Решение № 2871 от 29.04.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2871 гр. София, 29.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание на седми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Попова при участието на секретаря Кирилка Анг. Илиева като разгледа докладваното от Даниела Попова Гражданско дело № 20251100106314 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот.

Ищцата И. С. Г. твърди, че на 25.05.2021 г. е сключила с ответника „ГРИЙНЛАЙФ-ДРУЖБА“ ЕООД, в качеството му на продавач и строител, два предварителни договора за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти, находящи се в жилищна сграда със смесено предназначение и подземен гараж, изграждаща се в гр. София, район „Искър“, ж.к. „Нова Дружба“, върху поземлен имот с идентификатор ***, подробно индивидуализирани в договорите, както следва: по първия договор – апартамент А12, заедно с гараж №16, а по втория договор – апартамент А27, заедно с паркомясто №44, ведно с припадащите се към всеки от обектите идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху поземления имот.

Поддържа, че съгласно клаузите на сключените предварителни договори ответникът се е задължил да изгради процесната сграда, а след настъпване на уговорените в договора предпоставки да прехвърли на ищцата правото на собственост върху описаните самостоятелни обекти. Ищцата твърди, че продажната цена на апартамент А12, заедно с гараж №16 е уговорена в размер на 147 800 евро, а продажната цена за апартамент А27, заедно с паркомясто №44 е уговорена в размер на 85 800 евро, като страните са предвидили разсрочена схема 1 на плащане. По договора за апартамент А27 и паркомясто №44 е уговорено плащане на капаро в размер на 21 250 евро при подписване на договора, втора и трета вноска от по 21 250 евро, 12 750 евро след уведомление за акт образец 15, и последна вноска от 8 500 евро. Твърди, че е изпълнила задълженията си, като е заплатила договорените първоначални вноски при сключването им, а впоследствие е извършила и допълнителни плащания по посочените от продавача банкови сметки, като са останали незаплатени 8 500 евро, платими след уведомление за акт образец 16. Независимо от това, ответникът не е изпълнил своите договорни задължения да организира сключването на окончателен договор за апартамент А.27, заедно с паркомясто № 44 в уговорения срок - 30.11.2023 г. / чл. 4, ал. 1 от предварителния договор/. Твърди, че причината за несключването на окончателния договор се дължала на поведение на ответника, който не е организирал прехвърлянето и не е изпълнил своевременно строителните си и договорни задължения. Поради това, с нотариална покана, връчена чрез нотариус на 15.04.2025 г., е поканила ответното дружество за изповядване на окончателните сделки, като ответникът не се е явил и не е изпълнил задължението си за сключване на окончателния договор, с което окончателно демонстрирал отказ или най-малкото – бездействие, по изпълнение на поетите с предварителните договори задължения.

Поддържа, че ответникът е собственик на имота, предмет на предварителния договор, и поради това са налице и предпоставката по чл. 363 ГПК за уважаване на иска. Иска обявяване на предварителния договор за апартамент А.27, заедно с паркомясто № 44 за окончателен, при условие че заплати остатъка от продажната цена, както и присъждане на разноски.

Ответникът „ГРИЙНЛАЙФ-ДРУЖБА“ ЕООД оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че не са налице предпоставките за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД - ищцата не е изправна страна по сключените предварителни договори. Не оспорва сключването на предварителните договори, но твърди, че задълженията за плащане по тях не са изпълнени изцяло от страна на купувача.

Сочи, че съгласно уговорената в договорите схема на плащане, купувачът е следвало да извърши последователни вноски, обвързани с достигането на определени етапи от строителството, удостоверени с актове образец 14, 15 и 16, като заплащането на цялата продажна цена е било предпоставка за сключване на окончателните договори.

Твърди, че ищцата не е изпълнила в пълен обем задълженията си за заплащане на уговорената цена, като част от дължимите вноски не са били 2 заплатени в срок или изобщо не са били заплатени, поради което същата не може да се счита за изправна страна по договора и не разполага с потестативното право да иска обявяване на предварителния договор за окончателен. Навежда възражение за неизпълнен договор по смисъла на чл. 90 ЗЗД, като поддържа, че доколкото купувачът не е изпълнил насрещното си задължение за плащане на цената, за продавача не е възникнало задължение да сключи окончателен договор.

Твърди, че към релевантния момент не са били налице всички договорени предпоставки за сключване на окончателен договор, като сочи, че сградата не е била въведена в експлоатация и не е бил издаден акт образец 16, поради което не е настъпил уговореният момент за финализиране на сделките, при което не може да се приеме, че е настъпила изискуемост на задължението за прехвърляне на собствеността.

Твърди още, че дружеството е предприело действия по изпълнение на строителството съобразно възможностите си и обективните условия, като евентуално забавяне се дължи на независещи от него причини, свързани с административни процедури, съгласувания и други обстоятелства, които не могат да му бъдат вменени във вина.

Оспорва и твърденията на ищцата, че същата е изпълнила добросъвестно задълженията си, като счита, че от представените по делото доказателства не се установява пълно и точно изпълнение на поетите от нея задължения по договора.

