Решение № 5424 от 13.08.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5424 гр. София, 13.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Елена И.

Членове:

Иванина Ив. Пъстракова

Герасим Анг. Пенчев при участието на секретаря ПЕТЯ ИВ. МИЛЕВА като разгледа докладваното от Иванина Ив. Пъстракова Въззивно гражданско дело № 20261100500840 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ответника в първоинстанционното производство срещу решение № 19805/03.11.2025 г., постановено по гр. д. №42983 по описа на СРС за 2025 г., 40 състав в уважителната му част. В жалбата се излагат доводи за неправилност и необоснованост на първоинстанционното решение. Моли се за отмяна на решението и отхвърляне на предявените искове в цялост. Претендира разноски.

Въззиваемата страна е подала отговор на въззивната жалба, с който оспорва същата. Излага доводи за правилност и законосъобразност на първоинстанционното решение в обжалваната част и моли същото да бъде потвърдено, като бъдат присъдени и сторените разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба, за наличието на пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема следното:

1

Производството е образувано по искова молба на В. К. Р.– А. и П. И. Р. срещу З.

Б.. Предявен за разглеждане е иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.

Ищците твърдят, че са собственици на апартамент, находящ се в гр. София, в сградата на ***, намиращ се на втория жилищен етаж, състоящ се от две спални, дневна, кухненски бокс и други сервизни помещения, с площ от 115,60 кв. м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** с адрес според КККР – гр. София, ул. ****, ведно с мазе № 3 и склад № 3. На 11.09.2006 г. сключили с ответника договор за отдаване под наем на имота за срок от 12 месеца срещу месечна наемна цена от 350 евро, който впоследствие се превърнал в безсрочен.

Ответникът системно не изпълнявал задълженията си по договора, като след м.01.2025г. преустановил плащането на наемната цена и не заплащал консумираните вода и ел. енергия. Поради неизпълнение на задълженията му била отправена нотариална покана, връчена на 27.06.2025 г., като въпреки срока на предизвестие, ответникът не опразнил и не предал имота на ищците. Съобразно изложеното молят за постановяване на решение, с което ответникът да бъде осъден да опразни имота и да предаде фактическата власт на ищците. Правят искане за допускане предварително изпълнение на решението.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок.

Посочва, че П. Р. не е страна по договора и не е активно процесуално легитимирана да заведе иска. Твърди, че сключеният с В. Р. на 11.09.2006 г. договор за наем на имота е бил за срок от 12 месеца, като след изтичането му се е превърнал в безсрочен, който съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД може да бъде за максимален срок от 10 г. Ето защо към настоящия момент този договор не съществувал, тъй като е прекратен на 11.09.2016г. по силата на закона. Счита, че е налице разлика между писмения договор за наем и посочения в уведомлението „неформален“ договор за наем. Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявения иск.

С решение № 19805/03.11.2025 г., постановено по гр. д. №42983 по описа на СРС за 2025 г., 40 състав, исковата претенция на ищцата П. Р. е отхвърлена, но тази на В. К. Р. е уважена.

Срещу така постановеното решение в уважителната му част въззивна жалба, предмет на разглеждане в настоящото производство. е постъпила

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо. По отношение на оплакването за недопустимост на обжалваното първоинстанционно решение, доколкото съдът не приложил разпоредбата на чл. 229, т.

4 ГПК, то същото се явява неоснователно. Съгласно константната съдебна практика, 2 базирана на ясната и безпротиворечива разпоредба на чл. 314, ал. 3 ГПК, по облигационни искове за опразване на наети и заети помещения, предявени по реда на Глава 25 ГПК, не се допускат възражения за собственост и за извършени подобрения.

Следователно и висящи искови производства между страните по искове за собственост на имота нямат преюдициално значение спрямо иска за опразване на наети или заети помещения. Ищецът по настоящото дело извежда активната си материалноправна легитимация от качеството си на наемодател по процесния договор, който при прекратяване на последния има право да иска връщане на държането на заетата вещ.

Възраженията на ответника по отношение основателността на иска следва да се квалифицират по чл. 314, ал. 3 ГПК, поради което се явяват недопустими. Ето защо налични висящи производства между страните по искове за собственост върху процесния имот не се явяват предпоставки на чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК за спиране на бързото производство, тъй като освен, че липсва връзка на преюдициалност между тях и процесния иск, то по този начин би се допуснало заобикаляне на императивната забрана на чл. 314, ал. 3 ГПК. Следователно правилно съдът не приложил разпоредбата на чл. 229, т. 4 ГПК като изрично с определение е отказал да спре производството по настоящия спор на твърдяното от ответната страна основание.

