Решение № 31 от 16.02.2024, Апелативен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 31 гр. Пловдив, 16.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Станислав П. Георгиев

Членове:

Надежда Л. Махмудиева

Христо В. Симитчиев при участието на секретаря Анна Д. Стоянова като разгледа докладваното от Христо В. Симитчиев Въззивно гражданско дело № 20235000500517 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Делото е образувано по въззивна жалба вх.№9134/21.07.2023г. от А. Н. С., ЕГН ********** и Е. А. С., ЕГН **********, двете чрез адв.С. против Решение № 225/22.06.2023г. по гр.дело № 593/2022г. на Окръжен съд С.З., с което се:

„ОБЯВЯВА за нищожен Договор за покупко- продажба на недвижим имот с Нотариален акт №*/03.01.2020г. по нот.дело №*/2020г. на нотариус Д.Н. /с район на действие РС- С.З./ на процесните 3 бр. недвижими имоти /1 бр. апартамент и 2 бр. гаражи/, заедно със съответните общи части, както следва : 1. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - АПАРТАМЕНТ №** (**************), разположен на *** (*****) етаж от жилищна сграда, находяща се в гр.С.З., кв.“К.“ №** (**********) вх.* (буква «*»), със застроена площ,на апартамента от 56,66 кв.м (петдесет и шест цяло и шестдесет и шест, стотни квадратни метра), състоящ се от: две стаи с кухня, баня тоалетна и коридори, с граници и съседи /по предходен нотариален акт/ от север апартамент №**, от юг - апартамент №**, от изток - стълбище и от запад междублоково пространство, който самостоятелен обект в сграда е с идентификатор №****************

(**************

***************************************************************************,

**************), с предназначение: жилище, апартамент, на едно ниво, със съседни 1 самостоятелни обекти в сградата /по приложената актуална кадастрално схема/: на същия стаж: обект №***************** и обект №***************** и под обекта: обект №**************** и над обекта: няма, ЗАЕДНО с прилежащото му мазе №* (*****), със застроена площ от 2,49 кв.м. (две цяло а четиридесет и девет стотни квадратни метра), с граници и съседи по предходен нотариален акт : от север - коридор, от юг - абонатна, от изток - коридор и от запад -мазе № 8, заедно е прилежащите 4.3995 % (четири цяло, три хиляди деветстотин деветдесет и пет десетохилядни процента) идеални части от общите части на многофамилната жилищна сграда с идентификатор №***************

(**************

************************************************************************), както и заедно с прилежащото на имота право на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот е идентификатор №************** (************** хиляди осемстотин и петдесет, точка, петстотин и девет, точка, три хиляди двеста шестдесет и три) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.С.З., одобрени със Заповед № РД- 18- 1/07.01.2008г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

2. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - ГАРАЖ №* (***), разположен на 0 (нулевия) /подземен/ етаж от жилищната сграда с ОСД и гаражи, находяща се в гр.С.З., на ул.“И.“ №**,(***************), със застроена площ на гаража от 25,60 кв.м.(двадесет и пет цяло и шестдесет стотни квадратни метра), състоящ се от: една гаражна клетка, с граници/ по предходен нотариален акт/, помещение за маневри, гараж №*, гараж №*, ПИ №*************, който самостоятелен обект, в сграда е с идентификатор№******************

(**************

****************************************************************************), с предназначение: гараж в сграда, на едно ниво, със съседни самостоятелни обекти в сградата /по приложената актуална кадастрална схема/: на същия етаж: обект №***************** и обект №*****************: под обекта: няма и над обекта: обект №*****************, заедно е прилежащите 2,303 % (две цяло, триста и три хилядни процента) идеални части от общите части на многофамилната шестетажна жилищна сграда с идентификатор

№**************

(**************

***********************************************************************), както и заедно с прилежащото на гаража право на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор №************** (**************

**********************************************************************) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.С.З., одобрени със Заповед № РД— 18 – 1/07.01.2008г. на Изпълнителния директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър, отстъпено общо за 34,94 кв.м.(тридесет и четири цяло и деветдесет и четири стотни квадратни метра). 3. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА - ГАРАЖ - дял 1 (едно)- съгласно одобрен архитектурен проект за преустройство от 30.07.1998г., разположен на I (първия) етаж от жилищната, сграда, находяща се в гр.С.З., на ул.”Д.С.” 2

№** (*****************), със.застроена площ на гаража от 60, 00 кв.м (шестдесет квадратни метра), състоящ се от: една гаражна клетка за два автомобила, с граници /по предходен нотариален акт/ : от изток - двор, от запад- улица „Х.Б.“, от север- магазин (дял 2) и от юг - улица „С.С.“, който самостоятелен обект в сграда е с идентификатор №****************

(**************

**********************************************************

), предназначение: гараж в сграда на едно ниво, със съседни самостоятелни обекти в сградата /по приложената актуална кадастрална схема/: на същия етаж: обект №***************; под обекта: няма и над обекта: няма, заедно със съответния процент идеална части от общите части на многофамилната девететажна жилищна сграда е идентификатор №**************

(**************

*****************************************************), както и заедно с прилежащото на гаража право на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор №************* (**************

****************************************************************************) по кадастралната корта и кадастралните регистри на гр.С.З., одобрени със Заповед № РД300- 5 – 51/24.06.2004г. на Изпълнителят директор на Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

ПОСТАНОВЯВА заличаване вписването на процесния Договор за покупко-продажба на недвижим имот Договор за покупко- продажба на недвижим имот с Нотариален акт №*/03.01.2020г. по нот.дело №*/2020г. на нотариус Д.Н./с район на действие РС- С.З./, от регистрите на Агенция по вписванията/АВ/- гр.С., Служба по вписванията/СВ/- гр.С.З..“ В жалбата се излагат съображения за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение.

