Решение № 4973 от 27.08.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4973 гр. София, 27.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Любомир Василев

Членове:

Ваня Н. Иванова

Виктория Недева при участието на секретаря Донка М. Шулева като разгледа докладваното от Виктория Недева Въззивно гражданско дело № 20231100509134 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

С решение № 8723/26.05.2023 г. по гр. д. № 46117/2022 г. по описа на Софийски районен съд, 180 състав, „В.В.“ ЕООД е осъдено да заплати на Агенция „М.“ на основание чл. 232, ал. 2, предл. първо ЗЗД и чл. 92 ЗЗД сумите: 1643,76 лева – дължими наемни вноски п о договор за наем с рег. № 32-311501/26.10.2020 г. на част от недвижим имот – частна държавна собственост, находяща се в митническо бюро „София Запад“, ТД „М.

Югозападна“, представляваща площ от 65,00 кв.м от поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр. София, за периода м. 09.2021 г. – 12.12.2021 г., ведно със законна лихва от датата на подаване на исковата молба - 26.08.2022 г., до окончателно изплащане на сумата, и 159,67 лева – неустойка за забава върху дължимите се наемни вноски, от които 16,85 лева – неустойка върху наемната цена за м. 08.2021 г. за периода 11.08.2021 г. - 13.12.2021 г., 47,19 лева – неустойка за забава върху наемната цена за м.

09.2021 г. за периода 11.09.2021 г. – 26.08.2022 г., 43,12 лева – неустойка за забава върху наемната цена за м.10.2021г. за периода 11.10.2021 г. – 26.08.2022 г., 38,97 лева – неустойка за забава върху наемната цена за м. 11.2021 г. за периода 11.11.2021 г. – 26.08.2022 г. и 13,52 лева - неустойка за забава върху наемната цена за 01-12.12.2021 г. за периода 11.12.2021 г. – 26.08.2022 г., като искът с правно основание чл. 92 ЗЗД е отхвърлен за сумата от 34,52 лева – неустойка за забава върху наемната цена за м. 08.2021 г. за периода 14.12.2021 г. – 26.08.2022 г.

1

Срещу първоинстанционното решение, в осъдителната му част, е постъпила въззивна жалба от „В.В.“ ЕООД, представлявано от управителя В.Б., чрез адв. И. З.. В жалбата са изложени доводи за неправилност на решението в обжалванта му част. Поддържа се, че районният съд неправилно е приел, че процесният договор за наем не е прекратен, въпреки че ответното дружество е представило три молби – от 21.08.2021 г., от 24.08.2021 г. и от 16.12.2021 г., с които е искало прекратяване на договора, които не били съобразени при постановяване на решението. Неправилно били отхвърлени и възражението, че процесните суми не се дължат на основание чл. 6б от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, както и възражението, че ищецът не е изпълнил задължението си по чл. 7.4 от договора. Отправя се искане за отмяна на решението в обжалваните му части и за отхвърляне на предявените искове в цялост.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от Агенция „М.“, представлявана от директора П.Т., чрез юрк. М.Б.-К., с който се излага становище за неоснователност на въззивната жалба. Претендират се разноски за юрисконсултско възнаграждение.

Въззивната жалба е редовна и допустима.

За да постанови обжалваното решение, СРС приема за безспорно установено, че между страните е сключен договор за наем с рег. № 32-311501/26.10.2020 г. на част от недвижим имот - частна държавна собственост, находяща се в митническо бюро „София запад“, ТД М.

Югозападна, представляваща площ от 65,00 кв.м. от поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр. София, въз основа на заповед № ЗАМ-1334/32254548/01.09.2020 г. на директора на Агенция „М.“ и на основание чл. 19, ал. 1 ЗДС и чл. 13, ал. 4 от ППЗДС, за срок от пет години, считано от дата на подписването на договора и при месечна наемна цена 404,44 лв. без ДДС (485,32лв. с ДДС), като съгласно ал. 2 на чл. 4 дължимият наем се заплаща до десето число на месеца, за който е дължим наемът; че площта е предоставена за поставяне на преместваем обект за търговска дейност (павилион за бързо хранене) и разполагане на маси към него; че имотът е предаден на 27.07.2021 г.; че при сключване на договора за наем ответникът е предоставил депозит в размер на 485,00 лева.

