Решение № 135 от 26.04.2024, Окръжен съд - Перник

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 135 гр. Перник, 26.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЕРНИК, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: МАРИЯ В. МИЛУШЕВА при участието на секретаря ИВА Н. ЦВЕТКОВА като разгледа докладваното от МАРИЯ В. МИЛУШЕВА Гражданско дело № 20211700100118 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано въз основа на депозирана от П. Е. И., с адрес: *** срещу Р. Б. И., с адрес: *** искова молба, с която се иска постановяване на решение, с което да бъде развален договор за продажба, сключен между П. Е. И. и Р. Б.

И., под формата на Нотариален акт № ***, том ***, регистър № ***, н. д. № 874/2019г. на нотариус Б.К., с рег. № *** на КЧСИ и с район на действие РС – ***, както и да бъде осъден ответника Р. Б. И. да заплати на ищеца сумата от 140 159,86 лева, от които: 105 615 лв. - платена цена за имота; 4 200 лв. - платени нотариални и държавни такси; 3 200 лв. - платена комисионна на брокер;; 13 800 лв. - подобрения върху имота /почистване на имота, определяне на границите му от геодезист, заравняване, насипване на пръст, изграждане на лека прозирна ограда, направа на навес и дек, засаждане на растения и др., подробно конкретизирани в молба с вх. № 1469 от 02.04.2021г., 13 113,86 лева - законова лихва върху сумата от 105 615 лв. от 19.12.2019г. до 09.03.2021г.; законовата лихва върху главницата от датата на завеждане на иска до връщането на претендираната сума, както и направените в това производство разноски и адвокатски хонорар и 231 лв. - направени разноски за допускане на обезпечение на бъдещ иск.

В исковата молба се твърди, че с Нотариален акт № ***, том ***, регистър № ***, н. д. № 874/2019г. на нотариус Б.К., с рег. № *** на КЧСИ и с район на действие РС – Радомир ищецът закупил от ответника Р. Б. И. следния недвижим имот:

Поземлен имот с идентификатор *** в землището на ***, общ. ***, обл.

***, местност „***“ по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-485/19.07.2019г. на Изп. директор на АГКК, с трайно предназначение на територията „урбанизирана“ и начин 1 на трайно ползване „ниско застрояване до 10 м.“, с площ на имота от 5,051 декара по доказателствен материал и 5050 кв. м. по скица, който имот съставлява бивша земеделска земя – Ливада, с променено предназначение за НЕЗЕМЕДЕЛСКИ НУЖДИ, с цел изграждане на обект „Жилищно строителство“, съгласно Решение № 7 от 28.07.2011г. на Областна дирекция „Земеделие“ – Перник и Решение № 7 от 27.11.2019г. на Областна дирекция „Земеделие“ – Перник, с номер на имота по предходен план № *** по картата на землището на село ***, ЕКАТТЕ 35434, при граници и съседи по доказателствен материал: имот № *** – ливада – земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ, имот № *** – храсти – земи по чл. 19 от ЗСПЗЗ, имот № *** – дере на Община Ковачевци, имот № *** – ливада на К.К.М. и Имот № *** – язовир на МЗГ – ХМС, а по скица: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***,

***, ***.

Ищецът сочи, че на 18.12.2019г. е платил за горепосочения недвижим имот сумата от 105 615 лева, като е направил и разходи във връзка с покупката, заплащайки възнаграждение на брокер, както и държавни и нотариални такси за сделката. Сочи още, че през цялата 2020г. е направил значителни подобрения върху имота, като го е оградил с лека, прозирна ограда, изравнил имота с багер, докарал върху имота няколко камиона с плодородна почва, посадил растения, разположил каравана, направил дървен навес и др. Предприел и няколко проучвателни действия – възможност за сондаж за вода, проверки на възможностите за застрояване и други.

На 25.01.2021г. ищецът подал в Община Ковачевци заявление с вх. № 3-47 от същата дата за издаване на виза за проектиране на две жилищни сгради. На 06.02.2021г., по пощата получил писмо от Община Ковачевци, че на 01.02.2021г. в Общината е постъпил сигнал от К.Ж.А., в който се твърди, че последният е собственик на имота. В тази връзка Община Ковачевци е заявила, че не може да изпълни исканата от ищеца административна услуга. Ищецът твърди, че веднага е извършил проверки в Имотен регистър по името на К.Ж.А., при което се оказало, че продавачите на неговия продавач (В.С.М. и М.А.М.) през м. Септември 2008г. и м. Септември 2009г. са отчуждили същия имот. Впоследствие – 17.10.2017г. В.С.М. и М.А.М. продават на Р. Б.

