Решение № 224 от 01.07.2025, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 224 гр. Несебър, 01.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Р. Г. Менчева като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20242150100773 по описа за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за управление на етажната собственост.

В исковата молба ищецът А. Н. А. с ЕГН **********, с адрес: село Д., улица Х.С.**, община Руен, твърди, че е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, блок В, етаж 1, ап.12, както и че на 08.06.2024г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на „С.Д.“, находяща се в Поземлен имот с идентификатор ***, включваща сграда „А“ с идентификатор ***.1, сграда „В“ с идентификатор ***, сграда „С“ с идентификатор ***.2 и сграда „А1/D/ с идентификатор ***.4, представлявана от управителя П.Б.. Посочва, че събранието е свикано с покана от управителя по чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС, и че се е провело на 08.06.2024г. от 12:00 часа. Счита, че събранието е проведено в нарушение на разпоредбите на чл.15 от ЗУЕС, а решенията са взети без изискуемото по чл.17, ал.1 от ЗУЕС мнозинство. Неправилно са посочени притежаваните от всеки от етажните собственици идеални части от общите части на етажната собственост, чийто сбор в настоящия случай следва да е равен на 400. По отношение на кворума твърди, че липсва база, на която са изчислявани процентите, която неяснота се дължи и на липсата на пълен списък на собствениците на самостоятелните обекти, а това от своя страна е довело и до невъзможност да се установи с какво мнозинство са приети отделните решения и дали въобще са приемани от гледна точка на процентите идеални части гласували „за“, „против“ или „въздържал се“. В тази връзка отчита, че за приемане на някои от решенията на събранието е било необходимо мнозинство повече от 50 1 на сто от идеалните части от общите части на Етажната собственост съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС. Отбелязва също, че Етажната собственост е формирана от четири отделни жилищни сгради, което законът не допуска, а всяка една от сградите образува отделна етажна собственост, събранието не е проведено и по реда на чл.18 от ЗУЕС. Съставеният протокол от събранието не отговаря на изискването на чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като не съдържа списък на участниците и идеалните части от правото на собственост, които представляват, номера на самостоятелния обект, начинът, по който всеки от участниците е гласувал по отделните точки от дневния ред. Отделно е следвало приравняване на идеалните части по начин, сборът им в проценти по отношение на всички самостоятелни обекти в четирите сгради да е равен на 100. Счита, че решенията по т.5 и т.6 на събранието, с които са определени размерите на таксите за управление и поддръжка и на вноските във фонд „Ремонт и обновяване“, са взети в нарушение съответно на чл.51, ал.1 и чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС. Освен това таксите и вноските следвало да се заплащат по отделни банкови сметки на Етажната собственост. Излага отделни доводи за незаконосъобразност на решението по т.7, доколкото е взето в нарушение на чл.24, ал.9 от ЗУЕС, и на решението по т.8, с което управителят е упълномощен да разходва безконтролно средства от фонд „Ремонт и обновяване“ за ремонт на покрива на една от сградите, по който начин той е бил освободен от финансова отговорност, а за сумата за тези разходи в размер на 103 000 лева не са налице разходно-оправдателни документи. Моли за отмяна на всички решения, взети на събранието. Претендира разноски.

В отговора на исковата молба, подаден от ответната страна – Етажната собственост, се изразява становище за недопустимост на иска, насочен срещу етажните собственици на три от сградите, а именно сграда с идентификатор ***. – блок „А“, сграда с идентификатор ***.2 – блок „С“ и сграда с идентификатор ***.4 – блок „А1“ (D). Въпреки, че потвърждава, че Етажната собственост в комплекса е образувана от четирите жилищни сгради – трите изброени, заедно със сграда с идентификатор *** – блок „В“, но тъй като ищецът притежавал самостоятелен обект само в последната сграда, той не бил активно легитимиран да иска отмяна на решенията на Общото събрание на ЕС, касаещи останалите три жилищни сгради, защото нямал право да се намесва в управлението и поддръжката им, включително и да обжалва решенията. Посочва също, че на събранието са присъствали етажни собственици и от четирите сгради в комплекса, като е посочен кворум в проценти от представляваните на събранието идеални части от общите части на съответната сграда. Отбелязва, че събранието е законосъобразно свикано, тъй като поканата е залепена на видно и общодостъпно място в комплекса, тя съдържа дневния ред, датата, часът и мястото на провеждане на събранието, подписана е от управителя на ЕС за всяка сграда в комплекса, за залепването е съставен протокол, подписан от управителя и един свидетел.

Посочва също, че събранието е било проведено по реда на чл.15, ал.2 от ЗУЕС, а участниците са се подписвали в присъствен списък, неразделна част от протокола от събранието. Списъкът съдържа всички самостоятелни обекти в четирите сгради – Етажната собственост, и техните собственици, както и прилежащите им идеални части от общите части. В списъка се съдържат и имената на пълномощниците от тези собственици, които са 2 били представени на събранието от пълномощници, а самите пълномощни, съставени в изискуемата форма, също се явяват неразделна част от протокола от събранието. Сборът от идеалните части от общите части на четирите сгради е бил приравнен на 100, а въз основа на представените на събранието идеални части от всяка от сградите, е изчислено, че събранието е проведено при кворум от 39,05% идеални части от общите части на ЕС.

