Решение № 3924 от 05.06.2012, Софийски градски съд

Р

Е Ш Е

Н И Е гр.С., 05 юни 2012год.

В

И М Е

Т О Н

А Н А

Р О Д А

Софийски градски съд,

Гражданска колегия, І отделение, 6 състав, в публично съдебно заседание на 24 април две хиляди и дванадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЖОРЖ ГИГОВ

При секретаря И.А., като разгледа докладваното от съдия Гигов гр.дело №4960/2011год., за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е от И.Г.П. против Ц.И.Ц. иск с правно основание чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД за заплащане на сумата 15 000 евро, ведно със законната лихва считано от предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението и иск с правно основание чл.93,ал.2 ЗЗД във вр.р.І, чл.4 от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.03.2010год. за заплащане на сумата 3 500 евро, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението и направените по делото разноски.

В исковата молба ищцата посочва, че с ответницата сключили на 25.03.2010год., предварителен договор за покупко-продажба, с който ответницата се задължила да й прехвърли правото на собственост върху апартамент №14,в сграда секция 3,вх.”В”,построен в груб строеж, в УПИ ІІ-1165,кв.102,м.”В.

В.С.”,по плана гр.С.,м.”Л.”, на втори етаж с обща площ 59.13кв.м. с мазе 7, при продажна цена 35 000 евро, като при подписването ищцата била платила 15 000 евро, като сумата 3 500 евро от тази сума страните определили за задатък.Срокът, в който следвало да се сключи окончателен договор във формата на нотариален акт – 31.10.2010год., сградата следвало да бъде завършена и въведена в експлоатация с удостоверение за ползване, но сградата не е завършена, на обекта не се извършват строителни дейностии продавачът е в неизпълнение на задълженията си по договора.

Ответницата – Д. И.Ц. оспорва изцяло предявените искове, като неоснователни и недоказани.Счита, че в настоящия случай не е налице хипотезата на чл.87,ал.2

ЗЗД, като посочва, че е нарушена разпоредбата на чл.87,ал.1 ЗЗД, тъй като от страна на ищцата не е даден какъвто и да било срок за реално изпълнение на задълженията. Изпълнението е възможно, но такова не е поискано от ищцата.Сградата е изградена на етап груб строеж, поради което е налице самостоятелен обект, по отношение, на който е допустимо прехвърляне на правото на собственост. В представения по делото предварителен договор не е вменено задължение на продавача да се снабди и да осигури издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата.Купувачът не е поканил ответницата и не се е свързал с нея по какъвто и да е начин, за да я уведоми, при кой нотариус желае да бъде подписан окончателния договор и ищцата бидейки недобросъвестна страна по сключения предварителен договор, черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Позовава се на споразумение от 25.03.2010год.,-датата на която е подписан и процесния предварителен договор,между ответницата и „Б.*”ЕООД, с което се прекратява действието на сключения със строителя договор за СМР, като изпълнителят се задължава да подпише с купувача по предварителния договор – И.Г.П. договор за СМР в същия ден-25.03.2010год.

След преценка доводите на страните и доказателствата по делото, с оглед разпоредбата на чл.235,ал.2 ГПК съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:

С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.03.2010год. Ц.И.Ц., в качеството на продавач и И.Г.П.,в качеството на купувач са се договорили да сключат окончателен договор, с който продавачът да прехвърли на купувача правото на собственост върху апартамент №*,вгр.С., район”Л.”, заедно с мазе 7, в сграда построена в груб строеж подробно индивидуализиран чл.1,ал.1,т.1 от същия договор.Срокът за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт бил определен до 31.10.2010год., при получаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация – акт 16 на сградата, в която се намира имота. Продажната цена на имота била определена на 35 000 евро, платима съгласно схема по чл.2,ал.1 от предварителния договор на 25 03.2010год. – 15 000 евро, като договорът служи, като разписка за платената сума, при завършени инсталации и фасади сумата от 10 000 евро и на акт 16,при нотариално прехвърляне на имота-остатъка от 10 000 евро, като задатъка се определя на сумата от 3 500 евро.

