата на чл.20 за заплащане на обезщетение. В отговора е оспорен размера на обезщетението, претендираното от ищеца, като са изложени и доводи за нищожност на клаузата на чл.20 от договора за наем, като ответника счита, че противоречи на добрите нрави, и като такава клаузата на чл.20 не поражда действие в отношенията на страните. В съдебно заседание процесуалният представител на ответника поддържа становището за неоснователност на исковите претенции.

След като прецени събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното: Видно от представения по делото договор за отдаване под наем на общински терен, сключен между страните на 28.12.2012 год. ищецът е предоставил на ответника ползването на общински терен за поставяне на павилион, находящ се в центъра на с.Дългач, общ.Търговище, а ответникът е поел задължение до 10-то число на текущия месец да заплаща наемна цена в размер на 36,25 лв. без ДДС. Договорът е сключен за срок от 10 години, считано от 01.01.2013 год. до 31.12.2022 год. Не се спори по делото, че ответникът е ползвал отдадения под наем общински терен през целия срок на договора. Съгласно чл.20 от договора ответникът е бил длъжен да освободи терена към датата на изтичане на срока на договора, като го остави във вида, в който го е получил, а в случай на неизпълнение на това задължение е дължал обезщетение на ищеца за всеки ден просрочие в размер на уговорения месечен наем. От приложената по делото молба, изходяща от ответника, получена от ищеца на 08.12.2022 год. наемателят, преди изтичане срока на договора е помолил за разрешение да му бъде отдаден под наем същия терен, а в отговор на тази молба ищецът, с писмо от 16.03.2023 год. е уведомил ответника, че за имота ще бъде проведен търг за отдаване под наем, посочил е датата и часа на провеждане на търга и необходимите за участие документи. От показанията на разпитаните св. А. Л. – съпруг на лицето, представляващо ответника и св.Г.Г. – служител на ищеца се установи, че през 2 месец януари е бил проведен разговор между тях, като св.Г. е заявила, че ответника може да ползва имота до провеждането на търг, като заплаща наем за времето на ползване, което св.Г. обяснява с практика на ищеца, при предоставяне на терени за поставяне на павилиони да не се премахва павилиона към момента на изтичане срока на договора, тъй като това било технически сложно, а да се остави до провеждането на нов търг и сключване на нов договор за наем, тъй като новия договор можело да е със същия наемател, а ако е с друг наемател се преминавало към процедура за доброволно премахване, или при отказ до изземване на терена. Не се спори от страните, че ответникът е продължил да ползва терена през месеците януари, февруари и март, като е заплащал и месечен наем, в размера по договора, видно от приложените фактури на л.34 – л.36 от делото. Със заповед № РД-З341 / 29.03.2023 год. Кмета на общ.Търговище е разпоредил да се изземе процесния терена, като е предоставил 5-дневен срок на ответника да освободи доброволно имота, а в случай, че не се освободи доброволно заповедта да се изпълни по административен ред, но няма доказателства кога заповедта е влязла в сила и кога е била доведена до знанието на ответника. От представените писмени доказателства се установи, че комисия, определена от ищеца на 13.04.2023 год. е извършила проверка в с.Дългач, при която е установено, че общинския терен не е освободен доброволно от ответника и се ползва от него, поради което е пристъпено към изземване на имота на 19.04.2023 год., видно от приложения на л.47 констативен протокол.

Обстоятелството, че ответникът е преустановил ползването на обекта на 19.04.2023 год. се потвърждава и от показанията на св.Т., служител на ищеца и член на комисията по изземване на обекта. По делото са приложени писмени доказателства, че на 11.04.2023 год. е бил проведен търг за отдаване под наем на процесния имот, след провеждане на процедура по получаване становище от *** на общ.Търговище, като със заповед от 13.04.2023 год. е било определено лицето спечелило търга „Л. 17“ ЕООД, като не се спори по делото, че от 05.05.2023 год. за процесния имот има сключен договор за наем с новия наемател, а не с ответника. По делото са приложени две покани ( л.8 – л.9), изходящи от ищеца до ответника, с които същия е уведомен, че на основание чл.20 от договора дължи обезщетение и в какъв размер, като е предоставен и срок за доброволно изпълнение на задължението.

При така установеното съдът прави следните изводи: Безспорно е по делото, че страните са се намирали в облигационни отношения, възникнали по силата на сключен договор за наем на общински терен, който договор е действал до 31.12.2022 год. След изтичане срока на договора ответникът е бил длъжен да освободи имота, но от събраните по делото гласни и писмени доказателства се установи, че той е продължил да го ползва и през месеците януари, февруари, март 2023 год., като е заплащал дължимия месечен наем, със знанието и без противопоставяне от ищеца. Установи се, че ответника е ползвал имота до 19.04.2023 год., когато терена е иззет от ищеца принудително, а не до 04.05.2023 год., както се твърди в исковата молба.

3

Ответникът е навел твърдения, че поради продължилото ползване след изтичане срока на договора, със знанието и без противопоставяне от ищеца, то договора за наем се е трансформирал в безсрочен такъв, което обосновава и неоснователност на исковата претенция. Тези твърдения не се споделят от настоящия състав по следните съображения : Предмет на договора е общински нежилищен имот, като управлението и разпореждането с такъв имот се регулира от разпоредбите на ЗОС. В закона е въведен специален режим за отдаване под наем на части от имоти, публична общинска собственост: след проведен търг или конкурс и на база решение на ОбС и за определен в закона срок, изключва приложението на общото правило на чл.

