Определение № 1621 от 30.03.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1621 гр. София, 30.03.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ 1-ВИ СЪСТАВ, в закрито заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Снежанка Николова

Членове:

Гергана Никова

Соня Найденова като разгледа докладваното от Гергана Никова Касационно гражданско дело № 20248002104056 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по процесуално допустима касационна жалба вх.№ 15313 от 02.09.2024 г., подадена от етажните собственици в Етажна собственост с адрес гр. Обзор, м. „Южен плаж“, бл. „С-Компас“, чрез адвокат И. А. от АК – Варна срещу въззивно Решение № 688 от 23.07.2024 г. по в.гр.д.№ 818/2024 г. на Окръжен съд – Бургас, III възз.гр.състав.

Ответникът по касация „Бляк Сий Инвестмънт Тръст” ЕАД е депозирал отговор чрез адвокат А. Д. от АК – Варна. Възразява срещу наличието на основания за допускане на жалбата до разглеждане по същество, както и срещу основателността й. Претендира разноски.

По наличието на основания за допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Второ г.о., намира следното:

С обжалваното решение е потвърдено Решение № 5 от 07.01.2024 г. по гр.д.№ 1225/2022 г. на Районен съд - Несебър, с което са прогласени за нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД по иск на „Бляк Сий Инвестмънт Тръст” ЕАД срещу собствениците на Етажна собственост на сграда с идентификатор № *** по КККР на гр. Обзор – С-Компас, община Несебър, с адрес гр. Обзор, общ. Несебър, обл. Бургас, местност „Южен плаж“, взетите решения на общо събрание на Етажната собственост в сграда с идентификатор № *** по КККР на гр. Обзор – С-Компас, проведено на 03.10.2022 г., поради тяхната привидност, като взети при липса на компетентност на общото събрание, поради действието на изключението по чл. 2 ЗУЕС.

Въззивният съд е приел, че правното основание на предявения иск за установяване на нищожност на решение на ОС на ЕС е чл. 124, ал. 1 ГПК. Твърденията на ищеца в исковата 1 молба и уточненията към нея относно неприложимост на общия режим на управление на етажна собственост по ЗУЕС в конкретния случай, поради наличието на затворен комплекс по чл. 2 ЗУЕС, обуславят допустимост на предявения самостоятелен, главен иск за установяване на нищожност на решения на Общото събрание на етажната собственост.

Установено е, че с нотариален акт № 34 от 10.06.2004 г. на нотариус № 208, нотариален акт № 42 от 28.06.2004 г. на нотариус № 208 и н.а.№ 160 от 16.07.2004 г. на нотариус № 208, ищцовото дружество „Бляк сий инвестмънт тръст” ЕАД-Варна (правоприемник съгласно чл.

263 ТЗ на „Бляк сий инвестмънт тръст мениджмънт” ЕООД) е придобило собственост върху незастроени поземлени имоти - УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор – “Южен плаж”, община Несебър. В полза на дружеството е издадено едно разрешение за строеж от 20.09.2006 г. на главния архитект на Община-Несебър за построяване на цялата „Жилищна група”, съгласно одобрени на 11.06.2006 г. проекти за изграждане на жилищната група и представени предварителни договори за свързването с електрическата и водопреносната мрежи. След изграждането на жилищната група, е издадено едно разрешение за ползване СТ-12-820 от 18.08.2008 г. на началник ДНСК – гр. София, отнасящо се до всички сгради (четири на брой), съоръжения и връзки (ел. и ВиК), изградени в УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор. Отделни разрешения за строеж и съответни актове за ползване са издадени: през 2007 г. за строеж „резервоар”, въведен в експлоатация на 10.12.2009 г., за басейн с обем 214,90 куб.м. между сграда А, регулационната линия и помпената станция, въведен в експлоатация на 10.12.2009 г. и за басейн с обем 111 куб.м. между сгради А и Б, въведен в експлоатация на 10.12.2009 г. – всички находящи се в комплекса и разположени в поземления имот, собствен на ищцовото дружество.

В представения по делото техническия паспорт рег.№ 052 от 16.02.2019 г. е отразено, че жилищната група включва сгради А, А1, В, В1, С, С1, D, D1, D2, СПА, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали за тихи игри в сграда D, кафе-бар, офис в сграда D2, а съгласно уведомително писмо на кмета на Община Несебър от 09.01.2012 г. тази жилищна група представляваща комплекс „YOO OBZOR BULGARIA”, включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с идентификатор № ***, вкл. сграда „C” с идентификатор № ***, е вписан в регистъра при общината по чл. 46б ЗУЕС като жилищен комплекс от затворен тип.

От приетото по делото заключение на съдебно-техническата експертиза е установено, че в поземления имот УПИ ХІ 1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор, Южен плаж, с идентификатор № *** по КККР на гр. Обзор, собствен на ищеца по делото, са изградени четири отделни сгради. Поземленият имот с ид.№ *** по КККР на гр.

