Решение № 561 от 17.07.2026, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 561 гр. Бургас, 17.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Таня Д. Евтимова

Радостина П. Иванова при участието на секретаря Жана Авр. Кметска като разгледа докладваното от Таня Д. Евтимова Въззивно гражданско дело № 20262100500507 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.258 от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Етажната собственост на сграда с идентификатор № ***, изградена в поземлен имот с идентификатор № *** по КККР на гр. Свети Влас, община Несебър, област Бургаска с адрес в гр. Свети Влас, местността „Юрта – под пътя“, в комплекс „Роял Палм“, представлявана от председателя на УС на ЕС Е. А. А. чрез адвокат Добромира Полименова от БАК със съдебен адрес в гр. Бургас, ул.

„Александровска“ № 88, ет.1 против решение № 13/08.01.2026г., постановено от Районен съд – Несебър по гр. дело № 2025215010082. С това решение, съдът отменя решенията на Общото събрание на Етажната собственост, взети на 31.05.2025г. и осъжда Етажната собственост да заплати на „Вистрой“ ЕООД, ЕИК: 130859346 със седалище и адрес на управление в гр. София, район „Банкя“, *** съдебни разноски в размер на 1 480 лева.

Жалбоподателят твърди, че решението е неправилно, необосновано и постановено в несъответствие със събраните по делото доказателства. Според Етажната собственост, съдържанието на протокола от проведеното общо събрание не е оспорено от ищеца в преклузивния 7-дневен срок от съобщението на основание чл.16, ал.9 от ЗУЕС, а според заключението на съдебно-техническата експертиза, кворумът за провеждане на общото събрание, е изчислен правилно.

1

Жалбоподателят оспорва решаващия мотив на районния съд за отмяна на решенията на общото събрание, че етажната собственост не е приела решение по чл.17, ал.6 от ЗУЕС за одобряване на прилежащите идеални части от общите части на сградата за всеки самостоятелен обект. Жалбоподателят анализира разпоредбата на чл.17 от ЗУЕС и подчертава, че приемането на това решение е правна възможност, а не задължителна предпоставка за свикване и провеждане на общо събрание на етажната собственост. Поради това, е поискана и допусната съдебно-техническа експертиза, която е доказала наличието на кворум. С оглед на това, Етажната собственост намира, че изводът на районния съд за „недоказан кворум“ е неправилен и необоснован.

Жалбоподателят твърди, че решението е постановено при допуснати нарушения на процесуалните правила, тъй като съдът е допуснал събирането на доказателства, подкрепящи възраженията на ищеца при настъпила за това преклузия – защото не са посочени в исковата молба. В допълнение към това, жалбоподателят подчертава, че съдът се произнесъл по възражения на ищеца, които не са въведени в исковата молба, не са заявени като основания за незаконосъобразност на общото събрание и не са уточнени чрез молба за поправка или изменение в срок. По този начин съдът е нарушил принципа на диспозитивното начало, прогласен в чл.6 от ГПК.

Жалбоподателят иска от въззивната инстанция да отмени обжалваното решение и да му присъди извършените съдебно-деловодни разноски.

Жалбоподателят не се представлява в съдебно заседание.

Ответната страна „Вистрой“ ЕООД представя писмен отговор, в който изразява становище за неоснователност на жалбата. Дружеството заявява, че е въвело основанията за незаконосъобразност на обжалваните решения в исковата молба и в допълнителна молба, подадена в срока по чл.40 от ЗУЕС.

Това е твърдението, че в документите за собственост липсва информация за притежаваните от собствениците на самостоятелни обекти проценти идеални части от общите части на сградата и решение на общото събрание за тяхното определяне. Поради това, събранието е проведено при изначално неизяснен и неправилно изчислен кворум.

Ответникът заявява, че изводите на съда, основани на чл.17, ал.4 и ал.6 от ЗУЕС са правилни и заключението на съдебно-техническата експертиза не може да замести липсата на решение на общото събрание по чл.17, ал.6 от ЗУЕС.

