Решение № 756 от 20.08.2024, Районен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 756 гр. Стара Загора, 20.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, V-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ваня Тенева при участието на секретаря Ивелина Б. Костова като разгледа докладваното от Ваня Тенева Гражданско дело №

20235530104727 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 422 от ГПК.

Образувано е по искова молба на „Никор Инвест“ ЕООД против Р. И. А., с която са предявени обективно кумулативно съединени установителни искове по реда на чл. 422 от ГПК за признаване за установено, че ответницата дължи на ищеца следните суми: 993,60 лева – възнаграждение по чл. 3, т. 6 от Ексклузивен възлагателен договор-поръчка за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.01.2022 г., 1 920 евро – неустойка по чл. 3, т. 6 от Ексклузивен възлагателен договор – поръчка за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.01.2022 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на заявлението в съда до окончателното връщане на сумата.

Претендирани са разноски.

В исковата молба ищцовото дружество твърди, че на 21.01.2022 г., между „НИКОР ИНВЕСТ“ ЕООД, като „посредник“ и длъжника, като възложител, бил сключен Ексклузивен възлагателен договор-поръчка за посредничество при продажба на недвижим имот, по силата на който посредникът се задължил да предлага и посредничи при продажбата на двуетажна жилищна сграда, с идентификатор *** и стопанска сграда - гараж със склад с идентификатор ***, собственост на длъжника, находящи се в гр.

Раднево, ул. „Любен Каравелов“ 19.

Съгласно чл. 3, т. 6 от договора, възложителят се задължил да извърши продажба на имота, само и единствено чрез дружеството на посредника, а ако се осъществила сделка без посредничеството на посредника, възложителят дължал неустойка в размер на 4% от офертната цена, както и договореното посредническо възнаграждение.

1

Имотът бил предлаган на клиенти, били проведени множество огледи и били намерени потенциални купувачи, които отправили оферти за имота в размер на 80 000 лв. до 95 000 лв. Въпреки това, възложителят сключил сделка с друго лице, без посредничеството на ищеца като посредник, като на 24.03.2023 г., с Нотариален акт за покупко- продажба 55, том. II, peг. 1009, дело 104/2023 г. на нотариус Галя Дачева, продал имота на лице, което не било клиент на дружеството.

С оглед на това и на основание чл. 3, т. 6 от Ексклузивен възлагателен договорпоръчка за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.01.2022 г., дължи на заявителя неустойка в размер на 4% от офертната цена по договора - 48 000 евро, както и договореното посредническо възнаграждение в размер на 1.2 % без ДДС от цената по окончателния договор, съгласно чл. 6-69 000 лв.

Поради това, подали заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК, за връщане на посочената сума. Във връзка с това, било образувано ч.гр.д. № 2752/2023 г. на PC Стара Загора, 13-ти състав, по което била издадена заповед за изпълнение на паричното задължение. Тъй като в законоустановения срок ответника подал възражение срещу заповедта за изпълнение, за нас възникна правен интерес да предява настоящия иск по чл. 422 ГПК за установяване съществуването на вземането им.

Моли съда да постанови решение, с което на основание чл. 422, ал. 1 от ГПК, да признае за установено по отношение на Р. И. А., ЕГН **********, съществуването на вземанията на „НИКОР ИНВЕСТ“ ЕООД, както следва:

993,60 лева – възнаграждение по чл. 3, т. 6 от Ексклузивен възлагателен договорпоръчка за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.01.2022 г., 1 920 евро – неустойка по чл. 3, т. 6 от Ексклузивен възлагателен договор- поръчка за посредничество при продажба на недвижим имот от 21.01.2022 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаване на заявлението в съда до окончателното връщане на сумата.

Претендира за направените по делото разноски, както и разноските в заповедното производство.

