Решение № 4647 от 06.07.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4647 гр. С., 06.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание на девети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Попова при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Даниела Попова Гражданско дело № 20241100113253 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.124 и сл. от ГПК.

Предявени са искове по чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, вр.чл.88 ЗЗД и чл.82 ЗЗД – за връщане на отпаднало основание на заплатена сума по предварителни договори за покупко продажба на недвижими имоти поради упражнено право от страна на ищеца едностранно да развали договорите, както и за заплащане на обезщетение за имуществени вреди /пропуснати ползи/ в резултат от неизпълнението на договорите.

В исковата молба се твърди, че ищецът, през 2018 г. сключил два предварителни договора с ответното дружество, по силата на които то се задължило срещу цена да изгради два апартамента и да прехвърли собствеността върху тях на ищеца в комплекс Grand Kanyon в гр. С.. Твърди, че е изправна страна по договорите – изплатил е изцяло дължимите суми. Сочи неизправност на ответника - срокът за сключване на окончателен договор изтекъл още през 2020 г., но въпреки това и понастоящем апартаментите не са изградени и прехвърлянето на собствеността върху тях е невъзможно. Поради това на 09.05.2024 г. ищецът отправил изявление за разваляне на предварителните договори, като дал двуседмичен срок на ответника да му възстанови платената цена и да му заплати обезщетение за вредите от неизпълнението – пропуснат доход от продажбата на обектите, пропуснат доход от отдаването на обектите под наем. Претендират се 1 разноски.

Ответникът оспорва предявените искове. Признава сключването на процесните договори, както и забава в изпълнението на поетите с тях задължения.

Твърди обаче, че на 18.05.2021г. страните са предоговорили условията на предварителните договори, в т.ч. и срокът – до 31.12.2024г. Твърди освен това, че за компенсация е договорена допълнителна квадратура . Твърди, че в полза на ищеца не съществува право да развали предварителните договори, тъй като дружеството ответник, към датата на отправяне на изявлението на е било в забава.

Позовава се на форсмажорни обстоятелства, в т.ч. и въведеното извънредно положение и последвалата извънредна епидемична обстановка. Иска отхвърляне на претенциите и присъждане на разноски.

Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:

На 16.04.2018 г. ищецът Х. Я. сключил с ответника ГК България ЕАД (тогава“Гаранти-Коза България”) два предварителни договора за продажба на жилищен обект, регистрирани от ответника под рег. № GK157150321003642 и рег.

№ GK157150501003643.

Предварителните договори съдържат идентични клаузи, като съгласно тях ответникът, наричан “Продавач”, се задължава да построи два жилищни обекта в блок T2-Pirin (“Блок”) в УПИ № III-6137, 6153 “за озеленяване, магазин, коо и офиси”, съгласно ПУП– изменение на плана за регулация и застрояване на местност “Младост 3”, кв. 2, гр. С., одобрен с Решение № 565 от 11.09.2014 г. на Столичния общински съвет (чл. 1.4.4 от всеки от предварителните договори), и да прехвърли на ищеца, наричан “Купувач”, собствеността върху жилищните обекти срещу цена.

Съгласно чл. 1.4.3 от предварителния договор с рег. № GK157150321003642, “Жилищен обект” е обектът, посочен в приложение № 1 към договора, а именно апартамент T2.L08.B02 (по-нататък “Апартамент B02”), находящ се на ет. 8 в сграда Pirin, с площ от 46,50 кв. м. Съгласно чл. 3.1.1 от същия договор цената на обекта е € 129 193,80 с ДДС.

Съгласно чл. 1.4.3 от предварителния договор с рег. № GK157150501003643, “Жилищен обект” е обектът, посочен в приложение № 1 към договора, а именно апартамент T2.L08.B03 (по-нататък “Апартамент B03”), находящ се на ет. 8 в сграда Pirin, с площ от 45,50 кв. м. Съгласно чл. 3.1.1 от същия договор цената на обекта е € 129 670,80 с ДДС.

2

Съгласно чл. 1.4.5 от всеки от предварителните договори “Разрешение за строеж” е Разрешение за строеж № 10/24.02.2017 г., издадено от Главния архитект на район “Младост”, Столична община. Разрешението за строеж е влязло в сила на 13.03.2017 г.