Поддържа се, че мотивите на съда относно това какво е основанието за нищожност на процесния договор са вътрешно противоречиви. От една страна, съдът приел, че договорът за покупко-продажба прикрива дарение /т.е.има се предвид, че е привиден/, а от друга страна, че е нищожен поради противоречие с добрите нрави, поради нееквивалентност на разменените престации. Освен това, на четвърта страница от решението, втори абзац отдолу нагоре, било посочено, че е налице заобикаляне на закона поради липса на съгласие от страна на ползувателя на имотите-втората ответница. Твърди се, че този извод въобще не се подкрепя от събраните доказателства,а и такова твърдение не се прави от ищцовата страна.

Според жалбоподателите, от мотивите на обжалваното решение е видно, че съдът се е произнесъл не само по основния иск за нищожност на договора, на основание чл.26 ал.1, пр.3 от ЗЗД, но и по евентуалния за нищожност на договора като привиден, прикриващ дарение, независимо че на стр.8 в решението, първи абазац отгоре – надолу, е посочил, че с оглед уважаването на основния иск по чл.26 ал.1,пр.З от ЗЗД, не следва да се произнася по 3 евентуалния.

Излагат се съображения, че няма как процесният договор да е нищожен на всички посочени основания, особено като едното е въведено като евентуален иск, по който съдът, при уважаване на основния, не следва да се произнася. Посочва се, че вътрешното противоречие на мотивите води до необоснованост на постановеното решение.

Относно нищожност на договора поради нееквивалентност на престациитепротиворечие с добрите нрави, Окръжен съд С.З. обосновал решението си с това, че продажната цена на имотите от 9 000 лева е сума, 11 пъти по-ниска от пазарната и цена, съответно 15 броя минимални работни заплати и 162 броя минимални работни заплати/ на база 610 лева/, което доказвало абсолютната нееквивалентност на престациите. Възразява се, че в случая съдът не е взел предвид релевантни за делото факти и обстоятелства и твърдения на защитата на ответниците, което е същество процесуално нарушение.

Твърди се, че съдът не е отчел как влияе на еквивалентността на престациите обстоятелството, че с процесния договор е прехвърлена само „голата собственост“. Излагат се съображения, че след като правото на ползване не е част от прехвърлителната сделка, неговата стойност следва да се извади от пазарната оценка на имотите, както и че това е обстоятелство, което намалява значително цената на имотите и влияе на еквивалентността на насрещните престации. Посочва се, че видно от приетите като доказателства три броя данъчни оценки, издадени от Община С.З., отдел Местни данъци и такси, данъчната оценка на правото на собственост на описания в точка първа от исковата молба недвижим имот е 33 734,10 лева, а на правото на ползване на този имот съответно 16 867,10 лева, данъчната оценка на правото на собственост на описания в точка втора от исковата молба недвижим имот е 16 715,60 лева, а на правото на ползване на този имот съответно 8 357,80 лева, данъчната оценка на правото на собственост на описания в точка трета от исковата молба недвижим имот е 31 483,90 лева, а на правото на ползване на този имот съответно 15 742 лева. Това се подкрепяло и от приетата съдебно-оценъчна експертиза, според която пазарната стойност към 03.01.2020г. на апартамента, описан в точка първа от исковата молба е 39 095 лева, а правото на ползване 20 720 лева, на гаража, описан в точка втора от исковата молба, пазарната стойност е 16 763 лева, а на правото на ползване - 8 884 лева, на гаража, описан в точка три от исковата молба, пазарната стойност е 42 570 лева, а на правото на ползване - 24 422 лева.

Прави се извод, че общата актуална данъчна оценка на правото на собственост е 33 734,10 лева, плюс 16 715,60 лева, плюс 31 483,90 лева, т.е. общо 81 933,60 лева, която е съотносима към общата данъчна оценка към момента на продажбата - 98 174,30 лева /посочена в нотариалния акт/. Посочва се, че според Отдел местни данъци и такси при Община С.З., видно от представените данъчни оценки, правото на ползване представлява 50% от тази оценка. Или данъчната оценка на „голата“ собственост /това което е продадено/ на трите имота е 40 966,90 лв по актуална данъчна оценка, а по тази към момента на продажбата - 49 087,15 лева. Пазарната оценка на „голата“ собственост по приетото заключение на вещото лице за трите имота, като се извади от пазарната оценка на имотите 4 98 428 лева, стойността на правото на ползване 54 026 лева, е 44 402 лева. Всичко това, според жалбоподателите, води до извод, че уговорената продажна цена е само около пет пъти по-ниска от действителната такава. Поддържа се, че това в никакъв случай не представлява такава нееквивалентност на престациите, която да води до нищожност на сделката. В този смисъл била и константната съдебна практика-напр.решение 158/05.07.2022г. по к.гр.дело № 493/21г. на ВКС,Четвърто ГО , според което: „ За да се отговори на въпроса дали в случая договорът е нищожен поради накърняване на добрите нрави следва да се има предвид, че се касае до неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В практиката се приема, че нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла начл.26, алЛотЗЗДсе възприема изключително голямата разлика в престациите и в редица решения на ВКС се посочва дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, двадесет и осем пъти по-ниска цена и по абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за преценка на значителната нееквивалентност. Понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката и ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически почти нулева.“