Определение № 17419 от 08.05.2026, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 17419 гр. София, 08.05.2026 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 27 СЪСТАВ, в закрито заседание на осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПЕТЪР М. МИЛЕВ като разгледа докладваното от ПЕТЪР М. МИЛЕВ Гражданско дело № 20251110136975 по описа за 2025 година

С искова молба вх. № 64837/29.05.2025г. ищецът ****** е предявил против ответниците ******* и ********** отрицателни установителни искове по чл. 439 ГПК за признаване за установено в отношенията между страните, че по отношение на собствени на ищеца недвижими имоти, а именно: 1) Самостоятелен обект в страда с идентификатор ********* /пет шест седем осем четири точка пет две пет точка шест нула точка едно нула точка едно /, гр. Пловдив, общ. Пловдив. обл.Пловдив. по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-16- 284/18.02.2013г на Началник на СГКК-Пловдив, с адрес на имота: *******, който самостоятелен обект се намира в сграда № 10, разположена в поземлен имот с идентификатор *******, с предназначение на самостоятелния обект: за склад, брой нива на обекта едно, с площ 32.29 кв.м., с прилежаши части: 29.064 % от общите части на сградата, стар идентификатор: няма, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: *******.10.2, под обекта: няма, над обекта: *******.10.3, ведно с прилежаши части 20.84/529 ид.части от поземления имот с идентификатор *******, гр. Пловдив, общ. Пловдив, обл.Пловдив, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009г. на Изп.Директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-16-284/18.02.2013г. на Началника на СГКК-Пловдив, с адрес гр. Пловдив, ********, с площ 529 кв. м., трайно предназначение на територията; урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /до десет метра/, номер по предходен план: 60, квартал: 4, по плана на Източна индустриална зона - II /втора/ част, парцел XV - обществено обслужващи дейности, при съседи на ПИ: *******, ******, *****, собственост на ******; 2) Самостоятелен обект в страда с идентификатор *******.10.2 /пет шест седем осем четири точка пет две пет точка шест нула точка едно нула точка две/, гр. Пловдив, общ. Пловдив, обл.Пловдив, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-16284/18.02.2013г. на Началник на СГКК-Пловдив, с адрес на имота: гр.Пловдив. *******, който самостоятелен обект се намира в сграда № 10, разположена в поземлен имот с идентификатор *******, предназначение на самостоятелния обект: за офис, брой нива на обекта: едно, с площ 23.26 кв.м., с прилежащи части: 20.936 % от общите части от сградата, стар идентификатор: няма, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия стаж:

*********, под обекта: няма, над обекта: *******.10.3, ведно с прилежащи части 15.01/529 ид.части от поземления имот с идентификатор *******, гр. Пловдив, общ. Пловдив, обл.Пловдив, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД18- 48/03.06.2009г. на Изп.Директор на АГКК, последно изменение със Заповед КД-14-16284/18.02.2013г. на Началника на СГКК-Пловдив, с адрес гр. Пловдив, *********, с площ 1

529 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване /до десет метра/, номер по предходен план: 60, квартал: 4, по плана на Източна индустриална зона - II /втора/ част, парцел XV - обществено обслужващи дейности, при съседи на ПИ: *******, ******, *****, собственост на ******; 3) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *******.10.3 /пет шест седем осем четири точка пет две пет точка шест нула точка едно нула точка три/, гр. Пловдив, общ. Пловдив, обл.Пловдив, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-1848/03.06.2009г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със Заповед № КД-14-16-284/18.02.2013г. на Началник на СГКК-Пловдив, с адрес на имота: ********, който самостоятелен обект се намира в сграда № 10, разположена в поземлен имот с идентификатор *******, с предназначение на самостоятелния обект: за офис, брой нива на обекта едно, с площ 55.55кв.м., с прилежаши части: 50 % от общите части на сградата, стар идентификатор: няма, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж; няма, под обекта; *******.10.2, *********, над обекта: няма, ведно с прилежаши части 35.85/529 ид.части от поземления имот с идентификатор *******, гр. Пловдив, общ. Пловдив, обл.Пловдив, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД18-48/03.06.2009г. на Изп.Директор на АГКК, последно изменение със Заповед КД-14-16284/18.02.2013г. на Началника на СГКК-Пловдив, с адрес: гр. Пловдив, *******, с площ 529 кв. м., с трайно предназначение на територията; урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване /до десет метра/, номер по предходен план: 60 , квартал: 4, по плана на Източна индустриална зона - II /втора/ част, парцел XV - обществено обслужващи дейности, при съседи на ПИ: *******, ******, *****, собственост на ******, не са учредени договорни ипотеки въз основа на Договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в нотариален акт № 114/26.09.2007г., том 5, ********, дело № 846/2007г. и въз основа на Договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в нотариален акт № 115/26.09.2007г., том 5, ***, дело № 847/2007г. - и двата изповядани пред нотариус Т.К., с район на действие РС-Пловдив, с *** по Регистъра на НК.