Въз основа на доказателствата по делото, СРС приема, че договорът е прекратен на 13.12.2021 г., като ответното дружество не е изпълнило задълженията си за заплащане на наемната цена за периода м. 09.2021 г. – 12.12.2021 г. С отправеното от наемодателя уведомление за едностранно прекратяване на договора е направено и изявление за прихващане на внесения депозит със задължението за месец август 2021 г.

За неоснователно е прието възражението на ответника, че наем за процесния период не се дължи, на основание чл. 6б от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13.03.2020 г., тъй като посочената разпоредба предоставя възможност на представителите на съответната институция за намаляване размера на наемните вноски, но не представлява законоустановено задължение за това.

За неоснователни са възприети и доводите, че ищецът не е изпълнил задължението си, 2 систематизирано в чл. 7, т. 4 от договора, доколкото обектът е приет без възражения, а в самия договор било предвидено, че задължение на наемателя е да осигури свързването на търговския обект с временните връзки към мрежата на техническата инфраструктура, с оглед нормалното функциониране и експлоатация.

По отношение на иска по чл. 92 ЗЗД се приема, че ищецът не е заплатил дължимата наемна цена за исковия период, поради което на основание чл. 16, ал. 1 от договора, същият дължи на ищеца неустойка за забава в размер на законната лихва, считано от единадесето число на всеки месец до датата на депозиране на исковата молба. По отношение на неустойката за забава върху дължимата се наемна цена за месец 08.2021 г., е прието, че претенцията се явява основателна за част от периода, а именно за периода от 11.08.2021 г. до датата, на която ищецът е прекратил същия, а именно до 13.12.2021 г., на която дата с усвояването на внесения от ответника депозит е погасена дължимата се наемна вноска за м.08.2021г., респективно до тази дата се дължи и неустойка за забава.

Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от релевираните въззивни основания в жалбата.

Първоинстанционното решение е валидно. В частта, в която е отхвърлен искът с правно основание чл. 92 ЗЗД за неустойка за забава върху наемната цена за м. 08.2021 г. за периода 14.12.2021 г. – 26.08.2022 г., решението е влязло в сила, а в останалата му част – същото е допустимо.

Въззивният съд напълно споделя фактическите и правните изводи на първоинстанционния съд, поради което по силата на чл. 272 ГПК препраща към мотивите на СРС. По конкретно наведените в жалбата оплаквания съдът намира следното:

Видно от раздел V от процесния договор за наем, същият се прекратява с изтичане на срока му; по взаимно съгласие на страните; от наемателя, след отправено едномесечно писмено предизвестие, в случай че са уведени всички отношения, свързани с договора; от наемодателя, след отправено едномесечно писмено предизвестие, при възникване на необходимост от използване на имота (чл. 12). В чл. 13 е предвидено, че наемодателят може едностранно да прекрати договора без предизвестие: при неплащане на две наемни вноски или поради системното им неплащане в срок от наемателя (три и повече пъти е бил в закъснение за плащане на наемната цена, които закъснения са продължили не повече от пет работни дни); при използване на наетия имот не по предназначение; ако след покана наемателят откаже да сключи допълнително споразумение по чл. 6 (предвиждащ ежегодна индексация на цената съгласно инфлационния индекс, обявен от НСИ); при нарушаване на изрично посочени задължения по договора; при непредоставяне на изрично посочени документи в двумесечен срок от подписване на договора. Съгласно чл. 14 наемодателят може едностранно да прекрати договора с едномесечно предизвестие при: системно неизпълнение на изрично посочени в договора задължения; установяване от страна на наемодателя на неизпълнение на което и да е предписание в проектната документация, одобрена от главния архитект и условията по издаденото разрешение за поставяне.

