Решение № 52 от 29.02.2024, Районен съд - Мадан

РЕШЕНИЕ

№ 52 гр. гр.Мадан, 29.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – МАДАН в публично заседание на тридесети януари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ при участието на секретаря Елка Ст. Алендарова като разгледа докладваното от СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20235430100104 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба от А. Х. А. против М. С.

Т., с която са предявени обективно съединени искове с правно основание чл.

19, ал. 3 от ЗЗД и чл. 92, ал. 1 от ЗЗД дабъде постановено решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният на 21.10.2021 г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на следния недвижим имот:

МАСИВНА СГРАДА - ГАРАЖ със застроена площ 42 (четиридесет и два) кв. метра южния, находящ се в южната страна на поземлен имот пл.

№47(четиридесет и седем), който участва в УПИ ХI-47 (единадесети отреден за имот четиридесет и седми) в квартал 39 (тридесет и девети) по плана на с.

С., община М., както и да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца неустойка в размер на 3000 лева на осн. чл. 7, ал. 1 от предварителния договор.

В исковата молба се твърди, че на 21.10.2021г между страните бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който двете страни поели задължението да сключат окончателен договор с предмет прехвърляне право на собственост върху процесния недвижим имот. Имотът бил придобит от ответника по наследство от С.Т.М., бивш жител на гр. Смолян, починал на 12.09.201Зг и чрез делба, констатирана с нотариален акт №*, дело №**г на Мадански районен съд. Предварителният договор бил с нотариална заверка на подписите, извършена от нотариус С. Б., с рег. №*при нотариалната камара. Срокът за подписване на окончателния договор изтекъл на 21.10.2022г, съгласно клаузите на договора, като всички условия за неговото сключване към момента на предявяване на иска били изпълнени. Договорената цена в размер на 2000(две хиляди) лева била изплатена от ищеца в деня на подписване на предварителния договор. Поради обстоятелството, че ответника не изпълнил задължението си в договорения 1 срок, на 28.02.2023г ищецът изпратил покана до ответника, с която я поканил да се яви при нотариус С. Б. в гр. Мадан за сключване на окончателен договор. Въпреки това ответникът не изпълнил задължението си да сключи окончателния договор в посочения срок, поради което за ищецът се пораждал правен интерес от предявяване на настоящия иск. В чл. 7, ал. 1 от предварителния договор страните били постигнали договореност, е при неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор от страна на продавача, същият дължи получените до момента плащания от купувача, както и неустойка в размер на 1000 лева. При това положение ответникът дължал връщане на получените до момента плащания от купувача, които били в размер от 2000 лева, както и неустойка в размер на 1000 лева на осн. чл. 7, ал. 1 от предварителния договор. По изложените съображения моли за уважаване на иска.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, чрез назначения особен представител адв. А., с който оспорва иска като неоснователен. Счита, че към исковата молба не са представени доказателства дали ответницата е единствен наследник на вещните права върху гаража. Позовава се на чл. 363 от ГПК, съгласно която разпоредба съдът следи служебно дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, вкл. и дали отчуждителят е собственик на имота.

След преценка на събраните по делото доказателства и във връзка със становищата на страните, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

Между ответницата М. С. Т., в качеството на продавач и ищецът А. Х.

А. в качеството на купувач е сключен предварителен договор, съгласно който страните по него се задължават да сключат окончателен договор за покупкопродажба на недвижим имот, с който М. С. Т. ще прехвърли на А. Х. А. собствеността на следният недвижим имот, придобит по наследство от С.Т.М.