Ищецът твърди, че първият ответник ******* е бил кредитополучател по два договора за кредит, сключени с ******, вземанията по които са били обезпечени с учредени от този ответник договорни ипотеки с НА № 114 том 5 рег.№ 8677 дело № 846/2007г. на нотариус Т.К. с ******, акт № 119, том 18, дело № 21611/2007г., предназначена за обезпечаване на Договор за кредит № 314-1071/25.09.2007г. и с НА № 115, том 5 ***** дело № 847/2007г., акт № 120 том 18, дело № 21612/2007г., предназначена за обезпечаване на Договор за кредит № 314-1072/25.09.2007г. С посочените договори ******* е учредил договорни ипотеки върху собствените му ПИ № 60, целият със застроена и незастроена площ от 455 кв.м по нотариален акт, а по скица – 530 кв.м, за който е отреден УПИ XV-60, кв. 4, по плана на ИИЗ-II част, **********, сега имот с идентификатор *******, ведно с построените в имота:

1) двуетажна масивна жилищна сграда – кухня майка-кетъринг с бюфет за продажби и офис с обща площ 233.07 кв.м и 2) котелно, склад и офис със застроена площ 29 кв.м.

След учредяването на договорните ипотеки, на 14.09.2010г., кредитополучателят ******* е апортирал същите недвижими имоти в *******. В периода 2011г. – 2013г. ******* е извършил ново строителство в поземления имот с адрес **********, за което били издадени разрешения за строеж № 3/27.01.2011г. и удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 8/06.06.2013г., като сред новосъздадените имоти били и самостоятелен обект в страда с идентификатор *********, самостоятелен обект в страда с идентификатор *******.10.2 и самостоятелен обект в страда с идентификатор *******.10.3.

На 10.02.2016г. целият поземлен имот с всички съществуващи в него обекти – стари и новоизградени и въведени в експлоатация, вкл. и процесните, са били апортирани от ******* в капитала на ищцовото дружество ******. По силата на апорта ищецът се легитимирал като носител на правото на собственост върху същите, в т.ч. и на новоизградените обекти с идентификатори № *********, *******.10.2 и *******.10.3, които се твърди, че са били създадени в резултат на извършено ново строителство въз основа на одобрен архитектурен проект.

2

Сочи се, че през 2015г. ***** е станала универсален правоприемник на ******, като през 2018г. ***** продава на ***** обезпечените вземания по двата горепосочени договори за кредит, ведно с привилегиите и обезпеченията по тях, като са подписали Договор за цесия от 07.12.2018г.

През 2022г. ***** е продало на ответника ********** същите вземания, като са подписали Договор за цесия от 22.02.2022г., който понастоящем се легитимирал като носител на ипотечното право по договорите за ипотека, учредени с НА № 114, том 5, ********, дело № 846/2007г. на нотариус Т.К. и с НА № 115, том 5 *****, дело № 847/2007г., нотариус Т.К.. Последният претендирал правото да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекираните имоти по цитираните нотариални актове и по отношение на самостоятелни обекти с идентификатори № *********, *******.10.2 и *******.10.3, ведно с прилежащите им идеални части от земята. В тази връзка ищецът сочи, че процесните самостоятелни обекти, ведно с прилежащите им части не са били предмет на договорните ипотеки по двата нотариални акта от 2007г., правото на строеж не било ипотекирано.