3

Според чл. 15 наемателят може да прекрати договора: 1. без предизвестие, ако наемодателят не изпълни задълженията си по чл. 7, т. 3 (да въведе във владение на имота наемателя с приемо-предавателен протокол по реда и срока по чл. 3 от договора); 2. с едномесечно писмено предизвестие при неизпълнение от страна на наемодателя на задълженията по чл. 7, т. 4 (да осигури подходящи условия за наемателя да монтира, експлоатира, поддържа и демонтира преместваемия обект в наетия имот, както и да извърши необходимите монтажни работи по свързване на обекта с временни връзки към мрежите на техническа инфраструктура или техни отклонения в имота) и т. 5 (да оказва необходимото съдействие за безопасна експлоатация, охрана и сигурност на търговския обект).

Не могат да се възприемат доводите на въззивника, че договорът е бил прекратен едностранно от наемателя на дата, предхождаща 13.12.2021 г. Видно от материалите по делото, с молба от 23.08.2021 г. до директора на Агенция „М.“ и началника на отдел „Финанси, управление на собствеността и разпореждане със стоки“ при ТД „Митница – София“, управителят на „В.В.“ ЕООД е уведомил, че не могат да пуснат обекта в експлоатация, тъй като процедурата по свързване на имота в електропреносната, водопреносната и канализационната мрежа е времеемка и изисква голяма финансова инвестиция. Поради това е отправил искане страните да се споразумеят в рамките на шест месеца дружеството-наемател да бъде освободено от задължение за заплащане на наем. В случай че молбата не бъде уважена, е направено искане договорът да бъде прекратен, считано от 24.08.2021 г.

С молба от 24.08.2021 г. на управителя на „В.В.“ ЕООД до директора на агенция „М.“ е направено повторно искане за „шестмесечен гратисен период“, като в противен случай се иска прекратяване на договора по взаимно съгласие, считано от 24.08.2021 г.

С молба от 16.12.2021 г. управителят на „В.В.“ ЕООД прави искане да бъде освободен от задължение за заплащане на наем от август 2021 г. до онзи момент на основание чл. 6б, ал. 1 от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, евентуално на основание чл. 15, т. 2 от договора.

Предвид изложеното, с оглед липсата на данни за изразено от наемодателя волеизявление за прекратяване на договора по взаимно съгласие, въззивният съд споделя изводите на първата инстанция, че процесното облигационно правоотношение е било прекратено от наемодателя на основание чл. 13, ал. 1 от договора на 13.12.2021 г., когато издаденото от него уведомление е било връчено на управителя на „В.В.“ ЕООД.

Не се установява наемодателят да е допуснал соченото от въззивника нарушение на чл. по чл. 7, т. 4 за осигуряване на подходящи условия за наемателя да монтира, експлоатира, поддържа и демонтира преместваемия обект в наетия имот, както и да извърши необходимите монтажни работи по свързване на обекта с временни връзки към мрежите на техническа инфраструктура или техни отклонения в имота, доколкото в приемопредавателния протокол от 27.07.2021 г. не са отразени възражения от страна на наемателя.

4

Освен това, какво е съобразил и СРС, разпоредбата на чл. 9, т. 5 от договора предвижда, че е задължение на наемателя е да осигури свързването на търговския обект с временни връзки към мрежите за техническата инфраструктура, с оглед нормалното му функциониране и експлоатация. Допълнително следва да се посочи, че в молбите на наемателя от август 2021 г., не се съдържат твърдения за затруднения, свързани с неоказано от страна на наемодателя съдействие, а на други фактори, независещи от него.

На следващо място, разпоредбата на чл. 6б, ал. 1 от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците предвижда, че по време на извънредното положение и два месеца след неговата отмяна министрите, областните управители и ръководителите на други ведомства, предоставили под наем или за ползване имоти – държавна собственост, или общинските съвети, предоставили под наем или за ползване имоти – общинска собственост, може да приемат решения, съответно да издадат заповеди за намаляване размера на вноските за наем и за ползване или за освобождаване от заплащането им изцяло или частично от физически и юридически лица – наематели или ползватели, които са ограничили или преустановили дейността си в имота вследствие на мерките и ограниченията, наложени по време на извънредното положение.