Решение № 22318 от 05.12.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 22318 гр. С., 05.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 36 СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СЛАВЕНА Г. КОЙЧЕВА-ПЕЕВА при участието на секретаря КРАСИМИРА М. ИНКОВА като разгледа докладваното от СЛАВЕНА Г. КОЙЧЕВА-ПЕЕВА Гражданско дело № 20221110170450 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД.

Ищецът М.С Л. твърди, че на 04.05.2022г. договорил с П. П. И., действащ в качеството на пълномощник на П. И. И., че ще закупи следния недвижим имот, собственост на упълномощителя – апартамент, находящ се в гр. С., ж. к. М. д ул. Е. Г № бл ет ап На 05.05.2022г. ищецът превел по банков път на П. И. И. сумата в размер на 7 564 лева, а на 06.05.2022 г. ищецът подписал предварителен договор с П. И. И., представляван от пълномощника П. П. И., по силата на който П. И. И. се задължил в уговорения срок да прехвърли правото на собственост в полза на М. Л. чрез сключването на окончателен договор. Впоследствие пълномощникът П. И. представил на ищеца нотариално заверено пълномощно, от което се установило, че П. И. не разполага с представителна власт да извършва действия на разпореждане с имота, а имотът се намирал в режим на съпружеска имуществена общност. След проведен разговор с П. И. ищецът установил, че имотът не е бил обявен за продан, поради което ищецът отправил искане за възстановяване на заплатената сума, но такова не последвало. Ищецът сочи, че доколкото П. И. не е разполагал с надлежно учредена представителна власт да извършва действия по разпореждане с правото на собственост върху имота и същият е бил в режим на съпружеска имуществена общност между П.

И. и съпругата му М. И.а, то по сключения предварителен договор е налице допуснато неизпълнение от страна на прехвърлителя П. И., поради което ищецът отправя изявление за разваляне на договора и претенция за връщане на недължимо заплатената сума поради отпаднало основание. При така изложените фактически твърдения и правни доводи ищецът претендира за осъждане на ответника П. И. да му заплати сумата от 7 564 лева, представляваща недължимо заплатена част от договорената продажна цена по сключен предварителен договор да покупко-продажба на недвижим имот от 06.05.2022г. между ищеца и ответника, действащ чрез пълномощника П. И., поради разваляне на договора, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска – 23.12.2022г. до окончателното плащане.

В срока за отговор по реда на чл. 131 ГПК ответникът П. И. И., чрез назначения особен представител, оспорва предявения иск като неоснователен. Оспорва като недоказано твърдението на ищеца, че при първоначално проведеното договаряне П. И. се е легитимирал като пълномощник на ответника чрез представено нотариално заверено пълномощно. Изтъква разминаване между посочената от ищеца в 1 обстоятелствената част на исковата молба дата на представеното нотариално заверено пълномощно при сключване на процесния предварителен договор за покупкопродажба и датата на приложеното като писмено доказателство пълномощно.

Ответникът посочва, че по силата на представеното пълномощно на П. И. е учредена представителна власт да придобие процесния недвижим имот. Оспорва като неясни твърденията на ищеца относно представеното пълномощно след сключване на предварителния договор. Въз основа на така изложените съображения ответникът П.

И. моли за отхвърляне на предявения иск.

В хода на производството на основание чл. 227 ГПК на мястото на първоначалния ответник П. И. И. е конституиран неговия законен наследник и процесуален правоприемник П. П. И..

Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

От представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.05.2022г. се установява, че П. И. И., в качеството на продавач, представляван от П. П. И., действащ с пълномощно №15684/20.12.2021г., и М. Л., в качеството на купувач, са уговорили да сключат окончателен договор за покупкопродажба за следния недвижим имот, собственост на продавача – Апартамент № находящ се в гр. С., ж. к. М. д ул. Е. Г № ет. Продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост чрез сключването на окончателен договор за покупкопродажба, срещу поето от купувача задължение за заплащане на продажна цена в общ размер от 115 640 лева. В договора се посочва, че преди сключването на предварителния договор продавачът е получил от продавача по банков път сумата от 7 564 лев, която следва да бъде приспадната от първоначално определената цена по договора. Страните са се задължили да сключат окончателен договор в срок до 09.12.2022г.

По делото е представено платежно нареждане – „авизо местен превод“, от което се установява, че на 05.05.2022г. ищецът М. Л. е заплатил по банков път на П. И.

И. сумата от 7 564 лева при посочено основание на превода „apartment“.

По делото е представено и прието като писмено доказателство нотариално заверено пълномощно №15684/17.11.2021г., с което М. П.а И.а /като купувач по предварителен договор от 16.02.2018г./ и П. И. И. упълномощават П. П. И. по отношение на процесния имот, който след придобиването му ще стане съсобствен на двамата упълномощители, да ги представлява заедно и поотделно неограничено пред компетентния по местонахождение на омита нотариус, всички компетентни държавни и общински органи и трети физически и юридически лица във връзка с придобиването на правото на собственост върху имота, като включително но не само подпише от тяхно име нотариален акт за покупко-продажба за имота ведно със съответните на закупувания обект идеални части от поземления имот, в който е построена сградата.

От представения и приет като писмено доказателство нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 19.11.2021г., № том VII, рег. №15.. нот. дело №1184/2021г. по описа на нотариус В. И. с рег. №721 при НК, се установява, че М. П.а И.а и П. И. И., представлявани от пълномощника П. П. И., са придобили правото на собственост върху апартамент № находящ се в гр. С., ж. к. М. д ул. Е. Г № бл ет.