Посочва също, че решенията на събранието са взети с обикновено мнозинство – повече от 50% от участниците. Етажната собственост е учредена през 2011г., откогато са провеждани ежегодни събрания, но тъй като в незастроената част от комплекса се намира басейн, паркоместа и други съоръжения, предназначени за ползване от етажните собственици и на четирите сгради, се посочва, че през този период – 2011г.-2024г., са провеждани СЪВМЕСТНИ събрания на четирите сгради. Като място на провеждане на събранието е посочено кафе-бара на партерния етаж на сграда „С“ в комплекса. За изготвения протокол от събранието е съставено съобщение, залепено на входните врати на всяка от сградите, за което действие също са съставени надлежни протоколи, по който начин протоколът от събранието е съобщен на етажните собственици по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Самият протокол от събранието е изготвен в предвидения 7-дневен срок от провеждането му.

Посочва също, че по т.10 и т.11 от събранието не са вземани решения, но исковата молба за отмяна на решенията по тези точки е неоснователна и следвало да се отхвърли като такава.

Моли за отхвърляне на иска изцяло, тъй като общото събрание е законосъобразно свикано и проведено.

Ищецът не се явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа предявения иск, а въз основа на отговора на исковата молба и документите, представени от ответника, изразява позиция, че ищецът има правен интерес да оспорва решенията, взети на събранието, и твърди за нарушения по чл.14, ал.4 от ЗУЕС предвид, че имало лица, които представлявали като пълномощници повече от трима собственици или ползватели, и че такива пълномощници са Владимир Вълков и П.Б.. Това обстоятелство от своя страна също е довело до неправилно и неточно определяне на кворума както на събранието, така и този, при който са вземани отделните решения.

Поддържа и искането за отмяна на решенията, взети на ОС на ЕС от 05.06.2024г. В представените писмени бележки поддържа, че събранието не е проведено по правилата на ЗУЕС, а решенията не се явяват задължителни на собствениците на самостоятелни обекти в комплекса. Всички данни сочат, че Общото събрание е проведено за една Етажна собственост, образувана от четирите сгради, поради което всеки от етажните собственици, притежаващ самостоятелен обект в която и да е от сградите, има правен интерес да оспорва като незаконосъобразни решенията, взети на събранието. Акцентира на нарушение по чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като протоколът от събранието не съдържа данни за явилите се лица и идеалните части, които не представляват, номера на съответния самостоятелен обект, както и за начина, по който всеки един от участниците е гласувал по отделните точки от дневния ред.

Ответната страна – Етажната собственост, се представлява в съдебно заседание от 3 процесуален представител, който поддържа доводите, изложени в отговора на исковата молба, включително и за недопустимост на иска предвид липсата на правен интерес на ищеца да атакува решенията на събранието, касаещи три от четирите сгради, в които той не притежава собственост, респ. за да има правен интерес той трябва да притежава собственост и в тези сгради. Едновременно с това обаче, и в представените писмени бележки потвърждава, че решенията, взети на събранието, се отнасят и за четирите сгради в комплекса. В противоречие на това заявява, че независимо от тяхната функционална свързаност (предвид, че образуват един комплекс и собствениците на самостоятелни обекти в тях ползват басейна и останалите съоръжения и обекти, разположени в незастроената част на поземления имот и организирано общо управление, събранието било проведено съвместно за четирите сгради в комплекса, т.е. съвместно за четири етажни собствености.

Поддържа и останалите си доводи за законосъобразно свикване на събранието, за правилно установен кворум на провеждане на събранието, че присъственият списък съдържа цялата информация за всички самостоятелни обекти в четирите сгради и техните собственици, прилежащите им идеални части от сградата, а в отделна графа, в резултат на извършено преобразуване, е посочен процентът по отношение на четирите сгради, по начин сборът на тези проценти да е равен на 100. Това преобразуване е било математическо и е извършено само за нуждите на Общото събрание. Отрича да са допуснати нарушения при представителството по пълномощие. Моли за отхвърляне на иска.

Въз основа на събраните по делото доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

С договор за покупко-продажба от 23.01.2020г., обективиран в нотариален акт № 70, том I, рег.№ 649, дело № 66/2020г. на нотариус Стоян А. с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, В.Т. А.а и ищецът А. Н. А., по който договор двамата са имали качеството на купувачи, са придобили на това основание собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в сграда с кадастрален идентификатор ***.12, с адрес на имота град Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, С.Д., блок В, етаж 1, апартамент 12, находящ се на първи етаж на сграда с идентификатор ***, с брой надземни етажи 5, брой подземни етажи 0, с предназначение: Жилищна сграда – многофамилна, с предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент, със застроена площ 55,30 кв.м., с прилежащи части 2,44% от общите части на сградата.

На 10.06.2023г. е било проведено Общо събрание на собствениците на комплекс „С.Д.“, к.к. Слънчев бряг, включващи Блок А – сграда с идентификатор ***.1, Блок В – сграда с идентификатор ***, Блок С – сграда с идентификатор ***.2, и Блок А1 (D) – сграда с идентификатор ***.4.

В документите за собственост на почти всички етажни собственици в четирите сгради в комплекса прилежащите към самостоятелните им обекти идеални части от общите части на съответната сграда са посочени в проценти. Преди началото на това събрание представеният кворум е бил „прекалкулиран“ по начин сборът на представените на събранието идеални части да бъде равен на 100%, поради което за всеки от участниците на 4 събранието е посочено, че представлява процент идеални части от общите части за четирите сгради, който е различен и по-малък от притежавания процент от съответната сграда, в която притежава самостоятелен обект. За управител на Етажната собственост е бил избран П.А.Б..