Решение № 201 от 25.02.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 201 гр. Варна, 25.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ТО, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария К. Терзийска

Членове:

Диана К. Стоянова

Елина Пл. Карагьозова при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Елина Пл. Карагьозова Въззивно гражданско дело № 20263100500009 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе пред вид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Производството по делото е образувано по постъпила въззивна жалба от „ДЖИМАР 93" ООД, ЕИК 206146074, със седалище и адрес на управление гр.

Варна, ж.к. „Вл. Варненчик", бул. „Република", бл. 214, вх. 6, ет. 3, ап. 166, срещу решение №3624/16.10.2025 г., постановено по гр.д. № 6293/2025 г. на ВРС, с което въззивникът е осъден да опразни и предаде на КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯ-ВАРНА", ЕИК 000070536, със седалище и адрес на управление гр.

Варна, ***, владението върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с административен адрес гр. Варна, ж.к. „Чайка", бл. 27, вх. Г, ет. 0, с предназначение за обслужваща дейност – Бар-клуб, на основание чл. 233, ал. 1 от ЗЗД.

В жалбата се твърдят допуснати нарушения на процесуалния закон, изразяващи се в: 1/ неправилно приложение на чл.314, ал.3 от ГПК и поконкретно необсъждане на възражението за липса на идентичност на имота, 2/ непълнота на доказателствената преценка и извършеното с НА от 2012г. изменение на съществени параметри на имота (площ, граници, идентификатор), откъдето може да се формира извод, че се касае за друг имот и 3/ неправилно разпределение на доказателствената тежест в частта, с която доказването на прекратяването на договора за наем е възложено на ответника, а не на ищеца. Излагат се съображения и за нарушение на материалния закон, 1 както следва: 1/ погрешно приемане от съда за настъпило прекратително действие на изпратените от ищцовата кооперация писма при липса на данни за получаването им от ответника; 2/ неправилна преценка за наличието на изискуемо задължение за връщане на вещта, при липса на данни за надлежно прекратяване на договора; 3/ непроизнасяне по възражението на ответника за липса на идентичност на имота и неправилното му квалифициране като спор за собственост. Поддържа се, че ВКС приема, че оспорването на идентичността на имота не представлява възражение за собственост, а за липса на доказан предмет на договора, поради което е допустимо при иск по чл.233 от ЗЗД.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемата страна, в който оспорва жалбата с твърдения, че индивидуализацията на имота е идентична в договора за наем и в документите за собственост и схема на СГКК. Ответникът не е направил възражение за липса на пасивна процесуална легитимация и не твърди да е наел друг обект. Поддържа, че представената по делото кореспонденция е неоспорена от ответника, както и своевременното узнаване на изразената в нея воля на ищеца за прекратяване на договора. Сроковете за връщане на имота са изтекли и задължението е станало изискуемо.

В изпълнение на дадени от въззивния съд указания е постъпила молба 4828/12.02.2026г. от ищеца – въззиваем в настоящото производство, с която уточнява, че в хода на процеса след постановяване на съдебното решение на първата инстанция, процесният имот *** е придобил нов идентификатор ***. Прави корекция и досежно петитума на иска, като същият се счита предявен за осъждане на ответника да опразни и предаде държането върху имота, а не владението, както погрешно е посочено в първоначалния петитум.

За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази следното:

Съдът е сезиран с предявен от КООПЕРАЦИЯ „ГАЛАТЕЯ-ВАРНА“ срещу „ДЖИМАР 93“ ООД иск с правно основание чл.233, ал.1 от ЗЗД за опразване на нает недвижим имот, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, с административен адрес гр. Варна, ж.к. „Чайка“ бл. 27, вх. Г, ет. 0, с предназначение „Бар-клуб.

В исковата молба се излага, че ищецът е собственик на процесния имот и по силата на договор за наем от 01.07.2020 г. го е предоставил за възмездно ползване на ответното дружество за срок от една година. Сочи се, че договорът е прекратен по право с изтичането на уговорения срок на 01.07.2021 г. и не е бил удължаван. Въпреки многократните устни и писмени покани за освобождаване на имота, ответникът-наемател продължава да го ползва без правно основание и при изричното противопоставяне на наемодателя.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, с който оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен. Твърди, че ищецът не е доказал правото си на собственост върху процесния имот, като оспорва идентичността на имота, описан в документите за собственост, с този, 2 предмет на договора за наем. Поддържа, че НА за поправка подменя основни параметри. По същество оспорва изцяло изложената фактическа обстановка.

Оспорва представителната власт на председателя на кооперацията да предприема действия по прекратяване на договора и водене на делото без решение на компетентния орган на кооперацията. Твърди, че договорът за наем е бил автоматично удължен за неопределен срок, тъй като след изтичането на първоначалния срок наемателят е продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, който ежемесечно е получавал по банков път наемната цена, включително и към настоящия момент. С това си поведение наемодателят е показал, че договорът е автоматично удължен и че между страните е налице наемно правоотношение.

Отрича да са отправяни каквито и да e било покани за освобождаване на обекта.

Съдът, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата и отговора, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради което е допустима и следва да се разгледа по същество.

Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. В обхвата на така посочените въззивни предели, ВОС намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

По отношение на правилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1, изр. второ ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания, като служебно се произнася в хипотезите на нарушение на императивна правна норма.

Настоящата въззивна инстанция намира постановеното от ВРС решение за правилно, като споделя изложените в мотивите му съображения, обосноваващи окончателен извод за уважаване на предявения иск по чл.233, ал.1 ЗЗД за връщане на отдаден под наем недвижим имот, като основателен и доказан.

