Решение № 6 от 05.01.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№6 гр. София, 05.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Георгиева

Членове:

Валентин Д. Бойкинов

Асен Воденичаров при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Валентин Д. Бойкинов Въззивно гражданско дело № 20251000502602 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК въззивна жалба от В. Й. П., подадена чрез процесуалния представител адв. Г. М. срещу Решение № 260222/11.06.2025г. по гр.дело № 2602/2025г. на Софийски градски съд, ГО, 25с-в. Счита решението за недопустимо, евентуално неправилно като постановено поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост.

Изложени са съображения за неправилност в изводите на съда, че не е представил всички изискуеми се от закона документи за прехвърляне на имота, респ. за сключване на окончателен договор. Излага довод, че ищецът изобщо не е твърдял това обстоятелство, а само че са били представени със закъснение, което било пречка да се прехвърли собствеността на имота с оглед твърденията на последния, че договорът бил от категорията на т.нар. „фикс сделки“, при която с оглед забавеното изпълнение ищецът повече нямал интерес от сключването на окончателния договор. Поддържа също, че вследствие липсата на въведен спор по горното обстоятелство, жалбоподателят е бил лишен от възможността да представи своевременно документите по чл.199 ЗУТ- писмено предложение и писмения отказ на СО за изкупуване на процесния недвижим имот, което било предвидено от страните като предпоставка за сключването на окончателния договор. Твърди се при това положение, че не е налице осъществяване на целия фактически състав за правомерно разваляне на предварителния договор и че към настоящия момент все още съществувала възможността за 1 сключването на окончателен такъв във формата и съдържанието на нотариален акт.

Конкретни съображения за недопустимостта и неправилността на обжалвания съдебен акт са подробно изложени в обстоятелствената част на въззивната жалба.

Искането към въззивния съд е да се постанови решение, с което да се отмени Решение № 260222/11.06.2025г. по гр.дело № 2602/2025г. на Софийски градски съд, ГО, 25с-в като неправилно, незаконосъобразно и необосновано и да се постанови друго такова, с което да се отхвърлят изцяло предявените срещу въззивния жалбоподател искове с правно основание чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД и да се уважи предявения от ответника срещу ищеца по първоначалния иск насрещен иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения от тях предварителен договор.

Моли да му бъдат присъдени всички сторени деловодни разноски и заплатено адвокатско възнаграждение по повод на въззивното обжалване.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на подадената въззивна жалба от насрещната страна „Джи Ем Констракшън“ООД, подаден чрез процесуалния й представител адв. К. К.. Излагат се съображения, че въззивната жалба е неоснователна поради съображения, които са подробно изложени в отговора. Въззиваемият счита, че постановеното решение на Софийски градски съд е правилно и законосъобразно в обжалваната от насрещната страна осъдителна и отхвърлителна част по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, поради което искането към въззивния съд е то да бъде потвърдено. Претендират се и направените в хода на въззивното обжалване съдебноделоводни разноски.

Софийски апелативен съд, намира, че въззивната жалба като подадена в законоустановения срок и срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, е процесуално допустима. След като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК във вр. с чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна :

В исковата молба са изложени твърдения, че ищецът на 19.02.2020 г. е сключил с ответника В. П. предварителен договор за продажба на недвижим имот, с който ответникът е поел задължението да продаде на ищеца реална част, обособена като поземлен имот с проектен идентификатор *** и с площ на реалната част 102 кв. м, която е предвидена за улица. Ищецът е твърдял, че уговорената цена по договора възлиза на 35 205 лв., която той е заплатил на ответника на датата на сключване на договора. Посочил е и че интересът му от придобиването на реалната част от имота на ответника произтичала от това, че тази част съгласно действащия ПУП попадала в улица, която обслужва собствения на ищеца имот с идентификатор ***, в който той е изградил сграда. Твърдял е че за да може сградата да бъде въведена в експлоатация, е било необходимо да се отчуждят съответните части от имотите, които попадат в обхвата на улицата, която обслужва имота, в който се намира сградата. Тъй като ответникът е отказал да дари на общината реалната част от имота си, която попада в улицата, ищецът е решил да закупи тази част от ответника, за да 2 може той да я дари на общината. Ищецът е твърдял още, че на уговорената дата за сключване на окончателния договор за продажба 30.06.2020 г. ответникът не е осигурил всички документи, необходими за сключването на окончателен договор, поради което страните са се срещнали при нотариус за извършване на сделката на 23.07.2020г. Тогава, от представената пред нотариуса скица-проект за имота, е станало ясно, че реалната част на същия имот вече е била придобита от общината и представлявала публична общинска собственост, тъй като попадала в улица. Поради това нотариусът е отказал да изповяда сделката. Доколкото сключването на окончателния договор от една страна се е оказало невъзможно, тъй като имотът е публична общинска собственост, а от друга страна е станало безполезно за ищеца, който на 14.07.2020 г. е получил удостоверение за въвеждане в експлоатация на изградената от него сграда, ищецът е отправил изявление до ответника, получено от него на 30.09.2020 г., с което е развалил предварителния договор между страните и е поискал ответникът да му възстанови заплатената от ищеца сума по договора, което не е било и сторено до момента на предявяване на иска. Поради това ищецът е поискал ответникът да му възстанови заплатената цена по разваления предварителен договор в размер на 35 205 лв., ведно със законната лихва върху тази сума от 27.10.2020 г. до окончателното изплащане. Претендирал е и присъждане на направените по делото съдебно-деловодни разноски, в т.ч. и за заплатено адвокатско възнаграждение.