По делото е постъпил отговор по реда на чл. 131 от ГПК от ответницата, с който се оспорват исковете като неоснователни. Ищцата заявява, че не дължи претендираните суми поради това, че е сключила договор за продажба с третото лице след приключване действието на договор, т.е. не е имала никакви задължения към ищеца. Договорът бил сключен на 21.01.2022г. за срок от 8 /осем/ месеца, т.е действието му е приключило на 21.09.2022г., а продажбата на имота била станала на 24.03.2023 г., т.е повече от половин година след изтичането действието на договора.

Вероятно ищецът обосновавал претенцията си с чл.12 от договора, съгласно който договорът се счита за продължен автоматично за същия срок /8 месеца/, в случай, че се бъде осъществена продажба и никоя от страните не възрази за това.

2

Това не била така, най-малко на две основания:

След като ищецът е направил няколко неуспешни опита да намери купувач на недвижимия имот, ответницата заявила, че след изтичането на срока на договора не желаела да продължава да работи с фирмата на ищеца, респ. ще потърси друг посредник или ще търси купувачи самостоятелно/чрез обяви, познати, публикации в социални врежи и т.н./.

Това изявление е станало по време на телефонен разговор между ответницата и управителя /собственик/ на търговското дружество. Ответницата не можела да си спомни точната дата, но според нея, това било станало през лятото на 2022г. По този начин тя била направила волеизявление /“възразила“ по смисъла на чл.12 от договора/, с което действието на договора не се подновявал след 21.09.2022г. Това уведомяване било валидно, тъй като било направено по телефон/заключителни разпоредби – чл.16, изречение второ от Договора/.

Подобна клауза за автоматично подновяване на действието на договора била нищожна /чл.26, ал.1 от ЗЗД/. Същата противоречала на добрите нрави, тъй като обвързвала ответницата с този договор за неопределен срок от време за в бъдеще – не била предвидена еднократност на продължаването или определен краен срок за нейното действие. Това създавало неравноправност между страните, тъй като продължаването било в полза единствено на търговското дружество, а от друга страна лишавало ответницата от възможността да потърси купувачи чрез друг посредник или самостоятелно, след като ищецът не е успял да намери такъв по време на действието на договора и била принудена да зависи единствено от волята на посредника. Това ограничаване на правната сфера на ответницата би могло да доведе до значителни имуществени вреди и очевидно противоречи на морала и на добрите нрави.

В случай, че не приеме за основателни посочените по-горе доводи моли съда да имате в предвид и следното: Неустойката /чл.92,ал.1 от ЗЗД/ обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезпечение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. В конкретния случай ищецът претендира и за възнаграждение/ чл.3,ал.6, изр.второ, предложение второ от договора/, т.е претендира за сумата, представляваща възнаграждение наред с претендираната неустойка. Подобна претенция е неоснователна, тъй като наред с нея се претендира и неустойка, която има обезпечителен характер и служи за обезщетение на нанесените вреди от неизпълнението. От друга страна в самия договор е посочено, че възнаграждение се дължи при „осъществено посредничество“, а такова е когато „с действията на посредника се е стигнало до сключване на покупко-продажба по чл.1,ал.1 от този договор“ /чл.5,т1 от договора/. В случая не е налице подобно посредничество, тъй като имотът е продаден без посредничеството на ищеца и получаването на подобна сума би било неоснователно обогатяване от страна на ищеца/получено без основание/.

Неустойката била прекомерно голяма по смисъла на чл.92, ал.2 от ЗЗД.

Претендираната неустойка от ищеца била в размер на почти 4 000 лв. /1 920 евро, респ.

3755.40 лв./, докато както самият ищец посочва в исковата си молба възнаграждението, определено по реда на чл.6 от договора било в размер на 993.60 лв. По този начин вредите от неизпълнението, т.е.сумата, която би получил ако не е било налице неизпълнение от 3 страна на възложителя по договора била в размер на именно тази сума-993.60 лв.

