Решение № 1944 от 03.04.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1944 гр. София, 03.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Виолета Йовчева

Членове:

Димитър Ковачев

СТОЙЧО Т. ПОПОВ при участието на секретаря Емилия М. Вукадинова като разгледа докладваното от Виолета Йовчева Въззивно гражданско дело № 20211100514441 по описа за 2021 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

С решение от 19.07.2021г. по гр.д. № 27593/2020г. на СРС, 39 състав е отхвърлен предявения от Й. С. С. и Д. Г. С. срещу „Н И.“ ЕООД иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД за заплащане на сумата 3911. 66 лв., представляваща подлежаща на възстановяване парична сума по сключено между страните споразумение – разписка от 02.03.2020г., ведно със законната лихва от 29.06.2020г. до окончателното изплащане и са присъдени разноски съобразно изхода на спора.

Въззивниците – ищци обжалват решението изцяло като неправилно и необосновано. Твърдят, че процесната сума, представляваща заплатена резервационна такса, подлежи на възстановяване, поради виновно неизпълнение от страна на ответното дружество на договореното между страните в споразумението – разписка от 02.03.2020г. относно крайния срок за сключване на окончателен договор – 30.03.2020г. Поддържат, че към 01.04.2020г. е отпаднала правната връзка между страните, поради което нормата на чл. 87 ЗЗД не може да бъде приложена. Излагат съображения, че е налице виновно неизпълнение на ответника относно задължението му за представяне на всички документи за собственост на продавания имот и на задължението му да спре предлагането на имота на трети страни. Моли съда да отмени обжалваното решение и да постанови друго, с което да уважи предявения иск, с присъждане на разноски.

Въззиваемият – ответник „Н И.“ ЕООД оспорва подадената въззивна 1 жалба като неоснователна, по подробно изложени в писмен отговор съображения. Поддържа, че по делото не е доказано надлежно разваляне на процесното споразумение по реда на чл. 87 ЗЗД от страна на ищците, отделно излага, че не е налице негово виновно неизпълнение. Твърди, че единственият релевантен за сделката документ, с който не е разполагал към 30.03.2020г., е било удостоверението за данъчна оценка, но същото е издадено на 01.04.2020г. Поддържа, че забавата за издаване на удостоверението за данъчна оценка само с един ден е незначителна и в периода на обявеното в страната извънредно положение не е била пречка за сключване на окончателен договор, като към 30.03.2020г. всички останали документи са били налице. Излага подробни доводи, че съгласно събраните гласни доказателства, ищците са направили отказ от сделката, след като са били поканени от него с нотариална покана за изповядване на сделката при уговорен час при нотариус на 07.04.2020г., но същите не са се явили. Моли съда да потвърди решението, с присъждане на разноски.

Софийски градски съд, като обсъди становищата и доводите на страните и събраните по делото доказателства в рамките на въззивната жалба и по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК, приема за установено следното:

При извършената проверка по реда на чл.269, предл.1 от ГПК, настоящият съдебен състав установи, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Предявена е от ищците Й. и Д. С.и искова молба, с която е заявен петитум за заплащане от страна на ответника на сумата 3 911. 66 лв., представляваща според обстоятелствената част на исковата молба заплатено стоп-капаро от 2000 евро за закупуване на жилище, съгласно сключено между страните споразумение – разписка от 02.03.2020г. В исковата молба са изложени твърдения, че със споразумението страните са се уговорили в срок до 20.03.2020г., удължен с последващ анекс до 30.03.2020г., ответникът, в качеството си на собственик и продавач на описаното в договора – жилище, да подготви всички необходими документи за изповядване на сделката пред нотариус, както и да не предлага апартамента на трети лица. Изложени са твърдения от ищците, че ответникът е продължил предлагането на имота и към 30.03.2020г. е бил в обективна невъзможност за сключване на сделка в нотариална форма. С оглед изложеното, е заявен петитум за връщане на получената от ответника сума в левовата й равностойност от 3911. 66 лв., поради неизпълнение на договорените задължения от ответното дружество по цитираното споразумение – разписка. Същите обстоятелствена част и петитум на исковата молба са заявени от ищците и в уточнителна молба от 16.02.2021г.