,бивш жител на град Смолян, починал на 12.09.201Зг. и чрез делба констатирана с нотариален акт №*, дело № **г на Мадански районен съд, а именно: МАСИВНА СГРАДА-ГАРАЖ със застроена площ 42 (четиридесет и два) квадратни метра, находящ се в южната страна на поземлен имот пл.№ 47 (четиридесет и седем) който участва в УПИ Х1-47 (единадесети отреден за имот четиридесет и седми) в квартал 39 (тридесет и девети) по плана на село С., община М.. Купувачът се задължава да заплати на продавача срещу прехвърляне на негово име в изискващата се от закона нотариална форма, на съответното право на собственост върху имота цена в размер на 2000.00 (две хиляди) лева, която сума била заплатена изцяло при подписване на предварителния договор. Страните задължили, да сключат окончателен договор в срок до 21.10.2022г. пред нотариус С. Б. при Районен съд - гр. М., рег. № *на нотариалната камара, в кантората му, находяща се в град М., ул.

„О.. Съгласно чл. 7, ал. 1 от договора при неизпълнение на задължението си за сключване на окончателен договор на Продавача, същия дължи връщане на получените до момента плащания от купувача, както и неустойка в размер на 1000 лева. Купувачът дължи неустойка 1000 лева при неизпълнение на задължението да сключи окончателен договор с продавача. Подписите на страните по сключения между тях предварителен договор за нотариално 2 удостоверени с рег. № 2425/21.10.2021 г. по описа на нотариус С. Б..

Като доказателство по делото е приет нотариален акт за собственост върху недвижим имот № *, дело № ** г. съставен от С. Б., районен съдия при Мадански районен съд, въз основа на който С.Т.М. е признат за собственик на втори етаж от триетажна жилищна сграда със застроена площ от 120 кв.м, построена в имот пл. № 47, участващ в парцел XI-47, кв. 39 по плана на с. С. с площ от 1065 кв.м, както и на процесния масивен гараж, със застроена площ от 42 кв.м., южния, ведно с 1/3 ид.ч. от общите части на сгрдата, 1/3 ид.ч. т дворното място и от правото на строеж и 1/3 ид.ч. от таванското помещение, цялото с площ от 113 кв.м.

Като доказателство по делото е прието удостоверение за регулационно положение касаещо имот пл. № 47 по ЗРП на с. С., общ. М. с площ от 834 кв.м, който образува УПИ XI-47, кв. 39 по ЗРП на с. С., общ. М., с площ 1065 кв.м. по ЗРП на с. С., одобрен със Заповед № РД-124 от 18.06.1979 г. В удостоверението е посочено, че имотът е застроен с масивна 3 етажна жилищна сграда със ЗП-21 кв.м. и южен гараж на два етажа със ЗП-27 кв.м.

Приета е и скица, издадена от ОбА – М. касаеща имот УПИ XI-47 по плана на с. С., обл. Смолян.

Представена е покана от А. Х. А. до М. С. Т., съгласно която ответницата е поканена в 10 дневен срок от датата на получаване да се яви в гр. Мадан при нотариус С. Б. за сключване на окончателен договор.

Видно от представеното удостоверение за наследници С.Т.М. е починал на 12.09.2013 г. и е оставил за наследници неговата съпруга А. Т. М., починала на 11.10.2018 г., както и неговия син Т. С. М. и неговата дъщеряответницата М. С. Т., Представено е съдебно удостоверение, издадено от Районен съд Смолян, съгласно което Т. С. М. има вписан отказ от наследството на неговия баща С.Т.М..

Представена е справка за вписвания, отбелязвания и заличавания на С.Т.М., видно от която собствеността върху процесният недвижим имот МАСИВНА СГРАДА - ГАРАЖ със застроена площ 42 (четиридесет и два) кв. метра южния, находящ се в южната страна на поземлен имот пл.

№47(четиридесет и седем), който участва в УПИ ХI-47 (единадесети отреден за имот четиридесет и седми) в квартал 39 (тридесет и девети) по плана на с.

С., община М. не е бил прехвърляна от С.Т.М..