Обзор, с площ от 15 294 кв.м., е идентичен с УПИ ХІ-1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. Обзор, в който е изградена жилищната група. В поземления имот съгласно издадените разрешения за строеж са изградени и басейн, открит паркинг, водомерна шахта, резервоар, които са въведени в експлоатация. Освен съоръженията по инвестиционния проект, допълнително е изграден басейн от 214,90 куб.м., който попада само частично в поземления имот, в който е изградена жилищната група, кабинката на охраната е поставена извън процесния имот, на място, откъдето може безпрепятствено да се наблюдава изцяло пътят 2 пред комплекса. Изградена е пешеходната пътека, преминаваща по северната граница на имота, водеща към пясъчната ивица. Поземленият имот ***, ведно с поземлен имот *** (където частично попада новоизграденият басейн) са оградени по очертанията съгласно приложена скица с каменни зидове на различна височина, зелени огради от туя и оградна мрежа, като единственият достъп за външни лица е от пешеходна алея от северната част на имота, свързваща имота с пътя от запад и с пясъчната ивица на морето. Процесният имот се охранява с жива охрана и видео наблюдение, като входа на описаната пешеходна алея е в близост до офиса на жилищния комплекс, където се посрещат и изпращат собствениците на апартаменти. В процесния имот са изградени пет портала метален за нуждите на басейна, заключващ се с катинар, вход с карти и ролетна врата, подход към подземен паркинг с бариера, подход - рампа за пожарни коли, портал - метален с катинар - за обслужване на басейни между блок А и блок В, основен портал с бариера и карти с видео наблюдение и жива охрана. Сградите в имота са с предназначение - за жилищни апартаменти и апартаменти със сезонен характер, със самостоятелни за всяка отделна сграда инсталации и връзки.

Видно от представения протокол от 03.10.2022 г., на посочената дата е било проведено общо събрание на етажна собственост (ОСЕС) на сграда с № ***, представляваща блок С – Компас от жилищната група в комплекса, на което са били взети решения, за избор на управителни и контролни органи, за откриване на сметка на етажната собственост и за определяне на лице, което ще оперира с нея, за определяне и приемане на бюджет на етажната собственост, за формиране на фонд „непредвидени разходи” и фонд „резервен”, за определяне на реда за разпределение на разходите и др. в този смисъл.

От представените документи за собственост, а и съгласно отразяванията в протокола от 03.10.2022 г., e установено, че ищецът по делото притежава в сграда с ид.№ ***, представляваща блок С – Компас, от жилищната група в комплекса, самостоятелно обособен обект склад с идентификатор ***, ведно със съответни идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. Отделно от това не е спорно и е установено по делото, че ищцовото дружество е собственик на поземления имот, върху който са изградени четирите сгради и съоръженията в комплекса и е негов инвеститор по смисъла на ЗУТ и ЗУЕС.

От допълнителното заключение на вещото лице В., изпълнено при проследяване на представени от ищеца документи в няколко тома, приложени към делото, е установено, че в процесната сграда блок С – Компас има 53 самостоятелни апартамента. От таблица 1 към заключението става ясно, че за една част от самостоятелните обекти между ищеца по делото в качеството му на инвеститор и собствениците на отделните обекти, са били сключени договори за управление и поддръжка още през 2008 г. (преди влизане в сила на ЗУЕС на 01.05.2009 г.), за други – през 2009 г. и сл., като последният договор е сключен през 2020 г.

Вещото лице сочи, че към всички предварителни договори за покупко-продажба, които ищецът като продавач и бъдещите собственици на самостоятелни обекти като купувачи са сключвали след 2007 г., неразделна част са били договори за управление и поддръжка на комплекса. Видно от приложенията, като предмет на договора е посочено възлагане от 3 страна на собствениците на ищцовото дружество да поддържа, обслужва и осъществява организационно техническо и административно управление на процесния жилищен комплекс, което включва множество изрично посочени действия и задължения за ищеца, включително, поддръжка и почистване на общите части на сградите, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в комплекса, осъществяване на охраната на комплекса, извършване на услуги във фитнеса, плувния басейн, осигуряване на безплатно ползване на зала, сауна и джакузи в работно време и пр. Вещото лице сочи, че при проверка за актуалните собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда от комплекса и за сключените с ищеца договори за управление се установява, че има 18 сключени писмени договора за управление, вписани в СП, 23 сключени договора за управление, които не са вписани в СП, като за 10 самостоятелни обекта вещото лице не е установило сключени договори за управление с ищеца.

На 03.01.2022 г. е сключен договор между ищцовото дружество и „Сим секюрити” ЕООД за организиране и осъществяване на денонощна физическа охрана на процесния комплекс срещу платимо от ищцовото дружество договорено възнаграждение.

Представен е договор от 02.02.2015 г., сключен между ищцовото дружество и „Лифтком сервиз” ЕООД за абонаментно обслужване на асансьорите, находящи се в четирите сгради от комплекса, срещу платимо от ищцовото дружество възнаграждение.

Представен е договор от 20.04.2022 г., сключен между ищцовото дружество и „Сън гардън ЛД” ЕООД за абонаментно поддържане на външно озеленяване на парковото пространство на територията на жилищния комплекс, срещу платимо от ищцовото дружество възнаграждение.

Представен е договор от 01.05.2022 г., сключен между ищцовото дружество и „Етти 99” ЕООД за провеждане на борба с битови вредители, обследване и обработка на жилищния комплекс чрез дизенсекционни и дератизационни услуги срещу платимо от ищцовото дружество възнаграждение.

Представени са и доказателства за извършени плащания от страна на ищцовото дружество на уговорените възнаграждения за договорените услуги по посочените договори, както и доказателства за други извършени плащания за изпълнение на задълженията по управление и поддържане на общите части от сградите и общите за ползване части от комплекса.

Липсват данни някой от собствениците на самостоятелни обекти в комплекса и в частност – на такива в процесната сграда, да е направил възражения срещу предоставените услуги по поддръжката и управлението му от ищеца, считано от въвеждането му в експлоатация и до момента на взетите решения от ОСЕС на сграда С.

От правна страна е съобразено, че с чл. 2, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост, в сила от 01.05.2009 г., е предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. С допълненията – ДВ, бр. 57 от 2011 г., е въведено изискване договорът да бъде вписан от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект, като след вписването той е противопоставим на 4 неговите последващи приобретатели.

Въззивният съд е приел, че сградата с идентификатор *** е етажна собственост, разположена в комплекс от затворен тип по смисъла на чл. 2 ЗУЕС вр. § 1, т. 3 ЗУЕС.