СРС е разгледал иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД, след допуснато уточнение на исковата молба във връзка с изрични указания на съда.

Посочената от СРС правна квалификация само по чл. 55, ал.1, пр. 3 ЗЗД, независимо, че е дадена след указания от съда и ново поредно уточнение на исковата молба от ищците, не обвързва настоящия въззивен състав. С 2 оглед изричните твърдения, че процесната сума е дадена като стоп-капаро, но и като обезпечение изпълнението на договора и ответникът – продавач дължи връщането й, поради негово неизпълнение на договора между страните, предявеният иск следва да се квалифицира като иск с правно основание чл. 93 ЗЗД, като се претендира връщане на дадения задатък в еднократен размер, в отклонение от диспозитивното правило на чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Въведеното с първоначалната искова молба и последващо уточнение основание за връщане на исковата сума е договорно, а не на плоскостта на неоснователно обогатяване, поради което и не са били налице предпоставките за даване на нови указания за уточнение на исковата молба, при твърденията, че ищците са изправна страна по договор, чието изпълнение е обезпечено чрез плащане на процесната сума и отказ от договора от ответника, в качеството му на неизправна страна. Наличието на твърдения за договорна обвързаност между страните изключва квалификацията на иска на плоскостта на неоснователното обогатяване.

Независимо от изложеното, първоинстанционният съд е разгледал всички релевантни факти по предявения иск, като е обсъдил подробно договорните задължения на страните и тяхното изпълнение, поради което обжалваното решение е процесуално допустимо.

По същество решението е правилно и следва да бъде потвърдено като краен резултат, след преквалификация на спорното право, съобразно гореизложеното.

Безспорно е установено по делото, че с процесното споразумение – разписка и анекс към него, ищците, в качеството на купувачи, са заплатили на ответника, в качеството на продавач, процесната сума, представляваща резервационна такса за заявен сериозен интерес от закупуването на апартамент №1, находящ се в гр. София, в.з. Бояна, ул. *******, подробно индивидуализиран в договора. Съгласно т. 1, продавачът се е задължил да не предлага описания по-горе имот на трети лица за срок до 20.03.2020г., докогато следва да бъде сключен окончателен договор, като резервационната такса може да бъде трансформирана като част от цената по окончателния договор, при заявено желание от страните по споразумението. В т. 2 е уговорено,че резервационната такса не подлежи на връщане от продавача и купувачите не могат да имат каквито и да било претенции към продавача, ако до 20.03.2020г. не бъде сключен окончателен договор по причини, за които отговарят купувачите. Продавачът след тази дата има право свободно да предлага имота на трети лица. Ако двете страни не постигнат съгласие по съществени елементи на окончателния договор, продавачът връща резервационната такса в 3 –дневен срок от датата на установяване на факта, че не е постигнато съгласие – т. 3 от споразумението. Срокът за сключване на окончателен договор е удължен до 30.03.2020г. с анекс от 17.03.2020г.

По делото също не е спорно и установено от събраните писмени и гласни доказателства, че към 30.03.2020г. не е било издадено единствено удостоверение за данъчна оценка на имота, но такова е било издадено на следващия ден - 01.04.2020г. /представено по делото под № 7202002715/; на 02.04.2020г. ответното дружество е отправило до ищците покана за 3 сключване на окончателен договор на 07.04.2020г. в 10 часа при нотариус И.

Н., получена на същата дата от ищците по ел. поща, като към този момент са били налице всички изискуеми документи за сделката. В отговор на отправената покана за сделка, ищците са заявили, че имотът все още се предлага с валидни обяви за продажба, чрез препращане към линкове в сайта имот. бг, като поради тези съображения и липсата на сделка в нотариална форма, са поканили ответника да им възстанови предоставеното стоп - капаро в срок от 2 календарни дни по посочена банкова сметка. На 08.06.2020г. на ответното дружество е връчена нотариална покана от ищците със съдържание, идентично на отговора на поканата на ищците от 02.04.2020г.

