Решение № 1047 от 21.01.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 1047 гр. София, 21.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 154 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА при участието на секретаря СИМОНА СВ. ЦВЕТКОВА като разгледа докладваното от ДАНИЕЛА Б. АЛЕКСАНДРОВА Гражданско дело № 20241110117990 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от Х. Г.

Н. против И. В. П., с която е предявен иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД при условията на чл. 415 ГПК за признаване на установено, че ответницата дължи да заплати на ищеца получената без основание сума в размер на 950,00 лева, с която неоснователно се обогатила, представляваща вземане по договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и анекс към него от 28.06.2023 г., ведно със законна лихва за период от 27.10.2023 г. до изплащане на вземането, за която сума е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № 59393/2023 г. по описа на СРС, 154 състав.

Ищецът Х. Г. Н. твърди, че на 28.10.2022 г. е сключил с ищцата договор за наем на недвижими имот, находящ се в /адрес/. В изпълнение на поетите задължения при сключването на договора наемателят е заплатил депозит в размер на 950,00 лв., а на 06.11.2022 г. е заплатил още един депозит в размер на 950 лв. Съгласно сключения анекс към договора за наем от 28.10.2022 г. И. П. се задължава след излизането на всички текущи фактури, настъпили след ползването на имота от наемателя за последния месец и тяхното заплащане, както и след излизане на изравнителната сметка за ползването на топлинна енергия, да върне втория от предоставените й депозити. На 28.06.2023 г. наемателят е уведомил наемодателя, че прекратява договора за наем и има готовност да напусне имота.

На 01.08.2023 г. е съставен приемо-предавателен протокотол, с който имотът е приет от наемодателя без забележки. А тъй като съгласно изравнителната сметка за ползване на топлинна енергия, за имота е имало надвнесени суми, същите са били върнати от ответницата на ищеца. Твърди, че съгласно договора и изпълнение на всички негови клаузи, ответницата се е обогатила неоснователно, като не е върнала депозита от 950 лв., поради което моли съда да постанови решение, с което да осъди ответницата да му заплати сумата 950,00 лв. За претендираната сума е подадено заявление по чл. 410 ГПК, по което съдът е издал заповед за изпълнение за сумата от 950,00 лева (деветстотин и петдесет лева), представляваща вземане по договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и анекс към него от 28.06.2023 г. , ведно със законна лихва за период от 27.10.2023 г. до изплащане на вземането. В срока за изпълнение длъжникът е заявил, че не дължи претендираната сума, поради което и след дадени указания, ищецът е предявил установителен иск. Претендира разноски в исковото и заповедното производство.

1

След изпращане на исковата молба за отговор, такъв е постъпил от ответницата, с който оспорва предявения иск като неоснователен. Не оспорва обстоятелството, че между страните е било налице облигационно правоотношение. Твърди, че съгласно раздел VI, чл.

19 от договора за наем, при прекратяване на договора по желание на наемателя между шестия и дванадесетия месец от неговото сключване, наемателят дължи неустойка в размер на един месечен наем. Потвърждава обстоятелството, че на 28.06.2023 г. е била уведомена за прекратяването на договора. Върнала единия от внесените депозити в размер на 950 лв., а другия задържала именно на основание клаузата в договора, предвиждаща неустойка. Прави възражение за прихващане, тъй като твърди, че наемателят е върнал предоставения му за ползване имот със скрити недостатъци, в състояние, различно от договореното в договора за наем. Имотът бил мръсен, душът в банята не работел, както и 6 бр. лунички за вграждане били повредени, а 6 бр. лед лампи не работели. Това наложило закупуването на нови луни за вграждане и лед лампи, както и душ-колона, за което представя стокова разписка и фактура с фискален бон. Ето защо и на основание чл. 103, ал. 1 ЗЗД прави евентуално възражение за частично прихващане на вземането на ищеца за сумата по депозита в размер на 950 лв. с вземането си за размера на сумите, заплатени от нея за възстановяване на причинените от наемателя повреди на наетия имот по време на ползването му в размер на 140 лв., в случай, че бъде осъдена да заплати сумата от 950 лв. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

