Решение № 696 от 30.05.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 696 гр. София, 30.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-8, в публично заседание на втори май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мария Бойчева при участието на секретаря Цветелина В. Пецева като разгледа докладваното от Мария Бойчева Търговско дело № 20211100902593 по описа за 2021 година и за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по предявени искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл. първо от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

В исковата молба ищецът “В. 1” ООД, ЕИК *******, твърди, че на 01.11.2012 г. между него, като наемател, и ответника СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.”, ЕИК *******, като наемодател, е сключен договор за наем на недвижим имот, изменен с допълнителни споразумение от 01.06.2015 г. и от 16.10.2018 г., за недвижими имоти, находящи се в гр. София, ул. ******* *******, както следва: партерен етаж от 514 кв.м., състоящ се от ресторант с обслужващи помещения, и сутерен от 218 кв.м., състоящ се от санитарни възли за посетители, баня, подготвително помещение за топла кухня, складово стопанство, абонатна станция.

Твърди, че първоначалният срок на договора е до 01.11.2018 г., продължен до 01.11.2021 г. Твърди, че съгласно действителната воля на страните крайната наемна цена е формирана на база 14,139344 евро с ДДС за 1 кв.м., умножена по квадратурата на отдадения под наем недвижим имот.

Твърди, че по акта за собственост, с който се легитимира наемодателят при сключването на договора за наем, имотът е посочен с обща площ от 732 кв.м.

Твърди, че след предаването на имота и преди сключването на анекс № 1 към договора за наем, наемателят е възложил заснемане на имота, което е установило несъответствие между реално наетата площ и тази по договора да наем, която разлика възлиза на 172,54 кв.м. (общо за сутеренния и партерния етаж). Твърди, че поради това наемателят е плащал всеки месец без основание недължима сума най-малко от 2 439,60 евро (172,54 кв.м. по 14,139344 евро), като не се включва и уговорената в договора индексация. Твърди, че поради това за периода от 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. е платил на наемодателя без основание общо сумата от 219 687,37 лева.

1

Твърди, че още през 2015 г. е инициирал преговори с наемодателя за сключване на нарочен анекс за коригиране на крайната наемна цена предвид реално ползваната площ, но наемодателят е отказвал. Твърди, че с нотариална покана, връчена на ответника на 01.09.2020 г., е поискал ответникът да му върне надплатената сума, което не е сторено.

Ищецът претендира да бъде осъден ответникът да му върне сумата от 219 687,37 лева, представляваща платена без основание горница над наемната цена за периода от 01.10.2016 г. до 31.12.2019 г. във връзка с договор за наем на недвижим имот, сключен на 01.11.2012 г. между ответника, като наемодател, и ищеца, като наемател, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба (01.12.2021 г.) до окончателното й плащане.

Ответникът СДРУЖЕНИЕ “С. НА Б.Ж.” оспорва предявените искове като неоснователни. Не оспорва, че между страните е сключен договор за наем от 01.11.2012 г., изменен с горепосочените допълнителни споразумения.

Не оспорва твърдението, че съгласно договора ответникът се е задължил да предаде на наемателя имотите, описани в акт за собственост. Не оспорва и твърдението на ищеца, че за процесния период ищецът е заплатил на ответника наемната цена за ползване на наетите имоти по договора съгласно издадените фактури.

Сочи, че съгласно чл. 1.1. от договора наемодателят се задължава да предостави на наемателя процесния имот, описан съгласно акт за собственост, като съгласно чл. 2.1. от същия страните са уговорили месечна наемна цена в размер на 10 350 евро с включен ДДС. Сочи, че в чл. 2.1. е прието, че наемната цена се формира на база квадратурата на отдадения под наем имот по нотариален акт, като по нотариален акт тази квадратура е 732 кв.м., както твърди и ищецът. Сочи, че в чл. 2.6. от договора е уговорена увеличава годишно с 3% от годишния наем за предходната година.