236, ал. 1 от ЗЗД, позволяващо след изтичането на договорения конкретен срок на действие на наемния договор, при непротивопоставяне от наемодателя на продължаващото от страна на наемателя ползване на вещта, договорът да се счита за трансформиран в безсрочен. Посоченият специален режим, съвпада с условията и реда на отдаване под наем на нежилищни имоти - частна общинска собственост /извън хипотезите на чл. 14, ал. 4, ал. 5 и ал. 6 от ЗОС/, въведени с разпоредбата на чл. 14, ал. 2 от ЗОС, поради което договор за наем на общински нежилищен имот - публична или частна общинска собственост, сключен по реда и условията на чл. 14, ал. 2 от ЗОС, след изтичане на договорения конкретен срок на действие, при липса на противопоставяне от наемодателя на продължаващото ползване на вещта от страна на наемателя, не може да се трансформира в безсрочен. В този смисъл е и съдебната практика : Решение № 97 от 7.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 1108/2016 г., II т. о., ТК, Решение № 172 от 16.12.2015 г. на ВКС по т. д. № 3065/2014 г., II т. о., ТК и др.

По изложените по горе съображения ответникът е бил длъжен да освободи имота след изтичане срока на договора, но той е продължил да го ползва, поради което съдът приема, че не е изпълнил задължението си по чл.20 от договора и съгласно същия текст дължи на ищеца обезщетение.

След прекратяването на договора за наем, поради изтичане на срока досегашният наемател дължи вече не наем, защото е престанал да бъде наемател, а обезщетение най-малко в размер на наема. Трайната практика на ВКС е именно в този смисъл – при продължаване на ползването на имота след прекратяване на договора за наем, наемателят дължи обезщетение в размер на средния пазарен наем, като по силата на закона обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем (така решение № 48/22.07.2016 г. по т.д. № 480/2015 г. на ВКС,ТК, І т.о. и цитираните в него решение № 146 от 01.12.2010 г. по т.д. № 934/2009 г. на ВКС-ТК, II т.о., решение № 769 от 17.06.2011 г. по гр. д. № 1332/2010 г. на ВКС-ГК, III г.о., решение № 230 от 18.06.2014 г. по гр. д. № 6874/2013 г. на ВКС-ГК, IV г.о., решение № 173 от 22.03.2013 г. по т.д. № 939/2011 г. на ВКС-ТК, I т.о., решение № 422 от 21.05.2010 г. по гр. д. № 981/2009 г. на ВКС-ГК, III г.о., решение № 391 от 26.05.2010 г. по гр. д. № 765/2009 г. на ВКС-ГК, II г.о., решение № 144 от 17.05.2011 г. по гр. д. № 401/2010 г. на ВКС-ГК, IV г.о.,Решение № 88 от 4

28.07.2015 г. по т.д. № 264/2014 г. на ІІ т.о.

Доколкото по силата на закона между страните възниква "квазинаемно" правоотношение, задължението за заплащане на наемна цена има обезщетителен, а не престационен характер, което не лишава наемодателя от правото да иска овъзмездяване на действително претърпените вреди, ако докаже, че размерът им е по-висок от уговорения наем. В конкретния случай размера на обезщетението, съгласно чл.20 от договора е определен в размер на уговорения наем за всеки ден просрочие. Ищецът претендира обезщетението в този размер за периода януари 2023 – 04.05.2023 год. в размер на 4495,00 лв. ( 120 дни х 36,25 лв.). Претенцията е неоснователна. На първо място се установи безспорно по делото, че ответникът не е ползвал имота до 04.05.2023 год., а до 19.04.2023 год. когато по административен път е иззет имота от него и от този момент е бил в разпореждане на ищеца. На второ място съдът приема за основателни доводите на ответника за нищожност на клаузата на чл.20 от договора, касателно размера на обезщетението, като счита, че същата противоречи на добрите нрави. Действително автономията на волята и свободата на договарянето не са неограничени. Страните могат да определят свободно съдържанието на договора само дотолкова, доколкото то не противоречи на закона и на добрите нрави. Добрите нрави съществуват като общи принципи или произтичат от тях. Един от най-съществените от тях е принципът на справедливостта, който в гражданските правоотношения изисква да се защитава всеки признат от законовите разпоредби интерес. Очевидно е в случая, че така уговореният размер на обезщетението, а именно размера на месечния наем за всеки ден просрочие не цели проявлението функциите на обезщетението да възмезди пропуснатите ползи на наемодателя за времето в което имота се ползва от наемател по прекратен договор, а сочи на несправедливо по съдържание съглашение поради обективната неравностойност на насрещните задължения, водещо до неоснователно обогатяване на едната страна. Ето защо следва да се приеме, че се касае до неморално висок размер на обезщетението, уговорен с договора за наем, и поради това договарянето му е в противоречие с добрите нрави. С последните пък е ограничена договорната автономия. Тяхното накърняване е основание за обявяване нищожността на тази клауза от договора за наем, на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД.