Решение № 354 от 12.03.2026, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 354 гр. Русе, 12.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Дарин Н. Йорданов при участието на секретаря Ширин Енв. Сефер като разгледа докладваното от Дарин Н. Йорданов Гражданско дело № 20254520106294 по описа за 2025 година

Претенцията на ищцовото дружество „КОРЕКТА ЕСТЕЙТ”ООД се основава на твърдения, че с ответницата са били в договорни отношения по договор за посредничество за продажба на недвижими имоти, както следва: На *** г. ответницата сключила с тях възлагателен договор, съгласно който ищецът трябвало да търси за нея, и да й представи два недвижими имота по посочени параметри като квадратури и приблизително местоположение, а при намиране на подходящ имот да организира оглед, след който ответницата да вземе решение дали да закупи предлагания имот.

Също така ищеца като изпълнител поел задължение да извърши и всички обичайни за такъв посреднически договор действия по информация на страните за процеса по сделката, да осъществи връзка между тях, включително до готовност за сключване на окончателната сделка в нотариална форма. Срещу тези негови задължения кореспондирало насрещно задължение на възложителя да заплати възнаграждение в размер на 3% от реално уговорената цена на имотите. Срокът за плащане бил - в деня на подписване на окончателният договор. Ищецът изпълнил задълженията си по договора като първо намерил и предложил на ответницата тристаен апартамент в близост до ***. В резултат на това на *** г. била осъществена нотариална сделка и ответницата заплатила уговорената комисионна. Поради липса на средства отложила покупката на втория имот с няколко месеца. През м. март 2025 г. подновила търсенето на втори имот. Такъв бил намерен и на *** г. ищецът организиран оглед, в резултат на което ответницата харесала предлагания имот и е изявила желание да го закупи.

1

Огледът бил протоколиран в предварително напечатана бланка, в която била посочена и цена на имота - 155 хиляди евро. Протоколът бил подписан от ответницата.

Постигнато било съгласие между купувач и продавач. Още при огледа ответницата настоявала да плати капаро и да подпише предварителен договор, но била разубедена от управителя на ищцовото дружество, тъй като нямало яснота дали ответницата ще осигури пълно финансиране и това било предпоставка за евентуална загуба на капарото. Впоследствие ищецът съдействал на ответницата, за да получи финансиране и в крайна сметка тя поела допълнително задължение по допълнителен кредит от 50 000 лева. Междувременно ищецът й съдействал и за снабдяване с документи и посредничел при уговаряне на окончателните условия на сделката. Впоследствие на *** г. след позитивното развитие на въпроса с финансирането бил сключен договор за посредничество при покупката на недвижим имот, в който вече е посочен конкретно избрания от ответницата апартамент. Уговорено било плащане на възнаграждение за посредничество като конкретна сума - 9000 лв., което точно съответствало на 3% от уговорената цена от 155 хиляди евро. Уговорено било и плащането да става на три вноски с посочени падежи. Сделката за продажба на този имот била сключена на *** г., с оглед на което ищеца издал фактура за цената по договора за посредничество за закупуването на имота. Ответницата платила половината от сумата с превод от регистрирана нейна частна практика като лекар под името на фирма на ЕТ „*** – Т.

П.“. След това плащане ищецът изчакал и останалата част от плащането, което следвало съобразно уговорки между тях трябвало да бъде направено до *** г., но без резултат. Потърсил комуникация с ответницата, но тя не отговаряла и след изчакан допълнителен период от време ищецът приел, че неплащането на остатъка се дължи на нежелание на ответницата. Предприел и действия по обезпечаване на бъдещ иск, който е заведен по настоящото производство. С оглед изложеното претендира за осъждане на ответницата да му заплати остатъка от възнаграждение по посреднически договор от *** г. в размер на 4500 лв., ведно със законната лихва и разноските по делото, в т.ч. и тези по обезпечителното производство.

Ответницата Т. Й. П. оспорва иска. Не оспорва, че страните са били в договорни отношения по посредничество за закупуване на недвижими имоти. Не оспорва сключването на договора от *** г., като посочва, че са посочени два апартамента. Единият бил с посочена ответна цена, а другия без такава. Не оспорва подписването на договора за посредничество при покупката на недвижимия имот от *** г. за втория закупен от нея апартамент. Счита обаче, че не е логично след като веднъж е сключен договор за посредническа услуга за това жилище да се сключва нов договор - от *** г. Позовава се на това, че в договора от *** г. е уговорено възнаграждение като 3% от реално договорената продажна цена. Счита, че такава е посочената в нотариалния акт при сключването на сделката за втория закупен имот, а именно 120 хиляди евро, т.е. възнаграждението е 7000 лв., а не 4650 евро. Цената на 2 втория закупен имот била платена изцяло с ипотечен кредит и оспорва твърдението на ищеца, че е осигурил финансиране в размер 50 000 лева. Твърди, че е платила цената за посредничество по първия апартамент, а именно 3% от 100 хиляди евро, но действителната продажна цена и за този апартамент била отразената в нот. акт при изповядване на сделката за него – 120 000 лева. Заплатила по-висока цена от тази която съответствала на 3% от 120 000 лв., защото имало уговорка и за второ жилище – изявление на адв. В., пълномощник на ответницата в първото с.з. по делото и „Защото госпожата, тя си е написала платежното, направо си го бута. Тя иска толкова пари“ – ответницата в същото с.з.