От своя страна неустойката била в размер на 3 755.40 лв., което било четири пъти повече от евентуално претърпените вреди на ищеца. Така вместо да имала обезпечителна и обезщетителна функция, претендираната неустойка се превръщала в средство за неоснователно обогатяване на ищеца. Тъй като от страните, само единият бил търговец била неприложима разпоредбата на чл.309 от ТЗ.

Моли съда на основание чл.92, ал.2 от ЗЗД да намали размера на претендираната неустойка, тъй като същата била прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди.

След приключване на съдебното дирене и с оглед събраните по делото доказателства съдът намира за установено следното от фактическа страна:

Страните не спорят, че на 21.01.2022г. са сключили Ексклузивен възлагателен договор – поръчка за посредничество при продажба на недвижим имот (Договора), като ответницата Р. Богданова е възложила на ищеца „Никор Инвест“ ЕООД да посредничи при продажба на недижим имот на ищцата, находящ се в гр. Раднево и подробно описан в чл. 1 /1/ от Договора. Съгласно уговорката между страните за осъщественото посредничество посредникът има право на възнаграждение в размер на 1, 2 % от продажната цена на имота (чл. 6 от Договора). Съгласно чл. 5 от същия Договор под осъществено посредничество следва да се имат предвид действия на посредника, въз основа на които се е стигнало до сключване на покупко-продажба на имота.

С така сключения Договор за посредничество ищцата Р. Богданова се е задължила и е предоставила правото на само на ответното дружество да посредничи при намиране на купувач на имота, като в чл. 3 т. 6 е уговорено, че ако се извърши продажба на процесния имот без посредничеството на ответника, то ще се дължи неустойка в размер на 4 % върху офертната цена на имота (т.е. върху тази, на която е предложен на пазара или това е цената от 48 000 евро – чл. 4 т.5 от Договора), както и договореното възнаграждение.

Договорът е сключен за срок от 8 месеца т.е. до 21.09.2022г., а съгласно чл. 12 от същия ако в срока на договора сделката не се осъществи или не е финализирана, договорните отношения се считат за продължени автоматично за срок от още 8 месеца т.е. до 21.05.2023г., ако никоя от страните не възрази изрично.

От предствената справка от Служба по вписванията и копие на Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 55 том II, рег. № 1009 дело № 104/2023г. се установява, че на 24.03.2023г. ищцата е продала недвижимия имот на Тодор Петев Желязков за сумата от 69 000 лева. Не се спори по делото, че това е станало без посредничеството на ищеца т.е. че купувачът не е бил клиент на „Никор Инвест“ ЕООД.

От представените 6 броя протоколи за оглед, всеки, създаден като отделно приложение към Договор за посредничество се установява, че на 21.04.2022г.; 29.07.2022г.;

22.08.2022г.; 07.09.2022г.; 15.02.2023г. и 14.02.2023г. са оъществявани огледи на недвижимия 4 имот на ответницата, като на всеки протокол за оглед е отразен адреса на процесния имот – *** и подпис на потенциалния купувач, присъствал на огледа, както и подпис на представител на агенцията за недвижими имоти – посредник.

Страните по делото спорят дали процесния договор е бил автоматично продължен, като в отговора на исковата молба ответницата твърди, че е възразила изрично срещу продължаването на Договора за посредничество съгласно чл. 12. Възражението си отправила по телефона през лятото на 2022г.

По спорният момент дали ответницата е възразила срещу автоматичното продължаване на Договора за посредничество бяха разпитани двама свидетели, както и бяха дадени обяснения по чл. 176 от ГПК от Р. Богданова.

Свидетелят А. Я. – брокер на недвижими имот в „Никор Инвест“ ЕООД твърди в показанията си, че управителката му е споделила, че са я прескочили при продажба на недвижим имот, предлаган от агенцията за недвижими имоти. Ставало въпрос именно за къща на ***. В агенцията си споделяли за всеки такъв случай.