Уважаването на осъдителния иск по чл.233, ал.1 от ЗЗД е предпоставено от установяване на следните кумулативни предпоставки: валидно възникнало наемно правоотношение между страните; прекратяване на договора за наем и невръщане на наетата вещ от страна на наемателя.

В доказателствена тежест на ищеца е да установи наличието на валидно възникнало правоотношение по договор за наем с насрещната страна и прекратяване на договора за наем, а в доказателствената тежест на ответника че договорът е продължен за неопределен срок и че е изпълнил задължението си да върне наетата вещ. По идентичен начин е разпределена доказателствената тежест и от първата инстанция, поради което оплакването за допуснато процесуално нарушение във връзка с доклада е неоснователно.

По силата на сключения между страните договор за наем от 01.07.2020 г. ищецът е предоставил на ответника за временно възмездно ползване недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр. Варна, находящ се на адрес гр. Варна, ж.к.

3

„Чайка", бл. 27, вх. Г, ет. 0, с предназначение „Бар-клуб", за срок от една година, считано от датата на подписването му.

Подписите на страните не са оспорени, поради което следва да се считат автентични. Формалната доказателствена сила на документа обвързва съда да приеме за установен факта на сключване на договора при посочените в него параметри, включително индивидуализацията на имота.

Наемното правоотношение е облигационно, то създава само облигационни права и задължения между страните по него, поради което за да отдаде едно лице под наем определена вещ не се изисква да е неин собственик и съответно правото на собственост на наетата вещ няма никакво значение за отношенията между страните по договора за наем. Материалният закон допуска отдаването под наем на вещи от несобственик. Неслучайно съгласно чл. 314, ал. 3 от ГПК при искове за опразване на наети и заети за послужване помещения не се допускат възражения за собственост. В този смисъл ирелевантно се явява дали е налице идентичност между имота предмет на договора за наем и собствения на ищеца имот, описан в представения по делото Нотариален акт за собственост № 34, том XI, рег. № 17816, дело № 2011 от 2008 г., вписан с Акт 72/29.12.2008г., поправен с Нотариален акт за поправка № 30, том ІІ, дело № 225 от 2012 г., съставен на 15.05.2012 г.

За пълнота на изложението следва да се посочи, че поправката отразява единствено промените в заснемането на имота в КККР, настъпили със Заповед КД-14-03-1128/03.05.2012г. на Нач. На СГКК – Варна, видно от представената схема, в която като титул за собственост е посочен именно представеният по делото НА 34/2008г., вписан с Акт 72/29.12.2008г. на СВ. Установява се, че въз основа на представеното по делото удостоверение 122/22.10.2012г. е извършено преустройство на имота по представената схема, свързано с промяна на предназначението му от „работилница за шивачи“ в „бар-клуб“ въз основа на представеното Разрешение за строеж 215/31.08.2012г., каквото ново предназначение несъмнено съвпада с уговореното от страните с процесния договор. След допуснатата корекция в НА 34/2008г. е налице пълно съвпадение в административния адрес, площта и описанието на обектите, посочени в титула за собственост, в строителните книжа за промяна на предназначението и в договора за наем, поради което идентичността им остава извън всякакво съмнение. При това положение въведените от ответника в отговора на исковата молба оспорвания в тази насока освен недопустими, се явяват и неоснователни.

Повдигнатият във въззивната жалба спор относно идентичността на наетия имот с този посочен в договора също е безпредметен. Ответникът не оспорва сключването на договора за наем за процесния търговски обект, представляващ „бар-клуб“, нещо повече – твърди, че същият е действащ и е че изправна страна по него. Същевременно не сочи в какво конкретно се изразява твърдяното несъответствие в индивидуализацията на наетия имот и кои са правилните според него индивидуализиращи признаци. Не се позовава и на сключен с ищеца договор за наем за друг имот различен от процесния. С оглед изложеното релевираните в жалбата бланкетни възражения се явяват недоказани.

Безспорно е между страните, че след изтичане на уговорения срок на договора на 01.07.2021 г. наемателят е продължил ползването на имота, 4 поради което на основание чл.236, ал.1 от ЗЗД договорът се е трансформирал в безсрочен.

На основание чл.238, ал.1 от ЗЗД ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. В чл.15, б. „г“ от договора също е предвидена възможност за прекратяването му с едномесечно предизвестие, отправено от всяка от страните.

По делото се установява, че с писмо изх. № 029/10.02.2022 г. ищецът е отправил до ответника покана за подписване на нов договор за наем на процесния обект с актуализирана наемна цена, а при непредприемане на действия в 7-дневен срок или при отказ от подписване на нов договор, наемодателят прекратява наемното правоотношение с едномесечно предизвестие, считано от получаването на писмото, като след изтичане на срока на предизвестието наемателят е длъжен да опразни и предаде владението на имота. В отговор на поканата с писмо № 029/10.02.2022 г., ответникът е заявил готовност да приподпише договора след уреждане на спорните финансови въпроси между страните, свързани с извършени от него подобрения в имота, като е отправил покана за преговори в удобно за насрещната страна време, която да се проведе в наетия обект. Видно от писмо изх. № 089/31.08.2022 г. ищецът е отправил повторна покана със съдържание идентично с първоначалното, като допълнително е уведомил ответника, че дължи заплащането на 3750 лева, представляващи незаплатени месечни наемни вноски до пълния договорен размер. Представена е разпечатка от електронна кореспонденция от 15.05.2025г., в която ищецът е отправил волеизявление за прекратяване на договора и покана за освобождаване на наетия имот.