Съгласно чл. 2 от всеки от предварителните договори предметът им включва проектантски и строителни работи, които продавачът (т.е. ответникът) ще изпълни за изграждането на Блока, и предаване и прехвърляне на собствеността върху съответния жилищен обект на купувача (т.е. ищеца) във вида, описан в Списъка на помещенията и Техническата спецификация.

Съгласно чл. 5.2 от всеки от предварителните договори, продавачът се задължава да завърши строителството на съответния жилищен обект до степен на завършеност и в съответствие със Списъка на помещенията и Техническата спецификация в срок не по-късно от 36 месеца след издаването и влизането в сила на Разрешението за строеж, т.е. не по-късно от 13.03.2020 г.

Съгласно чл. 5.3 от всеки от предварителните договори продавачът се задължава да изпълни всички строителни работи по отношение на съответния жилищен обект съгласно Списъка на помещенията и Техническата спецификация и да се снабди с акт обр. № 16 в срок до 42 месеца след издаване и влизане в сила на Разрешението за строеж, т.е. не по-късно от 13.09.2020 г.

Съгласно чл. 6.1 от всеки от предварителните договори продавачът се задължава да предаде съответния жилищен обект на купувача не по-късно от три месеца, считано от подписването на акт обр. № 16, т.е. не по-късно от 13.12.2020 г.

Съгласно чл. 9.1 от всеки от предварителните договори след а) подписване на акт обр. №16 за блока, б) заплащането изцяло на общата продажна цена на жилищния обект от купувача и в) изпълнение на всички задължения на купувача, продавачът уведомява купувача за датата, часа и нотариалната кантора, където ще се извърши подписване на нотариалния акт за прехвърляне на собствеността на жилищния обект на купувача, като страните са задължени да се явят пред нотариуса за подписване на нотариалния акт за прехвърляне на собствеността на жилищния обект.

В чл.8 от договорите страните са уговорили кои събития считат за такива с форсмажорен характер - всяко непредвидено събитие или такова от извънреден характер, което влияе на строителния процес и не е съществувало към момента на подписване на договора, като напр. война, мобилизация, терористични актове, земетресения, наводнения и др. природни бедствия, икономическа криза, влияеща 3 на строителството, прекалено повишаване на обменния курс на чужди валути, ограничения, наложени от държавни органи, епидемия, недостиг на работна сила, материали и енергия за строителството, дължащо се на стачки, локдаун, както и забрани наложени от държавни органи, изменения, предприето едностранно от продавача в проектите и плана за разположение в резултат на спиране или на преустрояване на лиценз или разрешително, всички или всяко от тези обстоятелства, възникнало в резултат на действия на държавни органи или институции, и времето, необходимо за отстраняване на недостатъците в жилищния обект се считат за форсмажор в рамките на договора.

Чл.8.1 от Договорите предвижда, че ако някое от посочените в чл.8 обстоятелства доведе до забава в предаването на жилищните обекти, то датата на предаване се измества като съответно се удължава с периода на забава.

Към всеки от предварителните договори е подписан и анекс–допълнение. По неговата сила ответникът се задължава по своя преценка или сам да наеме жилищните обекти, или да свърже ищеца с трето лице, което да ги наеме (чл. 1), като страните се съгласяват, че месечният наем е в размер на € 945,14 за Апартамент B02 и € 948,61 за Апартамент B03 (чл. 2.3). Съгласно чл. 4 от всеки анекс-допълнение ответникът се задължава да доплати разликата в наемната цена, в случай че бъдат сключени договори за наем на по-ниски цени от договорените.

Няма спор по делото и от представените писмени доказателства се установява, че ищецът е платил на “ГК България” ЕАД цялата цена за жилищните обекти в общ размер на 258 864,60 евро в период 17.04.2018 г.– 02.05.2019 г. в съответствие с предвидения в договорите план за плащане (приложение № 3 към всеки от тях).

На 18.05.2021г. между страните е сключен Анекс за изменение на предварителен договор за продажба на жилищен обект във връзка със сключените предварителни договори от 16.04.2018г., с който страните са променили първоначално уговорените условия, срокове и други отношения, произтичащи от тях.