Представена е справка за вписвания, отбелязвания и заличавания за периода от 12.09.2023до 18.12.2023 г. по партидата на М. С. Т., видно от която на 13.08.2021 г. е вписана възбрана върху процесния гараж в полза на Община Мадан и ТД на НАП – Пловдив, офис Смолян. Представено е удостоверение изх. № 586/22.01.2024 г., видно от което задължението по изп. д. № ** г. по описа на ЧСИ С. Д. на длъжника М. С. Т. е в размер на 1484,43 лева.

При така установената по делото фактическа обстановка, съдът от правна страна намира следното:

При така установеното съда приема, че страните са валидно обвързани от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот МАСИВНА СГРАДА - ГАРАЖ със застроена площ 42 (четиридесет и два) кв.

3 метра, находящ се в южната страна на поземлен имот пл.№47(четиридесет и седем), който участва в УПИ ХI-47 (единадесети отреден за имот четиридесет и седми) в квартал 39 (тридесет и девети) по плана на с. С., община М..

Наличието на договор в писмена форма, с конкретно индивидуализиран обект на договаряне и насрещно задължение за плащане на определена цена, включени в подписания договор представляват клаузи на валиден предварителен договор за продажба на вещ срещу цена.

Ищецът е материално правно легитимиран да претендира сключването на окончателен договор, тъй като е изправна страна по валидно сключен предварителен договор, като е заплатил продажната цена в размер на 2000 лева, съгласно изричната клауза по т. II. 2 от договора, който има характер на разписка за получената сума.

Съдът намира, че са спазени особените изисквания на закона касателно прехвърляне на собствеността по чл. 363 от ГПК. Ответницата е едноличен собственик на процесния недвижим имот въз основа на наследяване от нейния баща С.Т.М., доколкото другия наследник – Т. С. М. се е отказал от наследството му, което обстоятелство се установява от представеното удостоверение, издадено от Районен съд Смолян за вписан отказ от наследство. От своя страна праводателят на ответницата С.Т.М. се легитимира като собственик на процесния недвижим имот въз основа на нотариален акт №*, дело №**г на Мадански районен съд.

Вписването на възбрана в полза на Община М. и НАП върху процесния недвижим имот не е пречка за уважаване на претенцията, доколкото ЗЗД не предвижда ограничение в тази насока, а правата на страните по делото и на взискателите по изпълнителното дело, по което е наложена възбраната се защитават от поредността на вписванията.

От представената данъчна оценка на имота се установява, че за имота има задължения в размер на 684,13 лева, за които няма данни да са били погасени в хода на процеса. Наличието на неплатени, от страна на продавача по предварителния договор, данъчни задължения за имота и/или непогасени други негови публични задължения не съставлява пречка за уважаване на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК, съдът не издава препис от решението, с което се уважава конститутивния иск за обявяване на предварителен договор за продажба на недвижим имот за окончателен, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота /в този смисъл Решение № 102 от 21.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 702/2016 г., II т. о./ Ето защо липсата на документи, установяващи липса на задължения за данъци и други публични задължения на праводателя на ищеца, би съставлявало пречка за изповядване на сделката по нотариален ред, съответно за вписването й, но в случая това не съставлява пречка за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, с оглед цитираната по-горе разпоредба на чл. 364, ал. 2 ГПК, приложима за особеното исково производство.

При това положение за ищеца като изправна страна е възникнало правото да иска обявяването на договора за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, а и доколкото ответницата е собственик на процесния имот, предявеният иск е основателен.

4

В съответствие с чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът трябва да бъде осъдена с решението да плати разноските по прехвърлянето на процесния недвижим имот, а именно – нотариална такса по сметка на РС Мадан, съгласно чл. 85 вр. чл. 87 ЗННД, определена по раздел II т. 8 Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер на 56,50 лева, съобразно материалния интерес по договора и 50 лева в полза на Община М., представляваща данък при възмездно придобиване на имущество по възмезден начин (2.5%), съгласно Наредба № 8 за определяне размера на местните данъци на територията на Община М..