И. отново този имот.

С оглед горните обстоятелства, ищецът обосновава правния си интерес от предявяване на настоящия иск. Претендира и разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК, ответникът се е възползвал от правото си да депозира писмен отговор на исковата молба, като е оспорил същата изцяло. Оспорил е твърдението, че към датата на сключване на процесния нотариален акт не е бил собственик на процесния недвижим имот с идентификатор ***., находящ се в землището на ***, общ. ***. Сочи, че се легитимира като собственик на имота по силата на Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № ***от ***, том ***, рег. № ***, дело № 544/2017г. на нотариус Б.К., рег. № ***, с район на действие РС – ***. Сочи, че по силата на посочения нотариален акт е придобил правото на собственост върху процесния недвижим имот чрез покупко-продажба от неговите праводатели В.С.М. и М.А.М.. Ответникът оспорва твърдението, че В.М. и М.М. не са били собственици към датата на изповядване на сделката, като сочи, че същите са се легитимирали като собственици по силата на Нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, дело № 197/2005г. на нотариус Б.К., рег. № ***.

2

На следващо място в писмения отговор се сочи, че считано от 17.10.2017г. – датата на сделката, ответникът е влязъл в имота и е упражнявал владението върху същия лично за себе си, необезпокоявано и без претенции от страна на трети лица върху имота. В условията на евентуалност, в случай, че съдът приеме, че ответникът не е станал собственик на процесния недвижим имот по силата на Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № ***от ***, том ***, рег. № ***, дело № 544/2017г. на нотариус Б.К., рег. № ***, с район на действие РС – ***, тъй като неговите праводатели не са притежавали правото на собственост върху процесния имот, то ответникът твърди, че е бил добросъвестен владелец на имота по смисъла на чл. 70 ал. 1 от ЗС. Отделно от това счита, че по аргумент от чл. 82 ЗС след настъпилото частно правоприемство (17.10.2017г.) към владението на настоящия ответник следва да се присъедини и владението на неговите праводатели В.М. и М.М.. Твърди, че последните владеят имота и се намират в него до датата на отчуждителната сделка с Р.

Б. И. – 17.10.2017г. Сочи, че в подкрепа на това твърдение са и писмените документи, представени от ищеца, които свидетелстват за факта на владението на В.С.М. и М.А.М. и от които става ясно, че през 2010 г. и през 2011 г. В.С.М. е предприел действия по извършване на промяна в предназначението на процесния имот, като е подал заявление с вх. № 1445/05.08.2010 г. до главния архитект на Община Ковачевци на основание чл.

135, ал. 2 ЗУТ за промяна предназначението на имота.

След като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, Пернишкият окръжен съд приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявените искове са с правно основание чл.189, ал.1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал.3 ЗЗД за 2 разваляне на договор за продажба на недвижим имот, оформен с НА № ***, т.***, н.д. № 874/2019г. на нотариус Б.К.; чл. 189, ал.1, изр. второ, предл.1, вр. чл. 55, ал.1 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД - за сумата от 105 615 лева, представляваща платена на отпаднало основание продажна цена на недвижим имот и 13 113,86 лева - законова лихва върху сумата от 105 615 лв. от 19.12.2019г. до 09.03.2021г.; чл. 189, ал.1, изр. второ, предл.второ ЗЗД - 4 200 лева - платени нотариални и държавни такси; 3 200 лева платена комисионна на брокер; чл. 189, ал.1, изр. трето, вр. с чл. 88, ал.1 ЗЗД – за сумата от 13 800 лв., представляваща обезщетение за вреди за стойността на извършени подобрения в имота.

По отношение на иска са с правно основание чл. 189, ал.1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал.3 ЗЗД за разваляне на договор за продажба на недвижим имот, оформен с НА № ***, т.***, н.д. № 874/2019г. на нотариус Б.К.:

Съгласно чл. 189, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД, ако продадената вещ принадлежи изцяло на трето лице, купувачът може да развали продажбата по реда на чл. 87 ЗЗД. В този случай продавачът е длъжен да върне на купувача платената цена и да му заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта. За другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението.

