Акт от 05.11.2012, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

Публикувай

Решение № 2414

Номер

2414

Година

6.6.2014 г.

Град

Благоевград

Окръжен Съд - Благоевград

На

05.14

Година

2014

В публично заседание в следния състав:

Председател:

Величка Борилова

Секретар:

Прокурор: като разгледа докладваното от

Величка Борилова дело номер

20121200100424 по описа за

2012 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на Г. Н. П., чрез адв. А. П. от САК, със съдебен адрес: гр. С., ул.”. Б. I" № 96, ап.З насочена против „Еко Г. , ЕИК *. със седалище и адрес на управление: гр.П., ул.”. № 24, представлявано от управителя Н. Г. Ф., ЕГН * и “. П. Б., ЕИК: *********, със седалище и адрес на управление гр.С., район „М.", ***Е, представлявано от А.А.К.- Главен изпълнителен директор и Е. А. А. -Заместник главен изпълнителен директор, с която при условието на обективно и субективно съединяване, ищцата е предявила против двамата ответници няколко претенции - такава по реда на чл.135, ал.1, във вр. с ал.2 ЗЗД, която се поддържа като главна и по която се претендира от ищцата, че е кредитор на първия ответник по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и че двете ответни дружества, разпореждайки се с имотът, предмет на предварителняи договор, подробно описан, чрез обременяването му с ипотека, са увредили интересите й.

При условието на евентуалност, в случай, че не се уважи претенцията по чл.135 ЗЗД, е предявена претенция по реда на чл.55, ал.1, предл. последно ЗЗД, със вр. с чл.87, ал.2 с.з. против първия ответник.

Сочи се в исковата молба, че между ищцата и управителя на „Е..С.ООД П. имало устна договореност, на основания която П. заплатила авансово на соченото дружество сумите съответно от 40 000 щатски долара, които по централния курс на БНБ за 31.03.2006 г. - 1.615850 лева за един щатски долар или 33 000 евро; 19 000 евро на 16.08.2006 г. с банков превод и 3 000 евро в брой срещу разписка на 28.10.2006 г., или общо сумата от 55 000 евро.

Твърди се, че впоследствие по силата на договор за покупко-продажба на право на строеж, обективиран в нотариален акт № 155, том 4, рег.№ 3393, дело № 727 от 30.05.2007 г. по описа на Нот. К. М., рег.№ 061 с район на действие РС-Р., „Е. - С."ООД прехвърлило правото си на строеж върху сградата на ответника “. Г., като последния поел всички права и задължения на продавача по предварителния договор.

На това основание ищцата сключила с “. Г. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 22.10.2007 г., според който посоченото дружество се задължила да изгради и да й прехвърли собствеността на обект, а именно: АПАРТАМЕНТ № А2, на партерния етаж, със застроена площ от 55.44 (петдесет и пет цяло и четиридесет и четири стотни) кв.м., състоящ се от всекидневна, кухненски бокс/столова, спалня, баня/тоалетна, дворче, при съседи: от север - апартамент № А1, от изток - двор, от юг - апартамент № A3, от запад - общи части, който е изграден в жилищна сграда с идентификатор *** по КК и КР на гр.Б., построена в поземлен имот пл.№ 2110, кв.1, парцел II и идентификатор ***, а по нотариален акт -УПИ IX с пл.№ 2110 и 2109А от кв. 239А по плана на гр.Б., област Б., целия с площ 2073 кв.м., при съседи на мястото: УПИ IV-2114, УПИ Ш-2113, УПИ I-2111, алея и от две страни улици, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото.

Твърди се, че според клаузите на горепосочения предварителен договор “. Г. се задължило да изпълни строителството на сградата и обекта, предмет на гореописания предварителен договор и да получи разрешение за ползване най-късно в срок до месец юли 2008 г.

Поддържа се, че според справката от регистъра на Агенция по вписванията с нотариални актове №№ 45, т.V, вх.рег.№ 5092, дело № 808/2007 г. и 46, т.V, вх.рег.№ 5093, дело № 809 на Нотариус Наталия Мавродиева № 494 РС-Разлог закупеният от ищцата имот бил ипотекиран два пъти в полза на “. П. Б. и съществувала законова възможност при необслужване на кредита от страна на дружеството имотът да бъде изнесен на публична продан, което щяло да увреди в голяма степен интересите на ищцата и да я лиши от правото й да придобие собствеността върху него.