Във връзка с доводите за неправилност намира следното:

Предявена е искова претенция с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД.

За уважаване на предявената претенция в тежест на ищцата е да докаже, че между нея и ответника валидно е възникнало твърдяното наемно правоотношение; че е предоставила ползването на процесния имот на ответника; че както и че действието на наемното правоотношение е прекратено, респ., че валидно е упражнила правото да развали договора поради неизпълнение.

По делото не е спорно, а и се установява от представен препис на договор за наем, че на 11.09.2006 г. между В. К. Р., в качеството на наемодател, и З. Б., в качеството на наемaтел, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване апартамент, находящ се в гр. София, ***, втори жилищен етаж, със застроена площ от 115,60 кв. м., състоящ се от две спални, дневна, кухненски бокс и други сервизни помещения, при съседи: от изток – имот пл. № 257, от запад – апартамент, от север – ул. „Карлък“ и от юг – парцел II-259 по плана на гр. София, местност „Подуене – Редута“, срещу месечен наем от 350 евро. Съгласно чл. 1 от раздел II, срокът на договора е за 12 месеца, като наемът се заплаща от първо до пето число на текущия месец.

Между страните не е спорно, че ползването на имота е предоставено на ответника и същото е продължило след изтичане на 12-месечния срок със знанието и без противопоставянето на В. А., поради което се е превърнал в безсрочен, както и че имотът продължава да се ползва от ответника и към момента на депозиране на 3 исковата молба.

Спорен по делото е моментът на прекратяване на действието на договора за наем- според ищеца това е моментът на изтичане на едномесечното предизвестие, отправено от него с покана от 07.05.2025 г., докато според ответника договорът е прекратен с изтичане на десет години от сключването му. Няма съмнение обаче по въпроса, че и двете страни твърдят, че договорът към момента на подаване на исковата молба е бил прекратен. Следователно ответникът признава, че не е налице основание, на което да упражнява фактическа власт върху имота. Едно от основните задължения на наемателя е да върне вещта на наемодателя след прекратяване действието на договора – чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД. Това задължение се поражда именно при прекратяване действието на договора, а не преди това. За да може наемодателят да получи обратно вещта си, следва договорът за наем да е прекратен или развален, което в случая е сторено.

Същевременно обаче в открито съдебно заседание на 16.06.2026 г. по делото е отделено като безспорно обстоятелството, че през месец януари 2026 г., т. е. след постановяване на първоинстанционното решение, жалбоподателят е бил изведен от имота във връзка с водено изпълнително дело 20258380407953 на ЧСИ Б.. Това обстоятелство на основание чл. 235, ал. 3 ГПК / „Съдът взема предвид и фактите, настъпили след предявяване на иска, които са от значение за спорното право“/ следва да бъде зачетено и води до извода, че ответникът понастоящем не е материалноправно легитимиран да отговаря по иска на ищеца, поради което исковата претенция се явява неоснователна, а първоинстанционото решение следва да бъде отменено, въпреки правилните изводи на първоинстанционния съд.

Така мотивиран, Софийски градски съд

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 19805/03.11.2025 г., постановено по гр. д. №42983 по описа на СРС за 2025 г., 40 състав в частта, в която З. Б., ЕГН: **********, с адрес: гр.

София, ул. ****, на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД е осъден да предаде фактическата власт (да върне) на В. К. Р. – А., ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр.

София, бул. ****, на апартамент, находящ се в гр. София, в сградата на ул. „Карлък“ № 2, намиращ се на втория жилищен етаж, състоящ се от две спални, дневна, кухненски бокс и други сервизни помещения, с площ от 115,60 кв. м., при съседи: от изток – имот пл. № 257, от запад – апартамент, от север – ул. „Карлък“ и от юг – парцел II-259 по плана на гр. София, местност „Подуене – Редута“, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** с адрес според КККР – гр. София, ул.

4

****, ведно с прилежащите към него мазе № 3 и склад № 3, като вместо това постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от В. К. Р. – А., ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр. София, бул. ****,срещу З. Б., ЕГН: **********, с адрес: гр. София, ул. ****, иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за предаване фактическата власт на апартамент, находящ се в гр. София, в сградата на ***, намиращ се на втория жилищен етаж, състоящ се от две спални, дневна, кухненски бокс и други сервизни помещения, с площ от 115,60 кв. м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** с адрес според КККР – гр. София, ул.

****, ведно с мазе № 3 и склад № 3.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от съобщението.

Председател: _______________________

Членове:

1. _______________________

2. _______________________

5