От приетия по делото договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. се установява, че същият има за предмет предоставянето от страна на ответницата И. В. П., в качеството й на наемодател, на ищеца Х. Г. Н., в качеството му на наемател, за временно и възмездно ползване на собствения й недвижим имот - апартамент № 36, находящ се в /адрес/, срещу поемане от негова страна на насрещно задължение за заплащане на наемна цена в размер на 950 лв., платима от 1-во до 10-то число всеки месец, без изрично поискване от страна на наемодателя. Договорът за наем е сключен за срок от 1 година и е влязъл в сила на 06.11.2022 г.

Прието е приложение № 1 от 06.11.2022 г. към договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. (приемо-предавателен протокол), в което е описано състоянието на имота, предмет на договора за наем, към момента на предаване на владението върху същия от наемодателя И. П. на наемателя Х. Н..

Видно от приетия по делото анекс от 28.06.2023 г. към договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г., наемателят Х. Н. връчва на наемодателя И. П. едномесечно писмено предизвестие за предсрочно прекратяване на договора, сключен между страните на 28.10.2022 г.

Приет е приемо-предавателен протокол от 01.08.2023 г. към договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г., подписан между ответницата И. В. П., в качеството й на наемодател, на ищеца Х. Г. Н., в качеството му на наемател, за апартамент № 36, намиращ се в /адрес/, състоящ се от антре, дневна-трапезария с кухненски бокс, спалня, спалня, баня с тоалетна и две тераси, от който се установява състоянието, в което имотът е предаден от ищеца –наемател на ответницата-наемодател, както следва: антре – няма забележки, всекидневна с кухненски бокс – няма забележки, спалня – няма забележки, детска – няма забележки, баня със санитарен възел – няма забележки, показания водомер студена вода – 311 куб. м., показания водомер топла вода – 270 куб. м. Посочено е, че страните имат уговорка да се изчисти основно жилището до 02.08.2023 г., както и че на 01.08.2023 г. се връщат два комплекта ключове, а на следващия ден – един комплект и ключ от мазе.

Приета е фактура № 1702236951 – оригинал от 31.07.2023 г., издадена от /фирма/, за потребено количество топлинна енергия и за дялово разпределение за процесния имот за отчетен период 01.07.2023 г. – 31.07.2023 г. Посочено е, че оставащата сума за плащане по фактура № 1702236951, със срок за плащането й - 14.09.2023 г., възлиза на 0,00 лв., както и че към 11.08.2023 г. е налице сума за получаване на обща стойност – 220,29 лв.

Представени са платежни нареждания от 28.10.2022 г. и 07.11.2022 г., които установяват извършени от ищеца Х. Н. в полза на ответницата И. П. преводи, всеки от които за сумата от 950 лв., с посочени основания – “депозит месечен наем” и “депозит месечен наем 2” и още пояснения – ***********.

Прието е извлечение по сметка от 11.08.2023 г., с период на извлечението 12.07.2023 г. – 11.08.2023 г., от което се установява, че на 03.08.2023 г. ответницата И. П. е извършила 2 плащане в полза на ищеца Х. Н. на сума в размер на 950 лв., с детайли на плащането – “връщане на депозит за ап. **********”.

Представено е платежно нареждане за кредитен превод от 17.08.2023 г., от което се установява, че ответницата И. П. е извършила плащане в полза на ищеца Х. Н. на сума в размер на 220,29 лв., с посочени основание – “връщане на надплатени суми” и пояснение – “към ********, ул. *********”.

По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетелите В.

К. Н. и А. О. В..

Свидетелката В. Н., съпруга на ищеца, споделя, че освободили процесния апартамент на 01.08.2023 г., преди изтичане срока на договора. Свидетелката уведомила ответницата И.