Твърди се, че съгласно т. 11.1 от предварителния договор от 22.10.2007 г., на Купувача били дадени алтернативно две възможности: да прекрати едностранно договора със седемдневно писмено предизвестие или да започне съдебно производство за обявяване на договора за окончателен.

Поддържа се, че към датата на подаване на исковата молба били изминали почти 4 (четири) години след крайния срок, определен в т.5 от предварителния договор, за изпълнение задълженията на “. Г. за завършване на строителството.

Към този момент сградата, в която се намирал процесния имот, била завършена, но нямало съставен Протокол за приемане акт обр.16 и издадено разрешение за ползване.

Съгласно условията на двете договорни ипотеки, наложени върху обекти в сградата, включително и върху процесния имот, дружеството следвало да погаси двата си кредита в рамките на 2008 г.

Твърди се, че след многобройни устни уверения от страна на представители на дружеството, че собствеността ще бъде прехвърлена на ищцата, не били предприети никакви действия от страна на “. Г. ва тази насока, въпреки че ищцата изцяло заплатила продажната цена в размер на 55 000 евро. Поддържа се, че към настоящия момент за първия ответник било невъзможно да изпълни поетото с предварителния договор за покупко-продажба задължение, тъй като върху имота, предмет на договора, били учредени два броя ипотеки в полза на втория ответник.

При условие, че ищцата закупи имота, обременен с описаните тежести, цената му ще се увеличи почти двукратно.

Затова са поддържа, че за нея не е налице правен интерес да иска обявяване на предварителния договор за окончателен, при условие, че иска по член 135 от ЗЗД не бъде уважен, като в този случай за нея оставала правната възможност да иска разваляне на предварителния договор и връщане на получената от първия ответник сума.

Сочи се, че според член 11 от предварителния договор, при условие, че продавачът не изпълни строителството на сградата и не снабди имота с разрешение за ползване до месец юли 2008 г., същият се задължава да заплати на купувача неустойка в размер на 10 % върху стойността на договора.

По изложените съображения се поддържа от ищцата, че за нея е налице правен интерес преди да поиска обявяването на сключения предварителен договор за окончателен, да поиска да бъдат обявени за недействителни по отношение на нея учредените върху имота, предмет на предварителния договор договорни ипотеки или алтернативно да поиска разваляне на сключения между мен и „Е. Г.ЕООД предварителен договор със всички законови последици.

Поддържа, че искът по чл. 135 от ЗЗД се предявява като главен иск, насочен срещу двамата ответници и уважаването му обуславяло предявяването на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, насочен срещу “. Г." ЕООД - П..

Твърди се, че на вторият ответник “. П. Б. е било известно, че за процесния имот има сключен предварителен договор за покупко – продажба.

От друга страна, знание за увреждането от страна на “. П. Б. не било необходимо да се доказва, тъй като ипотеката е безвъзмездна сделка, чрез която не се прехвърля право на собственост или други права, и за учредяването й от страна на банката не е заплатено нищо.

Алтернативно, а според съда, при условията на евентуалност, при условие, че горните искове не бъдат уважени, на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД се прави изявление за разваляне на процесния договор, тъй като предварителните договори за продажба на недвижим имот не се развалят по съдебен ред, но не е пречка спрямо другата страна - „Е. Г." ЕООД - П. да бъде направено изявление за разваляне на договора и да се претендира връщане на платената цена, ведно с уговорената неустойка.

Иска се от съда да постанови решение, с което на основание чл. 135 от ЗЗД да обяви за недействителни спрямо ищцата учредените в полза на “. П. Б. договорни ипотеки върху имота, предмет на предварителния договор с нотариални актове №№ 45, т.V, вх.рег.№ 5092, дело № 808/2007 г. и 46, т.V, вх.рег.№ 5093, дело № 809 на Нотариус Н. М. № 494 РС Р.

При условие, че не са налице предпоставките за уважаване на горната искова претенция, на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД се прави изявление за разваляне на сключения между мен и “. Г." ЕООД предварителен договор за продажба на недвижим имот и се иска от съда да осъди „Е. Г." ЕООД да върне на ищцата заплатената сума в размер на 55 000 евро, както и договорна неустойка на основание чл. 11 от предварителния договор в размер на 5 500 евро ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата молба.

В подкрепа на заявените претенции се сочат писмени и гласни доказателства, като са допуснати и изслушани самостоятелни съдебно-счетоводна и съдебно-графологическа експертизи.