Въпреки това въз основа на издаден в полза на първоначалния кредитор ****** изпълнителен лист от 18.02.2013г. по ч.гр.д. № 2503/2013г. по описа на РС-Пловдив, по чл.

417 ГПК и изпълнителен лист от 15.02.2013г. по ч.гр.д. № 2504/2013г. по описа на РСПловдив, по чл. 417 ГПК, е било образувано изпълнително дело № 431/2020г. по описа на ЧСИ С.Г., понастоящем с взискател ответника **********, а принудителното изпълнение било насочено спрямо процесните обекти с идентификатори № *********, *******.10.2 и *******.10.3. Главен длъжник по изпълнителното дело бил ответникът ******* в качеството му на кредитополучател по договорите за кредит, който е подписал и договорите за ипотека.

Твърди се, че процесните недвижими имоти не са съществували към 2007г. и са създадени в резултат на извършено ново строителство въз основа на одобрен архитектурен проект.

Ищецът поддържа, че тъй като правото на строеж в процесния имот не е ипотекирано, нито е постигнато изрично съгласие между страните действието на ипотеката да се разпростира върху бъдещи постройки в ипотекирания поземлен имот, с процесните договори за ипотека не е учредено ипотечно право върху процесните самостоятелни обекти. Сочи се, че самостоятелни обекти с идентификатори № ********* и № *******.10.2 нямат самостоятелно функционално предназначение, а обслужват основния самостоятелен обект с идентификатор *******.8.1 с площ от 288,41 кв.м.

С оглед изложеното, ищецът моли да се признае за установено несъществуването на ипотечно право върху трите самостоятелни обекта и прилежащите им идеални части.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника **********, с който оспорва предявените искове. Счита, че са налице предпоставките на чл. 29, ал. 4 ГПК за назначаване на особен представител на ищеца, както и че като страни по делото следва да се конституират и всички длъжници по изп. дело № 20208250400431 по описа на ЧСИ С.Г., с **** на КЧСИ. Оспорва твърденията, че сграда с идентификатор *******.10 е новопостроена, като в тази връзка сочи, че сградата и процесните самостоятелни обекти в нея са съществували още към момента на подписване на нотариалните актове, с които са учредени договорните ипотеки, като имало различие единствено в описанието обектите.

Допълва, че от съдържанието на нотариалните актове се установявало, че ипотеката е учредена върху поземления имот, съществуващите в него сгради, ведно с всички подобрения в имота. Счита, че самото ипотечно право се разпростира и върху изграденото след учредяване на договорната ипотека, като се позовава на цитирана в отговора на исковата молба, съдебна практика. Твърди, че между страните са водени и други дела, в които твърденията на ищеца са били, че обектите представляват подобрение, като дори с невлязло в сила съдебно решение по гр.д. № 5614/2017г. по описа на СГС е присъдено в полза на трето за спора лице заплащането на сума за това подобрение. Моли, за отхвърляне на предявения иск.

3

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба и от ответника *******.

Сочи, че в качеството си на собственик на процесните имоти към датата на подписване на нотариалните актове,с които са учредени ипотеките, за обезпечение на дълга му към ******, не се е съгласявал за разпростиране действието на ипотеките върху имотите и върху бъдещи приращения сгради/обекти, като правото на строеж върху поземления имот не е било ипотекирано и не е имало изрично съгласие за това с кредитора ******. Ответникът сочи още, че към датата на подписване на нотариалните актове, с които са учредени ипотеките, не е имало одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, находящ се в *******, в т.ч. за застрояването му с процесната сграда. Сочи още, че не се е съгласявал за разделянето на поземления имот /определяне на идеални части от земята към всеки отделен обект/сграда в имота/. Поддържа, че исковата претенция се явява основателна, поради което следва да бъде уважена.