Ответницата се легитимира за собственик на процесния недвижим имот с нотариален акт за продажба на недвижим имот от 11.05.2009год. на нотариус Ч. с район на действие-СРС,вписан в регистъра на НК под №210.

В констативен протокол изх.№АБ 80/10/ от

12.06.2008год.,с отбелязване че важи и към дата – 156.06.2009год. на СО-район”Л.” се посочва, че на основание чл.182,ал.2 ЗУТ се е извършило проверка на място и по документи на обект: жилищна сграда-секция 3 с гаражи, находяща се в УПИ ІІ-1165,кв.102, по плана на гр.С.,м.”В.-В.С.” с разрешение за строеж №179/09.07.2007год.,влязло в сила на 14.08.2007год. и се констатирало, че сградата е изпълнена в груб строеж, не е монтирана дограма, изпълнени са частично ел.инсталации и В и К инсталации,не са изпълнени вътрешни и външни мазилки.

Със споразумение от 25.03.2010год. ответницата Ц.И.Ц., в качеството на възложител се е договорила с „Б.* „ЕООД, в качеството на изпълнител, че прекратяват действието на договора за СМР поради предстоящо прехвърляне на собствеността на обекта: апартамент №14, заедно с мазе 7.В чл.2 от същото споразумение е предвидено, че възложителя прехвърля правата и задълженията си по договора за СМР на новия собственик на обекта – И.Г.П./ищцата в настоящото производство/, съгласно предварителен договор за покупко-продажба от 25.03.2010год. и изпълнителят, съгласно чл.3 се задължава още същият ден – 25.03.2010год. да сключи договор за СМР с И.Г.П..

С договор от 25.03.2010год. за изграждане на готов строителен продукт И.Г.П./ ищцата в настоящото производство/, в качеството на възложител сее договорила с „Б.*”ЕООД, в качеството на изпълнител - „Б.* ”ЕООД да изгради за възложителя в срок до 31.10.2010год. процесния недвижим имот-апартамент №14 с мазе 7, с общата цена на недвижимия имот, във вид завършен съгласно клаузите на раздел5, чл.5.1 - 20 000 евро, като същата включва всички разходи за проектиране и строителство на обекта до вид и степен съгласно раздел 4,чл.4.1.

Съгласно заключението на вещото лице – инж.Т. по извършената съдебно-техническа експертиза/СТЕ/ в момента на огледа достъпът към сградата е ограничен от изпълнената ограда.Не е установена наличието на охрана, липсата на растителност и други пречки при външния оглед позволило на вещото лице да установи, че на места има положени отделени елементи от кабелните разводки на ел.инсталацията.Вещото лице посочва ,че не е могло да види изпълнени видове СМР по В и К мрежите.Цялата сграда на кота 0.00 била залята с вода.По тази причина вещото лице счита, че е започната работа по изпълнението на инсталационните видове работи, но те не са завършени.Фасадите на сградата не са завършени. Има места където сградата е само на ст.бетоновата конструкция,т.е. сградата не е затворена.Има места където положената тухлена зидария не е измазана. Има места, на които не е положена топлинна изолация. Само на отделни места има положени прозорци.Сградата е изпълнена до етап, при който би могло да бъде съставен акт обр.14 за приемане на конструкцията.Няма данни такъв акт да е съставян.Към момента сградата не е завършена до степен необходима за съставянето на констативен акт обр.15 за установяване годността за приемането на строежа и последващото издаване на удостоверение за ползуване.

За да бъде уважен иск с правно основание чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД, следва да е налице сключен валиден договор между страните, ищцовата страна да е изправна страна по договора, ответникът виновно да не е изпълнил договорните си задължения, ищцовата страна да е развалила договора, а ответникът да не е върнал полученото по договора.

При третият фактически състав на чл.55,ал.1 ЗЗД, основанието е съществувало при получаване на престацията, но в последващ момент е отпаднало с обратна сила. Поради обратното действие на развалянето/чл.88,ал.1 ЗЗД/ за ищцовата страна, ако е изправна страна по договорът е налице възможността да иска връщането на даденото, като получено на отпаднало основание/чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД/.