Ответникът В. П. в срока за отговор на исковата молба е оспорил предявения иск като неоснователен. Не е оспорил, че между страните е бил сключен процесният предварителен договор, както и че те са се явили пред нотариус за сключване на окончателния договор, но нотариусът е отказал да изповяда сделката. Ответникът обаче е възразил, че ищецът не е имал основание да развали предварителния договор, а посредством предприетото разваляне се е опитвал да избегне изпълнението на поетите от него задължения по договора. Според ответника обстоятелството, че построената от ищеца сграда е била въведена в експлоатация и без да бъдат придобивани от общината имотите, които попадат в улицата в близост до имота на ищеца, не можело да обоснове правото му да развали договора между страните.

Ответникът оспорил да е налице виновно неизпълнение от негова страна, което да предпоставя възможността за разваляне на договора от ищеца, като е заявил довод, че изпълнението на договора не е станало безполезно за ищеца в резултат от действията на ответника, а също така, че ответникът е изпълнил задълженията си да се яви пред нотариус и да представи всички необходими документи, включително и за доказване на правото си на собственост върху имота. Ответникът е оспорил процесният договор да е развален и поради това, че дори и да е налице неизпълнение от негова страна, ищецът не му е предоставил подходящ срок за изпълнение. Посочил е, че скицата не представлява доказателство за собственост, като е оспорил правилността на постановения от нотариуса отказ да изповяда сделката, а също така е заявил и готовност да прехвърли имота на ищеца. Освен това ответникът е твърдял, че скицата, въз основа на която нотариусът е постановил своя отказ, е получена от служител на ищеца и поради това ищецът е бил наясно с нейното съдържание преди явяването на страните пред нотариуса. Поради горните доводи и възражения е поискал отхвърляне на предявения иск с правно основание чл.55, ал.1, предложение трето 3

ЗЗД като неоснователен, както и да му бъдат присъдени сторените по делото съдебноделоводни разноски.

Ответникът в срока по чл.211, ал.1 ГПК е предявил срещу ищеца по главния иск насрещен иск за обявяване за окончателен на процесния предварителен договор. По изложените съображения в отговора по предявения иск за връщане на цената по разваления договор, а именно относно наличието на предварителен договор между страните за продажбата на посочения имот (реална част от поземлен имот № 24, кв. 283 по плана на гр.

София, м. „Красно село – Боянско – II част“, която реална част е с проектен идентификатор *** и с площ на реалната част 102 кв. м), който договор не е надлежно развален от ищеца, включително доколкото липсва неизпълнение на задълженията на ответника по договора, както и доколкото окончателен договор за продажбата на имота не е сключен, а същевременно ответникът все още е собственик на имота, ответникът е поискал предварителният договор да бъде обявен за окончателен. Претендирал е разноски в производството по насрещния иск.

Ищецът е оспорил насрещния иск. Възразил е за това, че процесният предварителен договор е нищожен поради противоречие със закона (възражение по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД), тъй като доколкото не са били уредени сметките по регулация за процесния имот, а уличната регулация, която засяга и имота, е влязла в сила през 2006г., сделки с имота са забранени съгласно нормата на §6, ал. 5 ЗУТ. Възразил е и относно това, че дори и предварителният договор да е действителен, той е развален по посочените по-горе съображения, като включително поддържа възраженията си за това, че имотът, във връзка с който е сключен предварителният договор, представлява общинска собственост. В допълнително изложение по делото ищецът е твърдял и че ответникът не е изпълнил задълженията си по предварителния договор и поради това, че не е представил доказателства за това, че е спазена процедурата по чл. 199, ал. 2 ЗУТ, доколкото имотът е отреден за улица, поради което е следвало първо да бъде предложен на общината за закупуване, а едва при отказ от нейна страна с него може да бъде извършена сделка.

Съответно поради същите причини е заявил становище за отхвърлянето на предявения иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, като неоснователен.

От фактическа страна съдът приема следното :

По делото между страните не се спори, а и от представения по делото и приет като доказателство Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е видно, че на 19.02.2020 г. между ищеца „Джи Ем Констракшън“ООД като купувач и ответника В. П. като продавач е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот.

Според чл. 1, ал. 1 от договора с него страните са поели задължения съответно да купят и да продадат имот, който представлява реална част от поземлен имот, която реална част е определена в договора да е с площ от 102 кв. м и към момента на сключването на предварителния договор за нея е предвиден проектен идентификатор ***.

Съгласно чл.2 купувачът се е задължил срещу придобиване правото на собственост на 4 същия имот да заплати на продавача цена на поземления имот в размер на сумата от 35 205 лева, която е следвало да бъде заплатена в деня на подписване на договора.

Не е спорно, а и се установява, че съгласно чл.5, ал.1 страните са се съгласили да сключат окончателния договор в нотариална форма най-късно до 30.06.2020г. Ако окончателният договор не бъде сключен до тази дата, те са се съгласили да се явяват на 30.06.2020г. от 10.00ч. в кантората на нотариус В. М. с адрес в гр.***, за сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт и за изпълнение на другите задължения, произтичащи от този договор.