В чл. 3 от Анекса страните са се съгласили да променят датата за предаване на жилищните обекти, срещу компенсация от страна на дружеството – ответник в полза на ищеца. Съгласно чл. 4 от Анекса, продавачът /ответникът/ се е съгласил да предостави преференциални условия на купувача /ищец/ чрез предоставяне на допълнителна жилищна площ. Изрично е уговорено в Анекса, че не е налице задължение от страна на купувача да заплаща допълнителни суми на продавача (ГК 4

България ЕАД) в тази връзка.

В чл.6 от Анекса, страните са уговорили и нов срок за завършване на строителството – не по-късно от 31.12.2024г. Уговорено е също, че при наличие на форсмажорни обстоятелства съгл. чл. 6 от Анекса във вр. с чл. 7 от всеки от процесните предварителни договори от 16.04.2018г., или за отстраняване на недостатъци и/или дефекти в основния недвижим имот, се удължават съответните срокове за изграждане и предаване на компенсаторно договорените жилищни обекти, посочени в Приложение-1 към Анекса.

Съгласно соченото приложение за компенсация е договорена допълнителна квадратура (площ) възлизаща на 17.65 кв.м., като вместо уговореният с процесния предварителен договор T2.L08.B02 (Апартамент В02), се предоставя нов жилищен обект -T2.L08.A05- 64.11 кв.м., като договорът с предмет предоставяне и прехвърляна на собственост върху апартамент T2.L08.B02 се прекратява.

В чл. 7 от Анекса, страните са се съгласили, че всички гаранции на продавача към купувача. предоставени съгласно договора/ите, допълнителните споразумения и/или свързаните с тях приложения: а) да сключи договор за наем относно жилищния обект след прехвърлянето му на купувача, б) да продаде и да отдаде обратно под наем жилищния обект и в) всякакви сделки за отдаване под наем или ползване на жилищния обект от продавача след продажбата му на купувача, се прекратяват с Анекса

На 09.05.2024 г. ищецът е уведомил ответника, че прекратява едностранно сключените между страните договори за продажба на жилищни обекти поради неизпълнение, считано от датата на връчване на поканата, и е поканил ответника да му възстанови в 14 дневен срок платената до момента сума, както и обезщетение за вредите от неизпълнението, съизмерими с разликата между пазарната цена на имотите към датата на разваляне на договорите и заплатената от ищеца цена по тях.

От заключенията на ВЛ по приетите две СТЕ, които съдът не намира основание да не цени, се установява, че за проектирането и реализирането на комплекса със смесено предназначение „Гранд Каньон- С.", ГК България ЕАД е подписало меморандум за разбирателство с Държавата от 11.06.2015 г., във връзка с който е издаден Сертификат за приоритетен инвестиционен проект. ГК България ЕАД дарява на Столична община 11 поземлени имота, предназначени за улици и сключва Договор за поръчка със Столична община от 16.03.2016 г. за изграждане на инфраструктурни обекти- уличен водопровод и улична канализация.

5

Разрешението за строеж е издадено на 24.02.2017г., като окончателното одобрение на проектите е станало на 25.07.2019г. с решение на Столичиия общинския съвет N 2543/25.07.2019г., изменено с друго Решение на СОС - N 496/23.07.2021г.

Поради извънредната епидемична обстановка във връзка с разпространението на Ковид – 19 е съставен Акт 10 за спиране на строителството от 16.03.2020г. в него е описано на какъв етап е строежът на сграда „Пирин", в която се намират обектите на ищеца - изпълнени изкопни работи и укрепване на стените на изкопа.

По настоящем разрешението за строеж на проекта е презаверено със 3аповед РМ 122-РА-51-9/19.05.2022 г. и проектът Grand Kanyon се изпълнява поетапно, като първоначалнцте етапи от него са въведени в експлоатация. Въведени са в експлоатация 1 и 5 етап с Разрешение за ползване № СТ-05-63/13.02.2023г. на обект „Парк за ежедневен и седмичен отдих с подземна пешеходна връзка към жилищен комплекс „Гранд Каньон". С Разрешение за ползване СТ-05684/11.12.2025г. са въведени в експлоатация и магазините. Останалата част от комплекса „Гранд Каньон" се изпълнява поетапно, като е издаден ПротоколОбразец 2 за започване на строителството. Извършени са изкопни работи, частично поставяне на бетон и укрепване на обекта.