Ответникът оспорва твърдението, че не е изпълнил задължението да предаде наетата вещ в надлежно състояние съгласно уговореното, а е предал по-малка площ. Сочи, че между страните е подписан на 01.12.2012 г. приемопредавателен протокол, в който изрично е посочено, че състоянието и видът на имота отговарят на уговореното между страните и имотът е приет от ищеца без възражения.

Оспорва твърдението за наличието на фактическа грешка както в нотариалния акт на ответника, така и в сключения между страните договор за наем. Оспорва всички твърдения на ищеца, че съгласно контролно заснемане предоставеният имот е с площ от 559,46 кв.м.

Оспорва твърдението, че наемателят ищец всеки месец е заплащал недължима сума в размер най-малко на 2 439,60 кв.м. за непредоставена площ от 172,54 кв.м. Оспорва твърдението на ищеца, че за процесния период ответникът наемодател е получил без основание общата претендирана сума от 219 687,37 лева. Сочи, че получените суми са дължими на валидно правно основание – договорът за наем от 01.11.2012 г.

Сочи, че, считано от 04.08.2020 г., договорът за наем е развален на основание чл. 7.1. от същия, поради системно неизпълнение от страна на наемателя за заплащане на дължимия месечен наем, за което наемателят е уведомен. Сочи, че, считано от 04.09.2020 г., ищецът ползва имота без правно основание, поради което съгласно чл. 7.3. от договора дължи на ответника 2 неустойка в размер на 500 евро за всеки ден до освобождаването му. Сочи, че за периода 04.09.2020 г. до 30.11.2021 г. е формирано задължение на ищеца към ответника в общ размер на 384 223,01 лева, представляващо дължимо и неплатено обезщетение за ползване на имота след развалянето на договора, както и лихва за забава за периода от м. 09.2020 г. до м. 11.2021 г. вкл. в общ размер на 25 760,89 лева.

При условията на евентуалност твърди, че дори да се приеме, че договорът за наем не е прекратен предсрочно, то срокът му е изтекъл на 01.11.2021 г. Сочи, че за периода 04.09.2020 г. до 31.10.2021 г. ищецът не е заплатил суми дори в размер на уговорената в договора месечна наемна цена, без индексация, която за този период възлиза общо на 356 014,66 лева.

При условията на евентуалност, ако предявеният иск бъде приет за основателен, то ответникът прави възражение за погасяване на претендираните вземания по давност.

При условията на евентуалност ответникът прави възражение за съдебно прихващане на вземането на ищеца от 219 687,37 лева с вземането на ответника за общата сума от 409 993,90 лева, включваща сума в размер на 384 223,01 лева на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, представляваща неустойка по чл. 7.3. от договора за ползване на имота от ищеца след прекратяване на договора (без основание) за периода от 04.09.2020 г. до 30.11.2021 г., и сума в размер на 25 760,89 лева - лихвата за забава за периода на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

При условията на евентуалност прави възражение за съдебно прихващане на вземането на ищеца от 219 687,37 лева с вземането на ответника от 357 508,43 лева, представляваща на основание чл. 232, ал. 2 от ЗЗД дължим и незаплатен наем за процесния имот за периода от 04.09.2020 г. до 31.10.2021 г.

Ответникът претендира направените по делото разноски.

В допълнителната искова молба ищецът поддържа предявените искове и изложените в исковата молба твърдения. Оспорва възраженията, направени на ответника. Оспорва договора за наем да е развален, считано от 04.09.2020 г.

Оспорва възможността в настоящото производство да бъдат направени от ответника възраженията за прихващане, доколкото вземанията не са установени по основание и размер и касаят период извън процесния.

При условията на евентуалност, ако това възражението за прихващане със сумата от 409 993,90 лева бъде прието за процесуално допустимо, оспорва наличието на материално-правните предпоставки за същото. Сочи, че по повод отправена от ответника наемодател покана от 27.07.2020 г., ищецът е изпратил отговор до ответника на 31.07.2020 г. Сочи, че в него оспорва правото на ответника да развали едностранно договора за наем, тъй като към момента на получаване на поканата всички задължения на наемателя за лихви за забавени плащания, задължения за комунални услуги (топлоенергия и вода) и наем за м. юни и юли 2020 г. са надлежно платени. Сочи, че не се е породило за ответника право да развали договора.