В постъпилия в срока за отговор такъв от първия ответник заявените претенции се оспорват на първо място като недопустими /тази по чл.135 ЗЗД/, а алтернативно – като неоснователни.

Поддържа се, че съгласно разпоредбата на чл. 135 ЗЗД кредитора има право да иска обявяване недействителността на извършена от длъжника разпоредителна сделка с имуществено право.

В случая, учредяването на договорна ипотека не представлява разпореждане с правото на собственост върху процесния недвижим имот и в този смисъл сделката не попада в хипотезата на чл. 135 ЗЗД, поради което и ищцата няма правен интерес от обявяване относителната недействителоност на договорните ипотеки.

На следващо място се поддържа, че ищцата няма качеството на кредитор на “. Г." ЕООД, тъй като същата няма парично вземане към същото дружество.

Наличието на сключен предварителен договор за покупко-продажба не означавало, че Г. П. е кредитор на продавача, че има ликвидно и изискуемо вземане, което да обоснове интерес от предявяване на иск по чл. 135 ЗЗД.

Навеждат се доводи, че предявения осъдителен иск по т. 2 от петитума на исковата молба е неоснователен.

Навежда се, че ищцата е неизправна страна по сключения предварителен договор за покупко-продажба, защото според чл. 2.2. от него, заплащането на първата дължима вноска и заверяването на банковата сметка на продавача със сумата от 32 000 евро е условие за пораждане действието на договора.

В конкретния случай било безспорно, че Г. П. никога не е заплащала в полза на “. Г." ЕООД каквито и да е суми по повод процесния договор. Напротив, от самите твърдения в искова молба се установявало, че ищцата е заплатила някакви парични суми, но не в полза на първия ответник, а в полза на трето, неучастващо по делото лице.

Фактът, че ищцата не е изпълнила основаното си задължение по договора, а именно - да заплати дължимата и договорена продажба цена означавал, че същата е неизправна страна по договора и като такава няма право да иска развалянето му. Отделно от изложеното съгласно чл. 87, ал. 2 от ЗЗД при разваляне на договора всяка страна е длъжна да върне на другата всичко, което е получено в резултат на разваления договор.

В случая, „Е. Г." ЕООД никога не е получавало от ищцата сумата от 55 000 евро поради което, дори и да се приеме, че договора следва да бъде развален, то няма каквото и да е основание за уважаване на осъдителния иск.

Втория ответник “. П. Б. , чрез пълномощника си юрисконсулт Т. С. също е депозирал отговор.

В него на първо място заявените претенции са оспорени като недопустими, поради нередовността на исковата молба, като са изложени подробни съображения в тази насока.

Отделно от горното заявените претенции се оспорват като неоснователни.

Поддържа се, че на 12.10.2007г. между “. П. Б. (Банката), в качеството на Кредитор, и “. Г." ЕООД, ЕИК: *. със седалище и адрес на управление в гр. П., ул. “. № 24, в качеството на Кредитополучател, е сключен Договор за кредит № 1331/2007г., изменен и допълнен с Анекс *от 20.11.2008г. и Анекс А2-1331/2009 от 16.06.2009г.

Съгласно чл. 1 от Договора Банката е предоставила на Кредитополучателя кредит в размер до 150 000 евро.

За обезпечаване вземанията на Банката от Кредитополучателя по горепосочения договор за кредит на основание чл. 14, ал. 1 от Договора се учредява договорна ипотека върху собствени на ипотекарните длъжници “. Г." ЕООД , Д. Н. Д., П. И. Д. и А. А.В. недвижими имоти, подробно описани в Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 46, том V, вх. peг. № 5093, дело № 809 от 2007г. на нотариус Н.М., per. № 494 в НК и район на действие ие - Районен съд-Р., вписан в Служба по вписванията - Р. с вх. peг. № 9437 от 27.12.2007г., акт № 44, том V, дело № 8642/07г., в т.ч. и върху процесния имот, представляващ Апартамент № 2, на партерен етаж, с площ от 55.44 кв.м. Твърди се, че към настоящия момент задълженията на “. Г." ЕООД към “. П. Б. , произтичащи от цитирания по-горе Договор за инвестиционен кредит № 1331/2007г., сключен на 12.10.2007г., и анексите към него, са изцяло погасени, като пълно погасяване на дълга е извършено на 5.10.2009г.