П., че ще освобождават жилището с едномесечно предизвестие, като се уговорили дължимата неустойка в размер на един месечен наем да не се дължи, ако апартаментът бъде предаден на наемодателя изряден, добре изчистен и в добро състояние. Посочва, че след месец, при огледа на апартамента, наемодателката представила анекс, в който отново фигурирала посочената неустойка въпреки постигнатото съгласие за премахването й. На въпроса защо неустойката е включена в анекса, ответницата отговорила, че апартаментът не е достатъчно почистен, като посочила, че трябва да бъдат измити по-добре прозорците, фурната и др. подобни детайли.е ответницата дала срок до 02.08.2023 г., в който наемателите да извикат фирма, която да почисти апартамента, като заявила, че ако апартаментът бъде изрядно изчистен, ще върне депозита, явяващ се неустойка. Споделя, че посочените договорки били описани от ответницата в анекса и добавени на ръка в протокола за оглед.

Излага, че извикали фирма, която измила прозорците и апартаментът бил изрядно почистен.

Посочва, че на 02.08.2023 г. апартаментът бил приет от ответницата без забележки, което било отразено в приемо-предавателния протокол, като още вечерта ответницата превела на наемателя сумата, явяваща се неустойка. Посочва, че имало още един депозит за сметки в размер на 950 лв., който ответницата отказала да върне на наемателя, въпреки че след излизане на изравнителните фактури се установило, че няма суми за доплащане, а единствено надвнесена сума в размер на 200 лв. Свидетелства, че надвнесената сума била върната от ответницата, а депозитът в размер на 950 лв. – удържан. Споделя, че на 14.08.2023 г. ответницата й се обадила и й казала, че душът тече и че ще й удържи пари за повредата. Заявява, че имотът бил върнат на ответницата без забележки, като всичко било изрядно почистено и работещо. Споделя, че след обаждането на ответницата, съпругът й посетил имота и установил, че действително душът тече, но причината за теча била неясна.

Посочва, че е комуникирала с ответницата в качеството си на съпруга на ищеца и на ползвател на имота. Споделя, че единствено още в самото начало стойката на душа се счупила, но била подменена.

От показанията на свидетелката А. В. се установява, че към момента същата живее под наем в процесния имот – ап. 36, находящ се на ул. **********. Посочва, че наела имота през м. август 2023 г., като преди това била на оглед, още докато в имота били старите наематели. Споделя, че при огледа и направило впечатление, че има изгорели лунички в банята, като ответницата казала, че същите ще бъдат подменени и всичко ще бъде изчистено, подредено, оправено и т.н. Посочва, че при следващото й посещение старите наематели били се изнесли, имотът бил почистен, луничките били сменени и всичко било в отлично състояние. Споделя, че към 04.08.2023 г., когато започнала да се нанася, разбрала за проблемите с душа. Свидетелства, че ищецът посетил имота и се опитал да поправи душа, но така и не успял, поради което ответницата купила нов и извикала човек да го монтира.

При така приетата за установена фактическа обстановка съдът формира следните правни изводи:

По иска с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал.1 ЗЗД:

По предявения иск с правно основание чл. 55, ал. 1 ЗЗД в тежест на ищеца е да докаже, че е извършено плащане на исковата сума, чието възстановяване претендира, както и обстоятелството, че същата е недължима.

Ответницата следва да установи, че я е получила на валидно правно основание.

Доколкото в случая ищецът твърди исковата сума да подлежи на връщане от ответницата, като платена на отпаднало основание по сключен между страните договор за наем на недвижим имот от 28.10.2022 г. и анекс към него от 28.06.2023 г., правна квалификация на предявения иск е по чл. 55, ал. 1 ЗЗД попада в хипотезата на предл. 3 от посочената разпоредба. Съгласно разпределената от съда доказателствена тежест в тежест на 3 ищеца е да докаже, че е извършено плащане на исковата сума, чието възстановяване претендира, както и обстоятелството, че същата е недължима поради отпадане на основанието, а ответницата - наличието на основание за получаване/задържане на сумата.