Решение № 5580 от 08.09.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5580 гр. София, 08.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росен Димитров при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Росен Димитров Гражданско дело № 20241100100425 по описа за 2024 година

Предявен е първоначален главен иск с пр.основание 92,ал.1 ЗЗД.

Ищецът Д. Д., гражданин на Кралство Белгия, с удостоверение за пребиваване на територията на Република България №800107925 чрез адв. В. Т. твърди в исковата молба, че на 23.06.2023 год. с ответника А. К. С. са подписали предварителен договор, по силата на който ищецът е поел задължение при определени условия и срокове да продаде на ответника недвижим имот, находящ се в гр. София с идентификатор *** . представляващ апартамент № 6, със застроена площ от 85,29 кв.м. подробно описан в исковата молба за сумата от 137 500 евро, а ответникът да закупи имота. По молба на последния бъдещия продавач се съгласил А. С. да живее в апартамента до прехвърлянето му,за което крайния срок бил 02.10.2023 год.

Няколко дни преди крайния срок за сключване на окончателния договор, ответникът го уведомил, че не може да осигури банково финансиране на покупката, при което след очевидната невъзможност на последния да осигури цената за закупване на апартамента ищецът развалил предварителния договор с нотариална покана от 24.10.2023 год. и на същата дата получил обратно ключовете за апартамента.

Тъй като до окончателния договор не се е стигнало по вина на купувача, ищецът след допълнително уточняване на исковата молба претендира последния да му заплати неустойка в размер на 26 892.66 лв., с оглед клаузата на т. 3.3.2 от предварителен договор.

Моли съдът да постанови решение,с което да уважи изцяло предявения иск ведно лихви от датата на исковата молба до окончателното изплащане на сумата и разноските по делото.

1

Оспорва предявените срещу него насрещни искове за направените в имота подобрения на стойност 10082.34 лв./вложените в ремонта материали/, както и за присъждане на неустойка в размер на 4521 евро.

Ответникът А. К. С., оспорва предявения иск по основание ,като конкретно оспорва развалянето на договора, навежда твърдения, че ищецът не е предоставил необходимата документация за сключването му пред нотариус и не е уведомил ответника за наличието на вещна тежест върху процесния недвижим имот.

Твърди, че страните са се споразумели да отложат във времето сключването на предварителния договор. Твърди също, че е ползвал апартамента за периода от 30.06.2023г. до 24.10.2023 г., като е плащал сметките и наем на Д. Д.Т. за всеки месец.

Предявил е насрещни искове за заплащане на неустойка в размер на 4521 евро съгласно чл. 2.8.1. и чл. 3.1.1 от предварителния договор и за стойността на направени в процесния имот подобрения в размер на 10082.34 лева, като за последната претенция твърди, че след получаване владението на апартамента със знанието и съгласието на ищеца е започнал ремонтни работи.

Моли съдът да отхвърли иска на Д. Д.,а предвявените насрещни такива да бъдат уважени в претендираните размери.

Доказателствата по делото са писмени.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

При горната фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:

По делото е представен Предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот подписан на 23.06.2023 год. между Д. Д. в качеството му на продавач и А. К. С. като купувач. Предмет на договора е продажбата апартамент № 6, находящ се жилищна сграда в гр. София, район Панчарево, ул. ******** с идентификатор *** със застроена площ от 85,29 кв.м. с 2.89% идеални части от общите части на сградата ведно със склад № 6 с площ от 4.14 кв.м. и 0.32% идеални части от общите части на сградата и съответните части от правото на строеж за сумата от 137 500 евро,като 2000 евро са платени при сключването на договора, а остатъка следвало да се заплатят от купувача с банков кредит до 15 дни след сключването на окончателния договор. Уговорено е окончателния договор да се сключи до 30.09.2023 год., като крайната дата за сключването е 02.10.2023 год., когато страните е следвало да се явят при конкретен нотариус. Владението следва да се предаде в срок от 3 дни след заплащане на цялата цена на имота.

Продавачът е декларирал, че имотът не е обременен с вещни тежести и конкретно с договорни или законови ипотеки.

В т.3.3.1 от договора е предвидено, че в случай на забава от страна на купувача същия дължи на продавача неустойка за забава в размер на 0.1% от стойността на имота за всеки ден забава, но не повече от 10 % от стойността на имота, като съгласни т.3.3.2 при 2 продължила повече от 7 дни забава продавачът има право да развали договора, да задържи дадения задатък и да получи неустойка от 10 % от продажната цена.

От представеното по делото удостоверение от Банка ДСК АД на л.31 от делото е видно, че към 25.08.2023 год. Д. Д. е имал ипотечен кредит към банката в размер на 92 909.85 лв. главница,169.31 лв. лихва и 8.47 лв. лихва на ден,като по делото е установено и няма спор,че имотът обезпечаващ този кредит е именно процесния по настоящето дело.

От протокол от 24.10.2023 год. съставен от нотариус Б. на л.42 от делото е видно, че на горната дата ответникът е прелад на ищеца ключовете от процесния апартамент. На същата дата на А. К. С. е връчена нотариална покана от ищеца, с която последния разваля предварителния договор и задържа задатъка. Поканата е връчена на ответника при отказ да я получи.

По делото е представен договор от 01.07.2023 год. /оспорен от ищеца/ между ответника и М. ЕООД ,с които на дружеството е възложено да извърши ремонт на банята и кухнята в процесния апартамент. В тази връзка са приложени множество фактури с получател М. ЕООД съставени в периода от 16.08.2023 год. до 12.09.2023 год.

Представено е писмо от Уникредит Булбанк АД от което е видно,че на ответника е бил одобрен кредит в размер на 293 374 лв. на 05.10.2023 год.