По делото е безспорно, че ответното дружество се легитимира като собственик на имота с представения нот. акт № 102/2015г. на нотариус Димитров, както и останалите представени по делото писмени доказателства.

При така изложеното, въззивният съд намира, че възражението на ответника, че процесното споразумение има характер и на валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е основателно. В същото се съдържат съществените условия на окончателния договор – пълно описание на процесния недвижим имот, уговорена продажна цена – 332 491 лева и краен срок за сключване на окончателен договор. Ето защо съобразно уговореното в т. 1 от споразумението, процесната сума освен като резервационна такса /стоп-капаро/, има характер и на задатък по чл. 93, ал. 1 ЗЗД.

Съгласно цитираната разпоредба, задатъкът служи за доказателство, че е сключен договора и обезпечава неговото изпълнение. По ар. от чл. 93, ал. 2, пр. 1 ЗЗД, ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Същата разпоредба е възпроизведена и в т. 2 на споразумението, на която се позовава ответното дружество. Това също налага извод, че страните са придали на процесната сума и характер на задатък. В споразумението липсва клауза, която урежда връщането на задатъка от получилата го страна съобразно нормата на чл. 93, ал.2, пр. 2 ЗЗД – в двоен размер, но нормата е диспозитивна, поради което липсва пречка страната, която е дала задатъка, да претендира връщането му, както е в настоящият казус. Уговореното в т. 3 от споразумението, че продавачът връща резервационната такса, ако двете страни не постигнат съгласие по съществени елементи на договора, е лишено от предмет, тъй като в самото споразумение е постигнато такова съгласие, както бе изложено по-горе. Независимо от изложеното, ищците - купувачи, дали задатъка, на общо основание могат да претендират връщането му при наличие на предвидените в закона предпоставки.

Задатъкът е договорна клауза с акцесорен характер, чрез която се обезпечава изпълнението на задължението и се обезщетяват вредите от неизпълнението, т.е. има потвърдителна и обезщетителна функция. Съгласно правната теория и трайната съдебна практика, задатъкът по своята правна същност представлява способ за извънсъдебно еднстраннно прекратяване на договора, който е по-опростен от предвидения в чл. 87, ал.1 ЗЗД, тъй като уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да 4 дава допълнителен срок за изпълнение по реда на чл. 87 ЗЗД, с предупреждение, че при неизпълнение и в допълнителния срок ще счита договора за развален.

В случая за уважаване на иска с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД следва да бъде доказано по делото наличието на валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък /капаро/; договорно неизпълнение от ответника, като страна, която е получила задатъка; отказ от договора от ищците, дали задатъка, като ищците следва да са изправна страна - да са изпълнили задълженията си по договора или да са готови да престират.

По делото не е доказан горния фактически състав от ищците, чиято е доказателствената тежест.

От представената по делото разменена електронна кореспонденция между страните и от показанията на ангажираните от ответника трима свидетели се установява, че ответното дружество е изправна страна по договора. Единственото негово договорно неизпълнение е допуснатата забава с 1 ден на получаване на удостоверението за данъчна оценка на имота, която забава в периода на обявеното извънредно положение в страната през м. март – май 2020г. действително е незначителна и не налага различен извод, още повече, че не е налице фикс- сделка. Всички останали необходими документи за сключване на договора в нотариална форма са били налице и доводите на ищците в тази връзка са изцяло неоснователни. Описаните в исковата молба, изискуеми за сделката документи, са били налице, а цитираните протокол – решение на дружеството – продавач за продажба на апартамент и заповед за определяне на административен интерес не са необходими за съставяне на нотариалния акт. Декларациите по чл. 264, ал. 1 ДОПК се изготвят при самото сключване на договора.