При условията на евентуалност заявява, че дори съдът да приеме, че задължението за сключване на окончателен договор е станало изискуемо, то искът следва да бъде отхвърлен поради липса на изправност на ищцата, респективно поради неизпълнение на съществено договорно задължение от нейна страна.

Иска отхвърляне на претенцията.

Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД страната по предварителен договор, спрямо която другата страна е поела задължението да сключи окончателен договор, може да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по този начин се замести волеизявлението на ответника по сключването на окончателния договор.

За основателността на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД се изискват кумулативно следните предпоставки: 1) съществуването на обвързващ страните предварителен договор, с който ответната страна е поела задължението да сключи окончателен договор, сключен в съответна форма; 2) притезанието на ищеца за сключване на 3 окончателен договор да е изискуемо към датата на приключването на устните състезания пред съда; 3) при поето задължение за сключване на окончателен договор с вещно-транслативен ефект, ответникът следва да е собственик на вещта към датата на приключването на устните състезания пред съда и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред (чл.363 ГПК).

Представени по делото писмени доказателства установяват, че страните са сключили предварителен договор от 25.05.2021 г. за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот –апартамент А27, находящ се във вход „А“, заедно с паркомясто № 44, находящ се в жилищна сграда, изграждаща се в гр. София, район „Искър“, ж.к. „Нова Дружба“, по силата на които продавачът „ГРИЙНЛАЙФ-ДРУЖБА“ ЕООД се е задължил да построи със свои средства и да продаде на купувача – ищцата И. С. Г. – процесния недвижим имот, подробно индивидуализирани в предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот - апартамент А27, находящ се във вход „А“, заедно с паркомясто №44, находящи се в Комплекс „Нова Дружба“, Сграда 3, гр. София, на продажна цена в размер на 85 800 евро.

Уговорено е изплащането на цената да стане на няколко вноски, обвързани с достигането на съответни етапи от строителството, удостоверени с актове образец 14, 15 и 16, като част от цената е платима при подписване на договора, а остатъкът – в срокове след уведомяване от страна на продавача за настъпване на съответните етапи.

Представеният договор от 25.05.2021 г. е сключен в писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектираните окончателен договор за продажба – индивидуализирани са обектите на правото на собственост, които се прехвърлят срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума (цена) при разсрочено плащане.

Следователно, договорът е годен юридически факт, породил облигационно правоотношение между страните.

Съгласно чл.16 от договора, той влиза в сила и поражда правно действие с постъпване по сметката на продавача на пълния размер на сумата, представляваща капаро, платена съгласно условията по договора. От представените платежни нареждания се установява, че ищцата е заплатила по сметките на ответника уговорените суми при подписването на договора, с което е изпълнила задължението си да внесе първоначалните вноски, поради което договорът е 4 породил действие за страните.

Съгласно разпоредбата на чл. 4, ал. 2 от предварителния договор продавачът-ответник е поел задължението в срока на договора или до 30.11.2023 г. да построи със собствени сили и материали имота да прехвърли правото на собственост върху същия имот на купувача – ищец. Няма спор по делото, че окончателен договор не е сключен нито на 30.11.2023 г., нито към датата на приключване на устните състезания по делото.

Доколкото ищцата е изпълнила съществената част от възложените й задължения по силата на сключения предварителен договор, без това да е сторено от ответната страна, съдът намира, че считано от изтичането на уговорения срок – 30.11.2023 г., е изискуемо вземането на купувача да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен. Ищцата се явява изправна страна по него, а доводите в противната насока, поддържани от ответника, се явяват неоснователни.

Установява се от доказателствата по делото, че е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка, съгласно условията, които страните са уговорили в предварителния договор.

Правото на строеж се счита упражнено по смисъла на чл. 67 ЗС с изграждането на сградата в степен на груб строеж, или на съответния етап от нея, за който е издадено строителното разрешение. От този момент възникват годни обекти на гражданския оборот, които могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки.

Продавачът по предварителния договор е собственик на имотите към момента на приключване на съдебното дирене в производството по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. В настоящия случай не се спори относно правото на собственост на ответника върху процесните недвижими имоти, като същото се установява от приложения по делото нотариален акт.

Според чл. 362, ал. 1 ГПК при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако според предварителния договор ищцата трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищцата да изпълни задължението си. Липсата на изпълнение на задължението за заплащане на остатъка от цената не е пречка за уважаване на иска по чл. 362, ал. 1 ГПК при наличието на останалите предпоставки за това. При наличието на евентуална субективна невъзможност на ищцата да изпълни задължението си в хипотезата на чл. 362, ал. 1 ГПК, то правните последици, произтичащи от същата, са разпоредени в чл. 362, ал. 2 ГПК и не водят 5 до отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД /решение № 211 от 13.01.2014 г. по т. д.

№ 762/2012 г. на ВКС, I т. о./. Според Тълкувателно решение от 09.05.2023 г. по тълк. дело № 4 от 2020 г. на ОСГТК на ВКС съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена. Заплащането на уговорената цена от купувача, дори когато в предварителния договор е предвидено то да се осъществи преди сключването на окончателния договор, не следва да се разглежда като абсолютна предпоставка за основателността на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и съответно липсата й да има за задължителна последица отхвърлянето на претенцията.