Сочи, че след отправяне на тези възражения наемателят е продължил да ползва имота, като от страна на ответника не са предприети каквито и да е действия по противопоставяне. Сочи, че ползването на имота от наемателя е 3 продължило и през 2021 г. до изтичането на наемния период, като в този период дружеството е продължило да заплаща задълженията си относно топлоснабдяване, вода, електричество и др.

Срещу първото възражение за прихващане, направено от ответника, ищецът заявява възражение за нищожност на неустоечната клауза по чл. 7.3. от договора за наем поради противоречие на добрите нрави, на основание чл.

26, ал. 1, предл. трето от ЗЗД, доколкото не е ограничена с абсолютен размер.

Сочи, че по отношение на дължимия наем в периода след 04.09.2020 г. е направено от наемателя възражение за неизпълнен договор, обективирано в нотариална покана от 01.09.2020 г.

Твърди, че след изтичане срока на договора за наем от 01.11.2012 г., предвид липсата на отговор от ответника и наличието на трайни отношения между страните, от страна на ответника било налице мълчаливо приемане на отправеното му от ищеца предложение за нов договор за наем и ищцовото дружество е запознало да заплаща наемна цена месечно в размер на 20 000 лева с ДДС.

Оспорва направеното от ответника възражение за изтекла погасителна давност по отношение на вземането на ищеца, за което е приложима общата петгодишна давност, а не кратката такава.

В допълнителния отговор ответникът поддържа направените оспорвания на предявените искове. Допълва, че процесният договор за наем от 01.11.2012 г. е сключен по желание на наемателя и то след изтичането на срока на предходен договор за наем от 17.09.2008 г. за същия имот.

Оспорва доводите на ищеца за недопустимост и неоснователност на направените възражения за прихващане и възражение за погасителна давност.

Оспорва доводите на ищеца наемател срещу развалянето на договора от страна на наемодателя.

Оспорва възражението на ищеца за нищожност на неустоечната клауза по чл. 7.3. от договора за наем.

Оспорва твърденията на ищеца, че е налице мълчаливо съгласие за приемане на предложение за нов договор за наем при посочени от ищеца условия, доколкото ответникът наемодател многократно се е противопоставял на ищеца наемател да продължава да държи имота без договор за наем. Оспорва твърдението на ищеца, че бил плащал наем в размер на 20 000 лева с ДДС месечно, а представените две платежни касаели други задължения към ответника. Сочи, че доколкото по инициатива на ищеца по сметките на СБЖ е наложен запор, то ответникът е в невъзможност да върне тези суми обратно. Сочи, че по този начин ищецът недобросъвестно се домогва да създаде привидност, че ответникът е приел плащанията, което не отговаря на действителното фактическо положение.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съдът приема от фактическа страна следното:

По делото не се спори между страните и се установява от представените писмени доказателства, че между ищеца, като наемател, и ответника, като наемодател, е сключен договор за наем на недвижим имот от 01.11.2012 г., по 4 силата на който наемодателят предоставя на наемателя под наем за временно и възмездно ползване собствените си имоти в състоянието, в което се намират в момента на подписване на договора и с уговореното предназначение – ресторантьорска дейност, описани по акт за собственост, а именно: партерет етаж на 514 кв.м., състоящ се от: ресторант с обслужващи помещения: голям салон, малък салон, помещение за управителя, помещение за топла кухня, умивалня, подготвително помещение и сладкарска кухня, и сутерен от 218 кв.м., състоящ се от санитарни възли за посетители, баня, подготвително помещение за топла кухня с хладилни камери, складово стопанство, помещение-гардероб за персонала и абонатна станция, находящи се в гр.