При така очертаната фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предложение трето ЗЗД за осъждане на ответника да плати на ищеца недължимо платена сума по сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 06.05.2022г. поради разваляне на договора вследствие допуснато договорно неизпълнение от ответника. За успешното провеждане на търсената искова защита ищецът следва да докаже при условията на пълно и главно доказване факта на сключен предварителен договор за покупко-продажба за процесния недвижим имот с ответника, извършеното плащане на претендираната парична сума по договора, упражнено право на разваляне на договора 2 поради неизпълнение от страна на ответника чрез отправяне на надлежно изявление от страна на ищеца към ответника по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. В тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задълженията си по договора или че неизпълнението не се дължи на субективна причина, както и основанието за задържане на получената сума.

Страните не спорят относно сключването на предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот между ищеца М. Л. и П. И. И., както и относно предвидените в неговото съдържание условия. Съгласно постигнатите уговорки в съдържанието на договора П. И. И., представляван от пълномощника П. П. И., се е задължил да прехвърли правото на собственост върху процесния недвижим имот на М.

Л. със сключването на окончателния договор, а последният от своя страна е поел задължение да заплати продажна цена в общ размер от 115 640 лева. Страните са посочили, че към датата на сключване на окончателния договор продавачът е получил по банков път от купувача сумата от 7 564 лева, която следва да бъде приспадната от първоначално определена цена по договора. Страните са предвидили срок за сключване на окончателния договор до 09.12.2022г.

Изтъкнатите от ответника фактологични несъответствия между посочената дата на издаване на пълномощното, легитимиращо П. И. като пълномощник на П. И. в предварителния договор, и датата на издаване на приетото като писмено доказателство нотариално заверено пълномощно не разколебават извода за съда в тази посока. Предварителният договор е сключен в писмена форма, която съставлява форма за валидност по смисъла на чл. 19, ал. 3 ЗЗД предвид предмета на окончателната сделка, но която от друга страна не налага снабдяването на пълномощника с нотариално заверено пълномощно по смисъла на чл. 37 ЗЗД. В исковата молба не се сочат твърдения за идентичност на представеното пълномощно от продавача при сключването на предварителния договор с представеното пълномощно, от което ищецът е узнал за липсата на представителна власт на пълномощника на ответника да сключва разпоредителни сделки по отношение на процесния недвижим имот, поради което съдът намира, че изложените възражения на ответника в тази посока са неоснователни.

На следващо място въз основа на извършеното признание от ответника в открито съдебно заседание от 11.06.2025г., което се потвърждава и от приетите писмени доказателства по делото – предварителен договор от 06.05.2022г. и банково нареждане от 05.05.2022г., съдът приема за доказан факта на получаване на процесната сума от 7 564 лева от ответника след заплащането й по банков път от ищеца. С подписването на предварителния договор ответникът е извършил извънсъдебно признание на факта на получаване на процесната сума, представляваща част от дължимата продажна цена, което се установява с положителност и от представеното платежно нареждане от 05.05.2022г.

Надлежното упражняване на потестативното право за разваляне на договора се предпоставя от наличието на доказано договорно неизпълнение на насрещната страна по двустранен договор и предварително отправено волеизявление на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД.

Видно от приетото като писмено доказателство нотариално заверено пълномощно №15684/17.11.2021г. М. П.а И.а и П. И. И. са упълномощили П. П. И. по отношение на процесния имот да ги представлява заедно и поотделно неограничено пред компетентния по местонахождение на имота нотариус, всички компетентни държавни и общински органи и трети физически и юридически лица във връзка с придобиването на правото на собственост върху имота. По делото не са представени доказателства, които да легитимират ответника като едноличен собственик на процесния недвижим имот, или въз основа на които в полза на П. И. да е учредена представителна власт да действа от името и за сметка на П. И. като прехвърля правото на собственост върху имота. По делото не са представени доказателства за сключване на окончателна сделка между страните към датата на изтичане на уговорения срок в предварителния договор – 09.12.2022г., откъдето съдът намира, че за ищеца е възникнало право да развали договора на основание чл. 87, ал. 1 ГПК вследствие на 3 допуснато виновно неизпълнение по договора от П. И. И..

Съгласно утвърдената съдебна практика исковата молба, с която се претендират по делото последици от разваляне на договор /каквато е настоящата искова молба/ съдържа имплицитно предупреждение и волеизявление за разваляне на договора /така Решение № 706 от 30.12.2010 г. по гр. д. № 1769/2009 г. на ВКС, Решение № 186 от 15.07.2014 г. по гр. д. № 6836/2013 г. на ВКС и др., постановени по реда на чл. 290 ГПК/. Следователно, към момента на приключване на устните състезания до ответника е достигнало изявлението на ищеца за разваляне на договора.

По делото не се установи, ответникът да е изпълнил точно и в срок задължението нито в срока на изпълнение на договора, нито към настоящия момент. Установява се по делото, че купувачът по предварителния договор е изправна страна, доколкото още към датата на сключване на договора е заплатил дължимата част от продажната цена на продавача по предварителния договор. Ето защо и поради неизпълнение на задължението на продавача, за ищеца е било налице основание да развали договора на основание чл. 87, ал. 1 ЗЗД.