От показанията на Д.А. се установява, че ищецът е сключил предварителен договор за продажба на апартамента, но до окончателен не се е стигнало, тъй като купувачът не успял да осигури парите за покупката. Дал ключовете на бъдещия купувач, за да се извърши оценката за банката и да си направи планове за ремонт. Ищецът бил учуден като разбрал, че в банята няма съществуващо до тогава оборудване/душ, кранове, тоалетна чиния и т.н./ .

Св. Стоил Тренев /приятел на ответника/ установява, че заедно със А. отишли в апартамента лятото на 2023 год., там бил и Д., като с А. обсъждали цената и се договорили да бъде платена с кредит. Д. му оставил ключовете на апартамента, за да прави купувача плановете за ремонт. Апартамента бил обзаведен, не е бил за ремонт. А. започнал да живее в имота заедно с детето си и се наложила до направи ремонт на банята поради теч. Изнесъл се от имота едва след като собственика спрял тока.

По делото са представени ксерокопия на Вайбър -комуникация, но съдът не я обсъжда като релевантна към спора, тъй като няма категорични доказателства за страните, които са извършили въпросната кореспонденция.

При горната фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Съгласно чл.92,ал.1 ЗЗД „Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват”.

Следователно вземането за неустойка възниква при следните предпоставки: съществуване на договорно задължение, неговото неизпълнение, уговорка за неустойка при съответния вид неизпълнение на задължението.

Сключеният на 23.06.2023 год. предварителен договор е развален с получаването на 3 нотариалната покана на 24.10.2023 год. подадена от Д. Д. до А. К. С. на основание т.3.3.2, доколкото е обективен факт, че е налице забава за плащане на окончателната част от сумата продължила повече от 7 дни. Вярно е, че купувачът е имал правото да развали договора още месец след сключването, когато е станало ясно наличието на ипотека върху апартамента, но не го е направил. Това обстоятелство не е пречка за разваляне от страна на продавача, което е направено с нотариалната покана.

Установено е ,че купувачът е платил част от цената при сключването на предварителния договор на 23.06.2023 год. в размер на 2000 евро, но не и остатъка от 135 500 евро до изтичането на крайния срок-02.10.2023 год. Вината за това обаче не е у ответника-купувач, доколкото е установено неправомерно поведение на продавача-ищец още при сключването на предварителния договор, където последният е декларирал невярното обстоятелство, че имотът не е обременен с тежести, при факта, че върху него е имало ипотека в полза на банка за обезпечение на кредит, който кредит и два месеца покъсно е бил наличен. Това неправомерно поведение на купувача е довело до затруднения за купувача да осигури финансиране на покупката в сравнително краткия тримесечен срок и неплащането на цената с банков кредит/както е било уговорено/ не може да се приеме, че е по негова вина. А щом това е така, то и последния не следва да носи отговорност за липсата на плащане на остатъка от цената, тъй като с неправомерното си поведение именно продавачът е препятствал възможността купувача безпроблемно да получи кредит, чието връщане да обезпечи с първа по ред ипотека върху купувания имот.

Принципът е,че никой не може да черпи права от собственото си противоправно поведение.

Ето защо предявеният иск е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.

Насрещният иск с правно основание чл.59,ал.1 ЗЗД за присъждане на сумата от 10082.34 лв.- вложените в ремонта на банята и кухнята на апартамента материали от страна на бъдещия купувач е неоснователен.

На първо място няма категорични доказателства относно това ищецът да е закупил и вложил в апартамента материали при евентуален ремонт на кухнята и банята. Ответникът не установи достоверна дата на представения договор с М. ЕООД и съответно фактурите с купувач това дружество, без конкретни данни, че са за ремонта именно на процесния апартамент не може да бъдат приети като доказателства за вложени от ответника материали.

На следващо място не бе доказано ответникът да е действал при евентуален ремонт със знанието или съгласието на собственика. Напротив има доказателства, че ключовете са били предадени с оглед оценката на имота при кандидатстването за банков кредит и за планиране на ремонт, но не и извършване на такъв. Още повече, че в договора ясно е казано, че владението на имота са предава едва след сключването на окончателния договор. Ето защо предвид ретроактивното действие на разваляне на предварителния договор, ищецът не може да се ползва и от правата по чл. 70, ал. 3 във връзка с чл. 72 ЗС.

Неоснователна е и насрещната претенция за неустойка в размер на 4521 евро 4 претендирана на основание т. 2.8.1. и т. 3.1.1 от предварителния договор-по първата точка не е налице неизпълнение, тъй като задължението на продавача е за представяне удостоверение за тежести, а не за такова, че върху имота няма такива. Невярното деклариране и прикриване на този факт води като последица единствено неоснователност на претенцията му за неустойка предмет на главния иск.

Неустойката по т.3.1.1 от договора касае неустойка при забава и при все още действащ договор,но не и за такава при развален вече предварителен договор.

С оглед горното и двете насрещни претенции на ответника са неоснователни и като такива следва да бъдат отхвърлени.

При този изход на делото на ищеца следва да се присъдят разноски по отхвърлените насрещни искове в размер на 2979.53 лв. Ответникът също има право на разноски, не такива не му се присъждат, тъй като не са искани.

Водим от горното, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Д. Д., гражданин на Кралство Белгия, с удостоверение за пребиваване на територията на Република България № 800107925 чрез В. И. Т.- адвокат към САК с личен № ********, адрес на кантора София, ПК 1463, пл. „******** против А. К. С., с ЕГН ********** чрез адв.А. В.-САК иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за заплащане н а договорна неустойка в размер на 26 892.66 лв., в следствие на неизпълнение на задължение по т. 3.3.2 по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.06.2023 год.