Съгласно чл.20а ЗЗД договорите имат силата на закон за тези, които са ги сключили.Те могат да бъдат изменени, прекратени,разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания,предвидени в закона.

В разглеждания случай между страните съществува облигационна връзка породена от предварителен договор, сключен на 25.03.2010год. за продажба на недвижим имот –процесния апартамент намиращ се в сграда построена на етап груб строеж, като следва да се има предвид, че този договор има само облигационно, а не вещно-прехвърлително действие. Разпоредителната сделка, с която се прехвърля собствеността върху недвижимия имот се осъществява със сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността.Правни последици поражда окончателния договор, а не предварителния договор, който няма транслативно действие.

В чл.87 ЗЗД се установява отговорността на длъжника при неизпълнението на двустранния договор поради причина, за която той – длъжникът отговаря. Кредиторът по такъв договор може предостави на длъжника подходящ срок за изпълнение, като заедно с това го предупреди, че ако договорът не бъде изпълнен в дадения срок, той кредиторът, ще смята договора за развален.

Предупреждението трябва да бъде направено писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.

Кредиторът съгласно чл.87,ал.2 ЗЗД може направо да заяви на длъжника, че разваля договора и без да му предоставя срок за изпълнение.Такова разваляне на договора е допустимо само в случай, че изпълнението е станало изцяло или отчасти невъзможно или когато, поради забавата на длъжника изпълнението е станало безполезно, и най после – когато задължението е следвало да бъде изпълнено непременно в уговореното време, ако кредиторът няма интерес от изпълнението,предложено след срока.

Претендираното вземане на отпаднало основание не произтича от договорното неизпълнение по предварителния договор, а от облигационното задължение да се отстрани неоснователното обогатяване /чл.55,ал.1,предл.3-то ЗЗД/. Предпоставка за връщане на получената без основание престация е липсата на основание, тя да се задържи.

В разглеждания случай от събраните по делото доказателства преценени в тяхната съвкупност се установява, че ищцата-И.Г.П. в същият ден- 25.03.2010год., в който е сключила с ответницата Ц.И.Ц. предварителен договор за продажба на апартамент №14 е сключила с „Б.*”ЕООД договор за извършване в процесния апартамент на строително-монтажни работи/СМР/и довършителни работи и следователно неоснователно се вменява, че ответницата не е изпълнила договорно задължение сградата да е завършена в срок до 31.10.2010год., тъй като отговорността за това е на трето лице, което не е страна по делото – „Б.*”ЕООД, с което ищцата се намира в договорни отношения, съгласно договор за изграждане на готов строителен обект от 25.03.2010год. Сградата е изградена на етап груб строеж, поради което е налице самостоятелен обект, по отношение, на който е допустимо прехвърляне на правото на собственост,те. изпълнението е реално възможно. Ищцата не доказа, че е налице виновно неизпълнение от страна на ответницата за изпълнение на довършителни работи и СМР в процесния апартамент, които са задължения на „Б.*”ЕООД по втори договор от същата дата -25.03.2010год., от която дата е и предварителния договор.По никакъв начин не може да ангажира отговорността на ответницата, която със споразумение от 25.03.2010год. е прекратила договор за СМР с „Б.*”ЕООД и същият ден това дружество е сключило договор за СМР с ищцата за процесното жилище.

В случая не е налице фактическия състав на чл.55,ал.1,предл.3- то ЗЗД, поради което исковата претенция в размер на сумата 15 000 евро,ведно със законната лихва считано от предявяването на исковата молба следва да бъде отхвърлена изцяло, като неоснователна и недоказана.Предвид на това, че не се уважава иска по чл.55,ал.1предл.3-то ЗЗД изцяло следва да се отхвърли, като неоснователна и недоказана и претенцията по чл.93,ал.2 ЗЗД във вр. раздел І,чл.4 от предварителния договор от 25.03.2010год.