Определение № 81 от 26.01.2026, Окръжен съд - Перник

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 81 гр. Перник, 26.01.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ТРЕТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА като разгледа докладваното от КАЛИНА КР. ФИЛИПОВА Гражданско дело № 20241700100722 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.140 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, депозирана от С. В. Б., ЕГН ********** и В. В. П., ЕГН **********, двамата със съдебен адрес: гр. ***, чрез адв. К. С., САК, с предявен срещу Й. И. И. с ЕГН ********** с адрес: гр. ***, Н. В. А., ЕГН **********, с адрес: гр. ***, Л. А. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. *** иск с правно основание чл. 135 от ЗЗД за прогласяване договора за учредяване вещно право на ползване, сключен между Й. И.

И. като учредител и Н. В. А. като приемател и на договора за прехвърляне на процесиите недвижими имоти, сключен между Й. И. И., като прехвърлител и Л. А.

Вучкова като приобретател, двата обективирани в нотариален акт ***на нотариус Н.

Златанов № 062 на НК и район на действие РС-Перник за недействителни спрямо ищците, съединен при условията на кумулативно обективно съединяване с иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 03.09.2020 г., по силата на който М.А.а И.а /поч. на 17.10.2024 г., с единствен наследник по закон Й. И. И.-брат/ и Й. И.

И. /като продавачи/ са се задължили да прехвърлят на С. и В. Б.и /като купувачи/ правото на собственост върху следните недвижими имоти, а именно: дворно урегулирано място, находящо се в с. ***, цялото с площ от 690 кв.м., съставляващо парцел III-622 /трети за имот с планоснимачен номер шестстотин двадесет и две/ от кв.

47 при граници: улица, В.Х., С. и Р.Р. и наследници на Р.Р., заедно с построената в имота вилна сграда, със застроена площ от 46 кв.м., състояща се от сутерен, състоящ се от кухня, стая и зимнични помещения, първи етаж, състоящ се от дневна, трапезария, кухненски бокс, тоалетна и тераса, втори етаж, състоящ се от две стаи, баня с тераса, срещу продажна цена в размер на 31050 евро.

При условията на евентуалност и в случай, че предявените конститутивни искове не бъдат уважени, ищците предявяват искове срещу Й. И. И. да бъде осъден да им 1 заплати на основание чл.93 ал.3 ЗЗД сумата от 6210 /шест хиляди двеста и десет/ евро, представляваща заплатения на основание чл.2.1 от предварителен договор от 03.09.2020 г. задатък в двоен размер, заедно със законна лихва върху посочената сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането; на основание чл.55 ал.1 пр. 3 ЗЗД сумата от 12420 /дванадесет хиляди четиристотин и двадесет/ евро заплатена на отпаднало основание сума, представляваща част от продажната цена съгласно чл.2.2 от предварителен договор от 03.09.2020 г., заедно със законна лихва върху посочената сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането, заедно със законна лихва върху посочената сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането; на основание чл.72 ал.1 вр. чл.70 ал.3 ЗС сумата от 45 000 /четиридесет и пет хиляди/ лева, представляваща разликата, с която стойността на вещта се е увеличила, респективно ответника се е обогатил, вследствие на извършени от ищците подобрения в имота за периода 03.09.2020 г. до 31.08.2024 г., заедно със законна лихва върху посочената сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането; на основание чл.72 ал.3 вр. чл.70 ал.3 ЗС сумата от 9300 /девет хиляди и триста/ лева - стойността на сторените от ищците необходими разноски за периода 03.09.2020 г. до 31.08.2024 г. за запазване целостта на имотите, заедно със законна лихва върху посочената сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на вземането.