Развалянето на договорите, с които се прехвърлят вещни права върху недвижими имоти става по съдебен ред - чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Съгласно задължителните разяснения, дадени с Тълкувателно решение № 1/2019 г. от 02.07.2021 г. на ОСГТК на ВКС, договорът за прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се 3 разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД е допустим. Поради това и предявения иск следва да се разгледа по същество.

За основателността на иска чл. 189, ал.1 ЗЗД, вр. чл. 87, ал.3 ЗЗД ищецът следва да установи в условията на пълно и главно доказване следните предпоставки: 1/ да е сключен валиден договор за покупко-продажба с ответника, с предмет – вещни права върху описания недвижим имот; 2/. Да са налице самостоятелни вещни права на трети лица върху процесния имот, които да са противопоставими на продавача, съответно – купувача като негов частен правоприемник. Без значение е дали евикцията е осъществена или евентуална, тъй като законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция (решение № 261 от 9.10.2012 г. на ВКС по гр. д. № 390/2012 г., II г. о., ГК, решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр. д. № 1872/2010 г., ВКС, IV г. о. и др.).

По делото не се спори, че между ищеца и ответника е бил сключен посочения в исковата молба договор, с твърдяното съдържание, а и приложеното заверено копие на НА № ***, т.***, н.д. № 874/2019г. на нотариус Б.К. установява това обстоятелство. От цитираното писмено доказателство - Нотариален акт № ***, том ***, рег. № ***, н. д.

№ 874/2019г. на нотариус Б.К., с рег. № *** на КЧСИ, се установява, че при изповядване на сделката, обективирана в посочения нотариален акт продавача Р. Б. И. се е легитимирал като собственик на процесния имот посредством Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № ***от ***, том ***, рег. № ***, дело № 544/2017г. на нотариус Б.К., рег. № ***, с район на действие РС – ***. Последният е приет като доказателство по делото (в заверено копие) и от съдържанието му се установява, че Р. Б. И. е придобил правото на собственост в пълен обем върху процесния имот на 17.10.2017г. от М.А.М. и В.С.М. по силата на възмездна сделка.

От приетото по делото заверено копие на Нотариален акт за замяна на недвижими имоти, находящи се в ***, общ. ***, ***област срещу моторно превозно средство /лек автомобил/ № ***том ***рег. № ***, дело № 726 от 2008г. на нотариус М.Д., вписан под № ***в регистъра на Нотариалната камара, се установява, че на 25.09.2008г. В. С. М. и съпругата му М.А.М. са продали на К.Ж.А. и съпругата му С.К.С. два недвижими имота, сред които и процесният.

По делото е прието влязло в сила на 23.01.2024г. Решение № 12 от 09.01.2023г., постановено по в. гр. д. № 617/2022г. на Окръжен съд – Перник, с което е потвърдено Решение № 68/16.05.2022г., постановено по гр. д. № 411/2021г. по описа на Районен съд – Радомир в частта, в която е признато за установено по предявен иск от К.Ж.А. и С.К.С. срещу П. Е. И., че К.А. и С.С. са собственици на следния недвижим имот: незастроен поземлен имот с площ от 5051 кв.м., находящ се в местността „***" в землището на ***, община ***, област ***, съставляващ имот пл.***, кв.***, определен с Околовръстен строителен полигон на ***, одобрен със Заповед РД - 02 14 - 150/1991 г. — ПИ с идентификатор *** (стар №***) при граници: имот на наследници на И. и Я.П.; имот /ливада/, стопанисван от Общината; имот /дере/, стопанисван от Общината; имот на А.Й.П.; язовир на ПЕ „Хидромелиорации", а по скица с граници: имот пл.№***на А.Й.П., Язовир на МЗХП - ХМС, имот на наследници на Я. и И. П., имот пл.№***, имот пл. №***и имот пл.№***- всички от квартал *** на Околовръстния строителен полигон на ***, община ***. Т.е. съдът е 4 признал за установено по отношение на настоящия ищец, че К.Ж.А. и С.К.С. са собственици на процесния недвижим имот.