За да се произнесе съдът съобрази следното:

На *** г. между страните по делото е сключен възлагателен договор за договор за посредничество при покупка на недвижим имот /в препис на л.5 от делото/. С договора ответницата е възложила на ищеца да търси и да й предложи за покупка два недвижим имота в град Русе - 1) тристаен апартамент в близост до *** или до *** и 2) двустаен апартамент с гледка към р. Дунав, срещу което му се дължи възнаграждение в размер на 3 % (три процента) от реалната уговорена цена на имота. Посочени са два конкретни имота с посочени адрес, които отговарят на изискванията на възложителя по договора с посочени офертни цени от 100 000 евро и 155 000 евро, които са вписани в позиции №1 и №2 в нарочен формуляр/таблица/, инкорпориран в договора като са посочени дати на вписванията – *** г. и *** г. и са положени подписи за възложителя.

Първият имот е закупен от ответницата на *** г., за което е съставен нот. акт от същата дата, в който продажната цена е посочена като 120 000 лв. Не се спори, че ответницата е заплатила 6000 лв. комисионна за посредничеството за закупуване на имота по позиция №1. На *** г. между страните е сключен последващ договор за посредничество при покупка на недвижим имот /в препис на л.6 от делото/. Предмет на същия е посредничество за покупката на недвижим имот, подробно описан и съвпадащ по характеристика адрес с този по позиция №2 от договора от *** г.

Уговорено е, че изпълнителят се задължава да съдейства за сключване на предварителен договор и нот. акт, както и за събиране на съпътстващи документи. В чл.7 от договора е уговорено възнаграждение за изпълнителя в размер на 9 000 лв., платимо на три вноски, последната с падеж – 2 месеца след подписване на нот. акт. На *** г. е сключена сделката по продажба на имота между св. А. Д. като продавач и ответницата – като купувач. Посочената в нот. акт продажна цена е 120 000 лв. По делото се установява че за тази сделка е бил сключен и предварителен договор/ в препис на л.29 и л.30 от делото/, съгласно който продажната цена на имота е 155 000 евро. Същата се потвърждава и от показанията на св.Д., който установява че не е бил склонен да направи и не е направил отстъпка от цената, която ответницата е считала за завишена и е имала затруднения по осигуряване на фанансирането на сделката, че е 3 получил именно 155 000 евро изцяло по банков път на две части, от които едната част за „подобрения и обзавеждане“. Установява още, че след подписването на предварителния договор и получаване на капаро е започнал да подготвям документи за самата сделка, а ответницата със съдействието на брокерката подготвяла кредита, който да получи за сделката. Последното обстоятелство се потвърждава и от писмена документация – онлайн кореспонденция с банкови клонове/в преписи на л.32-л.35 от делото/. Не се спори, че след изповядването на сделката по нот. акт №*** г. ответницата е заплатила на ищеца възнаграждение по договора за посредничество при покупката на този имот само в размер на 4 500 лв.

При така установеното съдът приема, че предявеният иск е изцяло основателен.

Безспорно се установява, че между страните по делото е налице валидно възникнало договорно правоотношение за търговско посредничество по чл. 49 от ТЗ, с изпълнител - ищцовото дружество и възложител - ответницата, поради което за него следва да намерят съответно приложение разпоредбите на чл. 49 и сл. от ТЗ, в който смисъл е Решение № 37 от 27.04.2012 г. на ВКС по т. д. № 1143/2010 г., I т. о., ТК.

Посредническият договор е неформален договор, по силата на който посредникът се задължава срещу определено възнаграждение да извърши необходимата работа по сключване на една или повече сделки. Предмет на договорът за посредничество е не извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на сделки.

Посредническият договор може да бъде сключен преди, по време и след изпълнение на сделката, като спада към така наречените абсолютни търговски сделки, т.е. счита се за търговска сделка, независимо от това дали лицата, които го сключват, са търговци.

В случая съдържанието на договора се определя не само от първоначалния възлагателен договор от *** г., каквито доводи излага ответницата, но и от сключения на *** г. договор за посредничество. Сключването на същия е в рамките на свободата на договаряне, регламентирана в чл.9 от ЗЗД – „Страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави“ и доразвита в чл.20 от ЗЗД – „Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили. Договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона“. Изменението по смисъл на чл.20 от ЗЗД може да е в различен обем, вкл. и/или само по отношение на уговорената цена по договора. В случая тя е изменена от „3% от реално уговорената цена“ на „9 000 лв.“. Няма законово или друго ограничение двете да не съвпадат като размер, т.е да няма изменение. Доводите на ответницата, че цената за осъществената от ищеца посредническа услуга е различна сума не почиват на установените по делото факти и волята на страните, изразена в сключения между тях договор от *** г. и са 4 неоснователни. След като ответницата е изплатила само половината от уговореното възнаграждение и няма основание за освобождаването й от отговорност по договора за остатъка от цената, то предявеният иск се явява основателен и следва да се уважи в пълен размер.

На осн. чл. 78 ал.1 от ГПК разноските по делото са в тежест на ответницата.

По изложените съображения съдът

РЕШИ:

ОСЪЖДА Т. Й. П., ЕГН:********** от гр.Русе да заплати на „КОРЕКТА ЕСТЕЙТ”ООД-Русе с ЕИК: 204471279 сумата в размер на 2 300,81 евро (равностойност на 4500 лв. съгласно курса определен със закона съобразно ЗАКОНА ЗА ВЪВЕЖДАНЕ НА ЕВРОТО В РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ, Обн. ДВ. бр.70 от 20 Август 2024 г.) – неизплатен остатък от договорно възнаграждение за посреднически услуги при покупка на недвижим имот по договор за посредничество при покупка на недвижим имот, сключен на *** г., ведно със законната лихва върху сумата от 30.10.2025 г. до окончателното плащане, както и 1 529,27 евро – разноски по делото.

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването на препис на страните пред Русенския окръжен съд.