Ищците твърдят в исковата молба, че на 03.09.2020 г. между тях като купувачи и наследодателката на ответника М.А.а И.а /поч. на 17.10.2024 г., с единствен наследник по закон Й. И. И.-брат/ и Й. И. И. /като продавачи/ бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на следните недвижими имоти: дворно урегулирано място, находящо се в с. ***, цялото с площ от 690 кв.м., съставляващо парцел III-622 /трети за имот с планоснимачен номер шестстотин двадесет и две/ от кв. 47 при граници: улица, В.Х., С. и Р.Р. и наследници на Р.Р., заедно с построената в имота вилна сграда, със застроена площ от 46 кв.м., състояща се от сутерен, състоящ се от кухня, стая и зимнични помещения, първи етаж, състоящ се от дневна, трапезария, кухненски бокс, тоалетна и тераса, втори етаж, състоящ се от две стаи, баня с тераса, срещу продажна цена в размер на 31050 евро.

Твърдят, че с платежно нареждане от 02.09.2020 г. по банков път по посочена от продавачите банкова сметка с титуляр продавача М.А.а ищците са заплатили сумата от 30365 лева с равностойност в евро в размер на 15 525,39 евро, с което задълженията им по т. 2.1. и т. 2.2. от предварителния договор да заплатят задатък в размер на 3105 евро и първата вноска в размер на 12420 евро били изпълнени. Поддържат, че съгласно чл.2.3 от предварителния договор остатъкът от продажната цена в размер на 15525 евро купувачите се задължили да заплатят в деня на прехвърляне на собствеността върху имотите. Твърдят, че съгласно чл. 4 от сключения предварителен 2 договор ответника Й. И. и неговата сестра М.А.а е следвало да прехвърлят на ищците собствеността върху имота в предвидената от закона нотариална форма в срок до 31.08.2021 г. Тъй като към момента на сключване на договора вилната сграда е била в изключително лошо състояние, а дворът обрасъл и непроходим, в чл. 9 от предварителния договор страните били уговорили, че ищците-купувачи имат правото да извършат основен ремонт на имота. Владението върху имота, предмет на предварителния договор, било предадено на ищците в деня на подписването му и ищците започнали извършване на основен ремонт и укрепителни дейности в имота.

Считано от началото на 2024 г. ищците се преместили от гр. *** в с. *** и заживели в гореописания недвижим имот, на който извършили основен ремонт и обзавели с техни средства. В срока на договора продавачите М.А.Й. И.и не се били снабдили с копие от архитектурния проект на вилната сграда, което препятствало извършването на нотариалната сделка, въпреки, че всички останали документи били извадени. Срокът за сключване на окончателния договор бил двукратно удължен с анекс №1 и анекс №2 към предварителния договор съответно до 30.12.2021 г., респ. до 31.03.2022 г. или до нанасянето на имота в КККР, утвърдени със заповед на изпълнителния директор на АГКК- СГКК Перник. Поддържат, че през лятото на 2024 г. ответникът Й. И. посетил ищците в имота, придружен от две жени, които се представили само по малки имена — Л. и М.. Ответникът И. уведомил ищцата В., че продавачът М.А.а е получила инсулт и е в много тежко състояние, че същата е настанена в оздравителен дом, тъй като не може да полага сама грижа за здравето си, но да не се безпокоят, че всичко е наред и след одобряване на кадастралната карта на с. ***, сделката ще бъде финализирана. Снабдил се и с копия на предварителния договор и други документи, относими към предстоящата сделка, които се намирали у ищците. На 22.11.2024 г. било преустановено електричеството в гореописания недвижим имот. Незабавно се ищците се свързали с ответника, който ги уведомил, че М.А.а била починала и вероятно новият собственик е сменил партидата и е изключил захранването. След извършена проверка ищците установили, че с нотариален акт *** ответника Й. И. е учредил на Н.