„Вистрой“ ЕООД иска от въззивната инстанция да отхвърли жалбата и да потвърди обжалваното решение.

Въззиваемата страна се представлява в съдебно заседание от адвокат Койчева, която пледира за отхвърляне на жалбата.

Като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства, съдът намира за установено следното:

„ВИСтрой“ ЕООД притежава право на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор № *** по КККР на гр. Свети Влас, община Несебър, представляващ апартамент № 147 с площ от 59,83 2 кв.м., находящ се на първи етаж в сграда, изпълнена в комплекс „Роял Палм“ в гр. Свети Влас, община Несебър.

На 12.05.2025г. е проведено заседание на УС на ЕС на сграда с идентификатор № *** по КККР в комплекс „Роял Палм“, на което е взето решение да се свика общо събрание на етажната собственост на 31.05.2025г. при предварително обявен дневен ред. На 19.05.2025г. във фоайето на централния вход на сградата в комплекса е поставена покана за общо събрание.

На 31.05.2025г. е проведено общо събрание на етажната собственост на сграда с идентификатор № *** по КККР в комплекс „Роял Палм“ при следния дневен ред:

1. Представяне и приемане на Правилник за вътрешния ред на основание чл.11, ал.3, вр. ал.5 от ЗУЕС;

2. Представяне и приемане на бюджет 2025/2026г. за приходи и разходи на основание чл.11, ал.1, т.4 от ЗУЕС;

3. Определяне и приемане на размера на паричните вноски за поддържане на общите части на сградата на основание чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, което е свързано с решение по т.10 от общото събрание, проведено на 11.01.2025г. за сключване на договор между Управителния съвет и изпълнител по поддържането на общите части на сградата, прилежащите територии, озеленяване, охрана и др.;

4. Определяне и приемане на парични вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ на основание чл.11, ал.1, т.7 от ЗУЕС;

5. Разни.

Събранието е свикано по реда на чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС от УС на ЕС при дневен ред, който е обявен предварително. Събранието е проведено при спадащ кворум от 27,185% идеални части от 12:00 часа. То взема следните решения:

По т.1 от дневния ред: Общото събрание приема предложения Правилник за вътрешен ред и същият влиза в сила. Всички собственици са длъжни да спазват разпоредбите, изложени в него. Решението е взето с мнозинство от 27,185% идеални части.

По т.2 от дневния ред: Общото събрание приема разходната част на бюджета, както следва: 1/ за ремонтни дейности – 11 843 лева; 2/ за поддържане на басейните – 1 605 лева; 3/ за офис и рецепция – 2 035 лева; 4/ за консумативи – 698,60 лева; 5/ разходи за заплати на персонала за 2025г. – 115 400 лева; 6/ физическа охрана в летния сезон – 14 000 лева. Решението е взето с мнозинство от 27,185% идеални части.

По т.3 от дневния ред: Общото събрание приема да събира само една обединена такса. Решението е взето с мнозинство от 27,185% идеални части.

Общото събрание приема обединената такса да се увеличи от 10 евро на 12 евро на квадратен метър за една година, дължима от 01.06. до 01.08. за съответната година. Решението е взето с 26,581% идеални части „ЗА“ и 3

0,604% идеални части „ПРОТИВ“.

По т.4 от дневния ред: Общото събрание решава да се съберат оферти за извършване на ремонт и подмяна на дървените оргаменти на общите части на фасадата на сградата. Ремонтът да се извърши при добра събираемост на годишните такси и положително салдо от направените приходи и разходи.

По т.5 от дневния ред: Общото събрание обсъжда възможността да се открият индивидуални партиди за отчитане на използваната вода.

Към протокола е приложен „Протокол за регистрация“, според който на събранието са представени 27,185% идеални части.

Протоколът от общото събрание е обявен на 05.06.2025г. чрез поставяне на съобщение на входовете на сградата в комплекса.