В. А. правото на ползване върху гореописаните вилна сграда и дворно място и прехвърлил на Л. А. Вучкова собствеността върху същите вместо изпълнение на парично задължение. Поддържа се, че ищците имат качеството кредитори на непарично вземане по отношение на ответника Й. И. И. в лично качество и като наследник на продавача М.А.а по силата на предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 03.09.2020 г., по който са изправна страна, като последващите сделки ги увреждат, което поражда за същите правен интерес от предявените конститутивни искове. При условието на евентуалност поддържат, че за тях възниква право да развалят на основание чл.87 ал.2 ЗЗД предварителния договор поради неизпълнението на същия от продавача -ответник, като претендират да бъдат уважени предявените осъдителни искове за посочените в исковата молба суми, като до 3 заплащане на стойността на същите молят да им бъде признато право на задържане по отношение на процесните недвижими имоти. Претендират разноски.

В предоставения от разпоредбата на чл. 131 ГПК едномесечен срок ответникът Й. И. чрез пълномощника К. Ч. от САК е подал отговор на исковата молба, с която моли исковете да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани. Не оспорва сключването на процесния предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот между страните, както и извършеното от ищците плащане на задатъка и част от продажната цена съгласно уговорките в същия. Поддържа, че в чл.9 от предварителния договор било уговорено правото на ищците да извършват ремонтни дейности за своя сметка, като не следвало да ивръшват конструктивни промени или подобрения без предварителното съгласие на продавачите, за което липсвали представени писмени доказателства. Поддържа, че в условията на сключения предварителен договор не било включено задължението на продавачите да се снабдят с архитектурния проект на вилната сграда като условие за изповядване на окончателния договор. Не оспорва, че през лятото на 2024 г. се състояла съвместна среща между него и ищците, но поддържа, че на същата не присъствала Л. Б., за която поддържа, че няма информация за този недвижим имот, нито й бил представял документи във връзка със сключения предварителен договор за покупко- продажба. Поддържа, че сделката по прехвърляне на недвижим имот срещу погасяване на задължение не била в противоречие със забраната по чл.152 ЗЗД. Поддържа, че ищците нарушили предварителния договор, като извършили основен ремонт на имота, поради което и с отговора на исковата молба отправя изявление за разваляне на предварителния договор от 03.09.2020 г., като поддържа, че ищците били неизправна страна по същия, като изпаднали в забава за сключване на окончателния договор. Поддържа, че по силата на анекса от 23.12.2021 г., считано от 31.03.2022 г. срокът на договора по същество става до влизане в сила на кадастралната карта, което не било настъпило и до настоящия момент. Оспорва предявените искове по чл.72 ал.1 и ал.2 ЗС по размер и основание, като поддържа, че същите са неподкрепени от писмени доказателства и неоснователни. Оспорва възражението на ищците за право на задържане. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответницата Л. А. Б. е депозирала отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като неоснователни и недоказани. Поддържа, че сключила добросъвестно обективираната в нотариален акт ***на нотариус Н.

Златанов № 062 на НК и район на действие РС-Перник сделка, по силата на даденото й от Й. И. пълномощно, което било общо. Сделката била инициирана от нея, предвид уговорката между нея и другия ответник Й. И. за прехвърляне на недвижим имот срещу погасяване на задължения за хонорари и натрупани разноски. Поддържа, че процесната сделка била сключена при условията на чл.65 ал.2 ЗЗД, а не, както твърдели ищците, че собствеността върху имотите ще бъде прехвърлена, ако ответникът И. не изпълни задълженията си да възстанови заплатената от нея сума за лечението на 4

М.А.а. Твърди, че ищците са изложили противоречиви твърдения, че сделката е безвъзмездна и едновременно осъществена със знанието за увреждане. Поддържа, че към настоящия момент владението върху имота не й било предадено, не ползвала същия и нямала достъп до него. Моли за отхвърляне на предявените искове и претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът Н. В. А. е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като неоснователни и недоказани. Поддържа, че като трето добросъвестно лице не е запознат с отношенията между страните по предварителния договор. Поддържа, че въпреки учреденото му право на ползване няма достъп до имота, който бил отдал под наем, но наемателят също нямал достъп до имота. Претендира разноски.