На 19.06.2025г. „ВиСтрой“ ЕООД предявява иск против ЕС на сграда в комплекс „Роял Палм“ с идентификатор № *** за отмяна на решенията на общото събрание. Ищецът твърди, че решенията са незаконосъобразни на следните основания: 1/ събранието е свикано от лице, което няма право да свиква общо събрание; 2/ нарушена е разпоредбата на чл.13, ал.1 от ЗУЕС, тъй като не е съставен протокол, който да удостоверява датата и часа, на които е поставена поканата за свикване на общото събрание;

3/ собственикът М. Х. е представлявана от пълномощника Г. А., която не разполага с представителна власт; 4/ протоколът от общото събрание не съдържа реквизитите по чл.16, ал.5 от ЗУЕС; 5/ нарушена е разпоредбата на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, тъй като общото събрание не е ръководено лично от председателя на УС Е. А.; 6/ нарушена е разпоредбата на чл.16, ал.4, изр.2 от ЗУЕС, тъй като протоколчикът на събранието не е избран по предложение на председателя; 7/ нарушена е разпоредбата на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, тъй като председателят на УС не е поставил на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола от проведеното общо събрание; 8/ решението по т.2 от дневния ред е незаконосъобразно, тъй като приетият бюджет съдържа само разходна част; 9/ решението по т.3 и т.4 от дневния ред противоречат на чл.41 от ЗС, който изисква таксите за управление и поддръжка да се определят съразмерно на идеалните части от общите части, а не съразмерно на площта на обектите, притежавани от отделните собственици; средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ трябва да се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, а разходите за управление и поддържане на общите части се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите; решението по тази точка не е прието с необходимото мнозинство. В допълнение към исковата молба, направено в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, ищецът въвежда възражение, че събранието е проведено при изначално неясен и неправилно изчислен кворум поради липса на решение по чл.17, ал.6 от ЗУЕС.

Ответната страна противопоставя твърдение за редовно съставяне и обявяване на поканата за свикване на общо събрание и подчертава, че на свое заседание, Управителният съвет е упълномощил един от своите членове да 4 подпише поканата, която е обявена съобразно изискванията на чл.13, ал.1 от ЗУЕС на 19.05.2025г. в 9:30 часа.

Ответната страна представя и пълномощно от собственика М. Г. Х. за етажния собственик Г. А. А..

Ответникът твърди, че при провеждане на общото събрание е спазен чл.16, ал.7 от ЗУЕС, протоколът съдържа изискуемите от ЗУЕС реквизити, а решението по т.2 от дневния ред е взето в съответствие с изискванията на ЗУЕС.

По отношение на решенията на по т.3 от дневния ред, с които са определени вноските за управление и поддържане на общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“, ответникът твърди, че събранието е намерило за неуместно двете вноски да имат ежемесечен падеж, тъй като по-голямата част от собствениците в сградата не живеят целогодишно в нея. Ответникът подчертава, че общото събрание взема единодушно решение, включително с гласуване от ищеца, двете вноски да се определят отделно, но да се заплащат заедно. Вноските са две – 10 евро на кв.м. идеални части за поддържане и управление на общите части и 2 евро на кв.м. идеални части за фонд „Ремонт и обновяване“. Размерът на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ е в съответствие с чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС и е по-малка от 1% от МРЗ. Размерът на вноската за управление и поддържане на общите части е определена по равно за самостоятелен обект в съответствие с чл.51, ал.9, т.3 от ЗУЕС.

Ответникът твърди, че общото събрание е проведено при законоустановения кворум, а съдържанието на протокола не е оспорено от ищеца.

В хода на първоинстанционното производство са представени писмени доказателства, които установяват изложените факти. По делото е извършено и прието заключение на съдебно-техническа експертиза, според което сградата с идентификатор № *** представлява апартаментен хотел със ЗП от 2 303 кв.м., изпълнена е на 5 етажа с 207 самостоятелни обекта. Експертизата извършва проверка на записванията в кадастралната карта и кадастралния регистър на гр. Свети Влас и посочва идеалните части от общите части на сградата за всеки етажен собственик в приложение № 2 към заключението.